ギブコムという中古マンションの販売をしている不動産投資会社に、投資相談の電話をしてみました。
その時の内容をもとに、収益系の不動産業者としての印象、口コミなどを書いてみたいと思います。
目次
ギブコムの詳細
| 所在地 | 〒141-0022 東京都品川区東五反田4-5-2 五反田ＮＴビル1Ｆ |
| 電話番号 | 03-5791-7270（代表）フリーダイヤル：0120-004-017 |
| 代表者 | 代表取締役社長 窪島 健悟 |
| 資本金 | 1億円 |
| 設立 | 2006年7月3日 |
| 宅建業許可番号 | 宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第8998号 |
| 取り扱い分野 | 不動産の売買及び賃貸の斡旋・管理・不動産投資に関わるセミナーの開催 |
ギブコム の特徴
- ギブコムは中古ワンルームマンションに強い不動産投資会社です。
中古ワンルームマンションは新築よりも安値で購入できる反面、 中古マンションの家賃は安定しています。そこで、ギブコムは価格が手頃で安定した家賃が見込める中古ワンルームマンションに特化して営業をしています。 - ギブコムは東京・横浜・川崎に特化しています。
中古マンション事業者は新築に比べ事業範囲が大きくなる傾向があります。そこで、ギブコムは東京・横浜・川崎にエリアを絞って物件を扱っています。人口減少・高齢化に伴いエリアによりマンションの需給が大きく変わってくることが予想されますが、今後も首都圏には人口流入が続き首都圏での中古マンションのニーズはある程度続くため、安定したマンション経営ができると考えています。 - ギブコムのポリシーはマンション投資はすぐに利益を生むものではなく長い時間をかけて準備をし、建物が存続する限り利益を取り続ける「ミドルリスクロングリターン」の投資だと考えています。
- ギブコムは全ての顧客に満足を提供するために、売買から賃貸管理及び賃貸仲介まで責任をもって行う体制を整えています。
電話調査の内容
不動産投資には様々なニーズがあり参加する投資家も様々です。
例えば、銀行借入で投資利回りを追求する若手ビジネスマンがいれば、賃貸アパート・マンションの賃貸収入が目当ての高齢者もいます。つまり、投資家各々のニーズに合った不動産投資会社を選ぶことが重要で、特に、以下の5つのポイントが多くの不動産投資会社の中から最適な会社を選ぶ上で重要です。
- どんな物件を紹介してもらえるのか？
- 融資付けは協力してもらえるのか？
- どのような顧客が多いのか？
- 家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスは充実しているのか？
- 担当者の対応がスピーディーで親身になって相談に乗ってくれるのか？
上記のポイントを聞き出すために、ギブコム に実際に電話で無料相談を行い具体的に下記の質問をぶつけてみました。ギブコム の具体的な返答と受けた印象と評価は以下の通りです。
御社の強みを教えて下さい。
まずは不動産投資業者としての強みを聞きました。ギブコムの質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- ギブコムは中古ワンルームマンション投資をトータルサポートする不動産投資会社です。
- 取り扱い物件が多いギブコムは融資付けに強い不動産投資会社です。
融資を利用した場合は毎月の収支をプラスで保有し、そのプラス部分を毎月貯蓄すれば時期がきたら繰上げ返済に充てることもできます。 - ギブコムは空き室対策・リフォーム対策などを実施し収益の最大化に努めています。
中古マンションにおける最大のリスクは物件の摩耗・損傷による空き室リスクの増加です。
そこで、ギブコムはリノベーションやリフォームを積極的に行っており、効果的にリフォームを行うための知見を蓄えています。加えて空き室保証制度や修繕費を保証するプランなど適切なサポートも行っています。 - ギブコムは定期的に中古マンション経営に特化した不動産投資セミナーを開催しています。
どんな物件を紹介してもらえるのか？
不動産投資の対象としては新築1棟マンション・中古1棟マンション・ワンルーム区分マンション・地方のアパートなどがあります。また、それらを建築して売るのか仲介で売るのかも聞きたいところです。ギブコム の紹介物件は以下の通りです。
公表されていない水面下の物件
| 物件名・価格 | 浅草駅2分・価格2,100万円 |
| 築年数 | 15年 |
| 専有面積 | 20.5㎡ |
| 満室時年収/月収 | 100.2万円・8.35万円 |
| 満室時利回り | 4.77％ |
| 物件名・価格 | 大塚駅5分 価格1,750万円 |
| 築年数 | 17年 |
| 専有面積 | 23.5㎡ |
| 満室時年収/月収 | 98.4万円・8.2万円 |
| 満室時利回り | 5.62％ |
ネットで公表されている物件
| 物件名・価格 | 人気の川崎駅駅前 価格850万円 |
| 住所 | 神奈川県川崎市川崎区南町 |
| 交通 | JR京浜東北線・根岸線 川崎駅 徒歩8分 |
| 築年月 | 1988年10月（築29年） |
| 建物構造/階数 | RC造4階/7階建 総戸数32戸 |
| 専有面積 | 18.25m2 （バルコニー 3.7m2） |
| 満室時年収/月収 | 79.2万円 / 6.6万円 |
| 満室時利回り | 9.31％ |
| 物件名・価格 | 港区エリア・複数路線利用可能☆慶応大学近く 価格2,040万円 |
| 住所 | 東京都港区芝1丁目 |
| 交通 | 都営三田線 三田駅 徒歩7分 |
| 築年月 | 2001年12月（築16年） |
| 専有面積 | 19.98m2 （バルコニー 3.18m2） |
| 満室時年収/月収 | 102万円 / 8.5万円 |
| 満室時利回り | 5.00％ |
融資付けは協力してもらえるのか？
融資付けは不動産投資の一番のキーポイントであり難しいところです。融資付けがうまく行くかどうかで買える物件が変わってくるからです。
そこで、どこの金融機関と付き合いがあるのかや金利など融資条件について聞きたいところで、年収制限や属性（大手サラリーマンなど）に制限があるのかも聞きたいところです。質問に対するギブコム の回答の要旨は以下の通りです。
- 三菱東京UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行
大企業ビジネスマン・公務員 年収500万円以上 キャッシュ20％目安で金利は年率1.5％前後 - イオン住宅ローンサービス・アプラス
大企業ビジネスマン・公務員 年収400万円以上 キャッシュ5％目安で金利は年率1.5％前後
自営業者 キャッシュ40％目安で金利は年率2.5％～3％前後 - KEBハナ銀行
自営業者 年収500万円以上 キャッシュ3割で金利は2.3％前後
どのような顧客が多いのか？
質問に対するギブコム の回答の要旨は以下の通りです。
- 大企業ビジネスマン・公務員
- 自営業者・会社経営者・開業医
家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスは充実しているのか？
質問に対するギブコム の回答の要旨は以下の通りです。
- 管理委託契約(集金代行・空室保証)
家賃の95%を保証する賃貸管理プランがあります。
空室になっても収入がゼロになるリスクが無くなるため、融資を利用している人にとってはうれしいプランです。
また、このプランには最大2か月分の滞納保証も付いています。 - 管理委託契約(集金代行・空室保証)のオプションサービスとして修繕費用を補償する「安心プラン」もあります。
これは申込時に一時金を支払うことで、補償期間内の修繕及び原状回復費用をギブコムが回数無制限で補償するシステムです。
中古物件の場合は修繕のための突発的な支出や原状回復費用がかかることもありますが、このプランを利用することで、そうしたリスクを回避することができます。
印象と総評
ギブコムの電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。
ギブコムへの電話調査で感じたことは、会社のポリシーが末端の営業マンまで浸透していることです。
同社のポリシーとは東京・横浜・川崎の中古ワンルームマンション仲介に特化することで、この地域で割安・高利回りの取り扱い物件が豊富なことです。
電話調査で水面下の未公表物件を2件聞くことができました。特に、新築ワンルームマンションと比べて7割から6割の価格で購入が可能な中古ワンルームマンションは、新築との家賃の差は1～1.5万円なので投資効率がよい訳です。
また、物件が豊富なだけでは不動産投資は完結しませんのでギブコムでは融資付けにも力を入れており、7～10%の表面利回りだけではなくローン金利や管理費も含めた実質利回りも重視しています。
さらに、オーナーをサポートするシステムとしては家賃の95%を保証する賃貸管理プランや、管理委託契約(集金代行・空室保証)のオプションサービスとして修繕費用を補償する「安心プラン」もあります。
つまり、ギブコムにはオーナーの様々なリスクを軽減する工夫がされていると言えます。ただし、物件そのものの収益力は期待できませんので、少しでも利回りの高い物件を探したいところですね。
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