横浜興銀信用組合の不動産投資ローン

横浜興銀信用組合の不動産賃貸業に対する融資はどうなのでしょうか。実際に相談してみました。

2018年の4月頃からは、俗にいうアパートローンが非常に厳しい状況となっているので、信金さんや信組さんなどで条件の合うところを探していくのがカギになりそうです。

横浜幸銀信用組合船橋支店

対象エリア

対象のエリアですが、支店があるエリアで日帰りでいけるような範囲までということで、はっきりとした指定はないようです。

もともとは「横浜中央信用組合」と「九州幸銀信用組合」の2組合が合併した信組なので、横浜エリアと九州エリアには特に強いようです。

もともと横浜中央信用組合は不動産賃貸業に対して前向きでしたので、そこに九州幸銀も加わりさらにエリアが拡大したようなイメージです。

店舗は東北北海道エリアを除いて関東甲信越、四国、中国、九州と全国各地にあるので、持ち込む店舗を間違わなければ広範囲に可能性がありそうですね。

物件の担保評価方法

物件の担保評価は一般的な金融機関の考え方と同じで、土地と建物の積算価格に対して掛け目をいれる形です。

さらに賃貸物件の家賃に掛け目を入れて物件単体で十分に運営が回るのかという部分を重視しています。

融資条件

融資条件ですが、金利は3%前後、年数は原則耐用年数の中でということです。

今回打診したのは新築物件でしたが、木造新築でも15年という条件でした。

原則再建築不可や建蔽率オーバーなどの違法物件はやりません。

全体の感想

感想ですが、他の金融機関と比べてかなり細かいところまで資料提出があった印象ですね。当たり前ですが。ちなみに、初回面談後はメールでやり取りを対応してもらうことができ、それも珍しいなと思いました。

ざっくりですが、提出書類は下記の通り。

• 現所有物件情報（各謄本、家賃、間取りなど詳細まで
• 購入予定物件情報
• 決算表3期+試算表+個人確定申告表3期
• BS、PL各1カ月ごとの詳細
• 個人住宅ローン返済予定表
• 事業計画書
• 運営している物件の売上証明
• 試算表の大口売上や借入先の詳細
• 定款
• 売買契約書や領収書
• 管理会社一覧
• 他借入先の資金使途、連帯保証の有無
• 他借入先返済予定表

こんなところでしょうか。

スピーディにご対応頂き特段問題ではなかったですが。また是非お付き合い続けていきたい金融機関ですね。

横浜幸銀信用組合の詳細

電話調査の内容

不動産賃貸業（不動産投資）に対する銀行等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。

ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。

1. 不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
2. 金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
3. 物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
4. 再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
5. 現金比率やフルローンの可能性
6. 新設法人への融資・個人の属性への考え方

不動産賃貸業（不動産投資）への融資姿勢と対象エリア

Ｑ．横浜幸銀信用組合の不動産投資ローンの概略を教えて下さい

Ａ．横浜幸銀信用組合の不動産購入ローンはオフィスビル･商業ビル･マンション･アパート･戸建住宅等の収益不動産が対象で、1室の投資から1棟までの投資に対する融資を行っています。

Ｑ．ホームページには不動産購入ローンの取り扱い期間が3月29日までで、募集金額は200億円までとありますが？

Ａ．現在も不動産購入ローンの取り扱いを行っています。

取り扱い期間が3月29日までとなっていますが4月からも継続して行う予定です。

Q.対象エリアはどこになりますか？

Ａ．基本的に対象エリアは横浜幸銀信用組合の支店があるエリアとなっています。

もともと、横浜幸銀信用組合は横浜中央信用組合と九州幸銀信用組合の2組合が合併した信用組合ですから、特に、横浜エリアと九州エリアが強い信用組合です。

Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？

Ａ．横浜地区・千葉地区・福岡地区は不動産価格の上昇から融資姿勢が厳しくなっていることは否めませんので、物件評価に対する見方が厳しくなっています。

Q.スルガ銀行の不正融資問題で融資姿勢が厳しくなっている銀行も多いと聞きますが？

Ａ.横浜幸銀信用組合に於いても影響が全く無い訳ではありません。

Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？

Ａ．横浜幸銀信用組合の場合は対象エリア外の物件には融資できません。

また、当信用組合を第1順位とする抵当権を設定できない物件には融資できませんし、連帯保証人をお願いする場合があります。

まとめ

横浜幸銀信用組合の不動産購入ローンは一応、取り扱い期間と募集額が決められていますが、当面は不動産購入ローンの募集が続くということです。

金利や年数などの融資条件

Q.横浜幸銀信用組合の不動産投資ローンの金利や年数などの融資条件を教えて下さい

Ａ．横浜幸銀信用組合の不動産投資ローンの適用金利は1.8%～3.8%となっており、返済年数は最長30年以内となっています。

融資金額は総合的に判断するということで、原則として購入物件価格の90%以下となっています。

Q.耐用年数以上の借入はできますか？

Ａ．法定耐用年数は木造や軽量鉄骨22年・重量鉄骨34年・RC造SRC造47年に対して、横浜幸銀信用組合の融資期間は原則として耐用年数内となります。

Q.それ以外の融資条件はありますか？

Ａ．それ以外の融資条件としては当組合の営業区域内で事業を営む法人の並びに個人事業主か、当組合の営業区域内に在住・勤務する個人の方で申し込み時年齢満20歳以上で完済時年齢満80歳以下の方です。

また、当組合に加入することと法人の場合は連帯保証人をお願いすることになります。

まとめ

横浜幸銀信用組合の組合加入の申込みの際は加入申込書・届出印・本人確認書類等の提出が必要となります。

また、加入出資金は1口100円からとなっています。

物件の積算評価の考え方（担保物件含め）

Ｑ．横浜幸銀信用組合の物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？

Ａ．基本的に横浜幸銀信用組合では積算ベースで評価することが多くなっています。

物件の担保評価は一般的な金融機関の考え方と同じで土地と建物の積算価格に対して掛け目を入れる形で、賃貸物件の家賃に掛け目を入れて物件単体で十分に回るのかという部分を重視しています。

Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？

Ａ.特に、横浜地区・千葉地区・福岡地区など値上りが顕著な物件は、積算評価に加えて収益還元評価も取り入れています。

まとめ

横浜幸銀信用組合の物件の積算評価の考え方は他の金融機関と大きな変わりはありませんが、特に、物件単体で十分に回るのかという部分を重視しています。

再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢

Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？

Ａ．横浜幸銀信用組合では適法ではない物件への融資はできません。

Q.具体的にはどんな感じでしょうか？

Ａ．特に、横浜幸銀信用組合では信用組合という立場から遵法性に懸念のない不動産が対象となっており、再建築不可や建蔽率オーバーなどの違法物件は融資できません。

まとめ

横浜幸銀信用組合の適法ではない物件への融資姿勢は他の金融機関より厳しい感じです。

現金比率やフルローンの可能性

Q.横浜幸銀信用組合では自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？

Ａ.物件の利回りや自営業者の年収・属性などにもよりますが、基本的にキャッシュ比率が40％～50％以上であれば融資のテーブルに乗ります。

その場合の金利は2%に近い金利が可能です。

Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？

Ａ．やはり、属性と物件評価にもよりますがキャッシュ比率が10％以上であれば審査のテーブルに乗ります。

金利については2%か1%台の金利で融資が可能です。

まとめ

横浜幸銀信用組合の属性や対象エリアなどの融資条件をクリアすれば、現金比率や金利などの融資条件は他の金融機関よりも良い条件と言えます。

新設法人への融資・個人の属性への考え方

Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？

A.横浜幸銀信用組合の融資対象の物件であれば新設法人も既存の法人も条件は同じです。

Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？

Ａ．新設法人であろうと既存法人であろうと融資条件に差はありません。

Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？

Ａ．個人 (個人事業主含む) は営業地区内に住所・居所または営業地区内の事業所に勤務あるいは事業を営み、原則満20歳以上満70歳以下かつ完済時年齢満80歳以下の方が条件となります。

まとめ

横浜幸銀信用組合では営業地区内に住むか営業地区内に勤務あるいは事業を営むことが第一の条件で、加えて組合に加入し加入出資金1口100円以上を納めることが条件となっています。

印象と総評

横浜幸銀信用組合の電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。

横浜幸銀信用組合は神奈川県横浜市中区に本店を置く在日韓国人系の信用組合で、2017年3月に前身の横浜中央信用組合と九州幸銀信用組合の2信組が合併して発足しました。

したがって、特に、横浜エリアと九州エリアが強いエリアと言えます。

今回の電話調査は本店営業部の若い男性職員に対して行われましたが、懇切丁寧に質問に答えてくれました。

横浜幸銀信用組合の電話調査の印象として地域の組合員の利益・経済的地位向上が最優先に考えられており、地元で預かった預金を地元に還元することが優先されている印象です。

したがって、組合に加入し加入出資金1口100円以上を納めることと、何よりも営業地区内に住むか営業地区内に勤務あるいは事業を営むことが第一の条件となっています。

それらをクリアした場合は比較的、良い条件で不動産購入ローンの融資を受けることができます。

ただ、最後に付け加えなければならにことは2014年11月に旧横浜中央信用組合の元新潟支店長だった職員が、新潟県内の顧客119人から計約1億8,000万円を着服した事件が起こっています。

元職員は横浜中央信用組合の新潟支店長や金沢支店長などを歴任し懲戒解雇処分になっています。

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KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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