囲繞地は売却できる？囲繞地通行権や高く売却するコツも解説

土地を所有していると、売却を考える機会があるかもしれません。しかし、自分の土地が「囲繞地（いにょうち）」である場合、売却がスムーズに進まない可能性があります。囲繞地は周囲を他の土地に囲まれた土地であり、通常の土地よりも売却が難しいとされています。

本記事では、囲繞地の基本知識や、なぜ売却が難しいのか、売却方法、高く売るコツについて詳しく解説します。囲繞地の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

囲繞地とは？

囲繞地（いにょうち）とは、他の土地に囲まれて公道に接していない土地（袋地）を囲んでいる土地のことです。

袋地とは、公道に接していない土地で、所有者が異なる他の土地を通行しないと外部と行き来できない土地を指します。建築基準法では、原則として建物を建てるためには、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。袋地はこの接道義務を満たさないため、建物を建てることができません。

囲繞地・袋地は通常の土地と比べてさまざまな制約があるため、売却や利用の際に問題が生じやすくなります。

囲繞地や袋地が通常の土地よりも売却が難しい理由

袋地は周囲を他の土地に囲まれ公道に直接面していないため、一般的な土地に比べて売却が難しくなります。また、囲繞地も一般的な土地よりも売りにくいとされています。その理由は、主に以下の4点です。

1.公道に出るためには他人の土地を通行する必要があり、通行ルートの制限、通行料の発生、将来的な通行条件の変更など、さまざまな制約や不確定要素が存在します。

2.利用しにくい土地であるため、市場での需要が低く、通常の土地に比べて売却価格が大幅に下がる傾向があります。

3.建築基準法では、建物を建築するためには公道に2m以上接している必要がありますが、袋地はこの条件を満たさないケースが多く、建築不可となります。住宅用地としての利用価値が下がり、再開発や有効活用も難しくなります。

4.通行料の支払い、通行の制限、通行権の不安定さなど、袋地・囲繞地ともに所有者との間でトラブルが発生しやすくなります。これらのトラブルは、買主にとって大きな不安要素となり、購入意欲を低下させる可能性があります。

囲繞地通行権と通行料

袋地は公道に直接接していないため、通常は他人の土地を通らなければなりません。その際に関わってくるのが「囲繞地通行権」です。囲繞地通行権とは、公道に出るために必要な通行を認める法的な権利のことで、民法第210条にもとづいて定められています。

囲繞地通行権によって、袋地の所有者は公道へと通じる道を確保できるのですが、実際には囲繞地の所有者とのトラブル発生が少なくありません。通行料の有無や金額については、双方の合意が必要となるため、交渉が必要になるケースが多くあります。

囲繞地の通行料

袋地の所有者が公道に出るためには、周囲の土地を通行しなければなりませんが、すべてのケースで無償で通行できるわけではありません。

民法212条では以下のように定めています。

第212条　第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

囲繞地の通行料の契約が口約束だけで交わされると、将来的なトラブルの原因となります。通行料の取り決めは、書面で残すことが望ましいでしょう。

囲繞地の通行料が必要ないケース

すべての囲繞地が通行料を支払わなければならないわけではありません。特定の条件を満たす場合、通行料を支払わずに通行することが認められます。

分筆や一部譲渡によって袋地が発生した場合

土地の所有者が分筆（分割）し、一部を譲渡した結果として袋地が生じた場合、袋地の所有者は無償で囲繞地を通行できます。

無償の通行地役権と解釈される場合

袋地の所有者が囲繞地を通行していた事実が無償の通行地役権（つうこうちえきけん）と解釈される場合には、通行料は必要ありません。

通行地役権とは、自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を通行できる権利です。原則としては、土地の過去の所有者同士の合意によって、特定の土地について通行地役権を認めます。

長年にわたって特定の道を通行していた場合、その事実が「黙示の合意」と解釈され、無償の通行地役権として認められる事例があります。これはすべてのケースで適用されるわけではなく、地役権を設定する必要性や通行の状況、地役権設定の経緯などを総合的に考慮して判断されます。

原則として囲繞地通行権は拒否できない

袋地の所有者には、法律上、公道に出るための通行権が認められています。これは民法にもとづく権利であり、囲繞地の所有者がこれを一方的に拒否することはできません。

だからといって、袋地所有者は自由にどこでも通行できるわけではなく、囲繞地を通行するには一定のルールや条件が存在します。

通行権の行使には「必要最小限の範囲」という原則があります。袋地所有者は、公道に出るためのもっとも適切なルートを選ばなければならず、不必要に周囲の土地を広範囲にわたって通行してはいけません。どのルートを通行するかについては、囲繞地所有者と協議し、合意が求められます。

袋地所有者が通行権を悪用し、必要以上に頻繁に通行したり、通行料を拒否したりすると、囲繞地所有者とのトラブルにつながりかねません。トラブルを未然に防ぐためには、事前に通行条件を明確にし、書面に残しておく必要があります。売却を検討している場合、買主が安心して購入できるように、通行権の有無や条件の明確化が求められます。

囲繞地や袋地を売却する3つの方法

囲繞地や袋地は売却が難しい土地ですが、いくつかの方法を活用することで売却を成功させることができます。ここでは、代表的な3つの売却方法を紹介します。

袋地の所有者と協力して売却する

囲繞地と袋地を一体の土地として売却する方法です。

道路に接していない袋地は、単独では利用価値が低く、買主が見つかりにくい傾向があります。しかし、袋地を囲む囲繞地と一体化して売却することで、両土地の価値を高め、買主にとって魅力的なまとまった土地として提供できます。囲繞地の所有者にとっても、単独で売却するよりも、袋地と一体化して一般的な土地として売却する方が有利となるでしょう。

囲繞地と袋地を一体にして売却するには、袋地の所有者との交渉が不可欠です。利益配分や評価額の調整など、双方が合意できる条件を設定し、信頼関係の構築が重要となります。
また、将来的なトラブルを回避するためにも、境界線の明確化が必要です。専門家とも相談しながら、両所有者が協力して進める姿勢が重要です。

袋地の所有者と等価交換して売却する

袋地の所有者と土地の一部を等価交換して、売却する方法もあります。

等価交換によって袋地の所有者が囲繞地の一部を取得し、公道への接面義務を果たせば袋地でなくなり、利用価値の高い一般の土地へと変化します。

袋地が一般の土地に変わるので、囲繞地所有者にとっても所有する土地が囲繞地でなくなり、一般の土地として売却できます。このように、等価交換は市場評価の低い土地を有効活用できる方法なのです。

等価交換を行う際には、双方の土地の市場価値や将来的な価格上昇の可能性などを考慮し、公正な評価にもとづいて条件を定める必要があります。

専門の不動産買取業者に売却する

専門の不動産買取業者に依頼するという選択肢は、スムーズな売却を実現する有力な手段となります。不動産買取業者は、一般市場では敬遠されがちな土地でも、事業用や再開発用地としての活用を視野に入れ、買取に応じてくれるケースが多くあります。

株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、他社では取り扱いが難しいとされる訳アリ物件に特化した不動産買取業者です。独自のノウハウと再生技術により、囲繞地や袋地が持つ潜在的な価値を最大限に引き出し、再生コストを徹底的に削減することで、お客様への買取価格に還元しています。

お手持ちの囲繞地や袋地を少しでも高く売却したいとお考えでしたら、ぜひ一度AlbaLinkにご相談ください。

売却が難しい囲繞地でも買取してもらえる

囲繞地や袋地は流通性が低いため、一般の買主には売りにくい傾向があります。しかし、不動産買取業者の中には、囲繞地や袋地のような特殊な土地を専門に扱っている業者が存在し、こうした土地の買取に積極的なところもあります。

短期間で現金化できる

買取業者は、基本的に即金での取引を行うため、売主が契約を結んでから短期間で現金を入手できます。仲介による不動産売却では、買主の住宅ローン審査や価格交渉などのプロセスを経るため、売却完了までに数ヶ月以上かかることも珍しくありませんが、買取業者を利用すれば最短で数日から1ヶ月以内に契約・決済が完了するケースも多く、急ぎで資金を確保したい場合には大きなメリットとなります。

契約不適合責任を免責して契約できる

一般的な不動産売買では、売却後に土地の欠陥や問題が発覚した際、売主が責任を負う契約不適合責任が発生する可能性があります。一方、不動産買取業者を利用する場合、多くのケースで契約不適合責任を免責する契約が可能となります。囲繞地の売却において、「契約後の責任を負いたくない」「後々のトラブルを避けたい」と考えている場合には、専門業者を利用することで安心して売却を進めることができます。

囲繞地や袋地を高く売却する2つのコツ

囲繞地や袋地は通常の土地よりも売却が難しく、価格が下がりやすい傾向があります。しかし、適切な方法を取ることで、できるだけ高く売却できます。ここでは、囲繞地や袋地をなるべく高く売るコツを2つ紹介します。

複数の不動産買取業者に査定を依頼する

囲繞地や袋地の売却では、1社の不動産買取業者だけに査定を依頼するのではなく、複数の業者に査定を依頼することが重要です。不動産会社によって査定基準や得意とする物件のタイプが異なり、提示される買取価格にも差が出ることが多いためです。

また、査定を依頼する際には、単に価格を比較するだけでなく、業者ごとの査定の根拠や買取の条件も確認しましょう。査定価格が高くても、実際の契約時に大幅に減額されるケースもあるため、慎重に業者を選ぶ必要があります。囲繞地の売却には法律的な知識が必要になるため、買取業者がその点についてどの程度対応できるのかもチェックするとよいでしょう。

囲繞地の買取実績が豊富な買取業者を選ぶ

囲繞地や袋地の売却では、単に買取価格が高い業者を選ぶのではなく、実績のある業者を選ぶことも重要です。囲繞地の売買には、一般的な土地売買とは異なる専門知識が必要であり、法律上の問題や通行権の調整、近隣住民との交渉など、さまざまな課題が発生する可能性があります。

買取実績のある業者は、囲繞地の市場価値を適切に評価できるため、不当に安い価格で買い取られるリスクが低くなります。過去の事例をもとに、どのような活用方法が可能かを提案してくれる場合もあるため、売主にとってより有利な条件での売却が実現しやすくなります。

過去に囲繞地の買取を多く手がけた実績のある業者であれば、囲繞地の売却に関する法的な問題にも精通しており、トラブルを未然に防ぐための適切なアドバイスを受けることができます。

まとめ

囲繞地や袋地の売却は、通常の土地と比べてさまざまな制約があるため、売却価格が下がりやすく、買主が見つかりにくいのが実情です。しかし、適切な方法を選べば、スムーズに売却を進めることが可能です。

特に、専門の不動産買取業者を活用すれば、売却が難しい土地でも短期間で現金化でき、契約不適合責任を免責しての売却ができるため、売却後のトラブルを避けることができる点も大きなメリットです。

当サイトを運営している株式会社AlbaLinkは、袋地や囲繞地のような特殊物件に強い専門の買取業者です。10年以上の買取経験をもとに、あらゆる可能性を模索しながら、あなたや物件と誠実に向き合うことをお約束いたします。

株式会社AlbaLinkは日本全国で買取対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。