戸建て投資が儲からないのは本当？儲かる人の5つの共通点や成功ポイントを解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「戸建て投資に挑戦したいけど、本当に儲かるのか不安…」
「空き家や訳あり物件が安く売られていて気になるけど、安さにつられて失敗するんじゃないかと心配…」
そんな悩みを抱えていませんか？
たしかに、戸建て投資には注意すべき落とし穴やリスクがあります。
たとえば、リフォーム費用が想定以上に膨らんだり、空室が長期化してキャッシュフローが悪化したり、出口戦略を誤って「負動産」になってしまうケースです。
しかしその一方で、正しい知識と戦略を持つことで、安定的な収益を得ている投資家も多く存在します。
そこで本記事では、以下のような重要ポイントをわかりやすく解説しています。
最後まで読むことで、「戸建て投資は儲からない」と言われる背景と、その原因をどう克服すべきかが明確になります。
なかでも、再建築不可や空き家など“訳あり”物件への投資は、リスクをコントロールすれば高利回りが期待できる有望な手段のひとつです。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、そうした高利回りの投資向け物件を多数取り扱っており、初心者の方にも安心して始められるサポート体制を整えています。
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目次
戸建て投資が儲からないと言われる5つの理由
戸建て投資は手軽に始められると耳にする一方で、「思ったより儲からない」という声も少なくありません。
その背景にはいくつかの共通した要因が存在します。
この章では、投資家がつまずきやすい代表的な5つの理由を整理して解説します。
「利回りが高い」は幻想で実質利回りに差がある
戸建て投資の広告で「表面利回り15%」などと書かれていると、非常に魅力的に映ります。
しかし、実際に手元に残るお金はその数字どおりにならないケースが多いです。
理由は、表面利回りが年間家賃収入を購入価格で割っただけの単純な計算だからです。
ここには固定資産税、管理費、修繕費、仲介手数料など、さまざまな費用が含まれていません。
たとえば、年間家賃収入120万円の物件を1,000万円で購入した場合、表面利回りは12%となります。
ところが、実際には次のような経費がかかります。
| 項目 | 年間費用の目安 |
| 固定資産税 | 10万円 |
| 管理会社への手数料 | 家賃収入の5%（6万円） |
| 修繕積立金・定期メンテナンス | 15万円 |
| 火災保険・その他経費 | 5万円 |
この合計36万円を差し引くと、手元に残るのは84万円です。
結果、実質利回りは 8.4% となり、表面利回りとの差が歴然となります。
この現実を把握しないと、投資は思った以上に不安定になります。
したがって、戸建て投資を検討する際は、必ず実質利回りを基準に判断する必要があるのです。
キャッシュフローが悪化しやすい
戸建て投資では、家賃収入からローン返済や管理費用を引くと、残る金額がわずかになるケースが目立ちます。
とくにローンを利用して購入した場合、返済額が毎月固定で発生するため、空室や修繕があると一気にキャッシュフローが悪化します。
例えば、毎月10万円の家賃収入がある物件をローンで購入し、返済額が7万円、管理費や修繕積立金が2万円かかると、残るのは1万円に過ぎません。
さらに空室が1か月でも発生すると、その間は収入がゼロとなり、逆に持ち出しが発生します。
このように、キャッシュフローが薄い投資はわずかな変動で赤字に転落する危険があります。
安定的に運用するためには、自己資金を厚くしてローンの返済比率を下げる、もしくは修繕費を積み立てておくことが重要です。
こうした備えを怠ると、気づいたときには資金繰りに追われ、投資どころではなくなってしまいます。
将来の生活資金を圧迫しないよう、最初の段階でキャッシュフローに余裕を持たせる設計が欠かせません。
空室期間が長くなる
戸建てはアパートやマンションと異なり、単身者向けよりもファミリー層がターゲットになります。
そのため、需要が見込めないエリアを選ぶと入居者が決まりにくく、空室期間が長引いてしまいます。
人口が減少している地方や郊外では、借り手自体が少なくなっていることも多く、この点が投資のリスクを高める要因です。
仮に半年間空室が続けば、その間の家賃収入はゼロです。
しかし、ローン返済や固定資産税は待ってくれません。たとえば月7万円の返済が半年続けば、それだけで42万円の持ち出しになります。
こうした現実を踏まえると、空室リスクの重さが理解できるでしょう。
対策としては、エリアの人口動態を調べたり、周辺の賃貸需要を事前に確認したりすることが必要です。
駅からの距離や駐車場の有無、学校や商業施設の存在も入居者に大きく影響します。
投資家にとって重要なのは、「物件が安いから買う」のではなく、「需要があるから買う」という判断基準を持つことです。
リフォーム費用を見誤る
築古の戸建て投資では、リフォームが欠かせません。
しかし、ここで費用を過小評価してしまうと、投資全体の収支を大きく狂わせてしまいます。
見た目は多少古いだけでも、実際に住むためには水回りや配管、屋根の修繕といった高額な工事が必要になることが多いのです。
たとえば、クロス張替え程度なら数十万円で済みますが、キッチンや浴室の交換となれば一気に100万円を超える可能性があります。
さらに、購入後にシロアリ被害が見つかり、追加で50万円以上の修繕が必要になったというケースも珍しくありません。
このような出費は計画段階で想定していなければ、一気に赤字へ転落する要因になります。
以下は築古物件でよく発生するリフォーム項目と費用感の例です。
| リフォーム内容 | 費用目安 |
| クロス・床の張替え | 15万～30万円 |
| キッチン交換 | 40万～80万円 |
| 浴室リフォーム | 60万～150万円 |
| 屋根・外壁修繕 | 50万～250万円 |
こうした実例を踏まえると、戸建て投資では購入金額だけでなく、リフォーム予算を十分に確保しておくことが必要です。
想定外の追加工事を避けるためには、事前に専門家によるインスペクション（住宅診断）を受け、隠れた不具合を把握してから購入判断を下すことが重要といえます。
住宅の劣化や欠陥の有無、改修の必要性を専門家が調査・評価することを指します。
以下の記事では、戸建投資物件のリフォーム費用について詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
出口戦略を誤る
戸建て投資で見落とされがちなのが、出口戦略です。
投資は買って終わりではなく、売却や再活用を含めた「出口」を考えておかなければ、思わぬ損失を被ることになります。
出口戦略を誤れば、負動産として所有し続けるしかなくなるリスクが高まります。
たとえば、「将来値上がりするだろう」と期待して購入したものの、人口減少や需要の低迷で売れなくなったケースがあります。
さらに、再建築不可物件や接道義務を満たしていない土地では、売却自体が難しくなり、価格を大幅に下げても買い手がつかない状況に陥ります。
出口戦略を設計する際には、少なくとも以下の3つを事前に検討しておくことが望ましいです。
- 将来的に売却してキャピタルゲインを得る
- 賃貸として長期運用し、家賃収入で回収する
- リフォームやリノベーションを行い、収益性を高めてから再販売する
株式や不動産などの資産を売却したときに得られる値上がり益（売却益）のことです。
これらの選択肢を想定したうえで投資を始めれば、状況に応じて柔軟に対応できます。
逆に、「何となく安かったから」という理由だけで購入すると、出口がなく資産価値が下がる一方となってしまいます。
投資においては「入り口より出口が大事」と言われるほど、出口戦略は成功と失敗を分ける重要なポイントです。
戸建て投資で儲からない人が陥りやすい5つの落とし穴
戸建て投資は少額から始められる不動産投資の一つですが、初心者が陥りやすい落とし穴も数多く存在します。
こうした失敗例を知ることで、自分の判断に役立てることができます。
この章では、次の5つの落とし穴について解説します。
需要のないエリアを選んでしまう
戸建て投資で失敗する大きな要因の一つが、需要のないエリアを選んでしまうことです。
どんなに安くて魅力的に見える物件でも、借り手がいなければ収益は発生しません。
投資においては価格よりも「入居者が見込める立地かどうか」が何より重要です。
需要が低いエリアの特徴としては、以下のような立地が挙げられます。
- 人口減少が著しい地方都市
- 駅やバス停からの距離が極端に遠い
- 学校や病院、スーパーといった生活インフラが不足している地域 など
これらの条件が揃うと、入居者が見つからず空室期間が長引くリスクが高まります。
例えば、家賃相場が6万円の地域で、築古戸建てを安く購入できたとしても、周辺に就業機会や教育環境が乏しければ入居者は集まりません。
結果として家賃を下げざるを得ず、キャッシュフローが崩れてしまいます。
反対に、同じ戸建てでも駅近やファミリー層が多い学区であれば、多少高くても長期入居が期待できるのです。
こうした背景を踏まえると、戸建て投資を検討する際には「物件そのものの価格」ではなく、「地域の人口動態」「周辺施設」「通勤・通学の利便性」を事前に調査することが必須だといえます。
立地を誤らなければ、長期的に安定した収益を得られる可能性が高まります。
融資が通らず自己資金の負担が大きくなる
融資が通らずに自己資金を大幅に投入することになるのも、戸建て投資における落とし穴です。
金融機関は物件の収益性や借主の信用力を厳しく審査します。
そのため、築古物件や需要の乏しいエリアの戸建てでは、融資額が抑えられたり、最悪の場合は融資が下りないケースも珍しくありません。
融資が通らない場合、投資家は想定以上の現金を自己資金から支払うことになります。
たとえば購入価格800万円の物件に対し、融資が500万円しか下りなければ、残りの300万円を現金で用意しなければなりません。
さらにリフォーム費用まで自己資金で賄うことになれば、手元資金が一気に減少してしまいます。
こうした状況は、将来の修繕や空室リスクに備える余裕を奪い、資金繰りを圧迫します。
この問題を避けるには、事前に複数の金融機関へ相談して融資条件を比較検討することが有効です。
また、自己資金は常に余裕を持たせ、融資に頼りすぎない投資計画を立てることが重要です。
資金計画を軽視すれば、投資どころか生活基盤まで揺るがすリスクがあるのです。
以下の記事では、融資が通りやすい物件の特徴を解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
リフォーム費用が想定以上にかかる
戸建て投資では、購入後のリフォーム費用を甘く見積もってしまい、想定外の出費に頭を抱えるケースが後を絶ちません。
物件価格が安いからといって飛びついても、住める状態にするためには多額の修繕が必要になることが少なくないのです。
築古物件の場合、壁紙や床の張り替えといった表面的な修繕だけで済むことは稀で、水回りや電気配線、屋根や外壁といった大掛かりなリフォームが必要になる可能性があります。
これらの工事は見積もりの段階では見抜きにくく、住まいの内部を開けてみて初めて劣化や損傷が発覚することも珍しくありません。
たとえば「50万円程度で済むと思ったら、実際は配管の老朽化が見つかり追加で100万円かかった」というケースはよくあります。
こうした追加費用は収益性を大きく削り、せっかくの投資が赤字に転じる要因になります。
このようなリスクを避けるためには、購入前に必ずインスペクションを受け、リフォーム費用を現実的に算出することが大切です。
さらに複数の業者から見積もりを取り、比較検討してから判断する習慣を持つことで、予算超過を防ぎやすくなります。
再建築不可や既存不適格などの法的制限を見逃す
戸建て投資の大きな落とし穴の一つが、法的な制限を見落とすことです。
特に「再建築不可」や「既存不適格」の物件は、知らずに購入すると後々大きな問題に直面します。
再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があるなど）を満たしていない土地に建っているため、解体しても新たに家を建て直すことができない物件です。
また、既存不適格物件は、建築当時は合法だったものの、その後の法改正で基準を満たさなくなった建物を指します。
これらは売却しにくく、金融機関の融資対象外となる場合も多いため、投資資産としての流動性が極めて低くなります。
例えば「安価で購入できたが、売却しようとしたら買い手がつかず、値下げを繰り返した末に手放せなかった」という事例は珍しくありません。
出口戦略を考える上で、法的制限の有無は投資判断を左右する大きな要素です。
そのため、購入前には必ず不動産会社や役所に確認し、再建築の可否や建築基準法に適合しているかを把握しておく必要があります。
チェックリストを活用し、法的リスクを見逃さない姿勢が投資の安定性を高めます。
なお、再建築不可物件のデメリットについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
家賃設定が市場に合わず空室が生じる
家賃設定の誤りもまた、投資を失敗に導く典型的な要因です。
入居者が支払える家賃水準を無視して設定してしまうと、空室が長期化し、キャッシュフローに深刻なダメージを与えます。
よくあるのは「購入金額が高かったから回収のために相場より高めに設定する」というケースです。
しかし、入居希望者は近隣の類似物件と比較して判断するため、相場から外れた家賃では選ばれにくくなります。
その一方で、相場より安すぎる家賃にしてしまうと収益が悪化し、修繕費やローン返済に回す資金が不足します。
たとえば周辺の相場が7万円前後のエリアで、自分の物件を8万円に設定すれば、入居希望者は隣の物件を選びます。
逆に6万円に下げてすぐに入居者が決まっても、年間12万円の収益減少となり、修繕費用を賄うのが難しくなります。
このような失敗を防ぐには、不動産ポータルサイトや管理会社の情報を活用し、近隣の募集賃料を常にチェックすることが重要です。
市場動向に合わせて柔軟に賃料を調整できれば、空室リスクを減らし、安定した家賃収入を確保できます。
戸建て投資で儲からなかった事例3選
戸建て投資は魅力的に映る一方で、実際には失敗してしまった人の声も少なくありません。
なぜ失敗につながったのかを理解することで、同じ道を歩まずに済むヒントが得られます。
ここでは代表的な3つのケースを紹介します。
【事例1】表面利回り15%の物件が実質赤字になった
一見すると高利回りに見える物件でも、実際には赤字に転落することがあります。
理由は、表面利回りと実質利回りの差を理解せずに購入を決めてしまったからです。
表面利回りは単純に家賃収入と購入価格の比率を表すだけで、実際にかかる費用は反映されていません。
たとえば、購入価格600万円で家賃収入90万円の物件を取得すれば、表面利回りは15%と見えます。
しかし、固定資産税や保険料、修繕積立金に加え、入居者入れ替え時の広告費や仲介手数料などを差し引くと、手残りは大幅に減少します。
さらに、空室期間が数か月発生すれば、年間収益はすぐに赤字へ傾きます。
このような失敗を避けるには、購入前に「実質利回り」を必ず試算することが大切です。
つまり、年間の収入から発生する可能性のある経費を差し引いた上で、どれだけの利益が残るかを冷静に計算する必要があります。
数字を過信せず、裏に潜む費用まで把握することが投資判断のカギとなります。
【事例2】DIYリフォームでコスト削減に失敗した
コストを抑えるためにDIYリフォームを選んだものの、結果的に高額な支出になってしまうことがあります。
築古戸建てでは、壁紙やフローリングの張り替えといった簡単な作業であればDIYでも対応可能ですが、水回りや電気設備の工事は専門的な知識が必要です。
素人が手を出すと、仕上がりが悪く再施工を依頼せざるを得なくなり、二重の費用が発生します。
例えば、浴室をDIYでリフォームしようとしたが、配管の施工が不十分で水漏れを起こし、結局専門業者に修繕を依頼した結果、当初の予定より100万円以上多くかかったという事例もあります。
短期的には節約のつもりでも、長期的には赤字を拡大する原因となりかねません。
こうしたリスクを防ぐには、DIYと業者依頼の境界を明確にすることが重要です。
内装の一部など素人でも対応可能な部分だけを自分で行い、配管や電気といった安全性に直結する工事は専門業者に任せることで、無駄な出費を回避できます。
コスト削減を狙うなら「正しい判断」が不可欠です。
以下の記事では、戸建て物件をDIYでリフォームする方法をご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
【事例3】出口戦略を取れず負動産に転落した
出口戦略を考えずに購入した結果、資産価値が下がり続け「負動産」と呼ばれる状況に陥ったケースもあります。
負動産とは、持っていても収益を生まないどころか、固定資産税や管理費などの維持費だけが発生し続ける物件のことです。
たとえば、郊外の築古戸建てを安く購入したものの、人口減少が進み入居希望者が見つからず、売却もできない状況になった事例があります。
数年経過しても買い手がつかず、結局は相場よりも大幅に安い価格で売却せざるを得なくなり、大きな損失を抱えてしまいました。
このような問題を避けるには、購入時点で出口戦略を複数用意しておく必要があります。
売却、長期賃貸、リフォーム後の再販といったシナリオを検討し、それぞれにかかるコストや可能性をシミュレーションしておくことが大切です。
出口を設計することで、状況が変化しても柔軟に対応でき、投資を失敗から守ることができます。
戸建て投資で儲けている人の5つの共通点
戸建て投資で成功している人には、いくつかの共通点があります。
これらは偶然ではなく、投資判断に一貫した基準を持ち、実行している結果です。
反対にこのポイントを押さえていないと、同じ物件を購入しても結果は大きく変わってしまいます。
ここでは儲かっている投資家に共通する5つの特徴を紹介します。
収支計算を実質利回りで行っている
成功している投資家は、必ず収支を「実質利回り」で計算しています。
表面利回りだけに頼ると、想定外の費用が収益を圧迫する可能性が高いからです。
実質利回りは、年間の家賃収入から固定資産税、管理費、修繕積立金、仲介手数料、保険料といった必要経費を差し引いたうえで計算します。
これにより、手元に実際に残る利益を正確に把握できます。
例えば、年間家賃収入120万円の物件で経費が40万円かかる場合、手残りは80万円です。
このとき購入価格が1,000万円であれば、表面利回りは12%ですが、実質利回りは8%に過ぎません。
成功している投資家は、この8%を基準に投資判断を行います。
こうした計算を怠ると、表面上は「高利回り」に見えても赤字になるリスクがあります。
堅実な投資家は「数字をどう読むか」にこだわり、収益シミュレーションを綿密に行うことで安定した成果を上げているのです。
エリア選定に時間をかけている
戸建て投資で結果を出している人は、物件探し以上にエリア選定に力を入れています。
立地による需要の差が、投資の成功と失敗を大きく分けるからです。
成功者は人口動態や周辺の雇用環境、学校・病院・商業施設の存在といった要素を徹底的に調べています。
また、近隣の賃貸相場や入居者のターゲット層を把握し、その地域でどのような間取りが求められているのかを確認しています。
例えば、子育て世帯が多い地域では駐車場付きの3LDKが人気ですが、単身者が多い地域ではむしろ持て余してしまいます。
成功する投資家は、こうした「需要と物件条件のマッチング」を重視して選定を行っているのです。
エリアを吟味することは時間がかかりますが、それによって空室リスクを大幅に下げられます。
慎重なエリア選定こそが、長期的に安定した家賃収入を確保する秘訣だといえます。
複数物件を比較して投資判断している
戸建て投資で利益を上げている人は、必ず複数の物件を比較検討しています。
1件だけを見て即決するのではなく、条件や収益性を比較することで最適な選択をしているのです。
比較の際には、価格や利回りだけでなく、以下のような内容も含めた多角的な視点で評価します。
- リフォーム費用の見込み
- 固定資産税の額
- 将来的な売却価格 など
また、同じエリア内で複数の物件を見比べることで、相場感を正しく掴むことができます。
例えば、同じ1,000万円の物件でも、リフォーム費用が100万円で済むものと300万円かかるものでは、実際の収益性が大きく異なります。
比較を怠れば「割安に見えたが実は割高」という失敗を招きかねません。
複数物件を比較する姿勢は、時間はかかっても失敗を減らす有効な方法です。
成功している投資家が共通して行っている「当たり前の習慣」といえます。
なお、当社アルバリンクでは、収益性の高い投資物件を多数ご紹介しています。
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専門家の意見を必ず仰いでいる
成功している投資家は、自分一人の判断だけで物件を購入することはありません。
税理士、不動産会社、建築士などの専門家の意見を積極的に取り入れている点が大きな特徴です。
投資は金額も大きく、法律や税制、建築基準など多方面の知識が絡むため、素人の判断では限界があるからです。
例えば、税理士に相談すれば節税効果やキャッシュフローへの影響を事前に確認できますし、建築士に依頼すれば耐震性や修繕の必要性を正確に診断してもらえます。
不動産会社からは地域の相場や入居者ニーズの最新情報を得ることができるでしょう。
こうした多角的な視点を集めることで、失敗リスクを大幅に減らせます。
実際に「自分の判断だけで購入し、後から法的制限が発覚して売却できなくなった」という例は少なくありません。
専門家の意見を事前に聞いていれば避けられたはずの失敗です。
成功している投資家は「相談にコストをかけることが、長期的には利益を守る最善策だ」と理解しています。
投資は孤独な作業に見えても、実際にはチーム戦のようなものだと言えるでしょう。
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出口戦略を先に設計している
儲かっている投資家の共通点として、購入前に出口戦略を考えていることが挙げられます。
出口戦略とは、将来的にどのように物件を手放すか、あるいは運用し続けるかという計画のことです。
投資の成否は、入り口ではなく出口で決まるとも言われています。
具体的には、以下のような複数のシナリオを想定しています。
- 数年後に売却してキャピタルゲインを狙う
- 長期賃貸として安定収益を確保する
- リフォームやリノベーションを施し、価値を高めてから売却する
例えば、人口が増加している地域で購入した物件であれば、数年後の値上がりを狙って売却する計画が立てられます。
一方、需要が安定している地域なら、長期賃貸でキャッシュフローを重視する戦略が有効です。
出口戦略を設計している人は、仮に想定通りにいかなくても代替案を持っているため、柔軟に方向転換できます。
逆に、出口を考えずに購入した人は、想定外の状況に直面したときに選択肢を失い、赤字を抱えるリスクが高まります。
投資成功者は常に「買う前から売ることを考える」という視点を持っているのです。
戸建て投資で失敗しないための6つのポイント
戸建て投資にはリスクが伴いますが、事前に押さえるべきポイントを理解していれば、失敗を大きく減らすことができます。
これから紹介する6つのポイントは、投資判断において必ず役立つ基本的な指針です。
実際に投資を始める前に確認しておくことで、安定した収益を得られる可能性が高まります。
事前にエリアの賃貸需要を調査する
戸建て投資を成功させるためには、まず投資予定地の賃貸需要を調べることが欠かせません。
需要のあるエリアを選べば空室リスクを大幅に減らせますが、需要が弱い地域を選ぶとどんなに安く物件を購入しても収益化が難しくなります。
賃貸需要を判断する材料は主に以下の4点が考えられます。
- 人口動態や世帯数の増減
- 就業環境
- 交通利便性
- 生活インフラの有無 など
たとえば、人口が増加している地域や工場・大学があるエリアでは、入居希望者が継続的に存在する可能性が高まります。
反対に、人口減少が進んでいる地方都市やバス頼みの郊外では、借り手が見つからず空室期間が長引きやすくなります。
実際の調査方法としては、国勢調査や自治体の人口統計データを確認するのが有効です。
参照元：人口推計（2024年（令和6年）10月1日現在）‐全国：年齢（各歳）、男女別人口 ・ 都道府県：年齢（5歳階級）、男女別人口‐｜統計局
また、不動産ポータルサイトで同じエリアにどの程度の物件が募集されているかを調べると、競合状況も把握できます。
管理会社に問い合わせれば、直近の入居付けの状況やターゲット層の特徴を教えてもらえるでしょう。
結局のところ、賃貸需要の強さは戸建て投資の成否を決める最大の要因です。
事前の調査に時間をかけることは手間のように見えますが、安定収入を確保するためには必要不可欠なプロセスなのです。
旧耐震基準の物件を購入対象から外す
戸建て投資でリスクが高いのが、旧耐震基準で建てられた物件を選んでしまうことです。
旧耐震基準とは1981年6月以前の建築基準法に基づいて建てられた建物のことで、震度5程度の地震に耐えられることしか想定されていません。
一方で、新耐震基準は震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないことを前提にしています。
日本は地震大国であり、耐震性は入居者にとって非常に重要な条件です。
旧耐震の戸建ては借り手が見つかりにくく、空室リスクが高まります。
また、金融機関も融資対象として評価を下げる傾向があるため、資金調達の面でも不利になります。
仮に旧耐震の物件を安価で購入できたとしても、大規模な耐震補強工事を行わなければならず、結果として修繕費が数百万円単位に膨らむことも珍しくありません。
そのコストを考慮すると、当初の投資計画は大きく崩れてしまいます。
そのため、投資対象とする物件は必ず新耐震基準を満たすか、または耐震補強済みであることを確認しましょう。
耐震性は安全だけでなく収益性にも直結する要素であり、ここを軽視すれば投資全体が不安定になる危険があります。
築年数が極端に古い物件は選ばない
築年数が古すぎる物件は、購入価格が安くても長期的に見ると割高になることがあります。
理由は、修繕やリフォームに高額な費用がかかるからです。
築40年以上の戸建てでは、屋根や外壁、配管などの劣化が進んでいるケースが多く、入居者を迎え入れるためには数百万円単位の工事が必要になる場合もあります。
特に水回りや耐震補強は大きな出費につながりやすく、購入価格よりも修繕費が高くついてしまうこともあります。
また、築古物件は入居者から敬遠されやすく、募集しても決まりにくい傾向があります。
家賃を相場より下げてようやく入居者が見つかることも多く、結果として収益性が大きく損なわれます。
築年数が古い物件をどうしても検討する場合は、インスペクションを実施して修繕すべき箇所を明確にし、必要なコストをすべて試算した上で投資判断を下すことが大切です。
築年数そのものがリスクであることを意識し、慎重に選ぶことが成功への近道になります。
入居者にとって住みやすい間取りの物件を選ぶ
戸建て投資で安定した収益を得るためには、入居者が快適に暮らせる間取りかどうかを重視する必要があります。
どれほど立地が良くても、間取りが不便であれば長期入居は期待できません。
住みやすさの基準は入居者層によって異なります。
例えばファミリー層であれば、3LDK以上の広さ、十分な収納、駐車場の有無が重要視されます。
一方で単身者や二人暮らし向けであれば、広さよりもコンパクトで効率的な間取りのほうが人気を集めやすい傾向にあります。
たとえば「和室ばかりでリビングがない」「廊下が狭く家具を置きにくい」といった物件は、入居希望者から敬遠されやすく、賃貸市場で競争力を失ってしまいます。
逆に、リビングを広くして開放感を出す、収納を増やして生活のしやすさを高めるといった工夫があるだけで、入居者の満足度は大きく向上します。
入居者に選ばれる間取りは、長期入居やリピーターにつながりやすく、結果的に空室リスクを減らします。
投資家は「自分が住むならどう感じるか」という視点を持ち、間取りの良し悪しを見極めることが大切です。
出口戦略を描ける物件に投資する
投資において出口戦略を意識しないのは、ゴールのないマラソンを走るようなものです。
戸建て投資でも同じで、購入前に「この物件を将来どうするか」を想定しておくことが成功の分かれ道となります。
出口戦略には大きく分けて3つのパターンがあります。
- 将来的に売却して利益を得る
- 長期賃貸として家賃収入を得続ける
- リノベーションして価値を高め、再販または賃料アップを狙う
例えば、交通の便が良く人口が増加しているエリアの物件であれば、数年後の売却で利益を狙う戦略も考えられます。
一方、郊外でも学校や商業施設が充実している地域なら、長期的に安定した家賃収入を期待する方が現実的です。
出口を考えずに購入すると、「売れない」「貸せない」といった行き止まりに直面し、維持費だけが発生する負動産に転落しかねません。
投資判断の際は必ず出口戦略を複数描き、どのルートでも最低限の収益が見込めるかを検討することが重要です。
綿密な収支計画を立てる
戸建て投資を成功させる最大の鍵は、数字に基づいた収支計画を立てることです。
購入前に「どの程度の家賃収入が入り、どれくらいの費用が出ていくか」を細かく計算しなければ、思わぬ赤字に陥ります。
収支計画には以下のような項目を含めましょう。
- 毎月の家賃収入
- ローン返済額（元金＋利息）
- 管理会社への手数料
- 修繕費やメンテナンス費用
- 固定資産税や火災保険料
- 空室リスクを想定した家賃減額分
例えば、年間家賃収入120万円の物件で、ローン返済80万円、管理費や修繕費で30万円、税金や保険で10万円かかる場合、手残りはゼロになります。
このように実際の数字を入れて計算すると、表面利回りだけでは見えない現実が浮き彫りになります。
綿密な収支計画を作ることで、将来の資金繰りに余裕を持てるかどうかが明確になります。
投資は勢いで進めるのではなく、冷静な数字の裏付けがあってこそ安定した成果につながるのです。
以下の記事では、収支計画書の作成方法についてわかりやすく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
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戸建て投資に挑戦しようとしても、「本当にこの物件で大丈夫だろうか」「将来売却できるのか」と迷いがつきものです。
特に利回りや価格の数字だけでは判断しきれず、専門的な視点が欲しいと感じる瞬間もあるでしょう。
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まとめ
戸建て投資が「儲からない」と言われる背景には、実質利回りの低さや空室リスク、リフォーム費用の想定外、そして出口戦略の失敗といった、見落としがちな課題が数多く存在します。
これらの失敗を防ぐには、収支をシビアに見積もり、需要の高いエリアを見極め、出口戦略まで含めた長期的な視点で物件を選ぶことが重要です。
とはいえ、こうした慎重な投資判断には専門知識や経験が求められ、初めての投資家にとってはハードルが高いのも事実です。
また、利回りが高く見える物件でも、修繕コストや法的制限によって収益が圧迫されるリスクもあります。
そこで注目したいのが、「利回りの高い物件」を見極めるというアプローチです。
表面的な数字に惑わされず、実質的な収益性を重視した物件選びを行うことで、リスクを最小限に抑えることができます。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士
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