井戸物件はやめておけ？ 8大リスクと資産価値を守る方法を解説！
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「井戸がついている物件はお得そうだけど、トラブルが多いと聞いて不安…」と悩んでいませんか？
たしかに井戸物件の購入後、想定外の費用や管理の手間がかかるケースも少なくありません。
しかし、正しい知識を持ち、リスクを理解した上で対策すれば、井戸物件のメリットを活かして投資することも可能です。
ただし、井戸物件には水質汚染や資産価値の低下といったリスクもあり、注意せずに購入すると損失につながる恐れもあります。
そこで本記事では、井戸物件のメリット・デメリットを正しく理解し、リスクを抑えながら投資判断をするために知っておきたいポイントをまとめました。
最後までお読みいただくことで、井戸物件の注意点や適切な対策がわかり、リスクを回避しながら投資判断ができるようになります。
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目次
「井戸物件はやめておけ」はなぜ？8つのデメリット
井戸が設置された物件には、一見便利そうに見える一方で、多くのリスクが潜んでいます。
この章では、井戸物件への投資を検討する際に知っておきたい8つのデメリットを紹介します。
それぞれの問題を理解することで、適切な対応や回避がしやすくなります。
こうしたポイントを把握しておけば、安心して投資判断ができ、後悔しない物件選びにつながります。
メンテナンスや水質検査にかかるランニングコストが重い
井戸を備えた物件は、定期的なメンテナンスや水質検査が欠かせません。
水質の安全性を確保するため、保健所が推奨する年1回以上の水質検査が必要とされており、検査費用は約1〜3万円かかるのが一般的です。
また、ポンプの点検や配管の洗浄なども含めると、年間5万円以上かかるケースも珍しくありません。
このように、毎年一定のコストがかかる点は、水道利用に比べると負担になります。
維持費用をあらかじめ計算しておかないと、想定以上に収益性を圧迫するリスクがあります。
ポンプが壊れた場合の修繕費や交換費が高額
井戸の水を汲み上げるポンプが故障すると、多額の修繕費用が発生します。
一般的な電動ポンプの耐用年数は10〜15年程度で、修理費用は数万円から、高額な場合は交換に20万円以上かかることもあります。
突然の出費になるケースが多いため、緊急対応資金として備えておく必要があります。
特に長期空室時や家賃滞納などと重なると、資金繰りが苦しくなるリスクがありますので、投資判断の際には必ず考慮しましょう。
電動ポンプは停電時に使えなくなる
井戸物件では、停電時に電動ポンプが作動しなくなり、水が供給されないというトラブルが発生します。
特に台風や地震などの災害時には、地域全体が停電するケースが多く、入居者や家族が生活用水に困ることがあります。
非常用の発電機や手動ポンプの併設が推奨されますが、その設置や維持にも費用がかかるため、安心のために追加コストが必要になります。
水質汚染による健康被害のリスクがある
井戸水は、地盤や周辺の環境によって汚染されるリスクがあります。
例えば、農薬や廃棄物による地下水汚染が発生すると、飲用に適さない水が供給され、健康被害につながります。
特に子どもや高齢者は抵抗力が弱いため、保健所の基準に沿った定期的な検査が必須です。
安全な水質を維持するには、日常的なモニタリングや専門業者による対策が重要です
洗濯用水として使えない場合がある
井戸水は、地域によっては硬度が高く、石灰成分が多いため、洗濯物がゴワゴワしたり洗濯機が故障したりするケースがあります。
井戸水の性質によっては、生活用水としての利用が制限され、水道と併用しなければならないこともあります。
事前に水質を確認し、入居者への説明義務も果たすことが求められます。
水質や水量が安定しない場合がある
地盤の変化や気候の影響で、井戸の水質や水量が一定しないことがあります。
特に夏季の渇水時や地盤沈下の多い地域では、水が濁ったり水量が減少したりするため、住環境が悪化するリスクがあります。
事前に地域の井戸事情や地下水の安定性を不動産業者や専門家に確認しておくことが重要です。
資産価値が低下する
井戸が設置された物件は、市場で敬遠されやすく、マンションや水道完備の戸建てに比べて査定価格が下がる傾向にあります。
特に都心では、水道完備が標準となっているため、購入希望者からダメ出しされるケースも少なくありません。
将来の売却や資産運用を考える上で、リスクとして捉える必要があります。
家を売却しづらい
井戸があることで、売却時の買い手が限定されるケースもあります。
買い手側が水質や維持管理に不安を感じやすく、結果的に売却期間が長期化したり、値引きを求められたりすることが多いです。
不動産投資家としては、出口戦略まで見据えた上で購入を検討すべきでしょう。
「井戸物件はやめておけ」と不評でも4つのメリットがある
井戸物件には多くのリスクがある一方で、見方を変えればメリットも存在します。
不動産投資や土地活用においては、こうした利点を理解した上で比較検討することが大切です。
ここでは、井戸物件ならではの4つのメリットを紹介します。
これらのポイントを知ることで、リスクだけにとらわれず、選択肢を広げるヒントになります。
水道代の節約になる
井戸水は無料で利用できるため、水道代の節約につながります。
総務省の2024年家計調査報告書によると、水道料金の全国平均は2人以上の世帯でひと月5,092円でした。
広い庭の散水や多人数の家族がいる場合、水道料金が月1〜2万円かかるケースもありますが、井戸水を利用することで年間10万円以上節約できる可能性があります。
特に水を多く使う用途がある物件であれば、よち大きなコスト削減につながるでしょう。
一定の水温が保たれている
井戸水は年間を通して水温が比較的一定で、夏はひんやりと冷たく冬は凍ることも少ないという特徴があります。
これは地中の温度が外気に比べ安定しているためで、特に真夏の庭仕事や外構工事の際などに重宝します。入居者へのアピールポイントとしても有効です。
災害に強い
井戸水は災害時のライフラインとして役立つ強みがあります。
地震や台風などで地域の水道が断水しても、井戸が無事であれば水を確保できます。
特に、東日本大震災の際には井戸が残っていた地域で入居者の安心感につながった例もあり、物件価値の「安全性」の面からも見直されています。
非常時の備えとして、投資家や大家にとって検討する価値があります。
参照元：東日本大震災における災害応急用井戸の利用状況｜仙台市
味やにおいに癖がない
井戸水は、水道水に比べてカルキ臭がなく、自然に近い味がするため「おいしい」と感じる人が少なくありません。
地域や地盤にもよりますが、井戸水が好まれるエリアもあり、入居者募集の際の付加価値になる場合もあります。
飲料水や料理への利用を想定する場合は、必ず専門家による検査を行い、安全性を確認することが重要です。
井戸物件のリスクを軽減するための3つの対策
リスクが多い井戸物件ですが、事前の対策や適切な管理によって問題を最小限に抑えることが可能です。
この章では、井戸物件を選ぶ際に検討すべき3つの対策について解説します。
リスクを理解し、正しい対応策を知ることで、より安心して物件を運用できます。
定期的な水質検査とメンテナンス
水質の安全性を確保するためには、年1回以上の定期的な検査が必要です。
特に不動産投資用物件の場合、入居者の安全に関わるため、怠るとトラブルや損害賠償の原因になります。
井戸ポンプや配管も定期的に点検し、劣化が見られる場合は早めに修理することが重要です。
これにより、物件価値の低下を防ぎ信頼を守ることができます。
井戸の管理方法や告知義務について専門家に相談
井戸が設置されていることは、不動産売買時に買主へ告知する義務があります。
井戸は「地中埋設物」として扱われ、物理的瑕疵に該当するため、これを知りながら告知を怠った場合、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。
- 物理的瑕疵（ぶつりてきかし）
- 不動産の建物や土地に、物理的な欠陥や不具合があることを指します。見た目では分かりにくいものも含まれ、売買や賃貸の重要なトラブル要因の一つです。
- 契約不適合責任
- 売買や請負契約で引き渡された物が、契約の内容と合っていない場合に、売主や請負人が負う責任のことです。
参照元：e-Gov法令検索｜民法 第564条（買主の損害賠償請求及び解除権の行使）
管理や廃止の手続き、告知の方法については法律や地域の条例に基づく必要があるため、専門家や不動産業者に相談して対応方法を確認しておきましょう。
井戸の埋め戻しとその費用感を知る
井戸を廃止する場合、埋め戻し工事が必要です。
これは単に土を入れるだけではなく、地盤沈下や安全性に配慮した工法で行う必要があり、業者に依頼します。
費用は1本あたり10万〜30万円程度が目安です。
物件売却時に「埋め戻し済み」であることが評価されるケースもあるため、早めに検討すると安心です。
井戸物件の埋め戻しに使える補助金はある？
井戸の埋め戻しには数十万円の工事費用がかかるため、費用負担を軽減できる補助金がないか気になる人も多いでしょう。
しかし、一般的な家庭用の井戸を埋め戻す際に活用できる公的な補助金は残念ながらほとんどありません。
過去には、可燃性ガスの発生が確認された温泉井戸に限って経済産業省の補助金で埋め戻した事例が報告されていますがこれは特殊なケースであり、一般家庭の井戸については補助金の対象外となっているのが現状です。
ただし、井戸が残る古い家屋を解体して更地にし、土地として売却することを検討している場合には、家屋解体費用に対する補助金制度が用意されている自治体もあります。
たとえば上限50万円程度の補助金が出るケースもあり、家屋とあわせて井戸の埋め戻しまで一括で業者に依頼できる場合もあります。
このように、井戸の埋め戻し単体では補助金を利用できないものの、古い家屋の解体と組み合わせることで、トータルの負担を軽減できる可能性があります。
まとめ
井戸物件には、水道代の節約や災害時の強さといったメリットがある一方で、水質検査やメンテナンスにかかるランニングコストの負担、水質の不安定さや健康被害リスク、資産価値の低下など、数多くのデメリットが存在します。
特に将来的に売却を検討している場合、「井戸付き」という条件がネックになることもあります。
こうしたリスクを軽減する方法としては、定期的な点検や専門家への相談、必要に応じた井戸の埋め戻しが考えられますが、それにも費用や手間がかかるのが現実です。
そのため、投資物件としての観点からは、リスクの少ない利回りの高い物件を選ぶことが重要です。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
