年収400万でも不動産投資はできる？始め方やローンを組む方法などを解説
LINE＠登録して"未公開情報"を受け取る
※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「年収400万円だと、不動産投資をするのは厳しいのかな…」と悩んでいませんか？
実は、年収400万円の方も、しっかりと投資戦略を立てたうえで準備をすれば、不動産投資を始めることは可能です。
ただし、物件選びに失敗したり、収支計画にミスがあったりすると、赤字を招いてしまうリスクも存在します。
そこで本記事では、不動産投資に興味がある年収400万円の方に向けて、次のようなことを解説します。
最後まで読むことで、自己資金が限られていても、不動産投資に取り組む方法が分かるでしょう。
弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細はこちら）。
物件に関する質問や相談も受け付けているので、ぜひこの機会にご登録ください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中！
目次
年収400万円でも不動産投資はできる？
年収400万円でも、不動産投資をすることは可能です。
ここでは、年収400万円の人が行う不動産投資について、次のようなことを解説します。
年収400万円でも不動産投資は可能！
年収400万円の人も、不動産投資を始めることは十分に可能です。
特に、ワンルームマンションや中古アパートなどの区分物件は、初期投資のハードルが比較的低く、現実的な選択肢になります。
また、自己資金を100万円〜200万円程度用意できれば、ローンと組み合わせて現金購入に近い形で物件を所有することもできるでしょう。
いわゆる「高所得者」ではなくても、正しい知識を持って適切に準備すれば、投資のチャンスは十分にあります。
少ない自己資金で不動産投資をする方法については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
重要なのは「戦略」と「準備」
年収400万円の方が不動産投資で成功するには、「戦略」と「準備」がとても重要です。
自分の属性に合わせた物件選びや、ローン返済計画、リスク管理の方法などを明確にしておく必要があります。
たとえば、築古の中古物件は価格が安く、高利回りを期待できますが、修繕費用や空室が発生しやすいのが難点です。
新築マンション投資は初期費用が高い反面、当面の修繕費の発生や空室は抑えられます。
投資に必要な情報を整理したうえで、自分の目的に合う投資方法を選びましょう。
安易な融資依存ではなく、堅実な方法を選ぶべき理由
不動産投資を始めるとき、必要以上にローンに頼るのはリスクがあります。
なぜなら、年収400万円の場合、無理な借入額を設定すると、不動産投資がうまくいかなかったとき、生活や将来の資金計画に大きな影響を与えるからです。
特に、フルローンやオーバーローンには注意が必要です。
空室が数ヶ月続くだけでもキャッシュフローが一気に悪化し、ローン返済が滞る可能性があります。
- フルローン
- 物件価格の全額を金融機関からの融資で賄うこと
- オーバーローン
- 物件の購入価格を超えて融資を受けること
自己資金をできる限り用意すしたり、築年数やエリアを慎重に選んだりして、リスクを最小限に抑えましょう。
年収400万円の人におすすめの不動産投資の始め方3選
準備できる自己資金が限られていても、不動産投資に取り組むことは十分に可能です。
ここでは、年収400万円の人におすすめの不動産投資の始め方として、以下の3つを紹介します。
築古戸建や地方ワンルームを現金購入で始める
年収400万円の方が不動産投資を始めるなら、築古戸建や地方のワンルームマンションを現金で購入すると良いでしょう。
なぜなら、ローンの利用を避けることで、金融機関の審査や返済リスクを避けられるからです。
たとえば、地方の築30年以上の戸建て物件であれば、100万円〜300万円程度で購入できる場合があり、自己資金のみでも取得しやすいでしょう。
家賃収入を得ながら、物件の修繕・管理を実践することで、不動産投資の経験を積めるのもメリットです。
空室や修繕費用の発生といったリスクもありますが、初期の投資額を抑えつつ、堅実にスタートできる方法としておすすめです。
築古戸建については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
低価格な物件から運用して知識と実績を積む
年収400万円の人が不動産投資で成功するには、まずは低価格な物件から運用を始めて、知識と実績を積むことが重要です。
なぜなら、小規模な投資で得た実体験が、次の物件選びや経営判断に直結するからです。
たとえば、500万円以下の物件を購入し、賃貸運営を行うことで、家賃収入や管理費・修繕費といった収支の流れを体験できます。
毎月のキャッシュフローを確認しながら運用することは、不動産投資の本質を理解するために大切なステップです。
低価格な物件を運用している段階だと、失敗しても損失を最小限に抑えられます。
投資実績があれば、次回の融資審査で良い条件でローンを組みやすくなるため、不動産投資を小額から始めることを意識すると良いでしょう。
副業的な位置づけで、無理なく収益化を狙う
本業がある方の場合、不動産投資は副業的な位置付けにして、無理なく収益化を狙うのがおすすめです。
なぜなら、本業で安定した収入を確保しつつ、不動産投資ではリスクを最小限に抑えて収益化を目指せるからです。
週末の空き時間を使って物件を調査して、空室対策や家賃設定を工夫するだけでも、月数万円の家賃収入を得ることが可能です。
不動産投資を事業として拡大させるのではなく、生活に支障をきたさない範囲で継続することで、長期的な資産形成と安定した収入を確保しやすくなります。
副業としての不動産投資の魅力については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
年収400万円の人が不動産投資ローンを借りるための4つの工夫
「投資したい物件があるけど、自己資金だけでは購入できない」と感じたときは、ローンを借りるのもひとつの方法です。
ここでは、年収400万円の人が不動産投資ローンを借りるための工夫として、以下の4つを紹介します。
融資を受けやすい物件の特徴については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
借入額を抑えた小規模投資からスタートする
年収400万円の方が不動産投資ローンを利用するときは、借入額を抑えた小規模投資から始めると良いでしょう。
なぜなら、融資審査では返済能力とリスクのバランスが確認されるためです。
たとえば、500万円以下の中古ワンルームマンションや築古の戸建て物件であれば、融資額が少なくて済むため、金融機関からの審査にも通りやすい傾向があります。
借入額が少ないと、月々の返済額が少額で済むため、キャッシュフローに余裕が生まれるでしょう。
無理のない資金計画で投資をスタートし、継続的に収益を得ることが大切です。
不動産投資のレバレッジについては、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
頭金を多めに用意する
ローンを組む際、頭金を多く用意することで、審査に通りやすくなることがあります。
物件価格からローン借入額を差し引いた、自己資金で支払う部分のこと
なぜなら、自己資金の比率が高い投資家は、「ローンを返済できなくなるリスクが低い」と判断されるからです。
物件価格の20〜30％を目安に自己資金を用意すれば、借入額が抑えられ、返済の負担も軽減されます。
日頃から現金をしっかりと貯金することで、審査時の印象が良くなり、融資条件が優遇されるかもしれません。
家計を見直し、計画的に資金を積み立てましょう。
日本政策金融公庫やノンバンクもから借りることも検討する
民間の銀行でローンを組むのが難しい場合は、日本政策金融公庫やノンバンクからの借り入れを検討するのもひとつの方法です。
- 日本政策金融公庫
- 政府が100%出資する政策金融機関。一般の金融機関では対応が難しい分野に対応している。
- ノンバンク
- 預金業務を行わず、貸付などの信用供与業務を専門に行う金融機関のこと。
両者とも、一般的な銀行よりも柔軟な審査基準を持っており、民間の銀行よりも審査が通りやすい傾向にあります。
たとえば、日本政策金融公庫は、起業を目的とした事業者向けの融資制度を提供しており、勤続年数が短い方や自己資金が少ない方にも融資を行うケースがあります。
参照元：日本政策金融公庫「新規開業・スタートアップ支援資金」
また、ノンバンクは金利がやや高いものの、スピーディーな審査と融資実行が魅力です。
ただし、金利や返済条件には十分に注意が必要です。
複数の金融機関を比較検討し、自分にとって最も適しているところでローンを組むようにしましょう。
属性の強化（職業、年収、副収入・勤続年数、信用情報など）を意識する
ローン審査を通過するには、自身の「属性」を意識的に強化することが大切です。
属性とは、具体的に次のようなものが挙げられます。
- 職業の安定性
- 年収
- 勤続年数
- 信用情報
- 副収入の有無
たとえば、上場企業での勤続年数が5年以上ある場合は、金融機関から高い評価を得て、ローンの審査が通りやすいでしょう。
さらに、副業や家賃収入などの別収入があれば、返済能力の裏付けとして有利に働くこともあります。
ローンの審査では、日頃の生活習慣が審査結果に影響を与えるため、計画的に属性を強化することが大切です。
金融機関が見るのは返済能力と安定性
金融機関が不動産投資ローンを審査するとき、特に重視するのは、返済能力と安定性です。
「この人は本当に継続して返済できるのか」を見極めるため、次のような項目を総合的にチェックします。
- 年収
- 会社の規模
- 勤続年数
- 家族構成
- 他の借入状況
- キャッシュフロー計算
- 家賃収入の見込み
不動産投資に関する融資の面談を金融機関と行うときは、無理のない計画を立て、現実的な収支シミュレーションを作成しましょう。
年収400万円の人が不動産投資で注意すべき3つのリスク
年収400万円でも十分に不動産投資はできますが、投資にはリスクがあることを忘れてはいけません。
ここでは、年収400万円の人が不動産投資で注意すべきリスクとして、以下の3つを紹介します。
収支のバランスが崩れやすく、生活に影響が出る場合がある
年収400万円の人が不動産投資をするときは、収支のバランスが崩れるリスクを十分に理解しておく必要があります。
なぜなら、投資に伴うローン返済や修繕費、税金などの出費が、生活費に影響を与える可能性があるからです。
月々のキャッシュフローがギリギリの状態で投資を始めると、少しでも家賃収入が減ったり、予定外の支出が発生したりするだけで、金融機関への返済が滞るリスクも高くなります。
家賃収入からローン返済、管理費、税金などの全ての支出を差し引いて、最終的に「手元に残る現金」のこと
物件を選ぶ段階から慎重に判断し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
突発的な空室・修繕費に対応できない可能性がある
突発的な空室・修繕費に対応できない可能性があるのも、年収400万円の方が注意すべきリスクのひとつです。
古い物件を所有している場合、設備の老朽化によって修繕費が突然発生することがあります。
急な出費が、家計を圧迫するかもしれません。
また、空室が続いている間も、ローンの返済は発生し続けるため、家賃収入が減ると、キャッシュフローも悪化します。
急な出費や空室によるリスクに備えるには、一定額の貯蓄や修繕積立金を事前に用意し、最悪のケースも想定した収支計画を立てることが大切です。
物件の選定ミスにより赤字に転落する
物件の選定ミスにより赤字に転落する可能性があるのも、年収400万円の方が不動産投資をするときのリスクとして挙げられます。
たとえば、利回りだけを見て地方の築古物件を選んだ結果、入居者が集まらず、家賃収入が想定よりも大きく下回るかもしれません。
また、エリアの将来的な人口減少や、建物の構造・管理状況なども物件の評価に大きく影響します。
投資する物件を探すときは、次のような条件をチェックしましょう。
- エリアの需要
- 将来性
- 修繕履歴
- 管理状態
複数の条件を比較検討し、総合的な視点を持って物件を選ぶことが大切です。
年収400万円で不動産投資する前の準備3ステップ
不動産投資を成功させるには、事前準備をしっかりしておくことが大切です。
ここでは、年収400万円で不動産投資する前の準備3ステップを紹介します。
1.自己資金を計画的に準備する
不動産投資を成功させるには、自己資金をしっかりと準備することが大切です。
物件価格の20％を目安に現金を用意しておけば、融資額を抑えられ、返済の負担を軽減できます。
金融機関の融資審査で、自己資金が多いことが有利に働く可能性があるのも、メリットのひとつです。
自己資金の有無はローンの条件にも関わってくるため、毎月の収支を見直し、計画的に貯蓄を積み立てていきましょう。
不動産投資で役立つ「収支計画書」の作り方については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
2.不動産投資に関する知識を深める
次に重要なのは、不動産投資に関する知識を事前に身につけることです。
知識不足のまま投資を始めると、物件選びや融資、賃貸経営などで判断ミスをし、失敗するリスクが高まります。
不動産投資では、次のような知識を深めることをおすすめします。
- 利回りの計算方法
- キャッシュフローの計算方法
- 築古物件の注意点
- 減価償却による節税効果
最近では、書籍やYouTube、不動産会社の無料勉強会など、学習手段も豊富にあります。
最低限の知識を身につけたうえで実践に移ることが、リスクを抑え、収益を最大化するために欠かせません。
空き家投資でおすすめの本については、こちらの記事で紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
3.収入アップや副業による属性向上も並行して行う
不動産投資に関する勉強と同時に、収入アップや副業による属性向上も行いましょう。
金融機関が融資判断の材料とする、職業・年収・勤続年数・副収入・信用情報などのこと。属性が高いほど、より有利な融資条件を引き出せる可能性が高まる。
副業による安定的な収入があったり、転職して上場企業に勤務したりすることで、金融機関からの評価が上がる場合もあります。
不動産投資を計画的に進める場合は、日々の仕事や副業にも戦略的に取り組むのがポイントです。
年収400万円で不動産投資をするのが難しいときの2つの対処法
不動産投資の準備をしていても、自己資金を十分に用意できなかったり、ローンの審査に通らなかったりして、投資をするのが難しい状況になるかもしれません。
ここでは、年収400万円で不動産投資をするのが難しいときの対処法として、以下の2つを紹介します。
専門家に相談して無理のない投資設計をする
不動産投資に不安を感じたら、まずは専門家に相談して、無理のない投資計画を立てましょう。
個人の属性や資金状況に応じた最適な投資プランを立てるには、専門的な知識と経験が欠かせません。
たとえば、不動産投資に詳しいFP（ファイナンシャルプランナー）に相談することで、物件の選定基準、融資の可能額、キャッシュフローの見通しなどを具体的にシミュレーションできます。
第三者の視点を取り入れることで、感情や思い込みに流されずに、リスクを抑えた投資判断が可能になります。
初めての不動産投資では、無料相談やセミナーを活用するのもおすすめです。
収益が悪化したら売却・買取を検討する
不動産投資は、必ずしも収益を得られるとは限りません。
家賃収入の低下や空室、修繕費の増加などで収益が悪化した場合は、売却や買取も検討しましょう。
なぜなら、損失を拡大させる前に資産を整理することで、長期的に安定した経営を実現しやすくなるからです。
たとえば、古いアパートで空室が続き、キャッシュフローが毎月赤字になるような状況では、早めに売却して新たな物件に切り替えるのもひとつの方法です。
「購入した物件をずっと保有すること」に固執せず、投資を始めた後も、柔軟に方針を見直すことが大切です。
年収400万円の人も不動産投資に取り組める物件の情報をLINEで配信中！
年収が400万円の方も、綿密な投資計画を立て、長期的に安定した収入が見込める物件を選べば、不動産投資で成功することは十分に可能です。
しかし、準備できる自己資金は少ない傾向にあるため、収支のバランスの崩れやすさや、突発的な出費への対応の難しさなど、さまざまなリスクに注意しなければなりません。
不動産投資に取り組むときは、利益が発生しやすい物件に投資し、定期的に投資計画を見直すことが大切です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、不動産投資に向いている物件の情報をLINEで配信しています。
物件に関する質問や相談も受け付けているので、ぜひこの機会にご登録ください。
まとめ
年収400万円でも、不動産投資に取り組むことは十分に可能です。
無理な融資に頼るのではなく、現金購入や低価格物件からスタートするなど、堅実な方法を選ぶことで、安定した収益を目指すことができます。
一方で、収支バランスが崩れたり、突発的な空室や修繕費が発生したりするリスクには注意が必要です。
不動産投資のリスクを回避する手段のひとつに、利回りの高い物件に投資し、大きな利益を得ることで資金に余裕を持たせる方法があります。
訳あり物件専門の買取業者であるAlbaLink（アルバリンク）では、高利回りを期待できる投資向け物件の情報をLINEで配信しています。
【未公開物件の例】 
物件に関する質問や相談も受け付けているので、どのような物件があるか気になる方は、ぜひこの機会にご登録ください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
河田 憲二
プロフィールページへ【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
