借地権付き建物を売却する方法は？手順や成功のコツ、地主との交渉についても紹介

「借地権付き建物を売却したい」
「地主さんに直接相談しても大丈夫なのか知りたい」
こんな悩みは、ありませんか？

今回は、借地権付きの建物を売却する手順や成功のコツを紹介します。

この記事を最後まで読むと、借地権付き建物の売却がスムーズにできます。

借地権とは建物を建てる目的で土地を借りる権利

借地権とは、土地を借りて建物を建てるための権利になります。

駐車場や倉庫は、借地権と言えません。

建物を建てたり所有するためには、地主に地代を払う必要があります。

地代を払って土地を借りているので、土地の所有権は地主にあるのが特徴です。

自分の土地なら、建物を建てたり売却は自由にできます。

しかし、借地に建てた家をリフォームしたり売却する場合は地主の許可が必要です。

地上権・賃借権という2つの権利がある

借地権は、「地上権」と「賃借権」のどちらかになります。

地上権と借地権の違いを、表にしました。

地上権は、第三者が所有している土地を使用できる権利です。

そのため、建物を人に貸したり売却ができます。

借地権の多くは、地上権ではなく貸借権になります。

賃借権は、土地を借りるだけの権利になります。

不動産の売却や他人に家を貸すのは、地主の許可が必要です。

契約更新ができるもの、できないものがあります。

借地権付き建物を売却するときには、どの借地権か把握する必要があるでしょう。

借地権付き建物の売却方法5選

ここでは借地権付きの建物を売りたい場合、どうすればいいのか解説します。

建物を人に売却する場合、借地権が地上権・賃借権のどちらかで不動産会社と地主の対応が変わります。

1.地主に売る

借地権を地主に売る場合は、手続きが簡単で買い取ってもらえる可能性が高いです。

理由は、この方法は第三者を探す必要がなく、地主にとっても土地の所有権を一括取得できるメリットがあるからです。

ただし、建物付きの場合は価格交渉に時間がかかったり、解体する場合は売主が費用を負担する可能性もあります。

2.個人に売る

借地権を第三者に売却する場合高値で取引できる可能性がありますが、地主の許可や譲渡承諾料が必要です。

地主に売るよりも高額な取引が可能ですが、譲渡に制約があります。

具体的には、借地権価格の約10％を譲渡承諾料として支払う必要があり、地上権や賃貸権の違いで対応が変わります。

建て替えや売却に制限があるため、買主が見つかりにくいことも多いでしょう。

3.不動産会社に売却する

不動産会社は借地権の取扱いや地主との交渉に慣れており、スムーズに進む場合があります。

また、売却活動や内覧などを自分で考える必要がなく、短期間での売却が可能。

契約不適合責任が免責され、未計測のままでも売却できます。

ただし、再販が前提で価格は相場より低くなることが多い点は注意しましょう。

すべての不動産会社が、買取対応をしているわけではないので確認が必要です。

4.等価交換をした後に売却する

等価交換は、借地権と底地権を交換することで土地の所有権を得る方法です。

借主が売ることが可能で、地主も土地を有効活用できます。

200坪の土地で借地権と底地権を交換する場合、地主と所有権を持つケースもあるでしょう。

ただし等価交換は、元々借地権のある土地面積が減少するケースも考えておくのがポイント。

また、測量や交渉を行う必要があるため、慎重な検討が必要です。

5.底地権と併せて売却する

借地権と底地権をセットで売却する方法は、スムーズな売却が期待できます。

なぜなら、一括で売却できれば、買主が所有権を得られるからです。

ただし、交渉が難航する可能性があるため地主の協力が必須です。

地主に借地権を譲ってもらうか、地主と共同で売却する必要があります。

借地権付き建物を売却する流れ8ステップ

借地権付の建物の売却方法は、「仲介」と「買取」があります。

仲介は不動産会社が介入し、第三者の買主を探す方法です。

買取は、不動産会社が直接購入する方法です。

ここからは、売却の流れ８ステップを詳しく解説していきます。

1．不動産会社を選定する

まずは不動産会社の選定です。

ポイントは、借地権付きの物件の取扱い実績が豊富な会社を選ぶことです。

借地権付き物件の取り扱いがない会社は、地主との交渉が不利になるケースもあるでしょう。

さらに、良い面を適切にアピールすることも難しいです。

「AlbaLink」は底地や借地の買取実績が多く、借地権付き建物を現状のまま買取可能です。

専門的な交渉や手続きにも対応できるため、スムーズな売却が期待できます。

迷っている方は、ぜひ「AlbaLink」をチェックしてみてください。

2．借地権付き建物の査定を依頼する

借地権の売却をする際は、複数の不動産会社に相談し、最低額を比較しましょう。

なぜなら、借地権は地主の許可が必要で明確な相場がないためです。

通常の不動産とは違い、制限を受けるため評価額が下がることもあるからです。

固定資産税評価額を目安にはできますが、査定額は不動産会社によって異なるので、査定を比較するのがおすすめです。

また、この手順以降は売却方法の「買取」には必要がなく、「仲介」で必要となるステップとなります。

3．不動産会社と媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社を選定したら、いよいよ媒介契約の締結です。

媒介契約は「専任媒介契約」や「専属媒介契約」が適しています。

一般媒介契約のように複数社での競争はできませんが、上記の契約は交渉の一貫性を保てます。

4．地主と交渉する

借地権売却や建物立て替えには地主の承諾が必要で、承諾料を支払います。

これは、地主が売却や建て替えを許可する対価として、譲渡承諾料や建て替え承諾料が求められるからです。

5．売却活動を開始する

売却活動では、不動産会社と連携し物件情報を公開します。

チラシやウェブサイトへの掲載を通じて買主を募集し、内覧対応をしながら条件交渉を進めていきます。

6．売買契約を締結する

借地権を第三者に売却する際は、売却条件を確認して地主の承諾書が必要です。

地主との話し合いがうまくいかない場合は、トラブルになります。

具体的には借地期間や地代、ローンの承諾条件などを買主と地主で調整する必要があります。

7.地主に譲渡承諾料を支払う

地主に、譲渡承諾料を払います。

但し、買取業者はこのステップはありません。

8.決済・引き渡しを行う

契約終了後に、土地と建物の引き渡しを行います。

引き渡しの際には、必要な書類をチェックしておきましょう。

借地権付き建物の売却を成功させるには地主との交渉が重要

借地権付きの建物の売却を地主に相談しても、断られるケースがあります。

以下に地主との交渉を上手に運ぶポイントを紹介します。

借地権売却に強い不動産に相談する

地主との交渉を上手に運ぶためには、不動産会社選びが重要です。

借地権のある不動産の売却に経験豊富な不動産会社に相談してみることをおすすめします。

借地非訟について

借地非訟とは、土地を借りている借地人が、土地の利用に変更したい場合に、土地を貸している地主の許可が得られない場合に裁判所に申し立てて利用する制度です。
たとえば、借地人が借地権を他人に譲渡したい、建物を増築、改築したい、という場合ですが、ここでは主に借地権の譲渡（売却）について説明します。

借地人が借地権を売却したいけれども、地主がこれを認めないという場合、借地人は裁判所に申し出て、裁判所は双方から事情を聞き審問を行い、借地権の売却の可否について判断します。
裁判所が借地権の売却は妥当と判断した場合は、地主に代わって借地人にその許可を与えます。

借地非訟は専門家が間に入ることで、こじれがちな不動産の問題を解決する有効な手段といえます。
ですが、以下のようなデメリットもあります。

・解決まで時間がかかる（半年から1年以上かかります）
・申立手数料、弁護士費用などの費用がかかる
・地主への承諾料を支払う場合もある
・地主との関係が悪くなる

以上の少なからぬデメリットがあるため、借地非訟は、最後の手段であると心得るべきでしょう。

よくある質問

Q　借地非訟をすれば、必ず借地権を売却できますか？

以下の要件を満たすことで、裁判所は借地権を売却の代諾をします。

1. 借地人が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合であること
2. 
第三者が賃借権を取得しても地主に不利となる恐れがないこと

(1)については、譲渡先が特定されていること、(2)の判断は、借地権を取得する側の資力等が考慮され地主に不利とならないかどうかを判断されます。
代諾許可がでても、多くの場合、地主に対して「譲渡承諾料」を支払うよう裁判所から命じられることも忘れてはなりません。

また、借地人から借地権譲渡の代諾許可の申立てがされた場合、地主は、裁判所が定める期間内に、地主自身に対して借地権を譲渡するよう申し立てることも可能です（介入権の行使）。

以上から、借地非訟を申し立てた場合、多くの場合、借地権を売却できます。（地主への売却も含む）

借地権付き建物は売るのが難しい？

地主との関係が良好で、事情を納得してくれる場合以外、借地権付きの建物の売却は簡単ではありません。
建て替えや売却が簡単にできないことがその理由ですが、その分価格が安くなるので、費用を抑えて家がほしい人々や、賃貸物件として資産運用したい人々にはニーズがあるでしょう。
ですが、いずれにせよ借地権のある不動産の取り扱いに実績のある不動産会社に依頼するのが一番です。

借地権を地主に売却する相場はどれくらい？

借地権を地主に売却する場合、相場価格の50〜70%である場合が多いようです。
借地非訟を申し立てても、若い勧告されて、地主の法外な承諾料を請求される場合もあります。
そのようなことにならないよう、借地権売却に精通した不動産会社を通じて、不動産鑑定士などプロの目で根拠に基づく適正な価格を査定してもらうことをおすすめします。

まとめ

今回は、借地権付き建物を売却する方法について紹介しました。

借地権の売買は、地主との交渉が難しいです。

そのため、不動産会社にアドバイスしてもらうのが成功するコツです。

借地権付き建物を売却するには、取り扱いがある不動産会社に相談しましょう。

経験豊富なスタッフが、適切な市場価格を提案できます。

地主への交渉もスムーズにできるので、安心できるでしょう。