空き家投資×補助金で始める資産運用術！活用法と成功のコツ5選
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「空き家投資に興味はあるけれど、初期費用が思ったよりかかるのでは…」
「採算が取れるか不安」
このように感じて空き家投資に踏み出せずにいる人も多いのではないでしょうか？
実は、国や自治体の補助金制度をうまく活用することで、空き家投資の初期コストを大幅に抑えることが可能です。
ただし、補助金の活用には注意点もあるため、事前の情報収集と計画が欠かせません。
この記事では、以下のポイントについて詳しく解説します。
最後まで読むことで、「どんな補助金が使えるか」「自分の投資プランに合うか」といった疑問や不安が解消できます。
空き家投資は、補助金を賢く使うことで、初心者でもリスクを抑えて始めやすい不動産投資のひとつです。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、補助金対象の空き家や高利回り物件の情報を豊富に取り扱っており、LINE登録で最新の物件情報もお届けしています。
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目次
空き家投資で活用できる補助金3種
空き家投資を効率的に進めるには、国や自治体が設けている補助金制度を賢く利用することが大切です。
ここでは、投資の初期費用を抑えられる代表的な3つの補助金を紹介します。
【取得】物件購入時に使える「取得支援補助金」
空き家を購入する際には、「取得支援補助金」を利用することで初期費用を軽減できます。
取得支援補助金は、空き家の利活用を促すために自治体が設けている支援制度です。
対象となる物件は、一定期間空き家であった住宅や、自治体が指定する区域内の建物などが一般的です。
補助上限は地域によって異なり、50万円から100万円程度が多い傾向にあります。
用途を誤ると返還対象となるため、申請前に条件をしっかり確認しておく必要があります。
| 自治体例 | 補助上限額 | 主な条件 |
| 兵庫県丹波市 | 最大50万円 | 空き家バンク登録物件 |
| 岡山県高梁市 | 最大80万円 | 空き家バンクの利用登録 |
| 高知県香南市 | 最大100万円 | 空き家バンク登録物件 |
参照元：丹波市お試し移住応援事業補助金
参照元：令和7年度空き家情報バンク活用促進助成金制度について｜高梁市
仮に兵庫県丹波市のような自治体で空き家を50万円で購入し、補助金を受けて改修した場合、自己負担を減らしながら家賃収入を得られる可能性があります。
このように、取得支援補助金は、低リスクで空き家投資を始めたい人にとって有効な手段と言えるでしょう。
【改修】再生・活用のための「改修補助金」
空き家を賃貸や店舗として再生したい場合は、「改修補助金」を利用することで費用負担を抑えられます。
改修補助金は、老朽化した住宅の耐震化や省エネ工事などにかかる費用を支援する制度です。
補助率は工事費の3分の1〜2分の1程度で、上限は50万円から200万円前後が一般的です。
特に地方では「古民家再生」や「地域商業活性化」など、用途に応じた補助金が設けられています。
| 改修の種類 | 上限額 | 主な条件 |
| 耐震改修 | 約120万円 | 昭和56年以前建築の住宅 |
| 省エネ改修 | 約200万円 | 断熱材・窓交換など |
| バリアフリー改修 | 約30万円 | 高齢者・子育て世帯対象 |
参照元：耐震化に向けた取組（補助制度）｜国土交通省 中部地方整備局
参照元：高齢者住宅改修費給付事業｜大阪市
もし、築50年の木造住宅を300万円で改修し、補助金で120万円の支援を受けた場合、自己負担を約半分に抑えながら安全で魅力的な住宅を再生できます。
これにより、入居者募集の反応も高まり、利回りの改善が見込めるでしょう。
改修補助金をうまく活用するために、補助対象の範囲を確認し、計画的に申請を進めましょう。
【解体】建て替え・更地利用に使える「解体補助金」
再生が難しい老朽化住宅は、解体補助金を活用して土地の再利用を検討するのが賢明です。
この制度は、空家等対策特別措置法に基づき、特定空き家の倒壊や景観悪化を防ぐ目的で全国の自治体が実施しています。
放置されて危険や迷惑を及ぼす恐れがある空き家のことで、2015年施行の「空家等対策特別措置法」に基づいて、市区町村が指定できるものです。
参照元：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省
特定空き家や築古住宅を対象とし、補助率は解体費用の3分の1〜2分の1程度、上限は50万〜200万円が目安です。
固定資産税の滞納がないことや、登記情報の一致なども要件に含まれます。
仮に、築60年の老朽住宅を解体し、補助金を活用して駐車場に転用した場合、初期費用を抑えながら年間数十万円の収入を得られる可能性があります。
解体後の土地は再建築や売却にもつなげやすく、資産価値の向上にも貢献します。
解体補助金は、老朽化した物件を安全に撤去するだけでなく、次の活用ステップへ進むための重要な制度です。
資産を守る視点で積極的に検討するとよいでしょう。
補助金を活用した空き家投資の事例9選
補助金を活用すると、空き家投資の選択肢は一気に広がります。
ここでは、補助金の種類や地域特性を活かして成功につなげる9つの活用モデルを紹介します。
賃貸物件
空き家を賃貸住宅として再生すれば、安定的な家賃収入を得られます。
賃貸物件化は、空き家投資の中でも最も堅実な運用方法の一つです。
自治体によっては改修費の1/2程度を補助する制度があり、リフォームコストを大幅に軽減できます。
特に耐震・省エネリフォームを組み合わせると、入居者からの評価も上がりやすくなります。
もし築40年の空き家を200万円で購入し、200万円のリフォーム費用を補助金を使って半額にできた場合、月5万円の家賃設定で年間60万円前後の収入を見込めるでしょう。
つまり、5年程度で投資額を回収できることになります。
賃貸運用は長期安定型の投資であり、補助金を組み合わせることでキャッシュフローを改善できます。
空き家再生を始める際の定番戦略と言えるでしょう。
シェアハウス
空き家をシェアハウスに再生すると、単身者や若者の居住ニーズに応えながら収益性を高められます。
シェアハウス運営は、家賃収入を複数世帯から得られるため、一般的な賃貸よりも安定的な運用が期待できます。
多くの自治体では「若年層定住促進」「移住支援」などを目的に、空き家改修費の1/3から1/2（上限120万円前後）を補助する制度を設けています。
対象になる工事の例は以下の通りです。
- 共用キッチン
- トイレ
- 断熱改修
- 防音対策 など
たとえば、地方都市で築40年の空き家を300万円で改修し、補助金を活用して150万円の支援を受けた場合、3室に区切って家賃3万円ずつ設定すれば、月9万円・年間108万円の収入を得られる計算です。
初期投資の回収スピードが速まり、安定経営が実現しやすくなります。
シェアハウス型は、初期費用を抑えつつ空室リスクを分散できる方法です。
補助金制度を活かせば、収益と社会的意義を両立できる投資スタイルになるでしょう。
一軒家をシェアハウス化することに興味のある方は、ぜひ以下の記事も合わせてご覧ください。
宿泊施設
空き家を宿泊施設へと改修すれば、観光需要を取り込んで収益を上げられます。
国や自治体では、地域活性化や観光振興を目的に、空き家の宿泊施設化を支援する「観光推進補助金」や「空き家活用型地域創生事業補助金」などを実施しています。
参照元：空き家活用推進補助制度｜滋賀県守山市公式ウェブサイト
これらの制度では、内装改修や防火設備などの費用が対象です。
もし、観光地近くで築古住宅を民泊に改修する場合、改修費300万円に対して補助金150万円を受けられれば、実質投資額を半減できます。
自宅や空き家、マンションの一室などを旅行者に有料で貸し出す宿泊サービスのことです。
参照元：はじめに「民泊」とは | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」｜国土交通省
宿泊料金1泊8,000円、月稼働率60％で運営すれば、年間約170万円の売上も期待できるでしょう。
宿泊施設への転用は、地域の観光資源と結びつけやすい利点があります。
補助金を活かして設備面を強化すれば、安定的な集客と高い収益性を実現できるでしょう。
以下の記事では、民泊運用の実態についてレポート形式でご紹介していますので、興味のある方はぜひご覧ください。
カフェ・レストラン
空き家をカフェやレストランに改修すると、地域の憩いの場を生み出しながら収益を確保できます。
この分野では、「地域商業活性化支援事業」や「まちなか再生推進補助金」など、店舗改修を支援する制度が充実しています。
参照元：地域商業活性化事業補助金（活性化推進事業〔連携事業〕）｜千葉県
飲食店として使用する場合、主に以下の費用が対象になるケースが多く、上限は100〜200万円程度です。
- 厨房設備
- 耐震補強
- 内装デザイン費 など
仮に、古民家を店舗に改修して初期費用400万円のうち200万円を補助金でまかなえたとすれば、地元の特産品を扱う人気カフェとして安定した集客が見込めるでしょう。
地元雇用を生む点も評価されやすく、審査通過の可能性が高まります。
空き家をカフェ・レストランに変えることは、投資と地域貢献の両立につながります。
補助金を上手に活かせば、低コストで魅力的な店舗運営ができるでしょう。
サテライトオフィス
空き家をサテライトオフィスに転用すれば、テレワーク需要を取り込みながら地域活性化に貢献できます。
地方自治体では「テレワーク推進補助金」「地方創生交付金」などを設け、企業の地方進出を後押ししています。
参照元：テレワークに関する助成、補助｜一般社団法人日本テレワーク協会
仮に、地方で築古住宅をリフォームして小規模オフィスを設ける場合、補助金を活用すれば100万円以上のコスト削減も期待できます。
テレワーカーや地元企業との協働スペースとして稼働すれば、地域の雇用や交流の場としても機能するでしょう。
このようにサテライトオフィスは、空き家を社会的に意義ある形で再生できる有望な活用方法です。
補助金を有効活用し、長期的な収益化を目指しましょう。
介護施設
高齢化が進む現在、空き家を介護施設に再利用する動きが増えています。
多くの自治体では「地域福祉施設整備補助金」などを実施しており、主に以下のような工事にかかった費用の3/4が補助対象になります。
- 手すり設置
- 段差解消
- 防災・防犯設備の整備 など
参照元：介護老人保健施設整備費補助制度の概要｜東京都 福祉局
仮に築40年の住宅を介護デイサービス拠点として改修する場合、補助金を使えば総費用300万円のうち225万円を軽減できます。
地元の高齢者が安心して通える環境を整えながら、月収30万円前後の安定収益を目指せるでしょう。
介護施設への転用は、地域の課題解決と収益性を両立できる事業です。
補助金を活かして、安全で温かみのある施設づくりを進めましょう。
レンタルスペース
空き家をレンタルスペースに再生すれば、イベントやワークショップなど多目的に使える収益拠点になります。
この活用では、「地域活性化支援補助金」や「創業支援助成金」などが利用できる場合があります。
創業初期に必要な経費が対象となり、最大400万円まで受け取れる自治体もあります。
もし、築古住宅を100万円で改修し、補助金50万円を受け取れた場合、残りの費用を自己資金でまかなうだけで事業を開始できます。
週末に地域イベントや写真撮影に貸し出せば、月10万円ほどの収益を見込める可能性もあります。
レンタルスペースは、低コストで始められる柔軟な事業です。
補助金を賢く使い、地域の交流を促す空間を作りましょう。
サウナ・スパ
空き家をスパやプライベートサウナに改修する事例も注目されています。
「事業再構築補助金」や「地方創生起業支援金」などを活用すれば、改修や温浴設備の設置費の2/3程度を支援してもらえることがあります。
地域の観光資源や健康促進と結びつけると、採択されやすくなります。
もし地方の温泉地近くで古民家を改修してサウナを設置した場合、補助金を活用して初期費用200万円を半減できれば、観光客の集客力を高め、年間200万円超の収益を目指せる可能性もあるでしょう。
サウナ・スパ事業は、空き家の新たな価値創出につながる取り組みです。
補助金を上手に組み合わせ、地域に愛されるリラクゼーション施設を築きましょう。
コインランドリー
空き家をコインランドリーに再利用すると、無人運営による安定収益が期待できます。
「省エネ設備導入補助金」や「地域商業再生支援事業」などの制度を利用すれば、洗濯乾燥機や照明などの設置費用の1/2から2/3程度が補助されます。
これにより、エネルギー効率の良い設備を導入しやすくなります。
仮に、築古住宅を改修して最新型乾燥機を導入した場合、補助金を使えば導入コストを100万円以上削減できる可能性があります。
月30万円の売上を想定すると、3年ほどで投資回収も可能でしょう。
コインランドリーは、維持管理が比較的容易な安定型投資です。
補助金を賢く活かし、長期的な収益基盤を築くとよいでしょう。
補助金を活用した空き家投資の成功パターン3選
補助金を上手に活用することで、空き家投資は低リスクかつ高収益な事業へと変わります。
ここでは、補助金を効果的に使い成功につなげた3つのモデルを紹介します。
地方の古民家をカフェに改修して収益化
古民家をカフェに改修することで、地域の観光資源と連携しながら安定した収益を得られます。
古民家再生では、耐震補強や内装デザインなどに高額な費用がかかります。
そこで自治体は古民家再生に活用できる補助金を設け、必要経費額に応じて1/3から1/2程度を補助しています。
参照元：古民家再生促進支援事業｜兵庫県
これを活用することで、自己資金を大幅に節約できます。
もし地方の築70年の古民家を400万円で改修し、補助金で200万円が支給された場合、実質負担は半分に減ります。
その結果、年間売上300万円を達成できれば、2〜3年で初期投資を回収できる可能性もあるでしょう。
古民家カフェは、地域とのつながりを深めつつ安定した収益を生む事業です。補助金を有効に使えば、低リスクで始められる魅力的な投資先となります。
空き家を就労支援施設として再活用
空き家を就労支援施設として再利用すれば、地域課題の解決と収益性を両立できます。
就労支援施設は「地域共生社会推進補助金」「障がい者福祉施設整備補助金」などの対象となります
これらの補助金では、改修工事費の1/2（上限150万円〜300万円）が交付されることがあります。対象工事はバリアフリー化、耐震補強、安全設備設置など多岐にわたります。
仮に空き家を改修して就労支援カフェを開設した場合、補助金150万円を得て改修費を軽減できれば、月25万円ほどの売上を確保しながら地域貢献も実現できます。
このように、社会性の高い事業は補助制度の対象となりやすく、安定的な事業展開につながります。空き家の新しい活用方法として注目すべきモデルといえるでしょう。
宿泊施設＋レンタルスペースの複合運用
宿泊施設とレンタルスペースを併設すれば、空き家の稼働率を高めて収益を最大化できます。
「観光地域づくり推進交付金」や「空き家改修支援補助金」は、宿泊と地域交流の場を組み合わせた活用にも適用されます。
参照元：奈良県観光地域づくり推進補助金
改修費の50万〜250万円が支援対象になることが多く、用途変更を伴う工事でも申請可能です。
たとえば、古民家を1棟貸しの宿泊施設として整備し、日中はワークショップ会場やシェアオフィスとして運用すれば、年間250万円以上の収益が期待できます。
補助金を活用して内装や設備を充実させることで、集客力も向上します。
複合運用は、収益の安定化だけでなく地域との関係強化にもつながります。
補助金を上手に組み合わせ、多面的な活用を検討してみましょう。
空き家投資に補助金を使う際の注意点とリスク
補助金は魅力的な制度ですが、申請条件を誤ると返還やトラブルの原因になります。
ここでは、代表的な4つの注意点を確認しておきましょう。
補助金には用途制限・条件がある
補助金は誰でも自由に使える資金ではなく、明確な条件や制限があります。
多くの制度は「地域活性化」「定住促進」など、特定の目的に沿って運用されています。
その目的以外の用途に転用した場合、補助対象外となることがあるのです。
仮に、取得補助金を利用して購入した住宅を短期間で賃貸運用に切り替えた場合、制度上の目的と異なるため返還対象となる可能性があります。
このようなリスクを避けるには、申請前に条件を細かく確認しておくことが重要です。
補助金はあくまで政策目的に沿った支援です。
申請前に制度内容を十分に理解し、自身の事業がその目的に合致しているかを必ず確認しましょう。
地域によって制度や上限額が大きく異なる
同じ「空き家補助金」でも、自治体によって内容や上限額は大きく異なります。
補助金の運用は自治体の裁量に任されているため、都市部では「耐震改修中心」、地方では「移住促進中心」と目的が異なります。
また、人口減少地域ほど上限額が高い傾向があります。
もし都市部の基準で資金計画を立てたまま地方物件を検討すると、補助金を過小評価してしまうことがあります。
反対に、地方で高額補助を見込んで都市部に適用しようとすると、対象外になることもあります。
地域差を理解し、複数の自治体制度を比較して最も有利な場所を選定しましょう。
申請手続きが煩雑で時間がかかる
補助金の申請には多くの書類と工程があり、事前準備を怠るとスケジュールが遅れる可能性があります。
申請には、主に以下の書類が必要です。
- 見積書
- 登記簿
- 工事計画書
- 現場写真 など
自治体によっては工事前後の現地確認も義務付けられています。
申請期間が年1回しかないケースもあるため、期限を逃すと翌年まで待つことになります。
仮に、申請書類の不備が見つかれば再提出となり、審査が1〜2週間延びることもあるでしょう。
こうした遅延を防ぐには、早めの準備と専門家への相談が有効です。
補助金の審査は「早めの行動」がカギです。
余裕を持って計画を立て、提出前にすべての書類を確認しておきましょう。
交付までの期間が長い場合がある
補助金は申請後すぐに受け取れるわけではなく、支給までに数か月かかる場合があります。
交付には以下のような複数のステップがあり、通常3〜6か月かかります。
- 審査
- 現地確認
- 予算確定
年度末や予算上限に達した場合は、翌年度に繰り越されるケースもあります。
仮に、改修工事を自己資金で先行し、補助金が半年後に支給される場合、資金繰りを間違えると一時的な資金不足を招くおそれがあります。
そのため、短期融資や自己資金の確保を事前に検討しておくことが重要です。
補助金は「後払い」であることを念頭に置き、資金計画を余裕を持って設計することが成功への近道です。
空き家投資の補助金申請で失敗しないための5つのコツ
補助金を効果的に活用するためには、単に制度を知るだけでなく、採択されやすい申請の進め方を理解することが重要です。
ここでは、初心者でも失敗を避け、スムーズに補助金を受け取るためのポイントを5つ紹介します。
補助金対象に合った事業内容を選ぶ
補助金の目的と自分の事業内容を一致させることが、採択への近道です。
補助金は、国や自治体が設定する「地域活性化」や「定住促進」といった政策目標に基づいて運用されています。
補助金ごとに求められる成果が異なるため、申請前に制度の目的を理解し、自身の計画がその方向性に合っているかを確認する必要があるのです。
仮に、商業目的の改修を「移住定住型補助金」で申請した場合、対象外として不採択になる可能性があります。
こうした事態を避けるためには、目的と事業内容を慎重に照らし合わせておくことが重要です。
補助金は“目的ありき”の制度です。
方向性を理解して事業を設計すれば、採択の確率は大幅に上がるでしょう。
空き家の立地・状態を的確に見極める
補助金を活用したいなら、空き家の立地や状態の調査が欠かせません。
なぜなら、市街化調整区域内の物件や、接道義務を満たしていない土地は、補助金の対象外となるケースがあるのです。
都市の無秩序な拡大を防ぎ、農地や自然環境を保全するために、原則として建物を建てることができない区域のことです。
建物を建てる土地が、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという、建築基準法で定められたルールのことです。
また、倒壊の危険があるほど老朽化している場合は「改修」ではなく「解体」扱いになることもあります。
仮に、築60年で空き家期間が短い物件を改修目的で申請した場合、自治体の要件を満たさず不承認となる可能性があります。
反対に、要件に合った建物を選べば、スムーズに審査を通過できるでしょう。
補助金を受けるには、対象要件を満たす物件を選ぶことが前提です。
申請前に必ず現地確認を行い、立地条件と建物の状態を把握しておきましょう。
専門家と連携して事業計画を立てる
専門家のサポートを受ければ、申請内容の完成度が格段に高まります。
補助金申請では主に以下の3点が重視されます。
- 実現性
- 費用対効果
- 地域貢献性
行政書士や建築士などの専門家は、見積書や設計図を正確に整え、建築基準法や都市計画法に沿った計画書を作成できます。
さらに、実際の採択経験をもとに、審査官の目線で修正ポイントを提案してくれることもあります。
仮に、行政書士に書類作成を依頼した場合、申請書の誤りを防ぎ、審査での印象が大きく改善されるでしょう。
その結果、採択率が倍近くに上がるケースも考えられます。
補助金申請は「プロとの協働」が成功の鍵です。
専門家を早い段階から巻き込み、計画をブラッシュアップしましょう。
成功している投資家の体験談を読む
空き家投資では、他の投資家がどのように補助金を使い、どんな点に苦労したのかといった体験談を知ることも大切です。
補助金制度は毎年見直され、自治体によっても運用が異なるため、実際に申請を通した人の経験が参考になります。
体験談では、以下のような実践的な情報が得られることもあります。
- 審査で評価されたポイント
- 提出書類の工夫
- 担当者とのやり取り など
たとえば、一度不採択となった計画でも、成功した空き家投資家の体験談を参考にして修正すれば、申請書の完成度が上がり、採択の確率が高まる可能性があります。
情報を集めるだけでも、事前に避けるべき失敗が明確になるでしょう。
他者の成功と失敗の両方を学ぶことが、最も効果的なリスク対策です。
情報を活用し、自分の計画に落とし込んでいきましょう。
以下の記事では、空き家投資で成功を目指す人におすすめの、ボロ戸建て投資本を10冊ご紹介しています。
ぜひ合わせてご覧ください。
出口（売却・撤退）戦略を描いておく
補助金を受ける場合でも、将来的な売却や撤退を見据えておくことが大切です。
多くの制度では「補助金交付から3〜5年以内に事業を終了または売却すると返還対象になる」という条件があります。
そのため、補助金終了後の運用方法や、資金回収の時期をあらかじめ想定しておくことが重要です。
たとえば、補助金を活用して改修した物件を3年以内に売却した場合、補助金の全額または一部を返還する義務が生じる可能性があります。
こうしたリスクを避けるには、長期運用か売却かを最初に明確化し、キャッシュフローを計画的に組み立てることが求められます。
補助金活用後も「どう出口を設計するか」が成功を左右します。
中長期的な視点で投資計画を描いておくことが大切です。
どのような出口を目指すとしても、投資には綿密な収支シミュレーションが欠かせません。
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まとめ
空き家投資は、国や自治体の補助金を活用することで初期費用を抑えつつ、高利回りを狙える魅力的な投資手法です。
特に地方の古民家を活用した事例などは、高い収益を上げた成功例として注目されています。
一方で、補助金には「用途の制限」や「煩雑な申請手続き」など、いくつかのリスクや注意点が伴います。
また、交付までに時間がかかるケースもあるため、計画性も求められます。
こうしたリスクを回避するためには、利回りの高い物件を見つけることが重要です。
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この記事の監修者
河田憲二
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