千葉県の地方銀行と言えば、「千葉銀行（ちばぎん）」、京葉銀行、千葉興銀と3行ありますが、今回は千葉興銀さんに不動産賃貸業に対する融資姿勢を伺ってきました。ちなみに、持ち込んだ案件は土地を現金仕入れした状態での戸建て新築の融資です。
簡潔にヒヤリングしたことをまとめていきたいと思います。
対象エリア
- 千葉県と東京東部
- 支店がある市の隣市区町村くらいまで
千葉興銀の対象エリアは、原則として店舗があるエリアを中心にしてその隣の市区町村くらいというイメージです。具体的なエリアでいうと、千葉県内と東京都の江戸川区、葛飾区、など東部（千葉より）のエリアになります。
個人での借入でも法人の借入でも、所在地がこのエリアに含まれていることが条件で、同様に物件もエリア内に収まっている必要があります。
実際に店舗はどれくらいあるのか調べてみましたが、合計72店舗、そのうち70店舗が千葉県内。東京には西葛西支店と日本橋の東京支店のみでした。
エリアに関しては東京支店に持ち込めば少しは広がるのかもしれませんが、支店や担当の判断になりそうです。
物件の担保評価方法
- 積算評価の７掛けくらい
物件の評価方法は気になるところですが、基本的には積算評価でみるとのことです。
アパートなど共同住宅の場合には路線価と再調達価格のおよそ７掛け程度、今回は戸建てでしたので、入居率が偏るというリスクを考慮して6掛け程度になるとの回答でした。
その他にも土地の形状や物件の詳細を加味してバランスを見て評価を取っていくようです。
融資条件
- 原則耐用年数以内
- 金利1％後半～2％台
- 違法性はNG
- フルローンの可能性はあり
融資条件ですが、年数は原則耐用年数以内、新築の場合には木造で25年、RCなどで最長30年～良くて35年というところです。
金利ははっきり聞くことはできませんでしたが、1％台の後半から2％台に落ち着くことが多いとのことでした。
評価が出ていればフルローンも可能性はあるようです。耐用年数切れの中古は原則不可。
また、再建築不可物件や建ぺい率オーバー、容積率オーバーなど違法性のある物件もNGです。
個人属性への融資
- アパートローンはなし
- 賃料収入を返済原資にして判断
今回は事業者としての融資相談でしたが、サラリーマンの方は個人属性で融資が使えるのかどうか気になるところだと思います。俗にいうアパートローンですね。
千葉興銀の場合、アパートローンというパッケージ化された商品は存在せず、原則物件の家賃収入を返済原資と考えて返済していけるのか？というのをシミュレーションして、融資可否を考えるようです。もちろん年収やどこの会社に勤めているか？ということも考慮されるとは思いますが、不動産賃貸業に積極的な他の銀行のように、「年収700万以上ならテーブルに乗る」という考え方ではありません。
また、新設法人への貸付も可能性はありますが個人への融資と同じ考え方になり全体のバランスを見て判断されるということでした。
全体の感想
全体的な感想ですが、やはり地方銀行ということもあり丁寧に対応してもらえました。（メガバンクの門前払い的な印象が強い）
また、当たり前ですが本業の内容やその他の借入状況、なぜ不動産賃貸業なのか？という事については細かく聞かれました。エリアについても、今回は法人登記のある住所から徒歩5分の支店に行ったため問題ありませんでしたが、離れたエリアで相談に行く場合はそれなりの説明が必要そうです。（このあたりは事業計画書など提出資料を事前に用意しておくのがベスト）
イチ支店の意見が全体の総意ではないと思いますが、千葉興銀は特段不動産投資に積極的な銀行ではないのかなという印象です。ひと昔前には新築物件で1億近い融資が出たという事例も聞いたことがありましたが、現在は少し状況が変わっているのかもしれません。
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