SMBC信託銀行について、最新の融資状況を電話で聞いてみました。
その相談内容をまとめていますので、不動産投資のローン、融資状況、借り換えなど、事業計画の参考にしてみてください。
目次
SMBC信託銀行の詳細
| URL | https://www.smbctb.co.jp/ |
| 所在地 | 東京都港区西新橋一丁目3番1号 西新橋スクエア19階 |
| 電話番号 | 03-4510-4300 |
| 代表者 | 代表取締役社長兼最高執行役員 藏原文秋 |
| 資本金 | 875億5千万円（2018年3月31日現在） |
| 従業員数 | 1,988名（2018年3月31日現在） |
| 株主 | 株式会社 三井住友銀行 100％ |
電話調査の内容
不動産賃貸業（不動産投資）に対する銀行等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。
ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。
- 不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
- 金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
- 物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
- 再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
- 現金比率やフルローンの可能性
- 新設法人への融資・個人の属性への考え方
不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
Ｑ.SMBC信託銀行の金利選択型アパートローンの概略を教えて下さい
Ａ．SMBC信託銀行の不動産投資ローンは収益用の不動産投資に特化したローンで、500万円以上最大1億円までで最長30年までの融資ができます。
Q.対象エリアはどこになりますか？
Ａ．SMBC信託銀行不動産投資ローンの対象エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の首都圏となっています。
Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？
Ａ．賃貸用のワンルームマンションやアパート購入のためのローンの審査は慎重になっていることは否めませんが、基本的な融資姿勢が変わった訳ではありません。
Q.スルガ銀行の不正融資問題で融資姿勢が厳しくなっている銀行も多いと聞きますが？
Ａ．SMBC信託銀行の融資姿勢に影響を与えているとは思えません。
Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？
Ａ．対象エリア外の物件と当行を第一順位とする抵当権を設定できない物件です。
まとめ
SMBC信託銀行は三井住友銀行の100%子会社ですが、2015年11月にはシティバンク銀行のリテールバンク部門を統合しており外資系銀行の一面も持っています。
したがって、不動産賃貸業への融資姿勢も昨今のスルガ銀行の不正融資問題とは無関係というスタンスです。
ただ、不動産市場の過熱感は意識している印象です。
金利や年数などの融資条件
Q.金利や年数などの融資条件を教えて下さい
Ａ．SMBC信託銀行の不動産投資ローンは固定金利型の各金利期間タイプ（1年型・3年型・5年型・7年型・10年型）と、最長30年までの変動金利型となります。
基準金利は固定金利型1年型年3.13％～固定金利型10年型年3.10％、変動金利型1.73％～2.55％となっています。
Q.耐用年数以上の借入はできますか？
Ａ．法定耐用年数は木造や軽量鉄骨22年・重量鉄骨34年・RC造SRC造47年に対して、SMBC信託銀行の不動産投資ローンの融資期間は最長30年となっています。
まとめ
SMBC信託銀行不動産投資ローンの基準金利は他行と横並びですが、プレスティアゴールド・プレスティアゴールドプレミアムに認定された顧客は、最大マイナス1.3％の優遇金利が適用されるということです。
もともと、プレスティアはシティバンク銀行のリテールバンク部門のブランドで、預金や投資信託など1,000万円以上の顧客がプレスティアゴールドにランクされ、5,000万円以上がプレスティアゴールドプレミアムとなります。
この様なランクの定義はホームページには載っていませんが、電話取材で聞くことができました。
物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
Ｑ.SMBC信託銀行の物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？
Ａ．SMBC信託銀行では積算評価法で評価する場合もありますが、最近は不動産価格の上昇もあり収益還元評価法を取り入れています。
Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？
Ａ．実質的には収益還元評価法重視になっており、地域や物件の立地にもよりますが実質的に時価の5割～6割の評価が多くなっています。
Q.物件の耐用年数についての考え方はどんな感じですか？
Ａ．基本的に耐用年数に対する考え方も厳しくなりつつあります。
まとめ
SMBC信託銀行の基本的な融資姿勢は変わっていないということですが、物件評価の考え方は相当、シビアになっているという感じです。
再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？
Ａ．もともと、SMBC信託銀行では適法ではない物件への融資は行っていません。
また、共同担保など権利関係が複雑な物件や、SMBC信託銀行を第一順位とする抵当権を設定できない物件への融資は行っていません。
現金比率やフルローンの可能性
Q.SMBC信託銀行では自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？
A.物件の利回りや自営業者の年収・属性などにもよりますが、SMBC信託銀行不動産投資ローンに於ける自営業者のキャッシュ比率は50％～60％以上が求められています。
Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？
A.年収700万円以上が1つの基準となっていますが、そのランクのビジネスマンや公務員のキャッシュ比率は10％～30％程度で、プレスティアゴールドプレミアムの顧客の場合はキャッシュ比率10％以下も有り得ます。
まとめ
もともと、SMBC信託銀行のプレスティアというブランドは2015年の統合以来SMBC信託銀行のブランドとなっていますが、プレスティアゴールド・プレスティアゴールドプレミアムに認定された顧客は、不動産投資ローンに於いてはマイナス1.3％程度の金利優遇やキャッシュ比率10％以下などの優遇を受けているということです。
新設法人への融資・個人の属性への考え方
Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？
A.SMBC信託銀行の融資対象の物件であれば新設法人も既存の法人も条件は同じです。
Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？
A.基本的な融資条件は一般の場合と同じですが、事業計画や返済計画に不動産の担保評価を加えた総合的判断の上で融資条件が決まります。
また、経営者の個人保証が求められます。
Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？
A.個人の属性で一番重視されるのは年収は700万円以上ということで、最低条件としては髙めの年収設定と言えます。
まとめ
SMBC信託銀行に於いても新設法人への融資姿勢は一般法人と同じです。
また、個人の融資条件（属性）については高収入の層を対象にしていることが解ります。
印象と総評
SMBC信託銀行の電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。
今回の電話調査ではSMBC信託銀行新宿南口支店の若手女性融資担当者が窓口でしたが、資料を見ながらの返答という感じで業界経験は浅い印象でした。
もともと、SMBC信託銀行は1986年に欧州系のプライベートバンクとして誕生し、富裕層の顧客を中心にテーラーメイドのサービスを提供してきました。
その後、2013年にはSMBCグループの信託銀行であるSMBC信託銀行として新たなスタートを切り、2015年にはシティバンク銀行のリテールバンク事業を新ブランド「PRESTIA（プレスティア）」として統合し現在に至ります。
つまり、SMBC信託銀行は三井住友銀行の100%子会社であって、三井住友トラスト・ホールディングス傘下の三井住友信託銀行（SMTB）とは別会社です。
したがって、SMBC信託銀行はプレスティアゴールド・プレスティアゴールドプレミアムなどの富裕層顧客をメインターゲットとしており、不動産投資ローンに於いてもそれらの顧客に特別な優遇プログラムを用意しています。
つまり、SMBC信託銀行に1,000万円～5,000万円以上の預金を持つ顧客をメインに、預金とは別に不動産投資を考える顧客向けにローンを用意していると考えられます。
もりお＠不動産投資の森編集部
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