横浜銀行について、最新の融資状況を電話で聞いてみました。
その相談内容をまとめていますので、不動産投資のローン、融資状況、借り換えなど、事業計画の参考にしてみてください。
目次
横浜銀行の詳細
| URL | http://www.boy.co.jp/ |
| 所在地 | 〒220-8611 神奈川県横浜市西区みなとみらい3丁目1番1号 |
| 電話番号 | 045-225-1111（代表） 蒲田支店03-3738-1136 |
| 代表者 | 大矢 恭好（おおや やすよし） |
| 資本金 | 2,156億28百万円 |
| 従業員数 | 4,730人 |
| 上場市場 | 東証1部上場 |
電話調査の内容
不動産賃貸業（不動産投資）に対する金融機関等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。
ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。
- 不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
- 金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
- 物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
- 再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
- 現金比率やフルローンの可能性
- 新設法人への融資・個人の属性への考え方
不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
Q.横浜銀行の金利選択型アパートローンの概略を教えて下さい
A.横浜銀行のアパートローンは賃貸住宅の新築・購入・増改築・補修・改装資金と、賃貸経営のためにマンションなどの住宅を建てる際の土地購入資金などにご利用になれます。
年齢は満20歳以上の方で団体信用生命保険に加入される場合は最終返済時の年齢が満82歳未満の方となります。
また、融資額は、当行所定の審査基準を満たす方で3億円以内かつ必要資金の範囲内です。
Q.対象エリアはどこになりますか？
A.横浜銀行の融資エリアは基本的には国内の支店があるエリアとなっていますが、もともと、横浜銀行は横浜を中心に展開している銀行であり地域密着型の営業をしています。
只、神奈川以外でも東京・大阪・愛知といった主要都市や埼玉・群馬などの一部でも取扱いが可能な場合があります。
Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？
A.収益物件用のアパートローンの融資姿勢、金融商品は以前と変わっていません。
Q.スルガ銀行の不正融資問題で融資姿勢が厳しくなっている銀行も多いと聞きますが？
A.横浜銀行の融資姿勢は以前と全く変わっていません。
只、方針が変わった銀行も少なくないと言われています。
Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？
A.対象エリア外の物件は融資できません。
まとめ
今回は横浜銀行蒲田支店のローン担当者に電話取材しました。
ベテランの女性ローン担当者で業界の状況やアパートローンの状況を丁寧に話してくれました。
横浜銀行アパートローンの融資姿勢について質問したところ、キッパリと「アパートローンの融資姿勢は以前と全く変わっていません」ということでした。
只、方針が変わった銀行も少なくないということで、融資姿勢が甘かった銀行が慌てて引き締めているということでした。
金利や年数などの融資条件
Q.金利や年数などの融資条件を教えて下さい
A.アパートローンの借入金利は個別案件により異なりますのでホームページには載せていません。
アパート金利として借入期間30年の場合、5年固定金利は1.5％～2％程度で、10年固定は＋0.2％～0.3％程度です。
また、変動金利（固定金利指定期間が2年、3年等）は2％～3％程度が基準となります。
Q.耐用年数以上の借入はできますか？
A.減価償却で定められた木造の耐用年数は22年ですが、融資期間は木質系プレハブ建物・枠組壁工法建物等準耐火構造で30年以内、鉄筋コンクリート等耐火構造で35年以内、鉄骨モルタル塗等準耐火構造で30年以内となっています。
まとめ
横浜銀行アパートローンの上記の金利は基準金利ということでしたが、比較的、審査のクレジットポイントが高い人の金利と言う感じで、ここからどのくらい上乗せされるかということが重要です。
物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
Q.横浜銀行の物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？
A.横浜銀行では積算評価法で評価しますが物件によっては収益還元評価法も使います。
Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？
A.価格が高い物件については時価が積算評価を大きく上回っている物件も多いですが、その様な物件は高い家賃が期待できる場合も多いので収益還元評価法も併せて使い評価します。
Q.物件の耐用年数についての考え方はどんな感じですか？
A.個別物件の評価によりますが、基本的に耐用年数以上の融資は可能です。
まとめ
やはり、時価が積算評価を大きく上回る物件が目立つということで、収益還元評価法も併せて使い評価しているということです。
再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？
A.横浜銀行では適法ではない物件への融資は行っていません。
また、共同担保など権利関係が複雑な物件も同様です。
現金比率やフルローンの可能性
Q.自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？
A.融資対象物件の積算評価や利回り・自営業者の年収、返済額や返済期間や返済方法などにもよりますが、キャッシュ40％～50％が融資基準となります。
Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？
A.年収700万円以上で借入者の属性がかなり良い方の場合は費用は別でキャッシュ10％と言う感じです。
まとめ
申込者が一番気になるキャッシュ比率についてですが、このところ物件評価で評価価格が時価の半分割れの物件が増えているということです。
したがって、その分、キャッシュの比率が高まるということになります。
新設法人への融資・個人の属性への考え方
Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？
A.横浜銀行では代表者や出資者を連帯債務者とすることで、資産管理会社名義での融資を行っています。
また、新しく設置された法人の融資も可能となっています。
Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？
A.基本的な融資条件は一般の場合と同じです。
Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？
A.個人の年収については地域差がありますが、例えば、神奈川県内の支店であれば年収700万円程度から検討可能になる場合、都内にある横浜銀行の支店では年収水準が1,000万円以上などかなり高いレベルとなっています。
Q.審査では物件評価と個別の属性とどちらを重視しますか？
A.横浜銀行ではどちらかに偏ることなく両方を重視しています。
まとめ
横浜銀行では自営業者の審査では物件評価や属性の状況に応じて、キャッシュの割合・連帯保証人・共同担保の有無など融資条件に調整をかけているようです。
また、物件評価と個別の属性の両方を重視しているということで、横浜銀行のオーソドックスな審査姿勢が浮かびます。
印象と総評
横浜銀行の電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。
横浜銀行は神奈川県を中心とした地域密着型の傾向が強い地方銀行で、規模は都市銀行などのメガバンクに準ずる規模で地銀随一の規模です。
そのためか、電話調査に出た蒲田支店の女性ローン担当者は、横浜銀行のアパートローンに対するシビアな審査姿勢に自信のある口ぶりでした。
裏を返せばそれだけ審査のハードルが高いということになりますが、審査をクリアできれば金利相場に比べ、金利は高くはありません。
また、審査では物件評価と個別の属性の両方を重視するということですから、審査に自信が無い場合は割安で評価の高い物件を選びたいものです。
加えて横浜銀行は海外支店も持つ全国規模の地銀ですが、地銀本来の地域密着型の要素も色濃く残っており、不動産融資には比較的積極的であることからも神奈川県内の物件を買うには外せない銀行です。
もりお＠不動産投資の森編集部
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