空き家投資に潜む11のリスクを解説！リスクを避けるポイントも紹介
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空き家投資に興味があるけど、「古くて修繕費がかかりそう」「ちゃんと貸せるのか不安」「トラブルに巻き込まれたらどうしよう」と不安を抱えている方は多いでしょう。
たしかに空き家投資にはリスクが伴いますが、適切な知識を備えたうえで準備を進めれば、リスクを抑えつつ、利回りの良い不動産投資を実現できます。
ただし、「権利関係のトラブル」や「修繕費の想定外の出費」、「リフォームの失敗」などの可能性もあるため、事前に対策しておくことがとても大切です。
この記事では、以下のようなポイントを詳しく解説します。
最後まで読むことで、空き家投資でつまずきやすいリスクの内容や、具体的な対処法がわかるようになります。
失敗を回避しながら、安定したリターンを狙える投資法を身につけましょう。
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空き家投資とは？なぜいま注目されているのか
空き家投資とは、使用されていない住宅や古家などを取得し、リフォームやリノベーションを施して賃貸物件や民泊、シェアハウスなどに活用し収益を得る不動産投資の方法です。
現在、空き家投資が注目されている理由は、初期費用を抑えながら資産形成をしたり、人口減少による空き家増加という社会問題に貢献したりできるためです。
実際に、全国的に空き家の数は増加しており、2023年時点で日本国内の空き家率は13.8％を超えたと総務省の調査で報告されています。
特に地方都市では空き家の価格が安く、うまく投資すればリフォーム後の利回りが高くなる可能性があります。
空き家投資は不動産市場における新たな選択肢として、その収益性と社会的意義の両面から注目されています。
特にサラリーマンや副業として投資を始めたい初心者にとっては、少額から始められ、安定した運用が見込めるのが大きな魅力です。
今後も人口減少や高齢化が進む日本において、空き家の有効活用は避けて通れないテーマであり、投資家にとっては大きなチャンスと言えるでしょう。
空き家投資については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家投資に潜む11のリスク
空き家投資は、少額で始められ、うまく運用すれば高い利回りを得られるという魅力がありますが、一方で複数のリスクが潜んでいます。
ここでは、空き家投資に潜む11のリスクを解説します。
空き家投資のリスクと対策については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
境界未確定などの権利トラブルが発生する可能性がある
空き家を取得するとき、土地の境界が確定していないと、将来的に隣の土地の所有者との間でトラブルが発生する可能性があります。
特に地方の古い家では、登記上の境界と実際の利用状況が異なるケースが多く、投資後の運用や売却に支障をきたす恐れがあります。
もし境界が未確定のままだと、賃貸物件として貸し出しを始める直前に、隣の家の人から「境界を越えて建物が立っている」と指摘され、投資計画が大幅に遅れるかもしれません。
空き家を購入するときは、事前に現地調査を行い、境界線が明確かを確認することが大切です。
相続登記が遅れて投資が頓挫する可能性がある
空き家のなかには、相続されたまま放置されている物件もあり、登記が更新されていない場合、購入や活用に大きな支障をきたす可能性があります。
相続登記が完了していない物件は、法的に売買が成立せず、投資計画が進められないリスクがあるのです。
不動産を所有していた人が亡くなったとき、法務局に登記されている名義を相続人に変更する手続きのこと
相続人が複数いる場合、相続人の間での権利調整が進まず、結果的に投資を諦めることになるかもしれません。
空き家の購入を検討するときは、登記簿を確認し、所有者が誰か、相続関係がどのようになっているかを把握することが重要です。
火災保険の加入制限がある
築年数が古い空き家は、火災保険や地震保険などへの加入が制限されるリスクが存在します。
特に築年数が経過している物件や老朽化の進んだ建物では、保険会社がリスクを回避するため、保険の加入を拒否したり、保険料を高額に設定したりするケースが少なくありません。
もし火災や台風、地震といった自然災害の被害を受けても、補償が受けられなければ、損害が発生したときの費用負担はとても大きくなります。
空き家を購入する前に、物件の状態と保険加入条件を確認しておきましょう。
住宅診断を活用し、建物の状態を客観的に把握しておくことで、保険加入の可否や条件の予測がしやすくなります。
DIYリフォームに失敗して物件を放置することになる
コストを抑えるため、DIYによるリフォームに挑戦する投資家は増えていますが、経験や知識が不十分なまま工事を始めると、物件が未完成のまま放置することになるかもしれません。
なぜなら、専門的な知識が少ない人が工事をすると、工期が長期化したり、思うような仕上がりにならなかったりして、計画が頓挫する可能性があるからです。
施工不良のまま放置した結果、賃貸物件として活用できず、収益化できないまま修繕費だけが膨らむリスクも存在します。
賃貸経営を目的とする場合、完成後の設備や安全性に問題があれば、入居者の確保も難しいでしょう。
DIYは魅力的な手段である一方、施工の難易度や時間・体力的な負担も大きいのがデメリットです。
すべてを自力で行うのではなく、電気や水道などの専門的な部分はプロに任せ、適切な範囲で実施することが大切です。
DIYを活用した不動産投資については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家が「特定空き家」に指定される場合がある
空き家投資では、購入後の物件の管理が不十分な場合、「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
空家等対策特別措置法に基づき、倒壊の危険、害虫・悪臭等の衛生上の問題、景観の悪化など、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れがあると認められた空き家のこと
「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、行政から修繕や解体の命令が出される可能性があり、運用に大きな影響を及ぼします。
参照元：e-gov 法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法 第二十二条」
空き家を購入する前に周辺環境や建物の老朽化状況をよく調査し、購入したらすぐに最低限の管理を開始しましょう。
特定空き家の指定は、資産価値の低下と追加費用の発生につながるため、管理体制をしっかり整えておくことが大切です。
需要が乏しいエリアでは空室リスクが高い
空き家投資において、特に避けたいのが、「入居者が現れない」空室リスクです。
特に地方や人口減少が著しいエリアでは、そもそも賃貸ニーズが少なく、いくら家賃を下げても入居者が確保できない事態が発生する可能性があります。
入居者がいないと、家賃収入が発生しないまま、管理費や固定資産税といった維持コストだけが発生し続けることになります。
事前にエリアの賃貸需要を調査するほか、不動産会社や賃貸管理会社に相談し、その立地で入居者を確保できるか慎重に判断することが重要です。
修繕費・リフォーム費用が想定を超える
修繕費やリフォーム費用が想定よりも高くなるのも、空き家投資のリスクのひとつです。
築年数が経過した物件では、見えない部分に深刻な劣化や欠陥が潜んでおり、想定外の工事が必要になるケースが少なくありません。
収益を見込んだ空き家投資で、費用がかさみ、利回りが下がってしまっては本末転倒です。
事前に建物診断を実施し、修繕が必要な箇所を把握しておきましょう。
さらに、リフォーム費用は余裕を持って見積もり、多少の予算オーバーには耐えられる資金計画を立てることも大切です。
空き家投資にかかる費用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
リフォーム業者との契約トラブルが発生する
見積もりの不透明さや追加工事による費用の増加、施工ミスなどの、リフォーム業者との契約トラブルにも注意が必要です。
想定外の費用を請求されると収支計画が狂いますし、工期が遅れると賃貸募集の開始が後ろ倒しになり、数カ月分の家賃収入を失うことになるかもしれません。
リフォーム業者との契約トラブルが発生する多くの原因は、契約内容が曖昧であることです。
複数のリフォーム業者から相見積もりを取り、工事内容や範囲を明確にしたうえで、信頼できる業者と契約しましょう。
台風・地震で被災して修繕できなくなる
空き家投資では、台風や地震などの自然災害により物件が被災し、修繕できなくなるリスクが存在します。
特に築年数が経過した建物は、耐震性・耐風性が不十分で、災害による被害を受けやすい傾向にあります。
もし保険に加入していないと、修繕費はすべて自分で支払わなければなりません。
場合によっては収益が悪化して、空き家投資を諦めることになる可能性もあります。
自然災害によるリスクを避けるには、空き家を購入する前に物件調査を実施して、建物の耐久性や設備の老朽化を把握しておくことが重要です。
また、台風被害が多い地域、地震が頻発するエリアなど、地域の特性も調査するようにしましょう。
築古物件ゆえの価格下落リスクがある
空き家の多くは築年数が経過している「築古物件」が多くを占めるため、物件の価値が時間の経過とともに下がる「価格下落リスク」に注意が必要です。
築古物件を保有していると、購入希望者が見つかっても、購入時の半額以下で売却することになるかもしれません。
特に、周辺の開発が進み、新築住宅が増加しているエリアでは、相対的な価値が低下して、資産としての魅力を失ってしまうでしょう。
価格下落リスクに対応するには、空き家を購入する前に将来的な資産価値の動向を見越して評価する必要があります。
地域の人口動向、再開発計画、周辺相場の推移などを調査し、築古であっても魅力が維持できるエリアかを判断しましょう。
売却時に買い手がつかない「流動性リスク」がある
空き家投資には、売却したいときに買い手が現れず、資産を現金化できない「流動性リスク」があります。
特に地方や需要の乏しいエリア、再建築不可の土地を含む物件では、流動性リスクが高くなります。
現行の建築基準法に適合しないため、現在建っている建物を解体して更地にした場合、新しい建物を建て直せないこと
たとえば、地方都市に築古の空き家を取得し、運用後に売却を希望しても、近隣に同様の空き家が何件かあると長期間売却できないかもしれません。
売却できない間は固定資産税や管理費が発生するため、収支は悪化してしまうでしょう。
流動性リスクを避けるには、購入する空き家を選ぶ時点で将来の「出口戦略」を想定しておくことが重要です。
流動性の高い立地や将来的に再開発の可能性がある地域、または借地権や相続対策に使えるような価値を備えた物件を選ぶことで、売却リスクを軽減できます。
空き家投資のリスクを避けるための9つのポイント
空き家投資は、不動産価格の高騰が続くなかで注目されている不動産投資の手法のひとつです。
しかし築古物件や地域の需要低下など、他の投資よりもリスクが顕在化しやすい側面もあります。
ここでは、空き家投資のリスクを避けるためのポイントとして、以下の9つを紹介します。
空き家投資で稼ぐ方法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
地域の需要と賃貸ニーズをデータで確認する
空き家投資を成功させるには、その地域に「実際に住みたい人がいるか」という賃貸ニーズの有無を、データに基づいて確認することが重要です。
たとえば、人口が減少している地方都市や、商業施設・公共交通機関があまり充実していないエリアでは、家賃をいくら下げても入居者が集まりにくい傾向にあります。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、SUUMOのような家賃相場サイトを活用することで、周辺地域の賃貸物件の空室状況や平均家賃、築年数ごとの需要傾向などを把握することが可能です。
データを元に調査することで、「このエリアでは単身者向けよりもファミリー向け物件の方が需要が高い」といった具体的な傾向も見えてきます。
空き家投資では、「入居者がいるから投資する」という視点を持って投資する物件を探しましょう
表面利回りではなく「実質利回り」で判断する
空き家投資では、「表面利回り」ではなく、「実質利回り」で投資判断を行うことがとても重要です。
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った単純な数字ですが、実際の投資では次のような費用がかかるため、実質的な利益と収益が大きく異なることがあるからです。
- 修繕費
- 管理費
- 固定資産税
たてえば、表面利回りが12％と表示されている物件でも、リフォーム費用に300万円、管理費や固定資産税が年間30万円かかると、実質利回りは6〜7％程度にまで下がる可能性があります。
空室期間が生じれば収入はゼロになり、保険料やメンテナンス費用などの固定コストは投資家の負担になります。
投資を検討する段階で、物件価格だけでなく、初期費用・年間維持費・修繕積立の見込みなども含めて、総合的に利回りを計算することが大切です。
利回りの考え方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
瑕疵（かし）・契約不適合責任を確認する
空き家投資では、購入時に「瑕疵（かし）」や「契約不適合責任」の範囲をきちんと確認しておくことが、後々のトラブル回避につながります。
築古物件では、見えない部分に欠陥が潜んでいることが多く、引き渡し後に想定外の修繕費が発生するリスクがあるからです。
- 瑕疵
- 本来あるべき品質・状態を備えていないこと
- 契約不適合責任
- 売買や請負契約で引き渡された物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しない場合、売主が負う責任のこと
見つかりにくい欠陥によるリスクを避けるには、売買契約前に「契約不適合責任の免責条項があるか」「引き渡し後に発覚した不具合への対応」などを確認することが重要です。
不明点は不動産会社や専門家に確認するほか、物件調査を実施して建物の状態を明確にしておきましょう。
物件の構造・築年数から修繕費を想定する
空き家投資では、物件の「構造」と「築年数」に応じて、修繕費を事前に想定することも重要です。
築古物件は見えない部分が劣化しているものが多く、予想外の高額費用が発生するリスクを回避するには、早めに修繕費を想定しておくことが欠かせません。
たとえば、築30年の木造住宅では、屋根や外壁の張替え、水回り設備の交換が必要になる可能性が高く、200万円以上の修繕費が見込まれる場合があります。
修繕費を考慮せずに空き家を購入すると、後でリフォームが必要なほど大きな欠陥が見つかり、利回りが大幅に下がるかもしれません。
空き家を取得する前に住宅診断を行い、物の状況を数値で把握することが重要です。
また、築年数と構造に応じた修繕相場を調査し、初期投資に修繕費を含めた資金計画を立てておきましょう。
空き家投資にかかる費用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
国・自治体の補助金を活用する
空き家投資では、国や自治体が提供する「補助金制度」を活用することで、リフォーム費用や初期投資の負担を軽減できます。
自己資金を抑えつつ物件価値を向上させ、利回りを高めるられるのもメリットです。
たとえば、神奈川県中郡二宮町では、空き家のリフォームに対して上限50万円の補助金を用意しています。
ただし、補助金の内容は自治体によって異なる点には注意が必要です。
取得予定の地域でどのような支援制度があるかを事前に調査し、申請のタイミングや条件をしっかり把握しておきましょう。
補助金の活用については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家バンクで物件を探す
空き家バンクは、全国の自治体が中心となって運営しており、地元の空き家を地域内外の購入希望者に紹介する仕組みです。
一般の不動産市場には出回らないような物件も多数掲載されているため、投資する物件を探すときはとても役に立ちます。
空き家バンクに掲載されている物件は、所有者と直接交渉ができるケースが多く、柔軟な条件交渉や価格調整も期待できるでしょう。
ただし、築年数が古く劣化が進んでいる物件も多いため、事前に現地確認やインスペクションを行うなど、慎重な対応が求められます。
空き家バンクは、安価で魅力的な不動産を探したい初心者投資家にとって、大きなチャンスになり得る情報源です。
税金の優遇措置を調べる
空き家投資に取り組むときは、税金に関する優遇措置を事前に調べ、トータルコストを大幅に抑えることも意識しましょう。
特に、固定資産税、譲渡所得税、相続税に関する減税措置は、不動産投資において大きなメリットとなります。
たとえば、土地が「住宅用地」に認定されている場合は、固定資産税が最大6分の1に軽減されるケースがあります。
税金の優遇措置を知らずに空き家投資をしていると、本来なら払う必要がない税金の負担を抱え、利回りが下がってしまうかもしれません。
優遇措置の内容は国の制度だけでなく、自治体ごとに異なる場合があります。
物件を取得する前に、市区町村のホームページや税理士、不動産会社に確認してみてください。
出口戦略を事前に明確にしておく
空き家投資では、事前に「出口戦略」を明確にしておくこともとても重要です。
出口戦略とは、物件をどのように手放すのか、最終的にどう収益を確定させるのかという計画を指します。
たとえば、家賃収入を目的として取得した空き家を、将来的に売却する場合、売却時期や市場価格、需要動向を見極める必要があります。
また、「10年保有して減価償却を最大限活用したあとに売却する」などの長期的なプランがあるかどうかで、投資判断や日々の運用にも大きな違いが出るでしょう。
出口戦略を考えずに物件を購入すると、「売りたくても買い手が見つからない」「相場が下落して損失を出す」といった事態に陥るリスクが高まります。
特に地方や需要が少ないエリアでは流動性リスクが大きいため、投資開始前に「売却か継続保有か」「相続に備えるか」などを具体的に想定しておくことが大切です。
空き家投資では、最初の段階で出口戦略を持つことを心掛けましょう。
信頼できる業者・専門家と連携する
空き家投資では、多くの工程で信頼できる専門家と連携することがとても重要です。
なぜなら、空き家投資では以下のように、個人で判断するには難しい項目がたくさんあるからです。
- 物件の選定
- 購入
- リフォーム
- 管理
- 税務処理
不動産会社や施工業者を適当に選ぶと、相場よりも高い修繕費を請求されたり、施工ミスで再工事が必要になったりするかもしれません。
逆に、経験豊富な不動産会社と連携すれば、相場感や地域ニーズに即した的確なアドバイスを受け、家賃収入を安定して確保しやすくなります。
空き家は築年数や劣化状況が物件ごとに大きく異なるため、専門的な知識を持つ建築士やインスペクター、税理士と積極的に連携すると良いでしょう。
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空き家投資は、初期費用を抑えながら高利回りを目指せる、魅力的な投資方法です。
しかし、事前調査や契約内容の精査を怠ると、権利トラブルが発生したり、入居希望者が見つからなかったりして、投資に失敗するリスクも存在します。
空き家投資をするときは、投資に向いている物件を選び、権利や法律に関する制約をよく把握しておくことが大切です。
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まとめ
空き家投資は、初期費用を抑えて高利回りを狙えるため、多くの投資家から注目を集めている投資手法です。
一方で、境界トラブルやリフォーム失敗、空室・流動性リスクなど、多くのリスクが存在します。
リスクに対処するには、物件の状態を事前に確認したり、地域ニーズを把握したりと、慎重な準備が欠かせません。
空き家投資に関するリスクを回避する有効な方法のひとつが、「利回りの高い優良物件を見極める力」を身につけることです。
「実質利回り」や将来的な売却も見据えた「出口戦略」を考慮して物件を選ぶことで、想定外のトラブルを減らせます。
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この記事の監修者
河田憲二
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