「所有者が変わると所有権移転登記が必要と聞いたが、どういった手続きなんだろう」
「所有権移転登記の費用を知りたい」
「そもそも所有権移転登記は行う必要があるの」
今回は、所有権移転登記の概要について解説します。
所有権移転登記を行わないと必要以上に税金を払いすぎたり、二重譲渡の被害にあったりする恐れがあります。
本記事の内容は、以下についてです。
- 所有権移転登記とは権利の移転を証明する手続き
- 所有権移転登記をしないリスク
- 所有権移転登記にかかる費用と税金
- 所有権移転登記の費用を安く抑える3つのコツ
- 所有権移転登記をおこなう4つの流れ
最後まで読めば、所有権移転登記の概要や登記方法が理解できます。
なお、弊社（株式会社 Alba Link ）は不動産に強い専門業者です。
ご相談くだされば、金額や日程なども含め、所有権移転登記についてサポートいたします。
下記からお問い合わせが可能なので、積極的にご連絡ください！
目次
所有権移転登記とは権利の移転を証明する手続き
所有権移転登記とは、相続や財産などで不動産所有権の変更があったときに訂正内容を登記簿に記録する手続きのことです。
中古住宅の相続・贈与などをすると所有者が変わるため、法務局で所有権移転手続きが必要です。
所有権移転の手続きをすることで、新たな取得者に不動産の所有権があると証明できます。
所有権移転登記が必要な4つのケース
実際に所有権移転登記が必要なケースは、主に以下の4つです。
- 不動産を相続したとき
- 不動産を贈与したとき
- 不動産を売買したとき
- 不動産を財産分与するとき
ひとつずつ解説します。
不動産を相続したとき
不動産の所有者が亡くなると、配偶者・子どもなどの相続人が被相続人の不動産を相続します。
不動産の所有者が変わっているため、所有権移転登記を行わなければいけません。
また、不動産の名義を相続人に変更することを相続登記といいますが、2024年4月1日から相続登記が義務付けられています。
相続を知った日から3年以内に相続登記しなければいけず、違反した場合は10万円以内の過料が課せられます。
これから不動産登記を行う可能性のある方は、相続登記が義務であることを忘れないようにしましょう。
参照元：法務省｜所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し
不動産を贈与したとき
両親・祖父母などから建物や土地などの不動産を贈与されたときも、所有権移転手続きが必要です。
贈与された不動産の所有権を移転することを贈与登記といいますが、贈与登記は不動産の贈与者（不動産を与えた者）と受贈者（受け取った者）の2人で申請する必要があります。
生前に被相続人の財産を特定の人に贈与したい場合は、被相続人が亡くなる前に手続きを済ませましょう。
被相続人が亡くなってからだと受贈者と相続人全員で贈与登記を行わなければいけず、相続人の中で贈与に納得していない者や協力してくれない者がいたら、贈与登記ができなくなってしまうからです。
そして、贈与が認められず相続財産になる恐れがあります。
また、贈与登記を済ませておけば、贈与者の都合で生前贈与を撤回できなくなるため申請することがおすすめです。
不動産を売買したとき
第三者の不動産を売買したときも所有者が変わっているため、所有権移転手続きが必要です。
手続きが必要な不動産売買には以下のものがあります。
- 土地
- 中古住宅
- 中古マンション
なお、贈与登記と同様に、不動産売買時も贈与者と受贈者が共同で申請する必要があります。
不動産売買契約の締結から1ヶ月以内に申請することが義務付けられているため、注意しておきましょう。
不動産を財産分与するとき
不動産財産を分与する時も所有権移転手続きが必要で、主に以下のケースがあります。
- 離婚
- 夫婦共同名義の不動産を単独名義にする
財産分与は、夫婦共同で申請しなければいけません。
しかし、共同で所有権移転手続きを行うのは協議離婚した夫婦だけで、裁判を経て離婚した夫婦は財産分与を受ける者だけで手続きすることが可能です。
財産分与は離婚してから2年以内でないと家庭裁判所に申し立てできなくなるため、注意しておきましょう。
参照元：法務局｜財産分与
所有権移転登記をしないリスク
相続登記以外の所有権移転登記は義務化されていません。
しかし、不動産の買主と売主が存在する場合、所有権移転登記をしないと以下のリスクが考えられます。
| デメリット | |
| 売主 | ・固定資産税や都市計画税の支払い対象になる ・土地工作物の賠償責任が生じる |
| 買主 | ・二重譲渡被害にあうリスクがある ・不動産を担保にするローンを利用できない ・災害を始めとした被害を被ったときの保証を受けられない可能性がある |
とくに、買主は二重譲渡の被害を受ける可能性があるため、所有権移転手続きをすることをおすすめします。
二重譲渡
ひとつの不動産を複数の買主に譲渡すること。
二重譲渡でよくあるトラブルは、先に不動産の売買契約をしても新たに不動産を契約し所有権移転登記した者がいれば、登記した者が不動産所有者になってしまうことです。
先に不動産を購入していても、所有権移転手続きを行っていなければ権利を主張できません。
ここで、先に不動産を契約したものと新たに契約したものとの間でトラブルが起こるのです。
不動産所有権が原因になったトラブルは少なくないので、なるべく移転登記をしましょう。
所有権移転登記にかかる費用と税金
不動産移転登記の手続き費用は、主に買主が負担します。
移転登記にかかる費用や税金には以下のものがあります。
- 登録免許税
- 必要書類の取得費用
- 司法書士報酬
それぞれ詳細に解説するので、ご覧ください。
登録免許税
登録免許税とは、土地や建物を登記するときにかかる税金で「固定資産税評価額×税率」で求められます。
不動産の取得方法によって以下のように税率が異なります。
| 取得方法 | 標準税率（本則） | 軽減税率 |
| 土地の売買 | 2％ | 1.5% |
| 建物の売買 | 2% | 0.1％（※1）または0.3％（一般住宅） 0.1％または0.2％（※2）（長期優良住宅または低酸素住宅） |
| 土地・建物の相続または法人合併 | 0.4% | ー |
| 土地・建物の贈与 | 2% | ー |
※1 一定の増改築等が行われた住宅用家屋の場合に適用
※2 戸建て住宅で長期優良住宅の場合に適用
建物の軽減税率は2027年3月31日までに取得した場合に適用されるので注意しておきましょう。
なお、相続した土地が100万円以下の価額の場合、登録免許税がかからない免税措置を受けることができます。
軽減税率の詳細は、下記の国税庁ページで確認できるので参考にしてみてください。
参照元：国税庁｜登録免許税の税額表
参照元：法務局｜相続登記の登録免許税の免税処置について
必要書類の取得費用
所有権移転登記を行うには、住民票や戸籍関係書類が必要です。
必要書類と費用は以下のとおりです。
- 住民票の写し（300円）
- 印鑑証明書（300円）
- 戸籍謄本（450円）
- 除籍謄本（750円）
- 固定資産評価証明書（400円程度）
- 遺言書の検認済証明書（950円程度）
住民票や戸籍関係書類は市区町村で入手できます。
不動産の相続人が複数いる場合は、全員分の証明書が必要になるので注意しておきましょう。
なお、市区町村によってはマイナンバーカードを利用すれば住民票や戸籍謄本をコンビニで発行できます。
平日に役所を訪れるのが難しい方は、お住まいの自治体がコンビニ交付できるか確認するのがおすすめです。
司法書士報酬
司法書士に所有権移転登記を依頼すると、代行費用がかかります。
費用は不動産1件につき5万円程度です。
また、相続人が多いほど費用が高くなる傾向があります。
遺産分割協議書や離婚協議書はご自身で作成できますが、司法書士に依頼すると追加で費用がかかるため注意しておきましょう。
所有権移転登記の費用を安く抑える3つのコツ
所有権移転登記の費用を安く抑えるコツは、以下の3つです。
- 手続きを自分でおこなう
- 複数の司法書士事務所に見積もりを依頼する
- 仕訳で経費計上をする
順番に解説するので、費用を抑える際の参考にしてみてください。
手続きを自分でおこなう
手続きを自分で行えば、司法書士への代行費用がかかりません。
しかし、手続きを自分で行うには以下のデメリットがあります。
- 時間がかかる
- ミスが生じる恐れがある
- 知識がないと手続きが難しい
記載例を見ながら丁寧に手続きを行ってもミスが生じるかもしれません。
また、ご自身で調べながら作成するため時間がかかりやすいです。
人によっては、司法書士に代行してもらったほうが労力や時間的にお得になる可能性があります。
そのため、手続きをスムーズに終わらせたい方は司法書士に依頼することを検討してみましょう。
複数の司法書士事務所に見積もりを依頼する
複数の見積もりを依頼すれば、安い事務所を選択できます。
また、相見積もりが取れれば、所有権移転手続きの相場が見えてきます。
最低でも3社以上に見積もりを依頼し、司法書士事務所の相場を確認するようにしましょう。
また、司法書士だけでなく測量士や土地家屋調査士などの資格を持っている司法書士に依頼すると、相場に近い金額を提示してくれるためおすすめです。
仕訳で経費計上をする
法人業務用をはじめとした非居住用財産の所有権移転手続きは、全額経費として計上できます。
税金の中で、経費に計上できるものは以下のとおりです。
- 登録免許税
- 固定資産税
- 不動産取得税
こういったものを計上するには、かかった経費すべての領収書を保管しておくことが大切です。
仕分け・計上すれば確定申告の際に、控除対象にできます。
しかし、居住用不動産の所有権移転手続きは経費として計上できないため、注意が必要です。
所有権移転登記の必要書類【ケース別】
所有権移転登記の必要書類を以下のケースごとに解説します。
- 売却・贈与・分与する側
- 売却・贈与・分与される側
- 相続・遺贈
それぞれ解説するので、ご覧ください。
売却・贈与・分与する側
売主（売却・贈与・分与する側）の必要書類は以下のとおりです。
- 登記原因証明情報（売買契約書や贈与契約証書など）
- 登記識別情報または登記済証（権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 住民票
- 戸籍附票
- 身分証明書
- 委任状（代理人が申請するときのみ）
登記原因証明情報は、管轄の法務局で取得できます。
また、郵送やオンラインでも入手できるため、直接窓口に行けない方は検討してみましょう。
固定資産評価証明書は、不動産が所在する市区町村で発行できるため注意が必要です。
売却・贈与・分与される側
買主（売却・贈与・分与される側）の必要書類は以下のとおりです。
- 登記原因証明情報（売買契約書や贈与契約証書など）
- 住民票または戸籍の附票
- 身分証明書
- 委任状（代理人が申請するときのみ）
住民票はお住まいの市区町村で取得できますが、附票は戸籍が在籍する市区町村でないと入手できません。
また、身分証明書が持ち物として必要なので忘れないようにしましょう。
相続・遺贈
相続・遺贈する場合は、以下の書類が必要です。
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 被相続人の除票または戸籍の附票の除票
- 相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 相続関係説明図
- 固定資産評価証明書
- 委任状（代理人が申請するときのみ）
また、上記に加え遺産分割協議もしくは遺言で所有権移転する場合は、以下の書類も追加で必要になります。
- 遺産分割協議書の原本と写し（遺産分割協議の場合）
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議の場合）
- 遺言書の原本と写し（遺言の場合）
- 検認調書（自筆遺言の場合）
- 遺言執行者の印鑑証明書（遺言執行者がいる場合）
検認調書は、遺言書をもとに家庭裁判所が作成するため無くさないようにしましょう。
所有権移転登記をおこなう4つの流れ
所有権移転登記を行うケースを4つ説明しましたが、売却して登記を行う流れは以下のとおりです。
- 不動産会社に相談をする
- 売買契約を締結する
- 決済と引き渡しをおこなう
- 所有権移転登記をおこなう
順番に解説するので、ご覧ください。
不動産会社に相談をする
土地といった不動産の売却方法には、不動産会社に買い取ってもらう方法と仲介してもらう方法の2つがあります。
買取は不動産会社か買主として不動産を購入しますが、仲介は不動産会社が売主と買主の間に立ち仲介役として不動産を取引します。
仲介・買取のどちらも査定額と担当者の対応は見るべきポイントです。
査定価格が高く担当者が親身に相談に乗ってくれれば、売買取引で満足しやすいからです。
また、担当者が買い取ってほしい条件を詳細に聞き取ってくれれば、取引自体もスムーズに進むでしょう。
アルバリンクは担当者の丁寧な対応に定評がある不動産業者です。
また、司法書士との連携があるので、登記の手間をかけず適正価格で買い取ることが可能です。
所有権移転登記を考えている方は、積極的にお問い合わせください。
売買契約を締結する
買主が見つかったら、不動産の売買契約を結びます。
このときに、契約書を隅々までチェックしましょう。
不利な内容が記載されている場合もあり、契約してからだと契約書の内容を取り消すことができないからです。
また、土地を売却する場合、価格の10%程度を手付金として契約時に現金で受け取ります。
決済と引き渡しをおこなう
次に、残金などの決済と引き渡しを行います。
決済と引き渡しは平日に行うようにしましょう。
休日は法務局が営業しておらず、所有権移転の手続きを速やかに行えないからです。
所有権移転登記をすぐに行わないと二重譲渡などのリスクがあります。
高額な金額でやりとりする不動産売買だからこそ、法務局が営業している平日に決済・引き渡しをすることが大切です。
所有権移転登記をおこなう
引き渡し後に所有権移転登記を行います。
所有権移転手続きはご自身でも行えますが、以下の理由により専門会社に依頼したほうがいいでしょう。
- 正確に申請できる
- スムーズに手続きできる
- 申請から完了までに1週間程度の時間がかかる
所有権移転登記は、申請してから完了するまでに1週間程度の時間がかかってしまいます。
その間に、二重譲渡の被害にあってしまうかもしれません。
また、ご自身で手続きすれば登記が完了するまでの期間がさらに長引くでしょう。
手続きにかかる期間やリスクを考慮すると、専門会社に依頼したほうが安心です。
まとめ
今回は、所有権移転登記についてご説明しました。
所有権移転手続きは義務ではありませんが、税金を必要以上に払い過ぎたり二重譲渡の被害にあったりする恐れがあります。
そのため、期限以内の手続きを忘れないようにしましょう。
専門会社に依頼すれば正確かつスムーズに手続きできます。
弊社(株式会社Alba Link)も、年間相談実績が3,000件以上の不動産に強い専門業者です。
ひとつの候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたしますのでお気軽にご連絡ください。
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