【空き家の選び方】投資初心者が避けるべき12の条件
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空き家投資の初心者の方であれば、「どのような基準や条件で空き家を選べば良いのか」と悩んでしまいますよね。
不動産投資のなかでも、空き家投資は「物件選びのプロセス」が非常に重要です。
優良物件を見つけられれば、購入価格やリフォーム費を抑えられ、利回りを大幅に改善できるためです。
そこで本記事では、空き家投資の初心者向けに、利益を生む空き家の選び方のポイントやコツを詳しく解説します。
避けたほうが良い条件や、クリアすべき利回り条件などを詳しく紹介するので、この記事を読み終わる頃には、お宝物件の見つけ方を完全にマスターできているはずです。
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目次
【空き家の選び方】投資初心者は避けるべき12の条件
空き家投資を成功させるうえで重要なのは「物件の選び方」です。
なかでも「買ってはいけない物件」をいかにして見極めるかが鍵となります。
空き家投資初心者であれば、次の条件にあてはまる物件には手を出さないことをおすすめします。
賃貸需要がない
空き家を選ぶうえで最も注意すべきは「賃貸需要の有無」です。
高額な資金をかけてリフォームを行っても、その空き家に住みたいと思う人がいなければ、家賃収入は受け取れません。
特に以下の特徴を持つ空き家は、賃貸需要が少なく借り手がつかないリスクがあります。
- 相場より家賃が高い
- 近くにコンビニや病院がない
- 駅から距離が遠い
- 交通の便が悪い
- 災害リスクが高い
そのため、事前にエリア内の賃貸需要を調査しておくこと重要です。
例えば、不動産ポータルサイトで周辺の物件情報を検索し、あまりにも競合が少なければ、そもそも住居としてのニーズが低いと考えられます。
また、「この地域で戸建て住宅を賃貸に出しても大丈夫か？」と、地元の賃貸管理会社に直接ヒアリングするのも効果的です。
戸建てに借り手がつかない場合の対策については、こちらの記事で詳しく解説しています。
駐車場がない
空き家投資の初心者が避けたほうが良い条件の2つ目は「駐車場がない物件」です。
特に、車社会である地方や郊外で空き家投資を行う場合、駐車場がなければ生活できないため、入居希望者から敬遠されてしまいます。
駐車場がない物件で入居者を確保するためには、家賃を大幅に下げざるを得ないでしょう。
もし、「駐車場はないが、ほかの要素が魅力的で投資したい」と場合は、近隣の月極駐車場の空きを探したり、駐車場の新設を検討したりするのも一つの方法です。
ただし、月極駐車場はタイミング次第で埋まってしまう可能性があります。
駐車場を新設する方法も、敷地が狭い、前面道路との段差が大きいといった理由でリフォームが難しいことも珍しくありません。
そのため、初心者のうちは、最初から駐車場がついている物件を選ぶことをおすすめします。
雨漏りしている
空き家投資において、「雨漏り」には敏感になりましょう。
空き家の雨漏りは、初心者には見つけにくいだけでなく、見つけられたとしても修繕費が高く、収支を圧迫するからです。
雨漏りの原因が「瓦の破損」といった軽いものであれば、数万円程度の修繕費で済むかもしれません。
しかし、屋根全体が傷んでいたり、内部の構造材にまでダメージが及んでいたりすると、数百万円単位の費用がかかることも考えられます。
そのため、空き家投資に慣れないうちは、雨漏りしている物件には手を出さないことをおすすめします。
傾きがある
傾きがある物件は、入居者からのクレームや法的トラブルに発展する恐れがあるため、空き家投資の初心者は購入を避けましょう。
国土交通省は、「1,000分の3以上の勾配の傾斜がある場合、構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が一定程度存する」としています。
つまり、仮に10mの長さのうち3cm以上の傾きがあれば、その物件自体に不具合が存在する可能性があるということです。
この点も踏まえ、ホームインスペクションや専門業者に、傾きの有無や傾斜度合いを事前に調査してもらうことも検討してください。
建築士をはじめとする専門家に、建物の状態や欠陥の有無、修繕が必要な箇所などを評価・アドバイスしてもらうサービス。
傾きによるリスクやトラブル事例、具体的な調査方法に関しては、こちらの記事で詳しく解説しています。
基礎に大きなヒビが入っている
住宅の土台である基礎にヒビ（クラック）が発生している空き家も、投資するのは避けた方が無難です。
なかでも、幅0.3mm以上・深さ4.0mm以上のヒビは「構造クラック」と呼ばれ、表面だけでなく内部までヒビが貫通している可能性があります。
構造クラックは、ヒビ割れの拡大や雨水の侵入、最悪の場合は地盤沈下を招く危険な状態です。
また、髪の毛ほどの細いヒビ（ヘアクラック）も、放置すれば構造クラックに発展する恐れがあります。
上記のような、基礎に発生したヒビは、幅や深さによっては高額な修繕費が発生します。
住居の安全性に直接影響を与える要素でもあるため、初心者のうちは避けるべき条件の一つです。
擁壁がある
空き家投資の初心者のうちは、擁壁（ようへき）がある土地も避けておきましょう。
主に高低差のある土地に設置される、斜面の崩壊や土砂崩れを防止するための構造物。
擁壁がある空き家がすべて危険というわけではありません。
しかし、擁壁がある場合は、物件購入時に「現行の法令に適合しているか」や「高さが基準値を超える場合の確認申請が行われているか」などのチェックが推奨されます。
これらのチェックは、投資初心者にとっては高度かつ複雑で、手続きに時間や手間がかかりがちです。
そのため、無理に擁壁がある空き家を選ぼうとせず、難易度の低い物件から優先的に購入を検討しましょう。
買ってはいけない擁壁のある土地の特徴については、こちらの記事で詳しく解説しています。
井戸水である
井戸が備えつけられた物件も、空き家投資初心者なら購入を避けるべきだといえます。
井戸付きの物件には次のようなデメリットが存在するためです。
- 定期的な水質検査やメンテナンスに高額なコストがかかりやすい
- ポンプの修理費や交換代も高額になりやすい
- 水質汚染による健康被害に発展する恐れがある
- 供給量が安定せずクレームにつながる可能性がある
- 売却が難航しやすく出口戦略を立てづらい
もちろん、井戸付き物件には「水道代を節約しやすいこと」や「災害に強い」といったメリットもあります。
井戸付き物件ならではの長所を活かせば、高い収益を得られることもあるでしょう。
とはいえ、空き家のなかでも癖が強く、初心者が1～2軒目に投資する物件としては難易度が高すぎます。
以下の記事では、井戸付き物件のデメリットやリスクを軽減するための対策方法を紹介しているので、中級者～上級者になった際に参考にしてみてください。
汲み取り便所である
よほどの好条件でない限り、汲み取り便所付きの物件も避けることをおすすめします。
汲み取り便所の物件は、特に若い世代やファミリー層の強い拒否反応があり、入居者が見つからないリスクが高いためです。
入居者を確保するために大幅に家賃を下げた結果、利回りが大幅に低下する可能性もあります。
もともとが汲み取り便所でも、水洗トイレにリフォームすることも可能です。
ただし、簡易水洗トイレでも「30～60万円」、下水道直結型や浄化槽設置型では「100万円前後」のリフォーム費が発生します。
リフォーム費の増大も利回りを低下させる要因になるため、入念な収支シミュレーションが必須です。
このような点から、最初から水洗トイレが設置されている物件を選ぶことをおすすめします。
土砂災害警戒区域である
「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」や「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」に指定されている物件は、初心者のうちは手を出さないほうが良いでしょう。
土砂災害防止法で「土砂災害の恐れがある区域」として指定されたエリアで、「イエローゾーン」とも呼ばれています。
さらに、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）では、開発行為や建築物等建築行為が制限されています。
土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域は、物件購入費を抑えられたり、訳あり物件として差別化を図れたりと、メリットも存在します。
一方で、次のような無視できない難点もあります。
- 厳格な建築制限や構造規制が適用される
- 担保価値が低く住宅ローンの審査に通りにくい
- 売却する際に買い手が見つかりにくい傾向がある
土砂災害警戒区域は、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や、地方自治体の土砂災害警戒区域マップ・防災ガイドなどで確認できます。
空き家投資に慣れないうちは、上記のエリアを避けるのがおすすめです。
事故物件である
「事故物件」は取得価額を抑えて利回りを向上できるメリットもありますが、それ以上にリスクが大きいといえます。
その最大の理由は、入居付けが極めて困難になるためです。
事故物件（心理的瑕疵物件）の場合、売却や賃貸に出す際は「事故の発生時期、場所、死因」などを告知する義務が発生します。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省
不動産取引において、買主や借主に心理的な抵抗が生じる恐れがある状態や事柄を指します。
告知によって事故物件の存在が近隣に広く知れ渡れば、入居希望者も集まりにくくなるでしょう。
不動産投資の上級者のなかには、あえて事故物件を選んで高収益をあげるケースもありますが、運用経験が少ない初心者が真似をするのは危険です。
事故物件は避け、まずは一般的で取り組みやすい物件から投資しましょう。
再建築不可である
空き家投資の初心者であれば、「再建築不可物件」もできる限り避けておきましょう。
現行の建築基準法に適合しない土地に建てられており、増築や建て直しが認められていない物件。
例）周囲を家に囲まれている、敷地が接する道路の幅員が4m未満、などの物件
再建築不可物件は、「築年数がそれほど経過しておらず、空室率も低いのに低価格」といった、一見すると非常に優良な物件に見えることがあります。
しかし、実際には備考に再建築不可の条件が記載されており、購入した後に後悔するケースも珍しくありません。
不安がある場合は、対象物件を管轄している市町村役所の窓口で相談するか、地方自治体ホームページで指定道路図をはじめとする公開データで、再建築不可であるか確認してみましょう。
以下の記事でも再建築不可物件のメリットやデメリットを紹介しているので、参考にしてください。
建ぺい率オーバーである
最後に紹介する初心者が避けるべき条件は、建ぺい率をオーバーしている物件です。
敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た際の面積）の割合を指す言葉で、「建築面積 ÷ 敷地面積 × 100」で求められます。
建ぺい率は、建築基準法第五十三条によって細かく制限が設けられています。
それだけ、建ぺい率があまりにも高い住居は、防災や風通しの観点から望ましくないとされています。
参照元：建築基準法｜e-Gov
法律で明確に基準が決まっていることから、建ぺい率をオーバーした空き家を所有していると、指導・是正勧告の対象になります。
他にも、リフォーム制限や売却価格の低下といったリスクも発生します。
上記を避けるには、空き家購入時に登記簿や建築確認書類に繰り返し目を通し、専門家に相談するといった対策が必要です。
以下の記事で具体的な対策方法を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
意外に気にしなくて良い5つの条件
この章では、空き家選びにおいて「気にしなくて良い5つの条件」を解説します。
世間一般では敬遠されるような条件ですが、空き家投資においては修繕が難しくないため、知っておくだけでお宝物件が見つけやすくなります。
シロアリ被害がある
住居の倒壊リスクといったイメージがあるシロアリ被害ですが、空き家投資においては、必ずしも致命傷になるとは限りません。
シロアリ被害といっても、損傷具合や範囲に大きな差があります。
重要なのは、「現在もシロアリの被害が継続しているか」、そして「建物の基礎にまでダメージが達していないか」という点です。
食害の範囲が限定的であれば、軽微な修繕で済み、場合によっては「100万円以上」の費用がかかる大規模工事を避けられます。
シロアリの駆除が必要な場合でも、一般的な戸建て住宅なら費用は「10万円前後」に抑えられます。
むしろ、シロアリ被害が値下げ交渉の材料にできる点は、大きなメリットです。
シロアリの被害状況によっては、最低限の修繕費で済み、安価で物件を購入できるなら、かえって狙い目の物件になります。
残置物がある
残置物がある空き家も、考え方次第で狙い目の物件になります。
残置物がある物件は、相場より価格が安く設定されていることが多いためです。
不要品回収業者に残置物撤去を依頼した場合、2LDK～3LDKの戸建て住宅なら、高くても「50万円程度」の費用で済みます。
そして、残置物撤去を条件に価格交渉を行うことで、その費用を丸々捻出することも可能です。
残置物は、建物構造の欠陥のように致命的な問題には発展しにくいため、購入を見送るほどの条件ではありません。
風呂がバランス釜である
古い空き家の場合、浴室に「バランス釜」が設置されていることもあります。
浴槽の隣に設置されているガス式の風呂釜。
バランス釜には、一酸化炭素中毒のリスクが低く、停電時でも利用できるなど、さまざまなメリットがあります。
しかし、現代の給湯器付きの浴槽に慣れている方からすれば、利便性が低く、物件選びの際に敬遠されやすい設備でもあります。
とはいえ、バランスが間の空き家は、相場より安価な価格で購入しやすいのは事実です。
また、「ガス給湯器への交換」や「ユニットバスへの変更」など、リフォームの選択肢が豊富な点もバランス釜の特徴です。
この機会に浴室全体の見た目や機能性を刷新し、新たな価値を持たせるのも良いでしょう。
このように、購入費を抑えやすくリフォームの柔軟性も高いため、バランス釜の物件を検討することは決して損ではありません。
和式便所である
和式便所は、若い世代やファミリー層から敬遠されやすい設備ですが、リフォーム費の観点で見れば汲み取り便所と大きな違いがあります。
汲み取り便所の場合、安くても30万円、高額な場合は「100万円以上」のリフォーム費が発生します。
その点、水洗の和式便所であれば、洋式化に必要な修繕範囲を抑えられるため、「10～20万円程度」の費用で済むケースも珍しくありません。
和式便所は、費用的な負担が小さいことから、初心者の方でも取り組みやすいといえます。
畳部屋が多い
近年の住宅は、和室や畳コーナーが存在しない間取りが主流でのため、畳部屋が多いと入居希望者から敬遠されると思い込みがちです。
事実、株式会社住環境研究所の調査によると、和室・畳コーナーのいずれも採用しない住宅の割合は、年々増加傾向にあることがわかっています。
参照元：【コラムVol.2】減るバルコニー・消える和室、間取りの新トレンド｜株式会社住環境研究所
しかし、空き家投資において、畳部屋が多いことは致命的な欠点とはいえません。
和室や畳部屋は、リフォームやリノベーションによって柔軟に仕様を変更できるからです。
例えば、すべてを洋室にする必要はなく、表替えだけして、和モダンな雰囲気をアピールするのも一つの方法です。
畳床を変えることなく、畳表と畳縁を新しい状態につけ替えること。
そのほか、畳を撤去して、フローリングやクッションフロアを用いて洋室へとリフォームするのも良いでしょう。
畳部屋が多いからといって、即座にその空き家を選択肢から外すことはありません。
空き家を選ぶ際は「利回り15％以上」取れるかで判断
空き家の選び方で重要なのは、これまでお話しした条件だけではありません。
投資用物件としての価値、すわなち「どの程度の利益が期待できるか」という点も欠かせない要素です。
具体的には、「利回り15％以上」を目安に物件を選びましょう。
その際、「表面利回り」ではなく「実質利回り」で判断することが重要です。
- 表面利回り
- 年間家賃 ÷ 物件購入費 × 100
- 実質利回り
- 年間家賃 ÷（物件購入費 ＋ リフォーム費 ＋ 諸経費）× 100
※諸経費：仲介手数料や登録免許税など
例えば、物件購入費が300万円、リフォーム費が100万円で、家賃収入が年間60万円だとすると、実質利回りはちょうど15％となります。
およそ6～7年で投資した資金を回収できる計算です。
仮に、前述した「初心者は避けた方が良い12の条件」の多くにあてはまっても、15％以上の利回りが出るなら多少のリスクを覚悟して物件を購入するのも一案です。
空き家選びに成功した事例【利回り15.7％で運用】
空き家選びに成功している事例として、弊社で多くの空き家をご購入いただいている空き家再生投資家「坂本光さん」をご紹介します。
坂本さんは、コツコツと空き家を増やし続け、家賃収入だけで生活できる「不労所得型のFIRE」を達成し、海外移住も実現しました。
現在、30軒もの空き家を所有している坂本さんですが、最初の物件を探す際は、ノウハウがほとんどなかったこともあり、かなりの手間と時間を要したといいます。
実際に内覧を行った物件数は約100件。
そして、ようやく理想に近い1軒目を見つけることに成功します。
住所：茨城県取手市
最寄り駅：JR取手駅 徒歩19分、常総線西取手駅 徒歩9分
物件価格：320万円
初期費用：28万円
リフォーム費：85万円
家賃：月額57,000円（年間68万4,000円）
利回り：15.7％
実質利回りが15％を超えており、収益性の高い物件であることがわかります。
その後は2軒目、3軒目と物件数を着実に増やしていきますが、2軒目以降は最初のノウハウをそのまま活かせるため、徐々に空き家選びの工数が減少していったそうです。
より詳しい内容は、以下のインタビュー記事で紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
空き家の選び方がわかったら早速空き家を探してみよう！
空き家の選び方を理解できれば、ここから先は行動あるのみです。
ポータルサイトなどを活用し、早速理想的な空き家を探してみましょう。
ここでは、物件探しのコツやポイントを解説します。
空き家の探し方は基本的にポータルサイトを活用する
空き家を探す際は、まず「不動産ポータルサイト」から情報を集めましょう。
特に空き家選びの経験がない初心者のうちは、不動産ポータルサイトの膨大な情報に触れて、相場観を養うことが大切です。
複数の物件情報を比較したり、利回りをシミュレーションしたりすることで、理想とする空き家像が見えてくるでしょう。
投資用不動産に特化したポータルサイトは、楽待や健美家、不動産投資連合隊などが代表的です。
また、SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの総合的なポータルサイトでは、「どのエリアで・どのような物件を・いくらで貸し出せるのか」といった実需を探れるため、空き家探しと同時に情報をチェックしておいて損はありません。
お宝物件は「未公開物件」から見つかる
販売価格が安く、立地も良好で築年数も浅い、いわゆる「お宝物件」は、未公開情報から探すことをおすすめします。
ポータルサイトの情報は、相場価格の物件がほとんどで、その分、高い収益性を確保するのが難しいためです。
また、一般公開される情報は多くの不動産投資家が注目するため、条件の良い物件は即座に買い手がついてしまいます。
よって、不動産業者と直接つながり、優先的に未公開物件を紹介してもらえる環境を整えることが重要です。
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まとめ
今回は、空き家の選び方について、初心者は避けた方が良い12の条件を紹介してきました。
- 賃貸需要がない
- 駐車場がない
- 雨漏りしている
- 傾きがある
- 基礎に大きなヒビが入っている
- 擁壁がある
- 井戸水である
- 汲み取り便所である
- 土砂災害警戒区域である
- 事故物件である
- 再建築不可である
- 建ぺい率オーバーである
これらの条件をもとに空き家を探すことで、自身にとって理想的で優良な物件が見つかりやすくなるでしょう。
また、15％以上の利回りが確保できるなら、そのほかの条件に多少の難点があっても、思い切って購入してみるのも一つの方法です。
高利回りの物件を見つけるには、不動産ポータルサイトの情報だけでなく、「未公開情報」に目を向けることも大切です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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