【不動産投資物件で投資家が求める利回りは？】アパート・戸建て・マンション別でアンケート調査
高利回りの"未公開物件"を受け取る
不動産投資で重要なポイントのひとつが、「どの程度の利回りを目安にするか」です。
エリアや物件種別によって期待される利回りは異なり、投資家の考え方にも違いがあります。
今回は不動産投資の経験がある、または検討中の186人を対象に、「物件種別ごとに求める利回り」についてアンケートを実施しました。
「ワンルームタイプの区分マンション」「ファミリータイプの区分マンション」「一棟アパート」「戸建て」の4種類を比較しています。
- 調査対象：不動産投資の経験がある人、または検討中の人
- 調査期間：2026年6月30日～7月15日
- 調査機関：自社調査
- 調査方法：インターネットによる任意回答
- 有効回答数：186人（男性108人／女性78人）
- 回答者の年代：20代 17.7％／30代 33.4％／40代 31.2％／50代 13.4％／60代以上 4.3％
目次
投資家が求める利回り｜4つの物件種別
不動産投資の経験がある、または検討中の186人に「物件種別ごとの希望利回り」を聞いたところ、回答は以下のようになりました。
区分マンションでは、部屋数を問わず5％以上7％未満を期待する人が多くなっています。
一方で建物全体を購入して運用する一棟アパートや戸建てでは、9％以上11％未満を期待する回答が多くなりました。
ワンルームの区分マンション
約3割が「5％以上7％未満（29.5％）」と回答し、ボリュームゾーンとなっています。
次に多いのは「3％以上5％未満（19.4％）」であり、他の物件種別に比べると、利回りは低めでもいいと考える人が多くなりました。
背景としては、都市部のワンルームマンションは人気が高いことが考えられます。
物件価格も高くなるので、そもそもワンルームマンションの利回りは下がりやすい傾向にあるからですね。
とくに都市部ではワンルームタイプの需要が高いので、利回りが多少低くても受け入れられている可能性もあります。
ファミリータイプの区分マンション
3割近くの人が「5％以上7％未満（28.6％）」と回答して、最も多くなりました。
次に多かったのは「3％以上5％未満（17.2％）」と「7％以上9％未満（17.2％）」の2つです。
グラフ全体の割合を見比べてみると、ワンルームとファミリータイプで選ばれている数字のバランスが似ているのが特徴的です。
これは近年、ワンルーム・ファミリー問わず区分マンション全体の価格が高騰しているため、物件の種類を問わず「5〜7%」が投資家の共通の基準になっていることが理由と考えられます。
一方で細かく見ると、ファミリータイプはワンルームよりも「9％以上」の高利回りを希望する人がやや多くなっています。
ファミリータイプの方が高利回りを求められる理由は、ワンルームよりも入居者層が限定され、空室期間が長くなるリスクがあるためと考えられます。
また、投資家からの人気が高く価格が上がりやすいワンルームに比べ、ファミリータイプは競合の少ないエリアを選べば、購入価格を抑えて高い利回りを確保しやすいという背景もあります。
一棟アパート
ボリュームゾーンは「9％以上11％未満（21.5％）」です。
「11％以上13％未満（12.4％）」という回答も1割を超えていて、区分マンションと比べて高い利回りを求める傾向が見られます。
一棟アパートでは修繕などのコストを考慮し、高い利回りを重視する人も多いと考えられます。
戸建て
ボリュームゾーンは一棟アパートと同じく「9％以上11％未満（21.5％）」となっていて、高利回り志向が強い結果となりました。
本来、空室リスクの高い戸建ては一棟アパートより高い利回りが求められがちです。
しかし今回の調査では、アパートと同等以下の利回りを許容する層も一定数見られました。
これには、昨今の戸建て投資ブームで物件価格自体が上がっていることや、「大きなローンを組まずに、手持ちの資金でリスク低く始めたい」という投資家の安全志向が影響していると考えられます。
一方で、エリアによっては現在も高い利回りを狙えるケースがあります。
とくに地方の中古戸建てでは物件の購入価格が安くなりやすく、期待できる利回りも比較的高くなるからです。
ただし全体としては、修繕リスクがあるにもかかわらず11％以上の超高利回りを求める層は2割弱（19.9%）にとどまりました。
このことからも、リスクをとって高い利益を追うより、「少額で手堅く運用したい」と考える投資家が多いことがわかります。
投資家が利回りが高くても購入しない基準は「交通アクセスが悪い」
「投資家が、利回りが高くても購入しない基準」の1位は「交通アクセスが悪い（35.5％）」、僅差の2位は「事故物件である（33.9％）」でした。
3位「周辺の空室率が高い（16.1％）」、4位「築年数が古い（13.4％）」、5位「人口減少エリアにある（9.1％）」が続きます。
高利回りであっても購入を見送る理由としては、やはり「入居者がつきにくいこと」があります。
長期安定的な経営ができなくなるので、避ける人が多いのですね。
また物件を手放したいときも、ランクインしたような要素があると、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。
高い利回りに惹かれて安易に判断するのではなく、「将来的な空室リスク」「資産価値の維持」を考慮して物件を選ぶ投資家が多いとわかります。
1位 交通アクセスが悪い
- 交通の便が悪く、バスや車を利用しないと生活できない場所（30代 女性）
- 表面利回りがいくら高くても「立地が弱い物件」は購入しないという基準をもっている。理由は、利回りが高い物件ほど「地方・郊外」「駅遠」に偏りやすく、空室や家賃下落のリスクが極端に高まるから（40代 男性）
- 駅から遠いのはかなりマイナス（50代 男性）
1位は「交通アクセスが悪い」でした。
「最寄り駅から遠い」「公共交通機関を利用しにくい」といった交通アクセスの悪さがあると、入居者からは敬遠されがちです。
通勤・通学の利便性を重視する人や、車や運転免許をもっていない人にとって、大きなマイナス要素になるからですね。
空室リスクが高くなりがちで、安定した賃貸経営が難しくなり、不動産投資家からも敬遠されてしまうとわかりました。
2位 事故物件である
- 事故物件など、将来的な売却が難しいもの（20代 男性）
- 凄惨な事件があった事故物件などは購入しません（30代 女性）
- 過去にトラブルや事故歴がある物件も購入対象外とします（40代 男性）
2位は「事故物件である」です。
事故物件とは、過去に「殺人事件や自殺などの事件」「火災などの事故」「発見が遅れた孤独死」などが起こった物件を指します。
事故物件については心理的な抵抗感を抱く人も多く、立地や設備のいい物件であっても入居希望者が少なくなってしまう可能性があります。
結果として空室期間が長くなったり、空室を解消するために家賃を相場より下げる必要が生じたりします。
また売却時に買い手が見つかりにくくなることを懸念している人もいました。
3位 周辺の空室率が高い
- 周辺の空室率が高いなど、入居者が確保できない可能性が高い場合（20代 男性）
- 周辺エリアの空室率もかなり重視している（30代 男性）
- 周辺に空室が目立つエリア（40代 女性）
「周辺の空室率が高い」が3位となりました。
地域全体で賃貸物件の空室率が高い場合には、そもそも賃貸需要が低いエリアであったり、周辺に競合が多すぎたりする可能性があります。
空室が目立つ背景はさまざまですが、理由が何にせよ入居者の獲得競争が激しくなってしまいます。
競争が激しいと、「初期費用のキャンペーン」「家賃の引き下げ」「設備投資」などを行うこともあって、コストがかさむ可能性も。
たとえ設備やデザインが魅力的な物件であっても、そもそも需要のないエリアだと、収益はあげにくくなります。
4位 築年数が古い
- 築年数が古すぎて、大規模修繕費用が膨らむリスクがある場合（30代 女性）
- 古すぎて修理代がたくさんかかりそうな物件（40代 男性）
- 築年数が極端に古く、修繕費が多くかかる物件（60代以上 男性）
「築年数が古い」が4位です。
築年数の古い物件が敬遠される理由としては、修繕や設備更新にかかる費用が増えやすいことが挙げられました。
築年数が古いと購入価格が安くなるので、表面的には高利回りに見えます。
しかし大規模修繕が必要になればコストがかかるので、実際の収益は大きく減少する可能性があります。
また内外装や設備が古いままだと、競争力が低くなり、築浅物件との比較で入居者に選ばれにくくなることも考えられますね。
競争力を高めるためのリノベーションにも、もちろん費用がかかります。
5位 人口減少エリアにある
- 表面利回りがいくら高くても、将来次の買い手に売却できない（出口戦略が描けない）物件は絶対に購入しません。具体的には人口減少が著しい過疎地の物件など（20代 女性）
- 「大きな会社」「工場」「学校」が撤退したエリアにある物件（30代 女性）
- 過疎地域の物件は、利回りが高くても長期的な収益が見込めないので除外したいです（40代 女性）
5位は「人口減少エリアにある」でした。
人口が減少していくと予想されるエリアでは、将来的な賃貸需要も縮小していくと考えられます。
地域の人口が減れば、住まいを必要とする人も減少するからですね。
すると、空室が増えたり家賃相場が下落したりするリスクが高まります。
周辺に住む人が減ると予想されるので、企業や工場、学校などの撤退に注目している人もいました。
また将来にわたって人口減少と需要減少が見込まれるエリアについては、物件の売却も難しくなると予想され、「出口戦略の面でマイナスになる」という声も寄せられています。
6位 周辺に商業施設が少ない
- 周りにスーパーなどの店舗がない（20代 女性）
- 立地が悪く周辺の商業施設が少ない（40代 男性）
- 周辺に「スーパー」「コンビニ」「ドラッグストア」などがひとつもない場所にある物件です。ユーザーは生活利便性を優先するので、とくに単身者が借りるワンルームマンション投資には、大きなハンデになります（60代以上 男性）
「周辺に商業施設が少ない」が6位でした。
住まいを選ぶ際には、「家賃」「広さ」「駅からの近さ」などだけでなく、買い物や生活に必要な施設へ気軽に行けるかどうかも重要な判断材料となります。
周辺に商業施設が少ない物件は、日常生活の利便性が低く、敬遠されやすくなってしまいます。
物件の立地を検討するときに、商業施設に近いかどうかを見る投資家も多いとわかりました。
7位 治安が悪い
- 実際に見に行ってみて、治安が悪そうな物件。例えばアパートなら、ごみ捨てのマナーが悪いなど（30代 女性）
- 治安が悪く夜でも騒音がする。シャッター通りが近くにあり、シャッターに落書きが多かったりゴミのポイ捨てが多くて手つかずだったりするなどです（30代 女性）
- 治安の悪い場所にある（40代 男性）
「治安が悪い」が7位です。
治安の悪い物件やエリアは、安心して暮らせる環境を求める入居者には敬遠されます。
実際に犯罪が起こっているわけではなくても、安心して暮らせなさそうという印象は、入居希望者に不安を与えます。
具体的には「住民のマナーの悪さ」「周辺の落書き」「夜間の騒音」などを判断材料にしているという声が寄せられました。
住民のマナーが悪いと、掃除や修繕のコストがかさむ可能性があります。
物件そのものが汚されたり傷つけられたりして、建物の状態が悪くなると、資産価値が下がってしまうことも懸念されます。
まとめ
物件種別によって、投資家が期待する利回りには違いがあります。
区分マンションでは「5〜7％未満」を希望する人が最も多く、比較的低めの利回りでも投資対象として受け入れられています。
一方、一棟アパートや戸建てでは、「9〜11%未満」が最多となりました。
表面利回りは物件の購入価格と家賃の関係で決まるので、物件種別だけではなく「エリア」「築年数」などによっても、期待する利回りは変わってきます。
例えば、あえて古くて安い物件を購入して運用する投資スタイルなら、期待する表面利回りは高くなる傾向にあります。
ただ今回の調査結果は、投資家による投資判断の目安として参考になります。
また多くの投資家が「表面利回りが高くても、立地や建物の状態が悪ければ購入しない」とも回答しています。
不動産投資において表面利回りは大切ですが、その他にも考慮すべき要素は多々あることもわかりました。
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この記事の監修者
河田 憲二
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