【投資している不動産物件ランキング｜利益が出る物件は？】投資家128人アンケート調査
高利回りの"未公開物件"を受け取る
不動産投資に興味はあっても、物件の選び方にハードルを感じている人は多いのではないでしょうか。
「本当に利益が出る物件」を選びたいものの、どれを選んでいいのかわからず、悩んでしまいますよね。
今回は不動産投資経験者128人を対象に、投資している物件についてのアンケート調査を実施。
「投資している物件の種類」や「最も利益を出している物件の種類」「物件を選ぶ際の収益以外のポイント」を聞いています。
- 調査対象：不動産投資の経験がある人
- 調査期間：2026年5月2日～16日
- 調査機関：自社調査
- 調査方法：インターネットによる任意回答
- 有効回答数：128人（男性86人／女性42人）
- 回答者の年代：20代 15.6％／30代 35.9％／40代 21.9％／50代 13.3％／60代以上 13.3％
目次
投資している不動産物件の種類1位は「区分マンション」
不動産投資の経験がある128人に聞いた「投資している不動産物件の種類」第1位は「区分マンション（43.0％）」で、4割以上の人から回答を得ました。
2位「築古戸建て（28.9％）」に投資している人の割合も、多くなっています。
比較的少額から始めやすく、リスクや管理負担をコントロールしやすい物件の種類が多く挙げられました。
例えば築古だと、新築や築浅に比べると購入価格は抑えられます。
区分マンションも、一棟マンションなどに比べると、購入費用は安くなりますね。
「まずは手が届きやすい物件から堅実に運用したい」という意向が読み取れる結果となりました。
1位 区分マンション
- 区分マンションは流動性の高さを評価して、ポートフォリオ全体の安定性を図りました（30代 女性）
- 初期費用を抑えやすく、融資も比較的受けやすいため選びました。区分マンションは管理の手間が少なく、安定した家賃収入を見込みやすいため、分散目的で保有しています（30代 女性）
- 融資がつきやすく、駅近に立地していることが多いため（40代 男性）
1位は「区分マンション」でした。
区分マンションを投資先として選んだ理由では、管理のしやすさや安定感が多く挙げられました。
区分マンションは駅近物件が多く、需要が安定しやすい傾向にあります。
賃貸需要が安定していると空室リスクが低くなりますし、手放したいときも買い手が見つかりやすいと期待できます。
リスクを抑えながら安定収入を得たいという考え方で選ばれているとわかりました。
2位 築古戸建て
- 元々資産がなく、現実的に唯一可能性があると思ったから（20代 男性）
- 外国人向け住宅の需要が高いのを知っていたから。需要に対して物件が少ないと聞いたので（40代 女性）
- 手元の貯金が少なくてもスタートできたからです。古い戸建てなら安く買えますし、失敗してもダメージが少ないと思いました（40代 男性）
2位は「築古戸建て」でした。
築古戸建てを選ぶ理由としては、少ない資金でも始めやすいというポイントが多く挙げられました。
価格が比較的安いので、初期投資と失敗時のダメージを抑えながら不動産投資をスタートできる安心感があります。
また初期費用が安いと、利回りは高くなります。
外国人やペットを飼いたい人など、特定のニーズを見込んで投資したという体験談も寄せられました。
低コストで収益化を目指したい人に支持されている物件です。
3位 築古一棟アパート
- 「築古の再生案件」を主戦場にしています。新築や築浅は減価償却の期間は長いものの、購入時点の価格に業者の利益が乗っており、収益性が低くなりがちです。あえて「安く放置されている理由」がある築古を選び、適切なリノベーションでバリューアップさせることで、市場平均超えの利回りを確保しています（20代 女性）
- 価格が安いからです。リフォームなどの自由度が高いのも魅力です（40代 男性）
- 建物の評価額が低いので、万が一運用が失敗しても土地として売却すれば大損しにくいからです。また融資期間が短いので、返済後のキャッシュフローの爆発力にも期待しました（40代 男性）
「築古一棟アパート」が3位となりました。
築古の一棟アパートにはまず、安く購入できるというメリットがあります。
「リフォームやリノベーションで独自性を出し、価値を高める余地がある」という意見も複数寄せられました。
リフォームやリノベーションによって物件価値を上げれば、収益性も高まりますし、キャピタルゲインにもつながる可能性があります。
購入価格が低いため、失敗時のリスクを抑えやすい点も評価されています。
4位 築浅一棟アパート
- アパートが一番儲かると聞いているから（30代 女性）
- 空室になりにくいと思った（40代 女性）
- メゾネットタイプのいわゆる「賃貸併用住宅」を運用していて、2世帯住宅で隣を賃貸しているような感じです。このタイプを選んだ理由としては、住宅ローンを使えたことがあります。住宅ローンより若干賃料が高い設定で、毎月の家賃負担を減らしたいというのが目的でした（50代 男性）
「築浅一棟アパート」が4位です。
築浅の一棟アパートを選ぶ人からは、安定した入居需要への期待が理由として挙げられました。
新しい物件は設備面で競争力があるので、空室リスクを抑えやすいと考えられているとわかります。
さらに賃貸併用住宅のように、自宅と投資を兼ねる形で活用している例も。
賃貸併用住宅なら節税効果も期待でき、コストを抑えながら、資産形成を進めたいという考え方も見られました。
5位 築浅戸建て
- 借り手がつきやすいから（30代 女性）
- 新しく家を購入したため（30代 男性）
- 融資がつきやすいので（40代 男性）
5位は「築浅戸建て」でした。
築浅戸建ては、借り手がつきやすいという安心感が大きな理由になっていました。
新しい戸建て物件は設備や見た目の印象が良く、ファミリー層を中心に、安定した需要が期待できるからです。
また自宅購入をきっかけに以前の家を賃貸へ回すケースもありました。
最も高い利益を出している物件の種類は「区分マンション」と「築古戸建て」
不動産投資の経験がある128人に「最も高い利益を出している物件の種類」を聞いたところ、同率1位は「区分マンション（28.1％）」と「築古戸建て（28.1％）」でした。
3位は「築古一棟アパート（10.9％）」です。
上位に入った「区分マンション」や「築古戸建て」は投資している人数自体が多いことも影響していますが、「比較的購入金額が安い物件から、着実に収益化に成功している人が多い」とも言えます。
1位 区分マンション
- 近くに大手企業がたくさんあり、高所得者向けに高めで貸し出している（30代 女性）
- 築古であること。駅から近いが近すぎると高くなるので、ちょうど良い距離だが駅からは近いことなど。利便性の良さ（40代 男性）
- 築年数が古くても、管理体制がしっかりしてるから家賃は取れる。年間の収支では、プラスです（60代以上 男性）
1位は「区分マンション」でした。
区分マンションで利益が出ている背景には、立地と安定需要の強さがあります。
「駅近」や「大きな企業が近くにある」という物件は、需要が安定していて、比較的高い家賃設定でも入居者を確保しやすくなるからです。
築年数が古い区分マンションでも、管理をしっかりすることで、家賃収入を保っている例もありました。
ただ、区分マンションであれば必ず利益が出るというわけではないので、需要の安定したエリアで、ニーズの高い物件を選ぶことが重要です。
2位 築古戸建て
- 立地が良く、居住者がすぐに見つかり、ずっと住んでくれている（30代 男性）
- 築古戸建てを安く買って、「ペット可」「外国人OK」など入居者条件を広くして募集したから（30代 女性）
- 地方の築古戸建てを相場より安く購入でき、必要な修繕だけ行って賃貸に出せたことが大きいです。ファミリー層の需要があり、一度入居されると長く住んでいただける傾向があります。購入価格を抑えられた分、利回りが出しやすかったです（60代以上 男性）
2位は「築古戸建て」でした。
築古戸建てで利益が出ている理由としては、「安く購入できること」と「長期入居につながりやすいこと」が挙げられました。
地方物件や築年数の古い戸建ては価格を抑えて取得しやすく、利回りは高くなりやすいです。
ファミリー層が入居する場合には、「子どもが友達と離れるのはかわいそう」などの理由で、長期の入居につながる傾向も。
また、ペット可や外国人歓迎など、条件を柔軟に設定することで競合との差別化を図り、空室リスクを下げる工夫も見られました。
投資家が、低コストで仕入れた物件を工夫して活用し、収益性を高めている様子がうかがえます。
3位 築古一棟アパート
- 築古だが、駅近で空きが出ないため（20代 男性）
- 物件価格が十分に下がった段階で購入しました。賃料の下落が落ち着いているため、安定した高利回りを維持できています。入居者のニーズに合わせたリノベーションを施すことで、相場よりもわずかに高い賃料設定を実現しつつ、空室期間を抑えられていることが、キャッシュフローの最大化につながっています（30代 女性）
- 競売や指値交渉で相場より安く仕入れて、必要最低限のセルフリフォームと業者の組み合わせで、初期投資を抑えられたからです（40代 男性）
「築古一棟アパート」が3位となりました。
築古の一棟アパートでは、仕入れ価格を抑える工夫が利益につながっています。
築古のアパートを安く購入し、必要最低限のリフォームで貸し出して収益化することで、初期費用を抑えながら高利回りを実現しているのですね。
「駅近など需要の高い立地であれば、築年数が古くても空室リスクは下げられる」という声も。
物件選びや運用の工夫によって、利益を高めようとしている投資家の姿が読み取れます。
4位 一棟マンション
- たくさん住んでる方がいるから、回せています（30代 女性）
- 地域密着の管理会社が、よく面倒を見てくれるので（50代 男性）
- 築古マンション一棟を安く買って、高利回りで回せている（60代以上 男性）
「一棟マンション」が4位です。
物件によりますが、一般的にマンションはアパートに比べて戸数が多い傾向にあります。
戸数が多いと、一部空室が出ても収益全体への影響を抑えやすくなり、安定したキャッシュフローを維持しやすくなります。
築古物件を比較的安く購入し、高利回りで運用している例も。
規模のメリットを活かし、安定的に収益を上げている投資家もいるとわかりました。
同率4位 築浅一棟アパート
- 大学が近く、入居者が埋まっている（20代 男性）
- 家賃が高くても入居させられる（30代 女性）
- マンションは「管理人の人件費高騰」「管理会社の管理費高騰」などで、維持費がかかりすぎます。アパート一棟だと、自分で管理して賃借人の入退去時のみ不動産仲介業者に手数料を払えば良いので、余計な管理費用がかからず、コスパが良いです（60代以上 男性）
同率4位は「築浅一棟アパート」でした。
築浅の一棟アパートで利益が出ている背景としては、「入居需要の高さ」「管理費の少なさ」などが挙げられました。
例えば大学近くの立地など、ターゲット層が明確なエリアでは空室が出にくく、安定した家賃収入につながっています。
また築浅物件は設備面の魅力が大きく、高めの家賃設定でも入居者を確保しやすいと期待できます。
同率4位 いずれも利益を出していない
- まだ売却できていないので、利益はない（20代 女性）
- まだ出せていない（30代 男性）
- 築浅の物件にはなるが、地方なので経費を含めるとトントンもしくはマイナスとなっている（30代 男性）
「いずれも利益を出していない」も4位です。
利益を出せていない理由としては、「まだ運用途中であること」や「経費負担の大きさ」が挙げられていました。
不動産投資は、短期間で大きな利益が出るとは限りません。
維持管理費の負担が重かったり、思ったように入居者がつかなかったりすれば、マイナスになることも。
またキャピタルゲイン狙いの投資であれば、売却して初めて利益が出ます。
7位 築浅戸建て
- 人気だから（20代 男性）
- 築浅物件で戸建てなので、強気の値段でも借り手がつくから（30代 女性）
- 安く買って、高い利回りで動かしているので（40代 男性）
7位は「築浅戸建て」でした。
築浅戸建てで利益が出ている理由としては、人気の高さによる根強い需要を挙げた人が多くなりました。
戸建て賃貸は数が少ないため、賃貸でも戸建てがいいと考えるファミリー層などに支持されます。
また築浅であれば設備面や住み心地への安心感もあるため、比較的高めの家賃設定でも借り手はつきやすい傾向にあります。
さらに物件を安く取得できた場合には、利回りが高まり、収益性を確保しやすくなるのもメリットです。
物件選びで収益以外に重視しているポイントは「流動性の高さ」
「物件選びで収益以外に重視しているポイント」の圧倒的1位は「流動性の高さ（37.5％）」でした。
2位「立地の良さ（25.0％）」、3位「節税効果の大きさ（20.3％）」が続きます。
- 収益性以外で重視しているのは、将来的に売却しやすいかどうかと、立地の安定性です。駅からの距離や周辺環境、人口動態などは必ず確認しています。長く保有するにしても、いざというときにすぐ売れる安心感は大きいので、かなり意識しています（20代 男性）
- アパートやマンションの場合、空室リスクを回避する（30代 女性）
- 修繕リスクの把握や近隣トラブルの少なさ、管理のしやすさも重視しています。長期保有だけでなく、売却時に損をしにくいかも必ずチェックしています（30代 男性）
- 出口戦略として、売却しやすい立地や需要のあるエリアかを重視しています。また管理のしやすさや修繕リスク、周辺環境（駅距離や生活利便性）も重要視しています（30代 女性）
- 節税効果で、減価償却費で経費が多く申告できました（50代 男性）
将来の見通しが立ちやすいことを重視する傾向が強く見られました。
立地の良さと流動性の高さを結び付けて考えている人も多く、出口戦略まで見据えて物件選びをしている人が多くなっています。
時間とともに投資家自身を取り巻く環境も変わっていくわけですから、当初は長期保有するつもりだったとしても、売却したくなることもあります。
そのため「物件の手放しどき」「不動産投資のやめどき」に、動きやすくしておきたいという考えが、まずあるのですね。
また節税効果を重視する声も一定数あり、収入増だけではなく、コスト減も含めて不動産投資を考えている人もいます。
まとめ
今回の調査では「区分マンション」や「築古戸建て」など、比較的購入価格の低い物件が不動産投資用の物件として人気を集めていました。
利益が出ている物件としても、「区分マンション」や「築古戸建て」が挙げられています。
つまり、「高額な新築物件や一棟物件でないと成功できない」とは言えないということ。
築古でも立地や管理状態が良ければ、空室リスクは下げられ、収益につながると期待できます。
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この記事の監修者
河田 憲二
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