「空き家を差し上げます」は本当は無料？0円の理由や探し方を解説
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「0円で空き家を譲り受けたものの、税金や修繕費で数百万円の費用がかかった」
このような話を耳にして、空き家の取得に不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。
マッチングサイトやSNSなどでよく見る「空き家を差し上げます」という物件は、確かに購入価格は一切かかりません。
しかし、贈与税や不動産取得税、リフォーム費など、いわゆる「諸費用」が発生する点には注意が必要です。
そのため、無料だからと安易に購入するのではなく、正しい知識をもとに要否を判断することが大切です。
この記事では、以下の内容をプロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。
- 「空き家を差し上げます」物件が0円な理由とカラクリ
- 「空き家を差し上げます」物件を取得する際に発生する費用
- 空き家を無償で譲り受ける際のリスクや注意点
空き家を安く取得する方法は、無償譲渡以外にもさまざまな選択肢があります。
この記事を通じて選択肢の数を増やし、自身にとってより有利な条件で物件を探しましょう。
なかでも未公開情報を参照することで、相場よりも安い物件を有利な条件で購入できます。
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目次
「空き家を差し上げます」物件はどこで探せる？
基本的に「空き家を差し上げます」物件は、一般的な不動産ポータルサイトには出回っていません。
そのため、物件を探すには、次のような手段を検討する必要があります。
それぞれの特徴や活用方法を解説します。
空き家バンクを使う
「空き家を差し上げます」物件を探す最も代表的な方法は、「空き家バンクを使う」ことです。
空き家バンクとは、全国の自治体が運営する空き家の情報登録制度です。
オーナーから提供される空き家情報を一般公開し、移住や定住を希望する人とのマッチングを図っています。
一般的に空き家バンクの物件情報は、各自治体のホームページで公開されています。
そのため、「（地域名） 空き家バンク」でWeb検索すると、目的のページへとスムーズに移行できます。
また、国土交通省の「空き家・空き地バンク総合情報ページ」では、全国の物件情報の横断的な検索が可能です。
まずは空き家バンクで目的の物件を探してみて、希望に添わない場合は別の手段を検討すると良いでしょう。
空き家マッチングサービスを使う
空き家バンクと並行して、民間企業が運営する「空き家マッチングサービスを使う」のも一つの方法です。
「マッチング」という名称のとおり、不動産会社を介さず、売り手と買い手が直接やり取りを行えます。
また、不動産会社が扱わないような低価格物件も数多く公開されています。
代表的なマッチングサイトは次のとおりです。
不動産会社が介入しない分、契約手続きの手間やトラブルのリスクが気になることもあるでしょう。
その点はマッチングサイトによって、契約書の作成や登記手続きなどを専門家がサポートしてくれるケースもあるので安心です。
このような仕組みをうまく活用することで、「空き家を差し上げます」物件を効率良く見つけられます。
移住者を募集している自治体に問い合わせる
自治体の「移住促進窓口や定住支援の担当部署に直接問い合わせる」方法も選択肢の一つとなります。
インターネット上には公開されていない、地域に眠っている未公開の空き家情報を紹介してもらえる可能性があるためです。
例えば、宮城県七ヶ宿町では、移住・定住総合ポータルサイトを中心に積極的な情報発信や、移住希望者向けのコーディネートを行っています。
「お試し住宅」や「地域担い手づくり支援住宅」などの物件情報を取得できるのもポイントです。
ただし、当然ですが、移住を検討していない人に情報は提供してくれません。
移住の目的や具体的な地域、大まかなスケジュールなど、質問を受けた際に明確な回答ができるだけの計画性が求められます。
「空き家を差し上げます」という人がいるのはなぜ？【無償の理由】
本来は価値があるはずの不動産を「無償で差し上げます」と言って手放すのは、それなりの理由が存在します。
その理由次第では、物件を購入したものの再利用が難しいことにもなりかねません。
だからこそ無償譲渡の背景をよく理解したうえで、「どのような条件なら譲り受けても良いのか」という基準を明確にすることが大切です。
売れなかった
無償譲渡の理由として多いのが、立地や老朽化などが原因で「売却が難しい」という点です。
例えば、過疎地で需要が見込めない地域では、不動産会社に依頼しても長期間買い手がつかないケースも珍しくありません。
ほかにも、築年数があまりにも古く老朽化が著しい物件や、再建築不可といった特殊な条件がつく物件も、市場価値が低く売れ残る可能性が高いといえます。
接道義務に抵触しているなど、法律の規制で新たに建物を建てられない不動産のこと。
このような状態が長く続くと、「タダでも良いから誰かに引き取ってほしい」と考えるオーナーも出てきます。
管理できない
「忙しくて空き家を定期的に管理する暇がない」のも、無償譲渡につながるよくある理由の一つです。
特に、親族の逝去に伴って住居を相続した場合、このような問題が起こりやすくなります。
遠方に住んでいて頻繁に様子を見に行けない、あるいは草刈りが単純に面倒など、さまざまな理由が考えられます。
一方で、相続はしたものの管理が疎かになれば、近隣住民からのクレームや倒壊などのリスクが生じます。
このような物理的・精神的な負担から解放されるため、「空き家を無償で差し上げます」と言って早急に手放そうとするオーナーも少なからず存在します。
維持費がかかる
「維持費がかかる」という空き家ならではの難点も、無償譲渡の大きな引き金となります。
空き家は、誰も住んでいない状態でも、所有しているだけで次のような費用が発生します。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 水道光熱費（任意）
- 火災保険料（任意）
- 草刈りなどのメンテナンス費
- 内装補修や設備交換といった修繕費
- 空き家管理サービスの利用料（任意）
仮に、親から住居を相続したものの住む予定がなければ、余計な出費がかさむだけです。
このような経済的な負担を断ち切ろうと、手っ取り早い手段として無償譲渡を選択する人も存在します。
活用が難しい
「活用するのが難しい・手間がかかる」という理由で空き家を手放す場合もあります。
所有している空き家は、賃貸や民泊、倉庫・トランクルームなど、さまざまな形で活用が可能です。
しかし、そのためには初期投資の金銭的な負担や運用に要する手間を考慮しなければならず、心理的なハードルが存在します。
そのうえ、活用の道が見出せず放置する期間が長引ければ、前述した維持費の問題も深刻化します。
結果として、「単にお荷物となっている状態」から抜け出すため、無償譲渡を選択する人が出てくるという仕組みです。
解体費用が高い
そのほかの無償譲渡の理由としては、「解体費用が高額になりやすい」ことも挙げられます。
30坪程度の木造住宅であれば、100～200万円の解体費用が必要です。
また、道路状況が悪い、建ぺい率が高いといった物件は、余計な手間がかかるため、さらに費用が膨らむ可能性があります。
敷地面積に対する建築面積（真上から建物を見たときの面積）の割合。
例えば、空き家を解体して更地の状態で売却したくても、解体費用が高額になれば売却益が赤字になる、いわゆる「マイナス不動産（負動産）」になりかねません。
そのため、「費用を負担するぐらいなら現状のまま無償で譲りたい」と考えるのも自然なことだといえます。
「空き家を差し上げます」でも実際は無料じゃない【5つの費用】
「空き家を差し上げます」物件は、あくまで取得価格が0円に設定されているだけです。
実際に物件を取得する際は、それ以外にも贈与税や不相談取得税などの費用がかかります。
正確な資金計画を立てるためにも、このような諸費用をしっかりと想定しておきましょう。
贈与税
空き家を無償で受け取った場合、贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。
贈与税は、年間110万円の基礎控除が適用されます。
そして、譲受時点の空き家の評価額（固定資産税評価額）から基礎控除を差し引き、税率（10～55％の累進課税）をかけ合わせて納税額が算出される仕組みです。
参照元：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
- 贈与税の例
- （空き家の評価額200万円 － 基礎控除110万円）× 税率10％ ＝ 贈与税9万円
不動産売買において贈与税が課されるのは買い手のみです。
二重課税を防ぐ目的から、売り手には贈与税が発生しない仕組みとなっています。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物といった不動産を取得した際、その住所がある都道府県に対して一度だけ支払う地方税です。
無償譲渡であっても、相続ではなく贈与の場合は、この不動産取得税を支払う必要があります。
不動産取得税は、土地と建物の固定資産税評価額にそれぞれ3％の税率をかけ合わせて算出します。
ただし、2027年4月1日以降に取得した不動産は、税率が4％になるので注意が必要です。
なお、不動産の評価額が免税点以内におさまる場合、不動産取得税は課税されません。
そのほか、国土交通省や総務省の軽減措置制度を活用し、納税額を抑えることも可能です。
登録免許税
登録免許税とは、法務局の登記簿に土地や建物の所有権を記録する際におさめる税金のことです。
土地の売買や共有物の分割、住宅所有権の保存など、登記内容によって税率が異なります。
そして、固定資産税評価額に対してその税率を乗じて納税額を計算します。
空き家を無償譲渡する場合、手続き内容は「贈与による所有権移転登記（贈与登記）」となります。
税率は2％なので、空き家の評価額が100万円なら2万円が課税される計算です。
また、登記手続きを司法書士に依頼すると、別途4～6万円程度の報酬が発生します。
リフォーム
不動産会社から購入する場合に比べ、無償譲渡で取得した物件は管理状態が甘くなりがちです。
なかには空き家の状態で長期間放置されていることも珍しくありません。
例えば、定期的な換気を怠るだけでも、建物内に湿気が溜まりやすくなり、木材の腐食やカビの繁殖を招きます。
すると、建物の劣化が激しくなるため、それだけ高額なリフォーム費が必要です。
仮にフルリフォームのような大規模な改修・修繕になれば、1,000万円規模にまで費用が膨らむ恐れもあります。
空き家は基本的に、「そのままでは住めない状態」で取得することが多くなります。
そのため、リフォームを前提に予算計画を立てておくことが重要です。
以下の記事では、戸建投資物件のリフォーム費の考え方や適切な修繕範囲などを解説しています。
契約書関連の作成
空き家を無償でやり取りする場合でも、「無償譲渡契約書」をはじめとする契約書を発行する必要があります。
以下のとおり、無償譲渡契約書には、贈与者と受贈者の氏名や住所、不動産の概要、引渡日などの情報を記載します。
このような書面を残すことで、契約後にトラブルが発生した際の証拠として使用できます。
司法書士に契約書の作成を依頼する場合、数万円程度の費用が発生します。
贈与登記までセットで依頼する際の相場は10万円前後です。
このように、書類を作成する際にコストがかかることもあるため、事前に想定しておくことが大切です。
「空き家を差し上げます」物件を譲り受ける4つのリスク
「空き家を差し上げます」物件は、取得価格を抑えられるメリットがある一方で、特有のリスクも存在します。
特に、以下4つのリスクは、物件を譲り受ける前に知っておくべき重要な情報です。
安さだけに目を奪われず、これらのリスクをよく把握したうえで事前対策を講じましょう。
リフォーム費用が高い
1つ目は、「リフォーム費用が膨らみやすい」ことです。
「空き家を差し上げます」物件は、表面上は綺麗に見えても、見えない箇所に深刻なダメージを抱えていることがあります。
雨漏りやシロアリ被害、基礎部分の大きなヒビ割れなどが代表的です。
このような欠陥は住みやすさに直結するため、収益物件として活用するにはリフォームが欠かせません。
しかし、表層部分の汚れや簡易的な設備の損傷などに比べ、構造的な欠陥は大規模な修繕が必要で、それに応じて費用も高額になります。
いざ工事を開始してから上記のような問題が見つかると、予算がオーバーしてしまう可能性も考えられるでしょう。
リフォーム費用が高額になりやすい問題は、「空き家を差し上げます」物件のなかでも特に注意すべきリスクだといえます。
とはいえ、方法次第では、ボロ戸建てを極めて安い価格でリフォームすることも可能です。
以下の記事で詳細を解説しているので、コストを最小限に抑えたい方は参考にしてください。
害虫駆除が必要
2つ目は、「害虫駆除が必要になることが多い」点です。
長期間放置された空き家は、シロアリやゴキブリ、ネズミ、ハクビシンなどの害虫・害獣の住処になりやすい傾向があります。
害虫や害獣が住み着くと、建物へのダメージだけでなく衛生面にも悪い影響を与えます。
問題の解決には専門会社による徹底した駆除が必要で、規模によって数万～数十万円ほどの費用がかかります。
それだけでなく、あまりにも繁殖が著しい場合は、巣の完全な壊滅に数ヶ月かかることもあります。
コストと時間の両方が増大しやすい点から、害虫・害獣のリスクも決して見逃せない問題です。
インフラが整っていない
3つ目は、「インフラが整っていないことが多い」点です。
空き家やボロ戸建てのような物件は、人が極端に少ない地域や山間部に立地していることも少なくありません。
インフラ設備が長期間使用されていなければ引き直し工事が必要です。
しかし、上記のような環境では、費用が高額になる、あるいは「そもそも工事が不可能」といった事態も起こり得ます。
また、上下水道が通っておらず、井戸水や汲み取り式便所を使用していることもあります。
これらの住環境を現代の生活レベルに合わせるには、多額の設備投資が必要です。
加えて、工事に長い期間がかかることも予想されるため、資金的かつ時間的に余裕を持って計画を立てることが重要です。
契約トラブルが起こりやすい
4つ目は、「契約トラブルが起こりやすい」ことです。
不動産会社が介する一般的な契約では、専門知識や経験が豊富なプロの担当者が間に入ってくれます。
買い手と売り手との間に認識の齟齬が起こらないよう、細かく丁寧にフォローしてくれるため、トラブルも起こりにくくなります。
しかし、空き家を譲渡する際は、買い手と売り手が直接やり取りするのが基本です。
すると、知識やノウハウが不足するが故に、次のようなトラブルが発生しやすくなります。
- 契約後に事故物件であることが明らかになった
- 隣の土地との境界線に関する認識が隣人と異なり、揉め事へとつながった
- 空き家とセットで農地を譲渡されるはずだったが、農地法に抵触し取得できなかった
こうしたトラブルを防ぐためには、プロに依頼して契約書を作成するといった対策が不可欠です。
しかし、そのためには費用や手間がかかるため、予算やリソースがひっ迫する恐れもあります。
そもそも契約トラブルのリスクを抱えてまで「空き家を差し上げます」物件を取得する必要があるのか、物件の探し方そのものを見直すことも肝要です。
「空き家を差し上げます」物件を譲り受ける際の5つの注意点
リフォーム費用の増大や契約トラブルなど、「空き家を差し上げます」物件にはさまざまなリスクがはらんでいます。
だからこそ、以下のポイントを十分に理解したうえで、慎重に手続きを進めることが大切です。
ここでは、無償で空き家を譲り受ける際の5つの注意点を解説します。
空き家を見極める
無償譲渡の空き家を探す際に最も注意すべきなのが、「その物件が本当に譲り受ける価値があるのか、冷静に見極める」ことです。
事前に物件の適正価値や構造的な欠陥などを把握しておけば、無理なリフォームを強行することもありません。
潔くその物件は諦め、「より高い収益が期待できる優良物件」へとリソースを振り向けられます。
このように空き家の状態を正確に見極めるには、「物件情報を確認するタイミング」と「内覧時」の2つの段階でアプローチが可能です。
具体的には、それぞれの段階で次のような要素を確認しておきましょう。
| チェックするタイミング | チェックすべき項目 |
| 物件情報確認時 |
|
| 内覧時 |
|
以下の記事では、空き家を選ぶ際に初心者が避けるべき12の条件を解説しています。
物件を探す際のチェックリストとしても活用できるため、ぜひ参考にしてください。
譲渡費用を計算しておく
先ほども紹介しましたが、「空き家を差し上げます」物件だからといって、すべての費用が無料になるわけではありません。
贈与税や不動産取得税、登録免許税など、「トータルでの費用を見積もっておく」ことが重要です。
なかでも特に大きなウェイトを占めるのがリフォーム費です。
フルリフォームともなれば1,000万円規模の費用が必要になりますが、300～400万円程度におさめることを目標にしましょう。
修繕範囲を必要不可欠な箇所のみに絞り込んだり、DIYを活用したりすることで、費用を最小限に抑えられます。
このような総額を把握することで、自己資金で賄えるのか、それともローン契約が必要なのかといった現実的かつ客観的な判断が可能になります。
専門家に契約書類を作成してもらう
契約書類を用意する際は、なるべく「専門家の手を借りて作成する」ことをおすすめします。
素人が安易に契約書類を作成すると、予期せぬトラブルに発展する恐れがあるためです。
例えば、無償譲渡契約書は、贈与者と受贈者の氏名や住所、不動産の概要など、必要な項目がわかっていれば誰でも作成できます。
しかし、「それぞれの項目に記載された情報が法的に適正か」といった専門的な内容に関しては、素人では判断できません。
すると、書類の不備を理由に譲渡が無効になるような、思わぬ事態を招くこともあります。
このようなリスクを未然に防ぐためにも、司法書士をはじめとする専門家に作成を依頼するのがおすすめです。
収支計画を立てておく
「いくらお金が出ていくのか」だけではなく、「収支（収入と支出）」の両方を通じたシミュレーションも忘れてはいけません。
どのような事業を展開したいのか、その目的とあわせて収支計画を立てることが大切です。
例えば、先ほどリフォーム費は300～400万円におさめるのが目標だと紹介しました。
物件購入費は0円なので、そのうえで賃貸経営によって月5万円の家賃収入を確保できれば、次のような利回りが実現します。
■物件購入費：0円
■リフォーム費：300万円
■諸費用：20万円（不動産取得税や登録免許税など）
■年間家賃収入：60万円（5万円/月）
■利回り：約18.7％
約18.7％の利回りであれば、5～6年ほどで初期投資を回収できる仕組みです。
このように詳細な計画を立てておくことで、資金不足や経営破綻を未然に防止できます。
出口戦略を立てておく
不動産事業を展開する際、意外に忘れやすいのが「出口戦略を立てておく」ことです。
「空き家を差し上げます」物件を取得した後は、リフォームなどの初期投資を行ったうえで、賃貸や民泊などの事業へと展開します。
ただし、その事業は必ずしも成功するとは限りませんし、ある程度収入を得てから撤退することもあるでしょう。
そのため、「将来的にその物件をどう処分するのか」を事業開始前から想定しておくことが大切です。
例えば、空き家投資であれば、次のような出口戦略が考えられます。
- 収益物件として第三者に売却する（入居者がいる状態で売却する「オーナーチェンジ」も可）
- 賃貸として物件を借りている入居者に購入を打診する
- 建物を解体して更地の状態で売却する
- 自ら住んだり店舗を開業したりと、自身のために活用する
このように将来的なことを考えると、「入口（空き家購入）」の段階で価値のある物件を購入しておく必要があることがわかります。
条件が悪い物件は市場価値が大きく低下し、出口戦略の幅も狭まってしまうためです。
入口と出口のセットで戦略を立てることが不動産事業の成功に大きく作用します。
「空き家を差し上げます」物件の基本的な活用法3選
「空き家を差し上げます」物件の活用法には、次のような選択肢が存在します。
それぞれの特徴や活用方法を押さえることで、不動産事業としての活用の幅が広がります。
賃貸
王道ともいえる最も代表的な活用方法は、「賃貸物件として提供する」ことです。
特に空き家の場合は、オーナー自身で比較的自由にリフォームを行えるのが魅力です。
リフォームによって物件そのものの価値を向上すれば、相場より高い家賃の設定や利回りの改善にもつながります。
例えば、以下の画像では、東京杉並区の築50年の空き家をリフォームしています。
引用元：空き家大活用リフォーム！放置していてはもったいない空き家はここまで変わる！｜TOTO・DAIKEN・YKK AP リフォーム情報サイト
50年前に建てられた物件とは思えないような、綺麗な見た目と清潔感に仕上がっているのがわかります。
このようにして空き家を再生させたことで、最寄り駅から徒歩18分もの距離がありながら、即座に4人家族の入居が決定しました。
民泊
「民泊を運営してインバウンド需要を獲得する」のも、空き家活用の代表的な手法の一つです。
訪日外国人旅行者数は、2025年に4,268万人を突破し、過去最高を記録しました。
ホテルや旅館の客室数が不足していることも相まって、民泊はこのような旅行者の需要を取り込める、大きなビジネスチャンスを秘めています。
参照元：訪日外国人旅行者数・出国日本人数｜国土交通省 観光庁
なかでも岐阜県では、過去最多を記録した空き家を民泊へと再利用する取り組みが進められています。
引用元：“古民家活用型”も増加…過去最多を更新した空き家を『民泊』へ インバウンド需要など背景に岐阜県が開業を後押し｜東海テレビ
敷地面積が広く部屋数が多い空き家は、民泊との相性が抜群です。
また、方法次第で賃貸物件の家賃収入より高額な収益を生み出せるメリットもあります。
以下の記事では、空き家で民泊を始める方法を詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
コミュニティスペース
空き家と相性が良いもう一つの活用例が、「コミュニティスペース」です。
「空き家を差し上げます」物件の多くは、都市部よりも地方や郊外に眠っています。
そのなかには高齢化率が高い地域もあるため、高齢者向けの交流施設として展開すれば、地の利を最大限に活かせるでしょう。
このような利点に着目したのが、神奈川県鎌倉市で事業を展開するNPO法人タウンサポート鎌倉今泉台です。
神奈川県鎌倉市のなかでも、特に今泉台住宅地区は高齢化率が40％を超えています。
また、住民の高齢化によって地域を離れて暮らす人が増え、それに伴って空き家も増加傾向にあります。
そこで同社は、同地区で余っている空き家を改修し、地域住民向けのコミュニティスペースとしてオープンしました。
このような地域の悩み・ニーズに応える形で事業を開始することで、収益化に加え、社会貢献という大きなベネフィットも得られるでしょう。
「空き家を差し上げます」同然の物件を見つける方法
できるだけ低価格で空き家を購入するには、「0円」にこだわるよりも、「1円物件」や「未公開物件」など、もう少し選択肢を広げて物件探しをすることをおすすめします。
探し方を少し工夫するだけで、掘り出し物に出会えるチャンスが増えるためです。
ここでは、「空き家を差し上げます」物件とは別の2つのアプローチ方法を解説します。
1円物件
不動産ポータルサイトのなかには、検索システム上、「0円」と入力できない仕様のものも少なからず存在します。
一方、「1円」であれば問題なく検索でき、サイトによっては数多くの物件情報がヒットします。
つまり、「0円」から「1円」に水準を上げるだけで、物件探しの選択肢が大幅に増えるということです。
空き家バンクや空き家マッチングサービスだけでなく、楽待や健美家といった不動産ポータルサイトも活用できるため、効率性が大きく向上します。
ただし、贈与税や譲渡所得税が一切かからないわけではないので、注意が必要です。
1円での不動産売買も低額譲渡とみなされる可能性があるからです。
そのため、贈与税や譲渡所得税が発生するかどうか、あらかじめ税務署や司法書士に相談しておくと良いでしょう。
未公開物件
不動産会社が取り扱う未公開物件のなかには、「空き家を差し上げます」同然の物件も含まれています。
例えば、弊社アルバリンクでは、物件価格100万円未満の未公開物件情報を多数扱っています。
購入価格が安いだけでなく、想定利回りの高さにも特徴があります。
【未公開物件の例】 
未公開物件は価格面のメリットだけでなく、不動産会社を介して契約手続きを進められる点も見逃せません。
契約書の作成を行政書士に依頼する必要もありませんし、プロのアドバイスも得られます。
一般的にこのような未公開物件情報を入手するには、長い時間と手間をかけて不動産会社と信頼関係を構築しなければなりません。
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まとめ
「空き家を差し上げます」物件は、初期費用を大幅に抑えて不動産を取得できる魅力的な選択肢です。
しかし、物件自体が無料であっても、税金や登記費用、そして何より多額のリフォーム費がかかることを忘れてはいけません。
特に、次のポイントには十分注意したうえで運用することが大切です。
- 空き家を見極める
- 譲渡費用を計算しておく
- 専門家に契約書類を作成してもらう
- 収支計画を立てておく
- 出口戦略を立てておく
事業をスタートするのに不安がある方は、まず不動産会社経由で物件を購入してみてはいかがでしょうか。
個人間での取引とは違い、不動産会社のアドバイスを受けながら購入・内覧・契約のプロセスを進めることで、想定外のトラブルを避けられます。
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そのため、「購入価格100万円以下」や「想定利回り30％以上」など、一般的な不動産ポータルサイトでは見かけない希少な物件が見つかります。
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この記事の監修者
柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家
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