ローン中の家は売却できる？売却方法や注意点を解説

「ローン中の家を売却したい」
「手間や費用をかけずにローンが残っている家は売却できるの？」
「ローン状況別の売却方法を知りたい」

今回は、ローン中が残っている家の売却方法について解説します。

ローン中の家の売却方法は、オーバーローンかアンダーローンかで異なります。

状況別の適切な返済方法を知らないと、ローンをすぐに返済できなかったり節税面で損をしたりするかもしれません。

本記事の内容は以下についてです。

最後まで読めば、ご自身に適した家の売却方法まで理解できるでしょう。

返済途中の家を売却する予定がある方は、ぜひご覧ください。

なお、弊社（株式会社 AlbaLink ）は不動産に強い専門業者です。

ご相談くだされば、金額や日程なども含め、住宅売却についてサポートするのでお気軽にお問い合わせください。

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ローン中の家を売ることは可能

ローン中の家を売却すること自体は可能です。

家の売却方法には、以下の2つがあります。

売り先行は先に住宅を売却して新居に引っ越しますが、買い先行は先に新居を購入して以前住んでいた住宅を売却します。

売り先行はじっくり時間をかけて売却できるため、少しでも高い価格で住宅を売りたい人におすすめです。

一方で、お金に余裕がある方は、買い先行で新居購入を考えてもいいでしょう。

また、早めに売却したほうが住宅の価値が下がらないため、高値で売れます。

ローン中の家を売る前にする3つのステップ

ローン中の家を売る前にすべきこと3ステップは、以下のとおりです。

順番に解説します。

ローン残債を調べる

原則、ローン返済中の家はローンを完済できないと売却できません。

そのため、ローン残高を調べて「あといくら返済すれば」いいのか確認することが大切です。

ローン残高は、以下の方法で確認できます。

ローン残高を確認することで、これからの詳細な返済スケジュールをたてられます。

家の売却額を調査する

次に、不動産会社に査定を依頼して売却額を確かめましょう。

家を売却するためには住宅ローンを完済する必要があり、売却資金で完済できるか確かめる必要があるからです。

売却資金だけで完済が難しかったら、自己資金や別のローンで補填する必要があります。

完済できそうか判断する

最後に売却資金で住宅ローンを完済できるか確認しましょう。

売却資金と住宅ローン残高のどちらが多いかによって、以下の2つの状態に別れます。

アンダーローンであれば、住宅の売却が困難でないため問題ありません。

しかし、オーバーローンの場合は自己資金で補填することをはじめ、ローンを完済するためにさまざまな対策が必要です。

次の章でオーバーローンの場合でも住宅を売却できる方法を紹介するので、参考にしてみてください。

オーバーローンの家を売る場合

オーバーローンの家を売る方法は以下の3つです。

順番に解説します。

自己資金を足す

オーバーローン状態で自己資金を足すだけで完済できる場合、手間がかからずローンを返済できるためおすすめです。

ローンの完済を意識しすぎて、家計が苦しくならないように注意しましょう。

どうしても完済が難しい場合、ご両親やご家族に相談するのもひとつの手です。

保有している資金のみで完済できれば、別のローンを組んだり不動産会社に相談したりする必要がないため、簡単に返済できます。

住み替えローンを活用する

現在住んでいる家を売却して新居購入予定がある方は、住み替えローンを利用する方法があります。

住み替えローンを利用すれば、ローンを完済しなくても新居の購入が可能です。

しかし、住み替えローンには金利が高かったり、生活を圧迫したりするデメリットがあるため注意が必要です。

住み替えローンのデメリットについては、関連記事「今の家を売って新しい家を買うときの手順と注意点を解説！」で詳しく解説しているのでご覧ください。

任意売却する

自己資金で返済が難しい場合、任意売却を利用する方法もあります。

別のローンを組む予定がなくても、任意売却を利用すればローンが残っている家の売却が可能です。

また、任意売却は競売よりも高い価格で売れやすいメリットがあります。

任意売却を取り扱う不動産会社は多くありません。

そのため、任意売却は手軽にできるわけではないことを把握しておきましょう。

AilaLinkは任意売却の取り扱いがある専門の買取業者です。

売主の希望をヒアリングしたうえで金融機関と交渉するので、スムーズに売却できます。

ローンが残っている家を売却予定がある方は、お気軽にご相談ください。

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アンダーローンの家を売る場合

アンダーローンの家は以下の2ステップで売却できます。

順番に解説します。

売却時の諸経費を計算する

家を売却するときは、以下のような諸費用がかかるため注意しておきましょう。

仲介手数料は物件の売却価格によって異なりますが、400万円以上の場合「物件売却価格×3%+6万円」が手数料になります。

家を売却するためには、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消費用はひとつにつき1,000円であり、土地と住宅それぞれに抵当権が設定されているため、合計で2,000円が費用になる場合が多いです。

また、家を売却するときに不動産会社に直接買い取ってもらう買取を選択すれば、仲介手数料はかかりません。

売却する際の諸費用の支払いが難しい方は、仲介ではなく買取も検討してみましょう。

売却活動をおこなう

売却が決まったら、実際に住宅ローンを完済し抵当権の抹消を行います。

抵当権の説明や、ローンが残っている家を売却するコツについては、関連記事「35年ローンの途中でも家を売ることは可能！売却方法と注意点を紹介」で詳しく解説しているのでご覧ください。

ローン中の家を売るときに使える税金の特例

ローンの家を売るときに利用できる軽減措置について、アンダーローンとオーバーローンの場合に分けて解説します。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、損益通算と繰越控除を行えば納税額を抑えられます。

たとえば、オーバーローンで300万円の損失が出たとしても、繰越控除すれば翌年の課税所得を300万円マイナスすることが可能です。

損益通算と繰越控除を利用すれば、納税額を抑えられます。

アンダーローンの場合

アンダーローンで譲渡所得を得ると、金額に応じて譲渡所得税を納税しなければいけません。

しかし、以下の特例を利用すれば納税額を大幅に抑えられます。

とくに、3,000万円の特別控除は、物件によって数百万円の節税効果があるためおすすめです。

譲渡所得を得た際の各種控除については、関連記事「マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税のコツも紹介！」で詳しく解説しているのでご覧ください。

離婚時にローン中の家を売る2つの注意点

離婚時にローン中の家を売る2つの注意点は、以下の2つです。

それぞれ解説します。

ローン残債も財産分与の対象になる

原則、離婚しても住宅ローンの名義人が支払い義務を負います。

住宅ローンは、金融機関が名義人の支払い能力を信用して融資しているからです。

財産分与の方法として以下のものがあります。

離婚した場合の財産分与は複雑であるため、注意が必要です。

共有名義だと互いの合意がなければ売却できない

住宅を共有名義にしているご夫婦は互いの同意がないと住宅を売却できません。

共有名義を解消するには、共有持分を売却したり放棄したりする方法があります。

共有持分の放棄は管轄の法務局で手続きすることが可能です。

まとめ

本記事では、返済途中の家の売却方法について説明しました。

ローンを完済できれば住宅は問題なく売却できます。

また、オーバーローンの場合は自己資金で補填したり、任意売却を利用したりするのがおすすめです。

ご家族に適した売却方法を検討しましょう。

弊社(株式会社AlbaLink)は、年間相談実績が3,000件以上の不動産に強い専門の買取業者です。

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