空き家で民泊を始める方法｜メリットやデメリット、補助金まで完全解説

【更新日】2026/04/27

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空き家を活用して民泊を始めたいと思いつつも、

「本当に初期投資を回収して利益を上げれるの？」
「宿泊者のトラブルも多いと聞くけど大丈夫なの？」

こういった不安や疑問を持たれていないでしょうか。

確かに、立地や建物の条件に合わない事業形態を選んでしまうと、目標とする収益を上げることは困難です。

また、民泊事業に必要な初期費用や維持費、運営上のリスクを十分に把握しないまま始めると、収益化どころか赤字に転落する恐れさえあります。

しかし、民泊に関する法律やルールを正しく理解し、戦略的に事業計画を立てられれば、空き家を優良な収益資産へと生まれ変わらせることは十分に可能です。

この記事では、主に以下の内容を解説していきます。

• 空き家を民泊にするための条件と開業までの流れ
• 民泊経営のメリット・デメリットと成功事例

民泊事業の開業コストを削減し、事業を黒字化させるためのノウハウを解説していますのでぜひ最後まで読んでみてください。

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そもそも「民泊」とは？

民泊とは、戸建住宅や分譲マンション、賃貸住宅といった一般的な住宅の全部または一部を活用し、旅行者などに対して有償で宿泊施設として提供する事業です。

民泊は、インバウンド需要の増加による宿泊施設不足と、深刻化する空き家問題を解決する仕組みとして法整備が進められてきました。

以前は宿泊業を営むにあたり、「旅館業法」という厳格なルールの下で営業許可を取る必要がありました。
この法律では客室の面積基準や大がかりな消防設備の設置が求められるだけでなく、営業できる地域も限定されており、閑静な住宅街での事業は原則として認められていません。

しかし、2018年6月に住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されたことで、一定の要件を満たし行政へ届出を行えば、全国の住居専用地域でも、民泊を営業できるようになりました。

高額な改修コストを回避しつつ、空き家を収益化できる仕組みが確立されたことが、現在の民泊事業を後押しする要因となっています。

空き家でできる民泊の種類

空き家を活用して民泊事業を始める場合、根拠となる法律によって3つの種類に分けられます。

営業可能日数や申請の難易度、必要な初期費用がそれぞれ異なるため、物件の立地や準備資金に合わせて適切な制度を選ぶことが重要です。

旅館業民泊

旅館業民泊とは、一般的に旅館業法に基づき「簡易宿所」などの営業許可を取得して行う民泊事業です。

旅館業民泊は、営業日数の上限がなく年間365日稼働できるため、高い収益性を確保しやすい一方で、クリアすべき法的要件は厳格に設定されています。

具体的には、客室の面積基準や換気設備、入浴施設の設置などについて、建築基準法および消防法上の厳しい基準を満たさなければなりません。

そのため、他の制度と比べると申請のハードルが高く、初期の設備投資も高額になりがちです。

また、都市計画法に基づく用途地域の制限を強く受けます。
商業地域など限られたエリアでのみ許可されており、閑静な住宅街（第一種低層住居専用地域など）では原則として営業できません。

初期費用や申請の手間をかけてでも、本格的に宿泊事業を展開したい場合に向いている事業形態といえます。

特区民泊

特区民泊は、特定の地域（国家戦略特区）に限定して年間365日の営業が認められる制度です。

東京都大田区や大阪府（の一部）など、特区に指定された自治体でのみ事業を行えます。
旅館業民泊と同様に通年で営業できるため、高い収益性を確保しやすいのが特徴です。

ただし、地域が限定されていることに加え、下記のような認定を受けるための条件があります。

【特区民泊の認定を受けるための主要な要件】※大阪府の場合

参照元：国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の特定認定に係る審査基準｜大阪府

所有する空き家が特区内にあり、これらの基準をクリアできるのであれば、営業日数の上限を気にせず安定した事業展開が期待できます。

新法民泊

新法民泊（住宅宿泊事業法に基づく民泊）は、行政へ届出を行うことで事業を始められ、旅館業法で求められるような用途地域の制限を原則として受けません。

本来は宿泊事業が難しい第一種低層住居専用地域などの閑静な住宅街でも、既存の建物を活用することが可能です。

参入のハードルが低く、初期費用を抑えて空き家民泊を始めたい方は活用しやすい制度です。

主な特徴を以下に整理しました。

参照元：住宅宿泊事業法（新法民泊）とは？｜国土交通省

事業計画を立てるうえで、年間営業日数が「180日以内」に制限される点に注意が必要です。
仮に100％の稼働率を維持できても年間半分の営業日数となり、収益の頭打ちが生じます。

より多くの収益の確保のためには、民泊として営業できない期間をマンスリーマンションやレンタルスペースとして貸し出すなど、柔軟な運用が考えられます。

空き家を民泊にできる5つの条件

空き家を住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく宿泊施設として活用するためには、一定の基準をクリアしなければなりません。

ここでは、空き家を民泊で活用するための5つの必須条件を解説します。

設備要件

民泊として届け出る建物には、生活の基盤となる設備が備わっている必要があります。

具体的には、以下の4つの設備が設けられていなければなりません。

参照元：対象となる住宅｜民泊制度ポータルサイト

これらの設備のうち一つでも欠けている場合は、届出は受理されず、例えば、浴室がない古いアパートの一室などは、そのままでは民泊に転用できません。

これに加えて、非常用照明器具や火災報知器といった消防設備を、建物の規模や構造に合わせて設置することが必要です。

居住要件

新法民泊で届出を行うためには、対象の建物が法律上の住宅として認められるための居住要件を満たす必要があります。

この制度は民泊専用の施設を新築するのではなく、既存の住宅を活用することを目的としているためです。

具体的には、以下の3つのうちいずれかに該当することが必要です。

【対象となる家屋の3条件】

例えば、別荘や休日用のセカンドハウス、転勤で一時的に離れている空き家、相続して将来住む予定の空き家などは、条件に該当し民泊として活用できます。

一方で、居住目的での使用履歴が一切ない「民泊専用の新築投資用マンション」は、条件を満たしません。

また、民泊として利用するために、わざと相場より極端に高い家賃を設定するなど、実際には入居者を募集する意思がないと判断された場合も対象外となります。

これから民泊用に空き家を取得しようと考えている場合は、過去の居住履歴を含め、物件が条件に当てはまるかをしっかり確認しましょう。

参照元：対象となる住宅｜民泊制度ポータルサイト

衛生確保

不特定多数の人が利用する民泊では、宿泊者の公衆衛生を守るため、常に清潔な環境を維持する「衛生確保の措置」が義務付けられています。

宿泊施設として安全で快適な空間を提供することは、事業者の基本的な責任となるためです。

まず、宿泊者の安全を確保するための空間基準として、宿泊者一人につき、3.3平方メートル以上の有効面積を確保することが義務付けられています。

また、宿泊者が入れ替わるごとの定期的な清掃を行うほか、各部屋において適切な換気や除湿を行い、採光・照明の確保が求められます。
シーツやタオルといったリネン類の交換や、ダニ・カビの発生を防ぐ対策も必要です。

老朽化が進んでいる空き家を活用する場合は、民泊として稼働させる前に、水回りのクリーニングや換気設備の点検を徹底しておくことが重要となります。

参照元：事業者の業務【1】｜民泊制度ポータルサイト

宿泊者への説明

民泊を運営するうえで、宿泊者に対する適切なルールの説明と、近隣トラブルを未然に防ぐ体制づくりが義務付けられています。

宿泊施設を住宅街などで運営する場合、生活習慣や文化の違いから生じる周辺住民との摩擦が大きな課題となるためです。

運営者は宿泊者に対して、外国語での案内も交えながら具体的なルールを伝える必要があります。

【宿泊者へ説明すべき主な項目】

これらに加え、近隣住民から苦情や問い合わせが寄せられた際、いつでも迅速に対応できる連絡体制を整えておくことも必要です。

地域社会と調和し、トラブルなく事業を継続するためには、こうした事前の説明や管理体制の構築が重要となります。

参照元：住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）｜厚生労働省・国土交通省

営業日数

住宅宿泊事業法では、1年間（毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで）に宿泊施設として稼働できる日数が「180日以内」と厳格に定められています。

もしこの制限を超えて営業を続けると、無許可での旅館業営業とみなされ、厳しい罰則の対象となる恐れがあります。

さらに、自治体によっては独自の条例を設け、特定のエリアや期間で営業日数を180日より短く制限しているケースもあります（上乗せ条例）。

例えば、東京都目黒区では、区内全域において「日曜日の午後0時から金曜日の午前12時までの週5日間」は営業できません。

参照元：目黒区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例（民泊サービスを予定している方へ）｜　目黒区

したがって、事業計画を立てる際は、物件が所在する地域の条例を事前にしっかりと調査し、制限内でいかに収益を確保するかを検討することが欠かせません。

空き家で民泊の始める方法　【6つの流れ】

ここでは、実際に空き家を活用して民泊を始めるための具体的な手順を、6つのステップに分けて解説します。

各段階での実務的な注意点や、失敗を防ぐためのポイントもあわせて確認していきましょう。

民泊にできる空き家を見つける

民泊事業の最初のステップは、宿泊施設として適した空き家を見つけることです。

まずは、候補となる物件が法律上、民泊の営業を認められているエリアかどうかを調査します。
具体的には、用途地域を確認し、旅館業や特区民泊などの希望する制度が活用できる立地かをチェックしなければなりません。

新法民泊の場合は原則として用途地域の制限を受けませんが、独自の条例で制限している自治体もあるため、事前の調査は不可欠です。

また、マンションなどの共同住宅の空き室を利用する場合は、建物の「管理規約」を必ず確認します。
もし規約内に「宿泊事業の禁止」や「専ら住居としてのみ使用すること」といった文言が含まれていると、オーナーや管理組合の承諾が得られない限り民泊の営業はできません。

消防法令適合通知書を取得する

民泊を開業する手続きで、資金と時間を要するのが「消防法令適合通知書」の取得です。

引用元：総務省消防庁

通知書を取得するには、物件の規模や構造に応じて適切な消防設備の設置が必要になります。

取得までの一般的な流れと、主な必要設備は以下の通りです。

【取得までの3ステップ】

【空き家（家主不在型）で求められる主な消防設備】

設備の導入や配線工事には数十万円から、場合によっては200万円を超える多額の費用が発生することもあります。

民泊事業の資金計画において、消防設備への対応は慎重に見積もっておくべき項目であり、物件を決めたらまずは消防署へ相談に行きましょう。

都道府県等へ住宅宿泊事業届出書を提出する

消防法令への適合やその他の要件をクリアしたら、管轄の都道府県知事（または権限を移譲された市区町村）へ「住宅宿泊事業届出書」を提出します。

引用元：住宅宿泊事業届出書｜国土交通省

この届出が受理されて初めて、合法的に民泊事業をスタートできます。

提出にあたって、建物の図面や誓約書のほか、マンションであれば管理規約の写しなど、多岐にわたる書類が必要となるため、計画的に準備を進めましょう。

違法民泊になると罰則がある

正規の届出や許可を得ずに無断で営業する「違法民泊」には、旅館業法違反にあたり厳しい罰則が科されます。

無許可で民泊を運営した場合、最大で「6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、またはその両方」という重い刑事罰の対象となります。
虚偽の届出をした場合も同様です。

参照元：その他留意事項｜民泊制度ポータルサイト

また、無許可で営業中に事故が発生した場合、事業用の損害賠償責任保険が適用されず、個人が一生かかっても償いきれないほどの賠償責任を負う可能性があります。

違法民泊は絶対に避け、必ず正式な届出を行ってから運営を開始してください。

民泊運営代行業者と契約する

空き家を丸ごと貸し出す民泊（家主不在型）を始める場合、民泊運営代行業者（住宅宿泊管理業者）への委託が法律で義務付けられています。

自らが住まない建物で宿泊事業を行う以上、宿泊者の安全確保や周辺環境への配慮を適切に行う責任があるためです。

委託先は、国土交通大臣の正式な登録を受けた業者でなければなりません。

民泊運営代行業者は、以下のような事業運営に必要な業務を代行してくれます。

委託義務を怠った場合、事業者は50万円以下の罰金に処される可能性があるため注意が必要です。

なお、代行業者への委託費用として、一般的に、月額の固定費に加えて売上の15～25％程度の費用が必要となります。

事業の収益シミュレーションをする際は、必ず委託費用を含めて、手元に残る利益（キャッシュフロー）を計算しましょう。

リフォームや設備調整を行う

行政の手続きや業者選びと並行して、空き家を競争力ある宿泊施設へと生まれ変わらせるためのリフォームや設備の調整を行います。

古い空き家をそのまま貸し出しても、利用者の満足度は上がらず安定した集客が見込めません。
老朽化した水回りの改修や清潔な寝具、家電製品を整えることは最低限の準備といえます。

さらに、次の2つの設備は、民泊ビジネスの集客力と運営の効率化を高めるために重視すべき設備です。

スマートロックを導入し、予約システムと連動させて暗証番号を自動発行する仕組みを作れば、無人での入退室管理が可能になります。

毎月の運営コストを抑えることにつながるため、事業計画の段階で検討するとよいでしょう。

入居者をつける（民泊仲介サイトなどの利用）

行政から正式に届出が受理され、適法な民泊施設であることを示す「標識」が交付されたら、いよいよ宿泊者の集客を開始します。

【民泊施設を示す標識】

引用元：事業者の業務【2】｜民泊制度ポータルサイト

集客の柱となるのは、以下のようなオンライン旅行予約サイト（OTA）の活用です。

これらのプラットフォームに物件を登録し、国内外の旅行者にアピールします。

予約サイト上で選ばれる物件になるために、以下のポイントを押さえて紹介ページを作り込むことが重要です。

複数の予約サイトをうまく使い分けながら、物件の魅力を最大限に伝えていきましょう。

空き家を民泊にする際に使える6つの補助金

空き家を宿泊施設として活用するには、建物の改修や設備の導入など、まとまった初期費用がかかります。

ここでは、民泊事業に活用できる代表的な国の補助金と自治体独自の補助金をピックアップして解説します。

中小企業新事業進出補助金

「中小企業新事業進出補助金」は、既存の事業とは異なる新たな市場やサービスへ進出する企業を支援する制度です。

かつて実施されていた「事業再構築補助金」にあたり、建物の改修費やシステムの構築費など幅広い経費をカバーできる規模の大きな補助金です。

【制度の概要】

参照元：中小企業新事業進出補助金｜独立行政法人中小企業基盤整備機構

たとえば、飲食業を営む事業者が空き家を活用して宿泊機能を追加し、体験型の宿泊施設へと事業転換を図るケースなどで活用しやすい制度です。

自社で直接運営を行うか、既存事業からの転換であることが求められるため、申請前には専門家（認定支援機関）へ相談するとよいでしょう。

小規模事業者持続化補助金

小規模事業者持続化補助金は、小規模事業者が販路開拓に取り組む際の費用を一部支援する制度です。

地域の商工会または商工会議所が申請窓口となっており、民泊の開業初期に必要な小規模な投資をカバーしやすい特徴を持っています。

【制度の概要】

参照元：小規模事業者持続化補助金｜小規模事業者持続化補助金事務局

民泊事業においては、施設への案内看板の設置や駐車場の整備、集客用ウェブサイトの制作、多言語パンフレットの作成といった用途に活用可能です。

ただし、近年の採択率は50％前後で推移しており、年々低下傾向にあります。
商工会などのサポートを受けながら、より具体的な経営計画の下で申請することが重要となります。

デジタル化・AI導入補助金

デジタル化・AI導入補助金は、ITツールを導入して業務の生産性向上を目指す中小企業や小規模事業者を支援する制度です。

【制度の概要】

参照元：デジタル化・AI導入補助金2026

民泊事業においては、日々の運営を自動化して負担を減らすためのツール導入に役立ちます。

具体的には、無人での鍵の受け渡しを可能にするスマートロックや、複数の予約サイトを一元管理するサイトコントローラー、宿泊者の対応を行うチェックインアプリなどの導入費用として活用できます。

住宅省エネ2026キャンペーン

住宅省エネ2026キャンペーンは、国土交通省・経済産業省・環境省の3省が連携して実施している、住宅の省エネリフォームを支援する補助制度です。

空き家を民泊に改修する際にも、断熱性の向上や高効率な給湯器の導入といった目的で活用できます。

【制度の概要】

参照元：住宅省エネキャンペーン2026

住宅省エネキャンペーンは「先進的窓リノベ2026事業」や「給湯省エネ2026事業」など4つの事業で構成されており、これらを組み合わせて利用することで補助額を上積みできます。

ただし、注意すべきなのは、申請は物件の所有者が行うのではなく、あらかじめ国に登録された施工業者（住宅省エネ支援事業者）を通じて手続きをする点です。

そのため、リフォームを依頼する前に、業者がこのキャンペーンに対応しているかどうかを必ず確認してください。

自治体の補助金

国の制度に加えて、各自治体が独自に設けている補助金も活用できます。

ここでは東京都と石川県金沢市の補助金制度を紹介します。

【東京都】インバウンド対応力強化支援事業補助金

「インバウンド対応力強化支援事業補助金制度」は、宿泊施設や飲食店などが、外国人旅行者のニーズに応えるための環境整備を行う費用を支援するものです。

東京都内で旅館業法の許可を受けて営業する民泊（簡易宿所など）も対象となります。

【制度の概要】

参照元：インバウンド対応力強化支援事業補助金｜公益財団法人 東京観光財団

この補助金を活用すれば、集客力と顧客満足度の向上につながる設備投資の負担を抑えられます。

注意点として、事前に購入や設置をしてしまった設備は対象にならず、必ず交付決定後に事業を開始する必要があります。

【金沢市】宿泊施設改修事業費補助金

石川県金沢市の「令和8年度金沢市宿泊施設改修事業費補助金」は、宿泊客に対するおもてなしや利便性の向上などを目的とした、建物の改修工事や設備整備にかかる経費を支援するものです。

【制度の概要】

参照元：金沢市宿泊施設改修事業費補助｜金沢市

本制度は民泊（住宅宿泊事業）も対象となりますが、「一棟の一部を使用して営業するものではないこと」つまり、一棟貸しであることが条件です。

また、対象となる物件は「5年以上旅館・ホテル営業、簡易宿所営業又は住宅宿泊事業が営まれていた施設」である必要があります。

そのため、これまで人が住んでいた一般的な住宅ではなく、過去にゲストハウスや民宿として使われていた空き物件をリニューアルするケースで活用できる補助金です。

空き家を民泊にするメリットとデメリット

空き家を民泊として活用することには、新たな収益源を生み出す魅力がある一方で、初期投資の負担や運営にまつわるリスクもあります。

ここでは、空き家を民泊にする具体的な3つのメリットと2つのデメリットを解説します。

【メリット1】放置リスクが減る

空き家を民泊として活用することで、収益を上げられるだけでなく、以下のような空き家の放置リスクを抑えられます。

【メリット2】　初期費用が抑えられる

新たに土地を購入して建物を新築する一般的な不動産投資では、数千万円から数億円規模の初期費用がかかる一方、既存の建物を活用する空き家民泊は、事業立ち上げの初期費用を抑えられます。

とはいえ、宿泊施設としての安全基準や顧客ニーズを満たすためには一定の改修工事が必要です。

建物の規模や劣化状態によって異なりますが、次の表は、費用の一般的な相場をまとめたものです。

数千万円規模の新築投資と比較すれば、数百万円程度の改修費用から始められる点は、空き家民泊のメリットと言えます。

【メリット3】　地方創生につながる

空き家を民泊として活用することは、個人の収益化だけでなく、地域を活性化させる「地方創生」に直結するという社会的意義があります。

具体的には、以下のような地域への貢献と経済波及効果をもたらします。

空き家民泊は「空き家問題の解消」と「観光を通じた地域経済の活性化」を同時に実現できるビジネスモデルといえます。

【デメリット1】赤字リスクがある

民泊事業は必ずしも利益が出るとは限らず、想定通りに集客ができなければ赤字が発生するリスクがあります。

特に、注意すべきなのが次の点です。

事業を始める前には、希望的観測を捨て、「稼働率が30～40％程度にとどまった場合」など厳しめのシナリオを想定した収支シミュレーションを行うことが大切です。

【デメリット2】　宿泊者とのトラブルリスクがある

不特定多数のゲストを受け入れる民泊事業では、宿泊者のマナー違反による近隣トラブルや、建物・備品の破損リスクなどは避けて通れません。

具体的には、以下のようなトラブルがあります。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、多言語での分かりやすいルールブックの作成や、一定の音量を超えると管理者に通知がいく騒音検知センサーの導入などが効果的です。

また、万が一のトラブルに24時間対応できる運営代行業者との連携が重要になります。

空き家を民泊として活用した2つの事例

空き家を単なる宿泊場所として終わらせず、その建物の持つ歴史や地域の魅力を最大限に活かして成功している事例は全国にあります。

ここでは、具体的な空き家民泊の成功事例を2つ紹介します。

【事例1】和歌山県湯浅町「千山庵」

醤油醸造のまちとして知られる和歌山県湯浅町の「千山庵（せんざんあん）」は、重要伝統的建造物群保存地区内にあった空き家を活用した事例です。

引用元：千山庵（せんざんあん）

築130を超える歴史ある古民家を改修し、昔ながらの暮らしを体験できる一棟貸しの宿として再生されました。
土間や吹き抜け、天窓といった日本の伝統建築ならではの趣をそのまま活かした空間デザインが、非日常を求める観光客から高く評価されています。

また、宿泊客がブログや口コミで魅力を発信することでメディア取材なども受けるようになり、地域の新たな観光資源として町の活性化にも貢献しています。

旅館業法（簡易宿所など）の枠組みで運営することで、年間約250日の稼働を実現し、年間200万～350万円の安定した収益を確保しているモデルケースです。

【事例2】長野県松本市「Satoyama Villa本陣」

長野県松本市の「Satoyama Villa本陣」は、長期間放置されていた歴史的価値の高い空き家を、宿泊施設として生まれ変わらせた事例です。

引用元：Satoyama Villa 本陣

建物は、江戸時代に参勤交代などで使われた「本陣」の跡地にある旧小澤家住宅で、大正2年に再建された建物でしたが、約10年間にわたって空き家状態でした。

令和3年に国の登録有形文化財に指定されたこの建物を、民間企業が連携してリノベーションし、歴史的な空間・雰囲気を残しながら快適性を備えた宿泊施設へと再生しました。

この取り組みは高く評価され、令和6年には「第8回ジャパン・ツーリズム・アワード」において観光庁長官賞を受賞するなど、空き家を活用した地方創生のトップランナーとして注目を集めています。

まとめ

この記事では、空き家を民泊として活用・収益化するための具体的な手順や、メリット・デメリットについて解説しました。

放置すれば税金や維持費がかさむ空き家も、民泊として活用すれば収益を生み出す資産に変わる可能性があります。

しかし、開業には数百万円規模の初期費用がかかるうえに、稼働率によっては赤字経営に陥るリスクもあるため、事前に緻密な収益シミュレーションが欠かせません。

また、これから空き家を購入して民泊事業を始める方にとって、「収益性の高い優良物件をいかに安く仕入れるか」という点がカギとなります。

どれほど優れた運営ノウハウがあっても、物件の仕入れ価格が高すぎたり、再生に過度なコストがかかったりしては、高い利回りの確保は困難です。

そこで、質の高い空き家を効率よく手に入れるための有効な手段となるのが、専門業者が提供する「未公開物件情報」の活用です。

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この記事の監修者

河田 憲二

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株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。弊社は空き家やボロ戸建ての買取再販を行う不動産業者です。同社は東京証券取引所のグロース市場に上場しています。当サイトを通じて、空き家投資でFIREしたい方をサポートしていきます。【投資経験】築古戸建て、シェアハウス、アパート、民泊、古ビルなど（当時のキャッシュフローは月100万）【保有資格】宅地建物取引士

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