こんにちは。仙台で小さなアパートの不動産経営しているhayasakaです。
不動産投資では、自己資金の割合を厚くして、返済比率を小さくすることが鉄則です。
そのためには、投資総額を抑えるというのも重要な視点になってきますが、比較的小さな投資で始められるものに「区分所有マンション投資」があります。
区分所有マンション投資とは、一棟のマンションの内の一部（1～数戸）だけを所有して(これを区分所有と言います)、賃貸経営する方法。
これに対し一棟丸ごと物件購入して運用する方法は「一棟買い」と呼ばれます。
一棟買いに比べて数十分の一という、極めて手軽な資金で始められるのが最大の特徴で、ごく普通のビジネスマンやＯＬでも投資している方は少なくありません。
また、投資家に分譲することを前提とした、区分所有投資向けのマンションも建設されており、いわゆる「投資用ワンルームマンション」がその典型です。
過去には、このようなワンルームマンションを次々に買い増して、ごく普通のサラリーマンが莫大な資産形成に成功した事例もありました。
しかし、人口減少・家余り時代が加速するこれからはどうなのでしょうか？
今回は、区分所有マンション投資の注意点などについて学んで行きましょう。
目次
区分所有マンション投資のメリットとは？
少ない自己資金で始められる
東京・大阪などの大都市圏では数千万円の自己資金がないとアパートなどの不動産投資に乗り出すことは難しいのが現状です。
そういう意味では数百万円の自己資金でも始められる区分所有マンションは、初めての方にも入りやすい不動産投資かもしれません。
しかし、投資金額が少なくて済むと言っても、自己資金の割合が低くては意味がありません。
例えば2000万円の物件に1000万円の自己資金を入れれば、キャッシュフローが大きくなるので少々の空室や金利上昇が発生しても赤字に転落するリスクを回避できます。
これを、自己資金200万円で2000万円の物件を買ってしまうと、毎月ギリギリ、もしくはマイナスのキャッシュフローとなり、副収入どころか家計を圧迫し続ける事にもなりかねません。
実際、毎月赤字というワンルームマンションオーナーは少なくないのが現実です。
“自分年金”になる
ローンを完済すれば、その後は家賃収入がほぼそのまま収入になるので”自分年金“として老後を豊かにする、というセールストークも良く耳にします。
将来に対する年金保険料だと思えば、少々赤字が出ても意味があるという理屈を公然と述べる専門家もいます。
しかし、仮にローン返済が30年後だった場合、果たして賃貸物件としての価値はどれほど残っているでしょうか？
家賃は大きく下落しているだろうし、空室の期間も増えていくでしょう。
つまりキャッシュフローは大幅に低下しているはずです。
その上、マンション全体がスラム化して質の悪い入居者しか寄り付かなくなったり、修繕費用がかさんだりする心配もあります。
しかも、マンションは土地の持ち分がわずかなので、売却してもいくらにもならなのが現実なのです。
高い利回り
銀行に預金していても利息は殆どつかないのに対し「新築物件の場合、ワンルームで2～3％、中古物件なら4～6％の表面利回り」などと、高利回りをうたう業者もあります。
確かに銀行預金よりはマシですが、これのどこが、高利回りなのでしょうか？
しかもこれは、ある程度の自己資金を用意し、現在の低金利が続き、設定した家賃で常に入居者が入り続けたという“想定利回り”です。
実際には空室も発生するし、新築プレミアムがなくなれば家賃低下は必然。
金利上昇もありうるわけですから、高利回りどころか赤字転落の可能性すら否めません。
不動産投資をするのなら、10％前後の利回りを目指すべきです。(その方法は後半で解説します)
万が一の時は家族に資産を残せる
投資用不動産でもローンを組むと、マイホーム同様「団体信用生命保険」が付きます。
このため、万が一ローン契約者が死亡した場合は生命保険でローンが完済されるのです。
このため、家族には“ローンを完済した優良な収益物件を残すことができる”ということをメリットにあげる場合もあります。
しかし、これは銀行側が“とりっぱぐれない”ために付けさせているというのが実態であり、ことさらメリットに挙げるほどのことなのでしょうか。
もちろん、保険料もかかりますし、死亡と高度障害以外の病気やケガには適用になりません。
このほかにも
- インフレ対策になる
- 株式投資のような特別なスキルやノウハウは必要ない
- 万が一損失が出ても他に収入がある場合には損益通算によって所得税が戻ってくる
- 相続税対策になる
といった点をメリットに挙げるケースも見られますが、これらは不動産投資全般に言えることで、区分所有マンション投資ならではのメリットとは言えません。
つまり、区分所有マンション投資自体のメリットは、投資額が少なくて済む以外は、あまり利点はないと言っても過言ではないでしょう。
むしろ、このほかにも注意すべき点がまだまだあります。
区分所有マンション投資の注意点
空室リスクの分散ができない
区分所有マンションの場合、入居者は一人なので、退去すれば家賃収入はなくなります。
10戸あるアパートなら10戸中1戸空室が出ても90％の家賃が入るのに対し、区分所有マンションはいきなり0円になり、家賃保証はないのです。
それが半年続けば、6カ月間は家計からローンを支払い続ける事になります。
「店子にローンを支払ってもらい資産形成」といった図式は、いとも簡単に破綻する可能性があるということです。
修繕積立金が重い
マンションの場合、管理会社への管理費の他に修繕積立金が毎月かかってきます。
アパート経営の場合も、大規模修繕に備えて修繕費を別に積み立てておくのが鉄則ですが、マンションの場合はその費用がはるかに大きいため、修繕積立金の負担も大きいのが注意点です。
競合が多い
区分所有マンション自体が多いことに加え、同じマンション内に多くのライバルが存在するという点もアパートなどよりも難しい問題です。
借り手も多いが供給も多いので、空室がなかなか埋まらないという事態が起こりがちなのです。
しかも、同じマンション内の1戸が家賃を下げれば、マンション全体の家賃相場が安い方へ引きずられるという懸念もあります。
オーナー一人で決められない
アパート経営の場合、家賃の設定や共用部分の修理・リフォームなどもオーナーの意向で決められますが、区分所有マンションの場合は、オーナー一人の意向では決められない場合があります。
また、火災や地震で被害が出た場合でも、オーナー全員の承諾を得ないと修理ができないため、入居者が集まらなくなってしまう事態もあり得ます。
このように、修理やリフォームひとつとってもオーナー一人の自由にはできないと重要事項説明で決められていますから、最悪の場合スラム化し、質の悪い入居者に悩まされる危険性も内在していると言えます。
次の融資が受けにくくなる
物件価格が上昇を続けていた時代は、区分所有マンションも資産価値が上がり、さらなる融資が可能でした。
つまり、資産価値が残債を上回っていたため、次の投資の際もスムーズに融資を受けられたのです。
しかし、今では資産価値が残債を上回るようなことは少ないので、次の融資が受けにくくなる懸念があります。
たとえば“区分所有マンションでは儲からないから、別の不動産投資をしよう“と考えても、金融機関が認めない可能性があるというわけです。
区分所有マンション投資で成功するには
区分所有マンション投資は避けるべきか？
このように、区分所有マンション投資には、多くの注意点がある反面、投資額が抑えられるという点以外には、メリットらしいメリットがないことがわかります。
では、区分所有マンション投資は避けるべきなのでしょうか？
結論から言えば、地方都市の区分所有マンション投資は検討する価値があると言えます。
「投資額が抑えられること以外のメリットはない」と書きましたが、実はこれから不動産投資を始めようとする方にとって、これは極めて重要なメリットです。
不動産投資で最も需要のすそ野が広く、収益性が高いのは、アパートやマンションなどの賃貸住宅経営です。
その中でも、最も投資額が少なくて済むのが区分所有マンションで、数百万円の自己資金があれば、一般に“安全な投資”と言われる返済比率40％以下に収まる物件も少なくありません。
- 返済比率40％以下：安全
- 返済比率50％以下：比較的安全
- 返済比率50～55％：やや注意が必要
- 返済比率56％以上：危険
※返済比率：月額返済額÷月額家賃収入（満室時）×100
このような物件は、東京・大阪などの大都市にはまずありません。
しかし、地方都市に視野を広げれば、自己資金数百万円でも安全に運用できそうな区分所有マンションはきっと見つかるはずです。
中枢中核都市が狙い目
中枢中核都市というのは、東京への一極集中を抑制し、地方活性化の受け皿になる都市として制定された都市。
政令指定都市や中核市、施行時特例市など、全国で82市が2018年12月に選定されました。
札幌市、旭川市、函館市、青森市、八戸市、盛岡市など、各県1～7市が選定されており、いずれも経済や行政、教育などの集積が進んでいる、地域の中核的な自治体と言えます。
今後は政府の様々な支援により、さらなる活性化が期待され、周辺市町村からの人口集中も促進されると見られます(逆に言えば中枢中核都市以外は人口減少が加速する恐れがあり、不動産投資は避けるべきエリアとも言えます)。
中枢中核都市に選ばれたエリアは、現状不動産価格は安価で、しかもある程度の都市化が進んでいることから区分所有マンションも存在し、初めて不動産投資を始める方にとっては狙い目と言えます。
現地に足を運ぶことが鉄則
注意点としては、土地勘のない場所への投資は、インターネット情報だけで決めない事。
必ず現地に足を運び、ご自身の目で周辺環境を確かめ物件調査を行い、周辺の賃貸状況と、販売や管理を行う不動産会社の評判を聞いてみることが重要です。
いかに手軽な投資であっても、最初の投資で躓いてしまったのでは、次の投資は困難になり、不動産投資家としての可能性を摘んでしまう場合もあるので注意が必要です。
まとめ
区分所有マンション投資（ワンルームマンション投資など）は、最も手軽に始められる賃貸住宅経営で、不動産投資を始める方にとっては有望な選択肢です。
ただし、ワンルームマンション投資業者などが強調するメリットには利点とは言えないものも多く、逆にアパート経営などに比べてデメリットや注意点が多く、慎重な判断が求められます。
現状、東京・大阪などの大都市では区分所有マンション投資で利益を出すのは困難になっていますが「中枢中核都市」に存在する区分所有マンションは狙い目。
ただし、土地勘のない場所への投資となるため、契約の前に必ず現地に足を運び、ご自身の目と耳でしっかりと物件選びを行い、現場を確認することが重要です。
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