離婚時に住宅ローンが残っている家の売却方法とは？流れや注意点も解説

「離婚時に住宅ローンが残っている家を処分したい。売却できるの？」

離婚時に住んでいた家を処分したいと思っても、このような疑問を持つ方は多いのではないでしょうか？

結論、家の売却でローンを完済できれば、処分自体は問題ありません。

本記事では、離婚時の家の売却方法や流れ、あらかじめ知っておきたいことや注意点について解説します。

最後までお読みいただくと、離婚時の家の売却に関する悩みがなくなり、流れや注意点をケアできるので迅速に売却を進められます。

住宅ローンが残っている家は財産分与の対象外

住宅ローンが残っている家は、財産分与の対象外となります。

なぜなら、財産分与でマイナスの財産は、夫婦共同で築いたものとみなされないからです。

よって、財産分与するならローンがない状態の家が必須となります。

一般的には、家を売却して完済するケースが多いでしょう。

売却して利益が残る際は分配できる

売却して利益が残るときには、分配できます。

利益とは、売却で生じた譲渡所得から取得費や必要経費を差し引き手元に残ったものです。

つまり、売却して手元に資金が残れば、その分は財産分与の対象となります。

連帯債務や連帯保証人の場合は支払い義務がある

ローンが連帯債務や連帯保証人の場合、離婚後も支払い義務が残ります。

なぜなら、ローンは契約上の問題であり、離婚で支払い義務が解消することはないからです。

これらを解消には、ローンの完済や家を引き継ぐ人が借り換えする必要があります。

なお、ペアローンも離婚では解消されず、同じくローン完済等が必要です。

夫婦どちらかが住み続けることもできる

財産分与する家には、夫婦どちらかが住み続けられます。

これらは双方の話し合いのもと、決められます。

なお、家にローンがあれば完済が必要です。

離婚で住宅ローンが残っている家を売却する2つの方法

売却する方法は、以下のとおりです。

不動産仲介業者に売却を依頼する

不動産仲介業者に売却を依頼する方法です。

仲介は、一般消費者から買主を見つけて売買を成立させ、成功報酬として仲介手数料が生じます。

なお、不動産仲介業者と交わす媒介契約には、以下3種類の形態があります。

不動産仲介業者の手厚いサポートを受けたいなら専属専任媒介契約、複数社で幅広く売却活動したいなら一般媒介契約がおすすめです。

なお、不動産仲介業者は売れたときの仲介手数料を確実に得るためと両手取引を目的に、専属専任媒介契約を勧めるのが一般的となります。

不動産買取業者に直接売却する

不動産買取業者に直接売却する方法です。

買取では、不動産業者が買主となり売買を進めます。

買取のメリットは以下のとおりです。

買取は、仲介で売れなかった場合や迅速な現金化を求める場合におすすめです。

一方で買取のデメリットは、売却価格は相場比6割～7割程度となることです。

売却に時間が取れる場合には、仲介で売れなかったときの保険として買取を検討するのがよいでしょう。

離婚で住宅ローンが残っている家を売却する際に知っておきたいこと

離婚時に住宅ローンが残っている家を売却するときに、あらかじめ知っておきたい点があります。

本章では、アンダーローンとオーバーローンについて解説します。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、「住宅ローン残債＜売却金額」です。

以下2点について解説します。

譲渡所得税がかかる可能性がある

家の売却で譲渡所得税がかかる可能性があります。

譲渡所得（売却益）が生じると、所有期間に応じて所定の税率がかかり、確定申告にて納税が必要です。

譲渡所得税の有無については、税理士等に相談するのがよいでしょう。

贈与税がかかる場合もある

離婚前に財産分与を行うと、贈与税がかかります。

贈与税の算出式は、「（財産分与の金額－110万円）×税率」です。

贈与税の税率は高いので、財産分与は離婚後に行うことが得策です。

参照：贈与税の計算と税率（暦年課税）【国税庁】

オーバーローンの場合

オーバーローンとは「住宅ローン残債＞売却金額」のことです。

以下2点について解説します。

足りない金額を工面する

足りない金額は、工面する必要があります。

たとえば、預貯金等の自己資金や親族からの借り入れなどです。

不足分を少なくするためにも、仲介での売却を選択し相場並みで売れる努力をしたほうがよいでしょう。

任意売却する

自己資金の工面が難しければ、任意売却を選ぶしかありません。

任意売却では、債権者（金融機関等）の許可が下りれば、売却で残ったローンついても無担保状態で返済を続けられる制度です。

任意売却ができなければ、離婚後しばらく家を所有し続け、ローン返済を継続することになります。

離婚で住宅ローンが残っている家を売却する際の3つの注意点

本章では、離婚で住宅ローンが残っている家を売却するときの注意点をご紹介します。

家を売却できるのは名義人だけ

家を売却できるのは、名義人だけとなります。

なぜなら、名義人（所有者）の同意がなければ、売却を進められないからです。

たとえば、夫単独名義の家を妻の一存で売却できないということになります。

財産分与で現金化したくても、名義人の同意がなければ売却自体ができない可能性があります。

住宅ローンを完済しないと連帯保証人の解除できない

住宅ローンを完済しないと連帯保証人の解除はできません。

なぜなら、住宅ローンの連帯保証人の設定は契約上の問題であり、離婚により解除はできないからです。

連帯保証人の解除には、ローン完済かどちらか一方が相手のローンを引き継ぎ組み直す（再審査）しかありません。

連帯債務やペアローンは離婚しても継続する

連帯債務やペアローンは、離婚しても継続します。

連帯債務とは、夫婦ともに支払いの責任が生じる形態、ペアローンとは夫婦それぞれがローンを組むことです。

これらはいずれも離婚では解消できず、支払いの責任は残り続けます。

解消には、連帯債務はローン完済、ペアローンはローン完済もしくはどちらか一方が相手のローンを引継ぎ組み直すしかありません。

離婚で住宅ローンが残っている家を売却する手順

本章で、家を売却する手順をご紹介します。

住宅ローンの内容を確認する

住宅ローンの内容とは、主にローン残債の確認です。

売却で完済できるかは、残債の金額がポイントとなります。

残債については、ローンの償還表もしくはネットバンキングのマイページで確認しましょう。

不動産会社に査定の依頼をする

不動産会社に査定依頼して、今の価値を確認します。

できれば机上ではなく、実査定を受け査定額を確定させることがおすすめです。

また、査定は複数社に依頼し、得られた結果から相場観等を掴んでおきましょう。

家の売却価格を決定する

査定が出たら、仲介会社を選定して家の売却価格を決定します。

複数社で取得した査定額と不動産会社のアドバイスなどを参考にします。

家の売却価格は、売却進捗に大きく影響するので、最終的には周辺の成約事例をもとに決定していきます。

媒介契約を締結する

最後は、媒介契約の締結です。

一般的には、専属専任媒介契約となります。

媒介契約後、不動産会社は売却活動の準備（ホームページ等での広告準備など）を行います。

まとめ

本記事では、離婚時に住宅ローンが残っている家の処分方法や流れ、あらかじめ知っておきたいことや注意点等を解説しました。

離婚時に住宅ローンが残っている家は財産分与の対象外なので、離婚時に分けるには住宅ローンの完済が必須です。

また、オーバーローンの場合は売却後に残った残債を現金で工面、もしくは任意売却が必要となります。

よって、家の処分を検討するときには、はじめに家の残債と家の現在価値を調べ、完済の可否を確認しておきましょう。

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