SBJ銀行について、最新の融資状況を電話で聞いてみました。
その相談内容をまとめていますので、不動産投資のローン、融資状況、借り換えなど、事業計画の参考にしてみてください。
目次
SBJ銀行の詳細
| URL | https://www.sbjbank.co.jp/ |
| 所在地 | 〒108-0014 東京都港区芝5丁目36番7号 |
| 電話番号 | 03-4530-0505（代表） 新宿支店ANY住宅ローンセンター03-5287-3021 |
| 代表者 | 代表取締役社長 富屋 誠一郎 |
| 資本金 | 350億円（資本準備金含む） |
| 従業員数 | 310人 |
| 株主 | 株式会社新韓銀行（100％出資） |
電話調査の内容
不動産賃貸業（不動産投資）に対する銀行等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。
ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。
- 不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
- 金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
- 物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
- 再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
- 現金比率やフルローンの可能性
- 新設法人への融資・個人の属性への考え方
不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
Q.SBJ銀行の金利選択型アパートローンの概略を教えて下さい
Ａ．SBJ銀行ではアパートローンをANY住宅ローンと呼びますが、ANY住宅ローンは一般の方は勿論ですが、日本に永住を希望している外国籍の方や、転職して間もない方なども対象にしています。
使途は投資用のアパートやマンションを初めとして、両親のための家・セカンドハウス・別荘・店舗併用住宅なども対象になります。
Q.対象エリアはどこになりますか？
Ａ．対象エリアは基本的には本支店のある地域ということで、東京都23区内・千葉県・埼玉県・神奈川県に加えて、名古屋市・大阪府・神戸市・京都市・奈良市・福岡市などです。
以前は全国どこでも取り扱い可能でしたが、現在は関東圏以外では政令指定都市が取り上げ易いです。
Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？
Ａ．若干、審査に慎重になっていることは否めません。
Q.スルガ銀行の不正融資問題で融資姿勢が厳しくなっている銀行も多いと聞きますが？
Ａ．SBJ銀行の融資姿勢に全く影響が無いとは言い切れません。
Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？
Ａ．対象エリア外の物件は融資できません。
また、対象エリア内であっても再建築不可物件・離島・市場性・流動性の低い物件には融資できません。
まとめ
今回はSBJ銀行の新宿支店の男性ローン担当者に電話取材しました。
男性ローン担当者のキャリアは中堅どころという感じで、ざっくばらんに質問に答えてくれました。
やはり、融資姿勢にスルガ銀行の不正融資問題が影響している様です。
金利や年数などの融資条件
Q.金利や年数などの融資条件を教えて下さい？
Ａ．ANY住 宅 ローンは融資額が100万円以上1億円以内で、ANY住 宅 ローンプラスは1億円超2億円以内となっています。
金利は変動金利で2018年6月26日現在、居住用年2.875％～3.375％・投資用年3.075％～3.575％ですが、提携している不動産会社によって金利が違う場合があります。
期間は基本的には25年が多くなっています。
Q.耐用年数以上の借入はできますか？
Ａ．減価償却で定められた木造の耐用年数は22年ですが、耐用年数切れ物件への融資は厳しくなっています。
まとめ
SBJ銀行は不動産投資に対する融資に積極的なイメージでしたが、現在、耐用年数切れ物件への融資は厳しくなっているということです。
金利は現在の平均的な水準です。
物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
Q.SBJ銀行の物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？
Ａ．SBJ銀行では積算評価法で評価する場合もありますが、最近は収益還元評価法を重視しています。
Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？
Ａ．勿論、積算評価も見ますが基本的には収益評価重視で、表面利回り7％以上が取り上げ易いと言えます。
Q.現在、表面利回り7％以上ということになると、首都圏の物件は取り上げ難いという感じですか？
Ａ．神戸市・京都市・奈良市・福岡市などには良い物件があります。
Q.物件の耐用年数についての考え方はどんな感じですか？
Ａ．基本的に耐用年数を超えた物件への融資は難しいですが、残存が数年残っている物件に対して融資を出すことは可能です。
まとめ
表面利回り7％以上の物件を首都圏で見つけるのは難しくなっていますので、収益評価重視の場合は地方の政令指定都市になるということです。
再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？
Ａ．SBJ銀行では適法ではない物件への融資は行っていません。
また、共同担保など権利関係が複雑な物件も同様です。
更に、再建築不可物件や対象エリア内であっても離島や市場性・流動性の低い物件は取扱い出来ない場合があります。
現金比率やフルローンの可能性
Q.SBJ銀行では自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？
A.物件の積算評価や利回り・自営業者の年収などにもよりますが、現在はキャッシュ40％～50％が基準となります。
また、金利は3.1％前後が1つの水準で原則として配偶者の方は連帯保証人にご加入いただきます。
Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？
A.年収600万円以上が1つの水準で費用は別でキャッシュ10％と言う感じで、金利は2.2％～2.5％で実行していることが多くなっています。
まとめ
申込者が一番気になるキャッシュ比率についてですが、自営業者で40％～50％が基準で属性の良いビジネスマンや公務員が10％と言う感じです。
ただ、SBJ銀行では不動産会社との提携が多く親密度によっても金利は変わるということです。
新設法人への融資・個人の属性への考え方
Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？
A.SBJ銀行では代表者や出資者を連帯債務者とすることで、資産管理会社名義での融資を行っています。
また、新しく設置された法人の融資も可能となっています。
その場合、原則として配偶者の方は連帯保証人にご加入いただきます。
Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？
A.基本的な融資条件は一般の場合と同じですが、事業計画や返済計画に不動産の担保評価を加えた総合的判断の上で融資条件が決まります。
Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？
A.個人の年収については年収600万円以上が1つの基準ですが、物件に対する融資の返済を給与で補填するという考え方ではなく、物件単体で回るかどうかの判断のため年収についてはシビアなスタンスではありません。
Q.審査では物件評価と個別の属性とどちらを重視しますか？
A.現在は物件評価が重要で利回りが7％以上ある物件で最寄り駅から10分以内がベターです。
まとめ
SBJ銀行では個別の属性も大事ですが、現在は物件評価を重視しているということです。
それだけ、特に、首都圏では物件価格の水準が高いということです。
印象と総評
SBJ銀行の電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。
SBJ銀行はShinhan Bank Japanの略で韓国の大手銀行である新韓銀行を中核とする「新韓金融グループ」の日本現地法人です。
新韓金融グループは韓国証券取引所およびニューヨーク証券取引所に上場しており、株式時価総額は韓国金融機関で第1位となっています。
今回は新宿支店の男性ローン担当者に電話取材しましたが、率直に現在の状況を聞くことができました。
もともと、SBJ銀行はワンルームマンション投資で融資に積極的な銀行のひとつですが、取材の印象では相当、審査に対する姿勢が厳しくなっている印象です。
特に、物件評価については慎重に審査しているということです。
また、SBJ銀行は多くの不動産会社と提携しており、融資決裁は資料がすべて揃えば2週間で承認が取れるスピード審査が評判でした。
現在は審査のスピードよりも物件評価などを慎重に行っているという印象です。
もりお＠不動産投資の森編集部
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