空き家投資で「成功」と「失敗」を分けるものとは？【事前準備がカギ！】
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
空き家投資に興味はあるけれど、「本当に成功するの？」「失敗したらどうしよう…」と不安に感じていませんか？
たしかに、空き家の投資はリスクもありますが、ポイントを押さえて取り組めば高利回りを実現できる可能性がある魅力的な手法です。
とはいえ、低価格で物件を手に入れられる一方で、想定外の修繕費や空室リスク、管理の手間など、事前に把握すべき注意点も多く存在します。
安易に始めてしまうと、想定した利回りが得られず「こんなはずじゃなかった…」と後悔するケースも珍しくありません。
この記事では、以下のような重要ポイントをわかりやすく解説していきます。
最後まで読むことで、空き家投資において「成功」と「失敗」を分けるポイントがわかり、安心して一歩を踏み出せる知識が身につきます。
なお、私たちAlbalink（アルバリンク）では、初心者でも始めやすい高利回りの空き家物件を多数ご紹介しています。
弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細はこちら）。
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目次
「空き家」がなぜ不動産投資家に注目されているのか？
近年、空き家を活用した不動産投資が、投資家や初心者層を中心に注目を集めています。
背景には、人口減少や住宅の老朽化、地方の空室増加など、日本の住宅市場を取り巻く構造的な課題があります。
しかし、その一方で工夫次第で高い収益が狙える投資対象として、新たな可能性を秘めているのも事実です。
では、なぜ今、空き家なのか？その理由を見ていきましょう。
地方で高利回りを狙えるから
空き家投資が注目される理由のひとつに、地方で高利回りを実現できる可能性がある点が挙げられます。
都市部と比較して物件価格が安価なため、初期費用を抑えつつも収益性を高めることができます。
例えば、ある地方都市で100万円台で購入した空き家を200万円でリフォームし、月5万円の家賃収入を得た場合、年間利回りは20％を超える計算になります。
このような事例は地方ならではの特性であり、東京都心ではなかなか実現が難しい水準です。
参照元：一般財団法人 全国古家再生推進協議会「地方の空き家リフォーム費用はなぜ抑えられる？」
もちろん、空室リスクや地域の人口減少といった課題もありますが、それらを考慮して運用計画を立てれば十分に利益を確保できる可能性があります。
地域の需要や立地条件を把握することが成功のカギとなります。
このように、地方での空き家投資は、高利回りを追求したい投資家にとって非常に魅力的な選択肢です。
少額で始められるから
空き家投資は、少額から始められる点でも投資家にとって魅力的です。
不動産投資というと高額な資金が必要なイメージがありますが、空き家を対象とすれば、初期費用を数十万円〜数百万円に抑えることも可能です。
たとえば、築40年以上の戸建て住宅を相続や放置によって売却希望のある所有者から安価で購入し、必要最小限の修繕費で賃貸物件として運用するケースもあります。
補助金制度を活用すれば、工事や設備のコスト負担をさらに軽減できます。
また、初期投資が少額であれば、万が一の失敗時にも損失を抑えやすく、初心者にも取り組みやすいというメリットがあります。
リスクを分散する意味でも、複数の物件を所有しやすい点も注目されています。
このように、少額で始められる空き家投資は、資金に余裕がない方や初心者にとって最適な不動産投資の入り口となっています。
空き家の見落としがちな維持管理コストとは？
空き家投資は「安く買える」「収益化しやすい」というイメージがある一方で、購入後に思わぬコストが発生することも少なくありません。
特に、見落とされがちな維持管理コストは、収益性を大きく左右するポイントです。
初期費用だけで判断せず、継続的に発生する支出についても把握しておくことが、安定運用のカギになります。
ここでは、ありがちな見落としと注意点を解説します。
リフォーム費用
空き家の再生には、リフォーム費用が避けて通れない大きなコストとなります。
購入後に予想外の修繕・リフォーム費用が発生し、当初の予算を大きく超えてしまうケースが少なくありません。
これは、購入者が後悔する代表的な要因の一つです。
特に注意したいのが、水回りの設備です。
老朽化した配管や給湯器、トイレや浴室などの交換が必要になると、数十万〜数百万円単位の費用がかかることもあります。
表面上はきれいでも、内部の劣化が進行している場合も多く、見落とされがちな部分です。
さらに、リフォームにかかる費用は地域の相場や工事の内容によって大きく異なるため、結果として全体のコストが想定を大きく上回ることもあります。
不動産会社の事前チェックや専門家への相談を通じて、修繕費込みの初期投資額と利回りを正確に計算しておくことが重要です。
固定資産税
空き家を所有すると毎年発生する「固定資産税」は、見落とされがちな維持費のひとつです。
不動産を保有している限り継続的に発生し、たとえ空室で収入がない期間でも支払い義務があります。
例えば、郊外の戸建てでも年間数万円〜十数万円の固定資産税がかかるケースがあり、長期的に見ると収益に与える影響は無視できません。
また、建物を解体すると住宅用地の軽減措置が失われ、税額が最大6倍になる可能性もあるため、慎重な判断が求められます。
この税金を考慮しないまま空き家を保有し続けると、「負動産」化してしまうリスクもあるため注意が必要です。
売却や賃貸活用の計画がない場合は、固定資産税の負担が重くのしかかります。
したがって、空き家投資を検討する際は、取得後に発生する固定資産税の額を事前に調査し、収益計画に組み込むことが成功への第一歩です。
継続費用（草刈りなど）
空き家を保有している期間、特に空室中や入居前には、草刈りや外回りの清掃といった日常的な管理作業に継続費用が発生します。
一見すると軽微な出費に思われがちですが、積み重ねると収益に影響を与える要因になります。
たとえば、地方や郊外にある物件では、夏場に草木が急速に伸びやすく、月1回程度の手入れが必要となる場合があります。
このような作業を業者に依頼すると、年間を通して数万円規模の維持コストとなることも珍しくありません。
こうした費用を放置すれば、景観悪化や近隣住民からのクレーム、さらには害虫の発生といった二次的な問題へと発展するリスクも。
賃貸経営の信頼性や物件の資産価値を保つためにも、空室時の管理体制と予算確保は不可欠です。
収益物件の運用では、空き家期間の細かな維持費用も含めて、全体の収支計画に織り込むことが成功の鍵になります。
管理業者へ外注費
空き家を賃貸物件として活用する際、管理業務を不動産会社に委託することで、遠方や多忙な投資家でも安定運用が可能になります。
ただし、管理委託費と別途発生するスポット対応費用を見込んでおかないと、収益性に影響を及ぼす可能性があります。
一般的な管理委託費は、月額賃料の3〜5％程度が相場です。
たとえば月5万円の家賃であれば、年間1.8万円〜3万円程度が基本的な管理コストとなります。
これは入居者対応や家賃回収など日常的な管理業務が対象です。
また、一般的にはスポット対応として別途費用が発生します。
- トラブル対応
- 修繕
- 緊急出動
- 原状回復
そのため、管理会社を選ぶ際は、月額委託料だけでなく「どこまでが基本サービスに含まれるのか」「追加費用が発生する条件は何か」を明確に把握することが重要です。
信頼できる業者と契約し、将来的な収支計画に組み込んでおくことで、想定外の支出による利益圧迫を防ぐことができます。
トラブル対応費
空き家を賃貸として運用する際には、入居者とのトラブルに備えた対応費用を想定しておく必要があります。
- 家賃滞納
- 契約違反
- マナー問題
- ご近所トラブル
このようなトラブルが発生した場合、管理会社との連携や書面通知、法的手続きなどに伴う費用がかかることがあります。
また、解決に時間がかかると空室リスクや近隣への影響にもつながり、収益性を下げる要因となります。
そのため、契約時の説明を徹底し、管理会社と対応方針をあらかじめ決めておくことが重要です。
また、突発的な支出に備えて予備費を確保しておくことも、安定運用につながります。
入居者トラブルは避けられないリスクのひとつです。
計画段階から対応費用を織り込んでおくことが、健全な不動産経営に必要です。
空き家投資の失敗パターン5選
空き家への投資は、正しい知識と準備があれば高利回りを狙える反面、判断を誤ると収益どころか損失を生むこともあります。
特に、不動産投資の初心者が陥りやすい失敗には、いくつか共通のパターンが存在します。
ここでは、5つの失敗パターンを通して、どのような落とし穴があるのかを具体的に紹介します。
リフォーム費用で利回りが崩壊
空き家投資では、リフォーム費用の見積もりが甘いと利回りが崩れ、収益性が大きく損なわれる可能性があります。
物件価格が安くても、修繕費が膨らめば投資として成立しません。
とくに築年数の古い物件では、見えない部分の老朽化や追加工事が発生しやすく、当初の予算を大きく超えるリスクがあります。
こうした出費は家賃収入ではカバーしきれず、想定利回りが大幅に下がる要因となります。
そのため、購入前には建物状況を調査し、複数の見積もりを取得しておくことが不可欠です。
インスペクションの活用も効果的です。
リフォーム費用は初期投資の一部として、正確かつ慎重に見積もる姿勢が求められます。
入居付けに苦戦し空室が長期化
空き家投資で収益を生み出すには、入居者の確保が前提です。
しかし、立地や地域の需要を誤って判断すると、入居付けに苦戦し、空室が長期化するリスクがあります。
例えば、地方の過疎地域で物件を購入し、賃貸募集を開始したものの、周辺に生活インフラが乏しく、賃貸ニーズが極めて低かったため、1年以上入居者が見つからなかったというケースがあります。
このような空室状態が続くと、固定資産税や管理費だけがかさみ、収益どころか負担が増すことになります。
この失敗を回避するには、事前に市場調査を行い、地域の人口動態や家賃相場、賃貸需要をしっかり把握することが重要です。
また、差別化された設備やリノベーションによって魅力を高める工夫も必要です。
入居率は不動産投資の根幹です。
甘い見通しで物件を選ぶことなく、確かなデータに基づく判断を行うべきです。
地元業者との連携不足で工事トラブル
現地の施工業者や不動産会社との信頼関係が築けていないと、工事や管理の現場でトラブルが発生し、収益化に支障が出ることがあります。
これは特に、地元とのパイプを持たない都市部の投資家に起きやすい問題です。
たとえば、ある投資家は格安で購入した古家のリフォームを依頼しましたが、業者との打ち合わせ不足で仕様の食い違いが発生。
さらに、工事の遅延や費用の追加が相次ぎ、賃貸開始が予定より3か月遅れたというケースがあります。
このようなトラブルを防ぐには、施工前の契約内容の確認を徹底し、コミュニケーションを密に取ることが重要です。
信頼できる地元業者の選定や、第三者による工事チェックの依頼も有効な対策です。
現地パートナーとの連携は、スムーズな投資運用を支える重要な要素です。
遠隔地の投資であっても、現地に強いプロを味方につけることでリスクを抑えることができます。
遠方投資で現地対応が遅れた
住んでいる場所と物件所在地が離れている「遠方投資」では、現地対応の遅れが命取りになることがあります。
突発的なトラブルが発生した際、即座に対応できないことで入居者満足度の低下や追加コストの発生につながるからです。
たとえば、給排水トラブルが発生したにも関わらず、対応業者の手配が遅れてクレームに発展し、入居者が早期に退去してしまったというケースがあります。
遠方だからといって放置すれば、収益どころか損害が広がるリスクがあります。
こうした事態を防ぐためには、あらかじめ信頼できる管理会社と契約し、緊急対応を含めた体制を整えておくことが必要です。
また、可能であれば定期的に現地を訪問し、物件状況を把握しておくと安心です。
遠方投資は、コストの安さという魅力と引き換えに管理リスクを抱えます。
対応力を備えることが、成功と失敗を分ける重要なポイントです。
権利トラブルで収益化が困難に
空き家を購入したあとに、所有権や登記、相続関係の不備など「権利トラブル」が発覚し、収益化できなくなるケースもあります。
法的リスクは見た目から判断できないため、非常に厄介です。
たとえば、売買契約締結後に他の相続人が権利を主張し、所有権争いとなり、最終的に裁判に発展し、物件の活用が数年単位で滞ったケースもあります。
このような問題を防ぐには、購入前に法務局での登記確認を行い、所有関係や抵当権、登記漏れなどがないかを徹底的に調査することが重要です。
複雑な相続案件などは、専門の司法書士や不動産会社に相談することが有効です。
不動産投資では「権利の確認は最大のリスク回避策」です。
たとえ価格が安くても、法的に不透明な物件は避けるべきでしょう。
空き家投資で成功するための6つのチェックポイント
不動産投資において、失敗を避けて成功する最大の方法は「事前準備」と「正しい判断」です。
特に空き家の場合、築年数や設備の状態、立地など、検討すべき項目が多く、見極めには慎重さが求められます。
表面的な安さに飛びつくのではなく、リスクを見抜き、収益化の可能性を見極める力が必要です。
以下に、購入前に必ず確認すべき6つのポイントを整理しました。
賃貸需要と家賃相場を把握する
空き家への投資を成功させるには、賃貸需要と家賃相場の正確な把握が最優先です。
ニーズがないエリアで物件を取得しても、空室リスクが高まり、家賃収入は見込めません。
たとえば、地方の駅から遠い場所にある物件を購入したものの、近隣に大学や工場がなく、単身者やファミリー層の需要も薄いため、入居がまったく決まらないというケースがあります。
これでは収益どころか維持費ばかりがかさみます。
このような失敗を防ぐためには、事前に賃貸物件サイトや不動産会社を通じて家賃相場を調べ、近隣の入居率や人口動態を把握する必要があります。
また、実際に入居者像をイメージできる立地条件かも重要なチェック項目です。
需要と相場のズレを把握することで、投資の判断を誤らず、安定した運用につなげることができます。
コストを含めた利回りを試算する
空き家投資では、「表面利回り」だけを見て判断するのは危険です。
実際には修繕費や管理費が発生するため、「実質利回り」を試算しておくことが不可欠です。
たとえば、月5万円の家賃収入が見込めても、リフォーム費用に300万円、年間管理費に10万円がかかると、利回りは大きく低下します。
これを見落とすと、資金繰りに苦しむ原因になります。
そのためには、リフォームや修繕の見積もりを複数取得し、物件管理に必要な外注費も含めて、全体のコストを正確に計算しましょう。
さらに、設備の年数や将来の更新費用も考慮することが大切です。
修繕・管理費を含めた利回り試算を行うことで、長期的な収益性を確保することができます。
法的リスクを確認する
再建築不可物件や接道条件に問題がある古家への投資は、将来的な活用・売却に大きな支障をきたす可能性があります。
法的な制限を見落とすと、資産価値が大きく下がるリスクもあります。
たとえば、再建築不可の空き家を知らずに購入し、将来的に建て替えを検討した際、建物の取り壊し後には新築できないことが判明し、土地としての価値も半減したというケースがあります。
これを回避するには、法務局や自治体での確認を必ず行い、建築基準法上の接道義務を満たしているか、再建築が可能かどうかをチェックする必要があります。
登記や用途地域、都市計画区域などの法的条件も忘れずに確認しましょう。
法的リスクを把握することで、長期的な資産運用に対する安心感が得られ、計画的な投資が可能になります。
権利関係や近隣トラブルを調査する
空き家には、境界や権利関係、過去の近隣トラブルが未解決のまま放置されていることがあります。
これらの問題は、購入後に発覚すると収益化どころではなくなる重大リスクです。
たとえば、隣家との境界が曖昧で、後から越境していたことが判明し、使用範囲をめぐって裁判沙汰になったケースがあります。
過去の騒音問題や近隣住民との確執がある物件では、入居者が定着しにくく、空室リスクが高まる要因となります。
このようなトラブルを回避するには、売買契約前にインスペクションや土地家屋調査士による境界確認を依頼し、可能であれば近隣住民や自治体からの聞き取り調査も行いましょう。
物件の内外だけでなく、「周辺との関係」も含めた確認が、安定した運用のカギとなります。
構造や災害リスクを確認する
書類や写真だけで物件を判断せず、必ず現地で建物の構造や災害・劣化リスクを確認することが重要です。
老朽化した空き家は、見えない部分に欠陥を抱えているケースが多く、後から高額な修繕が発生することもあります。
たとえば、外見だけでは判断できない欠陥が放置されていた事例があります。
- シロアリ被害
- 屋根の雨漏り
- 地盤沈下の予兆
特に地震や水害リスクの高い地域では、構造耐久性の確認が必須です。
インスペクションや建築士の同行調査を活用し、リスクを見逃さないことが求められます。
また、ハザードマップや過去の災害履歴を調べておくことも忘れてはなりません。
実地確認は、将来的な損害や修繕費を未然に防ぐ最も効果的な方法です。
成功した投資家からリスク回避法を学ぶ
空き家投資で安定した成果を出している成功者たちは、共通して「リスク回避のルール」を実践しています。
その一部を参考に取り入れることで、自身の投資も安定化します。
下記はリスクを最小限に抑えるための具体的な手法の一例です。
- 予備費の確保
- 複数業者への相見積もり
- 地域に強い不動産会社との連携
- 定期点検のルーチン化
また、成功投資家の多くがセミナーや専門家とのネットワークを活用し、常に最新の知識や事例に触れて学び続けています。
参照元：一般財団法人 全国古家再生推進協議会「イベント・セミナー情報」
経験だけに頼らず、情報をもとに「先回りして問題を防ぐ姿勢」が重要です。
自分ひとりの判断に頼るのではなく、すでに成果を出している人の方法を取り入れることで、失敗の可能性を大きく減らすことができます。
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まとめ
空き家投資は、少額から始められ、地方では高利回りも狙える魅力的な投資手法です。しかし、成功の裏にはいくつかの見落とされがちなリスクが潜んでいます。
特に下記の点に注意しましょう。
- リフォーム費用の膨張
- 空室期間中の維持・管理コスト
- 法的な制限や権利関係のトラブル
- 入居付けや地域需要の見極め
事前確認や収支シミュレーションが甘いと、期待した利回りが実現できないこともあります。
こうしたリスクを軽減するには、最初から「利回りが確保しやすい物件」を選ぶことが重要です。
ある程度の支出がかかっても収益が見込める物件であれば、手間やコストをカバーしやすく、運用も安定します。
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この記事の監修者
河田憲二
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