売れない土地を売るにはどうするべき？売れない理由と対処法11選を紹介

土地の売却価格を下げても買い手がつかず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？

条件が悪く長期間売れない土地でも、対策を行えばスムーズに売却が可能です。

土地が売れない方の多くは、売れるまで辛抱強く待つという選択をしており、売るための対処をしないまま過ごしています。

不要な土地を持ち続けることは維持費の浪費であり、長く放置すれば管理が行き届かず、近隣からのクレームにつながりかねません。

土地を早く売りたいけど売れないという方のために、売却のための対処法を11個紹介します。

売れない理由も併せて解説するので最後までお読みください。

土地の売却にかかる期間は平均3ヶ月

土地を売り出してから成約に至るまでの期間は、平均3ヶ月程だというデータが出ています。

以下の表は過去10年間の平均成約日数をまとめたものです。

公益財団法人東日本不動産流通機構より引用：首都圏不動産流通市場の動向（2024年）

表の右側にある土地の平均成約日数を見てわかるとおり、過去10年間では79.0～111.0日で成約に至っています。

早い年では3ヶ月かからず、遅い年でも3ヶ月半、10年間の平均は99.88日という結果です。

この結果を見ると3ヶ月を過ぎて売れない土地は、今後も対処法を考えない限り売却が難しいといえるでしょう。

3～4ヶ月を目安に売却の方法を見直す必要があります。

土地が売れない理由6選

土地が売れないのには次の6つの理由があります。

土地が売れない理由が何かを分析すれば、取るべき対処法も見えてきます。

売れない土地は6つの理由のいずれかにあてはまるケースが多いため、ご自身の土地がどれに該当するのか考えながら見ていきましょう。

売り出し価格が高すぎる

売り出し価格が相場に合っているかを見直しましょう。

数ヶ所の不動産会社に査定を依頼したなら、査定額が一番高かった不動産会社を選んでいる方も多いでしょう。

不動産会社によっては、売主に自分の会社を選んでもらうため、査定額を相場より高く提示するところもあります。

最初は高い価格で売り出し、売れなければ価格を下げるよう進めてくるので、結局はほかの不動産会社が提示した査定額と同じになります。

このような悪質な思惑でなかったとしても、不動産会社が相場を読み間違えた可能性は否定できません。

市場価格は常に変化するものなので、タイミングが悪ければ、売り出し後に土地全体の価格が下がってしまうこともあります。

先述した3ヶ月の平均売却日数を過ぎているなら、価格設定が高すぎる可能性は十分にあります。

立地条件・周辺環境がよくない

売りたい土地の立地や周辺環境が買い手から求められるものなのか、今一度考えてみましょう。

購入する土地を選ぶ際には、価格に加えて立地や周辺環境が重要な決め手となります。

売主がよい環境の土地だと思っていても、ほかの人にとってはそうではないかもしれません。

どんなに静かで過ごしやすい場所でも、病院やショッピング施設など、生活に欠かせないものが揃っていなければよい立地とはいえません。

一般的には主要都市のように利便性のよい地域は需要が高く、地方に行く程需要が低い傾向にあります。

地方のなかでも主要な路線の駅に近く、周辺に店舗が多ければ比較的買い手は付きやすいでしょう。

また、主要都市であっても急坂の途中にあるような不便な土地や、日当たりが悪い土地は周辺の土地に比べて需要が低くなります。

売れない原因が立地だとしたら改善はほぼ不可能であり、売れるまで価格を下げ続けるしかありません。

値下げをしても売れなかったり、売却を先延ばしにできなかったりする場合は、訳あり不動産を専門に取り扱う業者に相談をしてみましょう。

株式会社アルバリンクは、条件が悪く売れない土地でも買取を行う、訳あり物件専門の買取業者です。

全国エリアで買取ができるので、無料査定を行ってみてはいかがでしょうか。

形状・接道に問題がある

土地の形状がいびつで使いにくかったり、接道義務を満たしていなかったりする土地は、購入を敬遠されがちです。

下図の「旗竿地」といわれる土地が代表的なもので、珍しいケースではありません。

竿に旗を付けたような形をしており、公道から奥まった位置に建物を建てます。

建築基準法により、4メートル以上ある道路に敷地が2メートル以上接していないと、建物の再建築は認められません。

敷地の一部である私道が2メートル以上あればよいのですが、なかには2メートルに満たず、建物の建て直しが制限される土地もあります。

せっかく土地を買っても家を再建築できないことは大きなデメリットとなるため、このような土地を購入する人は少ないでしょう。

旗竿地でなくても間口が狭くて奥行きが長いなど、使いにくい形状の土地は人気がなく避けられがちです。

制限がある土地や使いにくい土地なども、売れ残りやすい理由の1つです。

境界が曖昧になっている

境界線が曖昧なままでは土地が売れる可能性は低くなります。

購入しても後々のトラブルになりやすく、境界線をはっきりとさせるのにも手間や費用がかかるからです。

買い手は利用目的があって土地を購入しますが、境界線が定まっていないため建物も建てられず、利用に支障が出ます。

売れる可能性が低い訳あり物件として取り扱われ、不動産会社も取り扱いに消極的になります。

仲介をしてくれる不動産会社が見つかったとしても、あまり積極的に営業をしてくれる期待はできないでしょう。

境界線が曖昧な土地は購入者の手間や費用の負担を増やし、安さよりもデメリットが際立ってしまいます。

土壌汚染の疑いがある

所有している土地に土壌汚染の疑いがあるままでは、売却は難しいでしょう。

土壌汚染の疑いがある土地は、瑕疵物件として契約前に買主に現状を伝える告知義務があるため、事実を隠したままの売却はできません。

土壌汚染は長い年月をかけて、人の健康に被害を与える可能性があります。

飲み水となる地下水や作物を育てる土壌に有害な物質が染み込めば、それを口にする人間の体にもいずれ影響がでるでしょう。

健康被害から守るために「土壌汚染対策法」が定められています。

土壌汚染の危険がある地域は、自治体により「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」に指定されます。

指定された区域は、環境省令で決められた方法で調査を行わなければなりません。

調査結果が出るまでは土地の安全性が確認できず、買い手が付く可能性は低いでしょう。

不動産会社が営業を怠っている

仲介を依頼する不動産会社や依頼の方法によっても、土地の成約率は変わってきます。

仲介業者への依頼の仕方は主に2通りで、1つの不動産会社に絞って依頼をする方法と、複数の不動産会社に同時に依頼をする方法です。

複数の不動産会社に仲介の依頼をすると、多くの購入予定者に土地を紹介してもらえるメリットがあります。

しかし、ほかの不動産会社で契約が決まってしまうかもしれないことを考えると、広告費をかけられません。

営業を怠るつもりではなくても、自社の利益にならない可能性を考えると宣伝に費用をかけられないのは仕方がないことでしょう。

それなら1つの不動産会社に絞ればよいかというとそうとも限らず、依頼した1社が営業に力を入れてくれなければ売却は望めません。

どの不動産会社に依頼をするかの見極めは重要です。

売れない土地を売るための対処法11選

先述したとおり、土地の売却までの平均期間は3ヶ月です。

3ヶ月を過ぎても土地が売れなければ、売却方法を見直し対策を取る必要があります。

ここでは、売れない土地を売るための11個の対処法を紹介します。

ご自身の土地が売れない理由を理解したうえで、適切な対処をしましょう。

具体的にどのような行動を取ればよいのか詳しく解説します。

売り出し価格を適正にする

土地を売るための基本は、売り出し価格を適正に設定することです。

立地や周辺環境がよく、使いやすい形や面積の土地であっても、価格が周辺相場よりも高すぎるようでは買い手は付きません。

似たような条件でもっと安く買えるほかの土地のほうが、お得で魅力的に見えるでしょう。

「価格がもっと安かったら買っていたのに…」と、せっかく購入検討者がいても候補から外されてしまいます。

値引き交渉をされることを見越して、ほんの少しだけ高めに設定するのはよい方法です。

あらかじめ不動産会社と打ち合わせをしておき、購入検討者がいたら値引きに応じることを伝えておきましょう。

3ヶ月を過ぎても売れる気配がなければ、元々の売り出し価格が高すぎるのかもしれません。

価格を見直し、値下げをすることも考えましょう。

登記費用を売主負担にする

土地を購入すると、名義を新しい所有者に変えるための不動産登記をしなければなりません。

不動産登記は通常は購入者の費用負担で行いますが、売主の負担にすれば売れやすくなる可能性があります。

登記費用は不動産の状況や地域、依頼する司法書士の事務所ごとに異なりますが、3～9万円程が相場です。

買主は登記費用のほかにも仲介手数料や借入れ手数料など、さまざまな諸経費を支払わなければなりません。

負担を少しでも軽くしてあげることは、購入のしやすさにつながるでしょう。

媒介契約を切り替える

不動産会社との媒介契約が終わるタイミングで、契約方法を切り替えることも検討しましょう。

媒介契約とは、不動産を売るために不動産会社に買い手を見つけてもらう契約のことです。

媒介契約には次の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれ特徴やメリットがあり、ご自身が所有する土地に合った契約方法を選ぶことが大切です。

一般媒介契約は複数の不動産会社と同時に契約を結び、多くの会社で買い手を探してもらえます。

好条件の土地なら他社よりも先に売ろうと積極的に営業をしてもらえますが、売れなそうな土地には広告費や労力をかけたがりません。

費用や労力をかけても、他社で売れてしまえば自社の利益にならないからです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社のみと契約を結ぶ方法です。

専任媒介は売主自身が買主を探す取引ができますが、専属専任媒介はできません。

どちらも1社のみと契約するところは同じです。

ご自身の土地が条件が悪く売れにくい土地だったり、一般契約で売れなかったりしたときは、専任媒介か専属専任媒介を選ぶとよいでしょう。

不動産会社を変更する

不動産会社によって、売れにくい土地の取り扱いに積極的なところとそうでないところがあります。

消極的な不動産会社と契約してしまうと、引き受けはするものの営業活動に尽力せず売却につながりません。

土地に難点があっても担当者のやり方次第では、メリットをいくつか見つけてよい印象を持たせられます。

上手くアピールできれば成約が決まるでしょう。

いつまで経っても売れないのなら、不動産会社が消極的な姿勢かもしれません。

担当者の販売方法に問題がある可能性もあります。

不動産会社との契約は3ヶ月に設定されていることが多いので、そのタイミングで売れていなければ不動産会社の変更を検討しましょう。

境界確定測量を実施する

境界確定測量とは、隣地との境界線が曖昧になっている土地を測量して境界線を確定させることです。

先述したとおり、土地の境界線がはっきりとわからないことはデメリットとなり、買い手が見つかりにくくなります。

確定測量は計測士や土地家屋調査士に依頼をし、必要書類を集めた後に隣地の所有者も立ち合いのもとで測量を行います。

測量後に確定測量図を作成してもらい、土地の登記をするまでが境界確定測量の流れです。

土地家屋調査士に依頼をすると費用は100平方メートル程の土地で30～60万円程かかります。

費用をかけずに法務局で自力で調べる方法もありますが、専門知識が必要なためかなりハードルは高いでしょう。

依頼や隣地所有者とのやり取りなど手間や費用はかかりますが、確定を済ませておくことをおすすめします。

境界線が曖昧というデメリットを解消しておけば、買い手も抵抗なく購入できるでしょう。

土壌汚染調査を行う

土壌汚染の疑いがある土地の売却は不利になり、安全が確認されなければ売却は難しいでしょう。

価格を下げ続けても売却は叶わないかもしれません。

土壌汚染調査は汚染の状況により、土壌ガス調査・土壌溶出量調査・土壌含有量調査などが行われます。

費用は調査内容によって20～60万円程が相場です。

過去の土地の使用履歴を調べるだけの地歴調査であれば、10～30万円程でできるでしょう。

近隣の工場から有害物質が流れ出したなどの大事でない限り、土地の売却時に必要になる調査は地歴調査だけであるケースがほとんどです。

もし土壌汚染があり汚染除去を行うなら、1平方メートルあたり3～10万円程の費用がかかります。

土壌汚染の危険性が売却のネックとなっているなら、土壌汚染調査を行い安全性を示し、汚染がある場合には除去作業を行いましょう。

売却のために必要なステップとなります。

隣地の所有者に打診する

土地を売りに出しても売れないときは近隣に声をかけてみましょう。

隣地の所有者が敷地を広げたいと思っているなら、土地を買い取ってもらえるチャンスです。

隣地に限らず、周辺で個人病院や飲食店などを営んでいる人たちも購入してくれる可能性があります。

駐車場が不足していれば、近くに駐車スペースが確保できるのは助かるでしょう。

建築関係や車の整備・売買などを行う業者も、資材置き場や駐車スペースとして土地を欲しがっているケースがあります。

このほか、先述した旗竿地で建築基準法を満たさない土地なら、隣地を一部買い取って基準を満たすよう、私道の幅を広げる手段もあります。

基準を満たすために私道の幅を2メートルに増やすだけでよいので、わずかな面積なら隣地の所有者が売却に応じてくれるかもしれません。

いずれのケースでも、近隣に声をかけることは売却の可能性を高められるよい方法です。

越境物の覚書を作成する

越境物がある土地を売却する際には「越境物の覚書」の作成をおすすめします。

越境物とは、境界線を超えて隣地にはみ出ている物のことです。

所有物・樹木・物置など動かすことができるものから、家屋や水道管などの移動が難しいものまであります。

法的には撤去や移動をしなければなりませんが、隣地の所有者とご自身がお互いに納得していれば、現状維持をするのもかまいません。

ただし、相続や売却などで土地の所有者が変わった際に、急な撤去を言い渡されたり、賠償を求められたりするリスクもあります。

また、越境物を放置したまま長期間経つと、越境物の所有権が隣地の所有者に移ってしまうことが民法第162条で決められています。

後々のトラブルを防ぐために「越境物の覚書」を作成しておくとよいでしょう。

自治体に売却する

まれなケースではありますが、自治体に土地を売却する方法もあります。

自治体が公園・図書館などの公共施設を作りたがっている場合、立地や面積など条件が合えば土地の買取を行うことがあります。

しかし、公共施設の建設計画は滅多にあるものではありません。

計画があったとしても厳しい協議を経て購入が決められるため、あまり期待ができない手段といえるでしょう。

このほかにも、都市計画区域の一定の条件を満たす土地であれば、買い取ってくれる可能性があります。

土地の所有者が自治体に届けを出し、買取可否の協議をしてもらいます。

一定規模以上の面積がある土地が対象で、基準は都道府県ごとに異なるので確認してみましょう。

空き家バンクを利用する

土地の売却ができないときは、空き地バンクを利用してみましょう。

空き家バンクを知っている方は多いでしょうが、それと同じように空き地の売買も可能です。

買い手の付かない空き地を登録して、移住者や土地を安く買いたい人向けに売り出せます。

空き家・空き地バンクを取り扱っている自治体は多く、ホームページから希望の地域の空き地を検索できます。

不動産会社に依頼して一部の地域で営業を行うよりも、全国区で検討してもらえるので可能性は広がるでしょう。

移住をしたい方にとっても理想の土地が安く探せて、メリットのあるシステムです。

ただし、不動産会社を挟まないため、売買手続きをご自身で行わなければならない点は注意です。

スムーズに進められるように、事前に売買契約の知識を得ておきましょう。

離島や地方の町など、土地の需要が低い地域では空き地バンクの利用が有効です。

不動産買取業者に売却する

土地にデメリットがある場合はそれを1つずつ解消していく必要がありますが、デメリットの解消をしなくても売却ができる方法があります。

不動産会社と仲介契約を結ばずに、不動産の買取業者に依頼をする方法です。

仲介契約は買い手が見つからないと売却が成り立たないのに対し、買取業者は自社で買取を行うため、買い手を見つける必要がありません。

買取業者に査定依頼を出し、金額に納得ができればすぐに売却が成立します。

買取業者によっては問題のある土地でも現状そのままで買取を行う業者もいるため、デメリット解決に向けて費用や手間をかけずに済みます。

隣地との境界線が未確定の土地や、建築基準法を満たしていない土地なども、ご自身で調査や解決は不要です。

株式会社アルバリンクは、問題があり買い手が見つからない土地でも現状そのままで買取を行う訳あり物件専門の買取業者です。

全国エリアに対応しているため、地方の土地でも買取ができます。

売れない土地をお持ちの方は、株式会社アルバリンクの無料査定をおすすめします。

売れない土地を所有し続けるリスク3選

土地が売れないまま長期間過ごすことは、所有者にとってマイナスポイントになります。

気付かないうちにリスクを背負いこみ、予想外のトラブルを起こしかねません。

次の3つのリスクについて解説します。

固定資産税がかかり続ける

不要な土地を所有している間も、維持費として固定資産税がかかり続けます。

建物が建って活用されている土地よりも更地のほうが税金が高く、最大で6倍にもなるといわれています。

税金対策で家を解体しないままにするケースもありますが、家が老朽化していれば倒壊の恐れがあり危険です。

また、管理が行き届いていない空き家は特定空き家に指定され、固定資産税が上がります。

固定資産税は1月1日時点での所有者に支払いの義務が生じるため、早めの売却を行うのが賢明です。

災害時に土砂が発生する恐れがある

安全に管理されていない土地は、自然災害により土砂が発生する可能性もあります。

近年は台風や水害なども多く、場所によっては危険性を排除できないでしょう。

もし管理を怠ったせいで近隣に被害を与えてしまえば、賠償責任を負うこともあります。

土地を所有している限りは、費用をかけてでも安全な管理・処置を行わなければなりません。

売れないからといって放置するのは危険な行為です。

近隣住民からクレームが入る可能性がある

倒壊の恐れがある空き家を取り壊したとしても、更地の管理も適切に行わなければなりません。

手入れをしないまま放置すれば雑草が生い茂り、土地は荒れていきます。

荒れた土地は不法投棄の場としてターゲットになりやすく、景観を損ないます。

また、人や農作物に被害を与える野生動物が住み着く可能性もあり、近隣からのクレームになりかねません。

被害状況によっては賠償責任を負わなければならないでしょう。

近隣住民とのトラブルを避けるためにも、売れない土地を放置してはいけません。

まとめ

売れない土地を売るには、デメリットとなっている部分を解消してから売り出す必要があります。

しかし、デメリットの解消には費用や手間がかかり、専門知識がない方が行うにはハードルが高く大変な作業です。

費用をかけたからといって、売却額にその費用分を上乗せできるわけでもありません。

手間と費用を省いて早く売却を済ませたいなら、仲介ではなく買取業者へ依頼をしましょう。

問題のある土地でも、訳あり物件専門の買取業者である株式会社アルバリンクなら、現状のままでの買取が可能です。

仲介業者に依頼しても売れない、またはほかの買取業者に断られてしまった土地でも、アルバリンクが買い取ります。

ぜひ無料査定をお試しください。