離婚後に家を売却した際の財産分与はどうなる？売る時の注意点も解説

「家を売却したときの財産分与が不安」
「離婚しても今の家に住むことができる？」
離婚時の財産分与について、こんな悩みはありませんか？

今回は、離婚後に家を売却した場合の財産分与についてお話します。離婚時に不動産を売るときの、注意点も紹介します。

離婚後に家を売却した場合は財産分与の対象になる？

離婚後に家を売った場合、時期によって財産分与の対象になるケースとならないケースがあります。

結婚して不動産を買った場合、夫の給料で生活しても家は夫婦共有の財産になります。結婚前に家を購入したケースでも、住宅ローンを払っている場合は夫婦の財産です。

離婚時に家を売却しても、次のケースでは財産分与はできません。

親からの贈与や相続によって購入した家は、婚姻後にふたりで作った財産とは区別されます。しかし、婚姻後にリフォームや増改築を行った場合、財産分与となるケースもあります。

独身時代に貯金で購入した家は、個人の財産です。家を売却して、ローンが残る場合も財産分与はできません。

離婚時に財産分与する方法

ここでは、離婚時に財産分与する方法を紹介します。財産分与の種類・税金について知りたい方の情報です。

財産分与の種類

一般的には、清算的財産分与になります。夫婦間で協力して形成した財産を、公平に分配します。

扶養的財産分与は、専業主婦で収入がない場合に考慮されます。収入がない妻は、離婚後に経済的に困る場合が多いでしょう。具体的な金額は話し合いによって決まりますが、裁判になるケースもあります。

慰謝料的財産分与は、慰謝料請求と財産分与をまとめる方法です。離婚の原因を作った側も、請求可能です。

財産分与は原則2分の1ずつ

財産分与の割合は、財産形成に対する貢献度を考慮して分配するのが基本的な考え方です。財産の金額は、原則2分の1ずつになります。

妻が専業主婦でも、財産分与は2分の1という実績があるのが特徴です。専業主婦で収入がなくても、夫を支えたという功績が認められます。

ただし、婚姻期間が短く別居期間が長い場合は、割合が変わる可能性があります。

原則として贈与税はかからない

離婚時の財産分与は、基本的に贈与税はかかりません。しかし離婚前に、家を売ったお金を相手に渡すと贈与になります。

贈与金額によっては税金がかかるので、離婚後に財産分与をするのがおすすめです。

離婚前に自宅を売却した場合で贈与税がかからないケース

不動産名義が夫婦共有の場合、家を売っても贈与税はかかりません。たとえば、家を半分ずつ所有していたケースなら、それぞれの持ち分を受け取ることが可能です。

夫婦共有の名義の場合は、離婚前に売却すると管理が楽になるでしょう。

離婚後に家を売却して財産分与する流れ

離婚後に家を売却して財産分与するときの、流れを知っておきましょう。

不動産の名義を確認する

不動産の財産分与を考えている場合は、最初に名義を確認しましょう。住んでいる地域の法務局で、登記簿謄本を所得します。不動産の地番や家屋番号がわかる書類を、用意することが必要です。

不動産の価値を調べる

不動産の名義人が確認できたら、価値を調査します。一般的には実勢価格が使用されることが多いです。正確な金額を知りたい方は、不動産会社に査定を頼みましょう。

住宅ローンの残債を確認する

自宅を売却する場合、住宅ローンの残債を調べることが大切です。

・アンダーローン
不動産の売却価格が住宅ローンの残債より、高くなるケースです。売却後にローンを返済できるので、手元にお金が残ります。そのため、夫婦で財産分与が可能です。

・オーバーローン
家の売却価格よりも、住宅ローンの残債が多い状態です。ローンが残るため、夫婦で費用を用意する必要があるでしょう。

財産分与の方法を決定する

不動産の価値や住宅ローンの額を調査したら、財産分与の方法を決定しましょう。財産分与は、不動産の売却代金を単純に半分にするだけでなく下記の方法もあります。

不動産の財産分与で迷っているなら、専門家に相談しましょう。不動産会社が、弁護士と提携していると安心できます。

離婚時に家を売却する際の注意点

離婚時に家を売るときは、売却のタイミングや手続きに注意が必要です。

不動産の売却は名義人のみが行える

財産分与が目的でも、不動産の売却ができるのは名義人のみです。離婚による売却でも、変わりません。名義人以外が処分することはできないことを、知っておきましょう。

売却代金を財産分与する場合は離婚後に行う

不動産を売ったお金を夫婦で分ける場合は、離婚後にしましょう。税金がかからないので、安心できます。

離婚前に家を売るのは、贈与税の対象になる可能性があるので避けましょう。専門家に相談することで、税金についてのリスクを軽減できます。

売却代金を夫婦でどのように分けるかを、公正証書に明記しておくとトラブルを避けることができます。

連帯債務やペアローンの場合は離婚しても解消できない

離婚しても連帯債務やペアーローンは解消できません。

連帯債務は、ひとつの住宅ローンを共同で借入する方法です。どちらかが払えなくなっても、相手に返済義務があります。

ペアーローンは、夫婦が別々にローンを組む方法です。単独で金融機関と契約を結ぶため、離婚しても契約はそのままになります。

家を売却して、ローンを完済できれば問題ありません。一方が単独名義のローンに、切り替えるという方法もあります。住宅ローンが高額の場合は、早めに解決しておくことが大切です。

離婚での財産分与には時効がある

離婚で財産分与する場合、請求ができるのは2年間です。2年を過ぎると、請求権は消滅します。

話し合いが長引く場合は、相手に財産分与を求める意思を伝えておく必要があるでしょう。内容証明など、書面で対応することで後のトラブルを防ぐことができます。不安があれば、弁護士や専門家に相談しましょう。

自分の共有持分のみであれば第三者に売却できる

夫婦で共有名義の不動産がある場合、自分の共有持分のみを第三者に売却することも法律上は可能です。ただし、トラブルになる可能性が高いでしょう。

そのまま住み続けたいと思っても、新しい共有者が売却したいケースもあるからです。買い手を見つけにくく、価格が安くなるというデメリットもあります。

共有持分の買取の実績が豊富な業者に頼むと、スムーズな売却ができるでしょう。

まとめ

今回は、離婚後に家を売却した際の財産分与と売る時の注意点について紹介しました。婚姻中にふたりで築いた財産は、原則として夫婦で分けます。

家を売却するときは、名義や不動産の価値を調査しましょう。夫婦のどちらかが家に住み続ける場合は、話し合いが必要です。

不動産の売却額がローンを下回った場合は、夫婦でお金を用意する必要があります。家の価格は、不動産会社で査定をしてもらいましょう。