離婚したらマンションは売却する？注意点や流れ・メリットデメリットを紹介

現代の日本では、3組中1組の割合で離婚を経験しています。

時代の流れと共に変化した夫婦生活が、そのような離婚率の原因となっているのです。

離婚をするとさまざまな手続きが必要になりますが、今回は離婚した際の「マンションの手続き」について解説していきます。

離婚をした、離婚後のマンションのことが不安、などのような悩みを抱えた方の参考になれば幸いです。

それでは解説していきます。

離婚時のローン残債によってマンションの売却方法が変わる

離婚をした場合、マンションは売却する方がいいでしょう。

なぜなら、マンションの家賃、ローンなどの負担があるからです。

離婚をしたらマンションの維持費を一人で支払わなければいけない場合がほとんどなので、少しでも負担を軽くするためにも離婚後はマンションを売却する方が良いでしょう。

離婚後はさまざまな手続きに追われるため、マンションのことまで手が回らないと思いますが、住みながらでも売却することはできます。

実際にマンションを売却する場合、「ローン残債」によって売却方法が変わることをご存知でしょうか。

売却金額がローン残債よりも低かった場合は「オーバーローン」、売却金額がローン残債よりも高い場合は「アンダーローン」と呼びます。

それぞれ解説していきますので参考にしてください。

アンダーローン状態での売却方法

ローン残債が売却金額よりも低かった場合は、「アンダーローン」といいます。

具体的には以下のような場合です。

このようにローン残債よりも査定金額の方が高かった場合は、利益として300万円が自分の手取りとなります。

ローン残債よりも査定金額の方が高い場合は、通常の取引と同じように売却されます。

売却金額から手数料や経費などを差し引かれた金額が、マンションの売却の手取り額です。

なお、アンダーローンの場合のローン返済の手順は以下のような流れになります。

アンダーローンの場合、今まで組んでいたローンを一括で返済することが可能です。

そのため、金融機関へ一括返済の手続きをする必要があります。

必要書類を金融機関へ提出した後は、マンションの代金を受け取ります。

その後、今まで組んでいたローンを一括で振込み、ローン残債が完済します。

あとはマンションの名義の変更や抵当権の変更を行うことによって、アンダーローンの場合の売却は完了です。

オーバーローン状態での売却方法

次に、オーバーローンの状態での売却方法です。

オーバーローンは、ローン残債が売却金額よりも高かった場合です。

この場合は、マンションを売却した後もローンは無くならずに残ってしまいます。

その際の返済方法は以下の3つになります。

マンションを売却した売却益でローン残債を返済できない場合は、上記3つの方法で残りの残債を返済する必要があります。

ローン残債の返済方法のまず1つ目は、預貯金から返済するという方法です。

貯金から残ったローン残債分の金額を出せればローンを完済させることができるので、一番シンプルな方法となります。

しかし、ローン残債が少額なら何とかなりますが、100万円単位など高額な場合はハードルが高くなるため難しいかもしれません。

もう1つは、住み替えローンを利用するということです。

住み替えローンとは「新しい住宅の購入費」と「売却して残ったローン残債」を、まとめてローンとして組める方法です。

この場合、ローン残債があっても一定額月々の返済で組めるので、計画的にローン残債を返済することができます。

また、新しい住宅にも住めるので、離婚をした場合でも住居に困ることなく生活することができます。

最後の1つは、任意売却を検討することです。

任意売却とは、オーバーローンの状態でローンの返済が一定期間滞っている場合、金融機関の了承を得たうえで売却をすることです。

売却後は、金融機関によって裁判所で競売にかけられます。

オーバーローンの場合は、以上のような3つの方法で残ったローンを返済することができます。

離婚後にマンションを売却したはいいものの、オーバーローンの状態では不安になることもあります。

落ち着いて返済方法を検討しながら、現状で一番ベストな方法を選択しましょう。

マンションのローン名義人によって選択肢が変わる

マンションのローンが誰の名義かによっても、選択肢が変わります。

マンションのローンを組む場合は、夫婦どちらか一方の名義となっているか、夫婦二人の名義になっている場合の2種類です。

夫婦どちらか一方の名義となっているものを「単独名義」、夫婦二人の名義になっている場合は「共有名義」といい、それぞれで特徴が異なります。

2種類のローン名義人の違いについて解説していくので、参考にしてください。

住宅ローンが単独名義

マンションのローンを組む際に、夫婦どちらか一方の名義となっている場合が「単独名義」です。

単独名義の場合は、夫婦のどちらか一方がマンションのローンを支払っている状態なので、離婚後は以下のような選択肢があります。

単独名義の場合は、基本的に今まで名義人となっていた「ローンを支払っていた方」が住むのが一番スマートです。

一人分の収入でローンの審査も通過していたわけですから、同居人が居なくなるだけで現状そこまで変化はありません。

しかし、今まで名義人となっていなかった方が今後マンションに住むことになると、名義変更の手続きが発生します。

名義変更をすることで、ローン残債を支払う必要があるため、経済力に余裕がある場合はそちらの選択肢も検討しても良いでしょう。

他にも、売却して財産分与を考えるという選択肢もあります。

売却すると今まで住んでいたマンションにお互い住めなくなるので、離婚後お互いが新しい住まいを探す必要性が発生します。

また、売却益が発生することで名義人以外のもう一方へも利益を分与する必要性も出てくるので、その点もしっかりと考えながら慎重な選択が求められます。

住宅ローンが共有名義

マンションのローンを組む際に、2人の名義となっている場合が「共有名義」です。

この場合は、以下の3つの選択肢が考えられます。

離婚した場合、今後のことを考えれば一番シンプルなのは「夫婦どちらかが単独名義にしてローンを返済しながら住む」という方法です。

ただし、今まで2人でローンを支払っていたものが1人で支払うことになるので、経済面での負担も大きくなります。

一番シンプルな選択肢ではありますが、ハードルが高い方法でもあるので慎重に判断する必要があるでしょう。

しかしながら、離婚後も2人で同じマンションの支払いを行うことはまず無いので、どちらか一方が新たに保証人を立てるという選択肢もあります。

そのため、事情を説明して協力してくれる身近な人を探しておく必要があるでしょう。

最後の選択肢として、マンション売却をすることも可能です。

売却する際には2人で話し合い、同意のもとに売却をしないとトラブルの原因にもつながります。

そのため、離婚後でもしっかりと話し合いをして、今後どうするかを決めてから売却するようにしましょう。

離婚時にマンションを財産分与する2つの方法

離婚をすると必ずと言っていいほど問題となることがあります。

それは「財産分与」についてです。

今まで住んでいた不動産（財産）をどうやって分けるか、という問題が必ず出てくるので2人でどうするかを決めなければいけません。

財産分与の対象となるのは「婚姻中に築いた夫婦の財産」が対象です。

婚姻中にマンションを購入した場合は、夫婦の財産となるため財産分与の対象となります。

しかし、独身時代にすでにどちらか片方の持ち家だった場合は、「特有財産」となるため、対象になりません。

では、離婚時にマンションを財産分与する方法はどのようなものがあるのでしょうか。

今回は2つの方法を紹介しますので、参考にしてください。

現金化して分け合う

マンションを財産分与するには、そのままでは分けることができません。

そのため、現金化して分ける方法を検討しましょう。

財産分与する場合、預金などの金銭関連は夫婦間で分けやすいのでそこまで難しくありません。

しかし、不動産や車などの「物」を分けることは難しいので、一度現金化してから分けることが少なくありません。

マンションに関しても「物」なので、一度売却して現金に替えます。

その後に夫婦間で分け合う、という方法が一番スマートな方法です。

離婚後はさまざまな手続きで翻弄されるため頭が痛くなるかもしれませんが、マンションのような「物」の財産分与は離婚経験者の多くが抱えた悩みでもあります。

そのため、難しいことは抜きにして一度現金化して2人で大人しく分け合うという選択肢も検討しましょう。

現金を払う側が住む

他にも、「現金を貰う側」と「住み続ける側」とで分ける方法もあります。

「現金を貰う側」とは、今まで住んでいたマンションから出ていく代わりに、現金を貰うことで財産分与をするという方法です。

今までは夫婦でマンションに住んでいましたが、離婚をきっかけにどちらか一方が出ていくことになった場合、出ていく側は「分与割合」に応じた「現金」をもう一方から貰うことができます。

対して住み続ける側は、今までと変わらず同じマンションに住み続けることができます。

この場合は、マンションに住み続ける側が、出て行った側へ多額の現金を準備する必要があるため、経済的に余裕が無ければ難しい選択です。

しかし、離婚がきっかけで子供の転校をせずに済むこと、生活基盤を変えないで済むことなどのメリットもあります。

離婚時にマンションを分与するのはなかなか難しいですが、上記2つの方法がスマートに財産分与をする方法となるので参考にしてください。

離婚時にマンションを売却しない4つのリスク

離婚時は、財産分与をしてマンションに住み続けることも可能であると解説してきました。

しかし、離婚時にマンションを売却しないことにもリスクがあります。

今度は、離婚時にマンションを売却しないリスクについて解説していきますので、参考にしてください。

売却する際に合意が必要になる

離婚時にマンションを売却しないリスクの1つ目は、売却する際に離婚相手の合意が必要になるということです。

離婚して何年後かにマンションを売却したい場合、マンションが「共有名義」の場合はお互いの合意が必要になるので注意してください。

離婚後に離婚相手に「マンションを売却してもいい？」とは聞きづらいですよね。

マンションの名義が共有になっている場合は、離婚後であっても離婚相手の同意が必要になります。

そのため、自分の思いつきで勝手にマンションを売却することはできないのです。

勝手に売却される可能性がある

また、マンションが単独名義・ローンなし・名義人じゃないほうが賃料を支払う等して、住み続ける場合には、勝手に売却される可能性もあります。

例えば、今まで住んでいたマンションを、離婚がきっかけで旦那だけが出ていったとしましょう。

マンションの名義は旦那の単独名義となっており、妻はそのままマンションに住み続けました。

その場合は、マンションから出て行っても旦那が勝手にマンションを売却することが可能です。

法律上マンションを売却することができるのは、マンションの所有者（名義人）です。

そのため、勝手に売却されるリスクがあることも理解しておきましょう。

返済が滞ったときに負債を負う

マンションが「共有名義」かつ住宅ローンが残っている場合は、返済が滞ったときに負債を負う可能性があります。

マンションを「共有名義」にすると、以下のような責任を負います。

「連帯保証人」とは、「主債務者（実際にお金を借りた人）」が支払えなくなった場合に、返済を保証する人のことです。

夫婦どちらか一方が主債務者で、支払いができなくなった場合は、連帯保証人が全額返済の責任を負います。

「連帯債務者」とは、「主債務者（実際にお金を借りた人）」と協力して返済していく責任がある者のことです。

契約時に「連帯債務者」として契約している場合、主債務者ではなくても返済義務が生じます。

そのため、主債務者が返済できなくなってしまった場合は、連帯債務者である自分にも返済を求められるので注意が必要です。

このように、返済が滞った時には自分も負債を負う可能性もあることを覚えておきましょう。

財産分与をめぐって揉める

離婚をすると、財産分与による揉めごとが起こりやすいです。

特にマンションのような分与が難しい物は、半分などにすることが難しく分けにくいという特徴があります。

これは、単独名義・共有名義どちらもトラブルが起こりやすいので、離婚後であっても夫婦2人でしっかりと話し合いが必要になります。

通常であれば、現在のマンションの資産価値を算出して一度現金化し、分与の割合に応じて住み続けない方に渡すのが一般的です。

マンションを売却しないままずっと所有していると、後々財産分与をめぐって揉める可能性があるため注意してください。

離婚時にマンションを売却する2つの方法

離婚時にマンションを売却したいなら、「仲介業者」か「買取業者」へ売却の相談をするとスムーズに売却することができます。

離婚時はさまざまな手続きに翻弄されるので、少しでも精神的な負担を減らすためにも「業者」に依頼することがおすすめです。

では、実際に仲介業者と買取業者の特徴について解説していきます。

高く売りたいなら仲介業者に依頼する

少しでも高く売却したいなら、「仲介業者」へ依頼する方がおすすめです。

仲介業者とは、買い手と売り手の間に入って契約をスムーズに行えるように仲介する役目を果たしています。

仲介業者へ依頼した場合の大まかな流れは以下の通りです。

「売主」が仲介業者へ依頼をすると、仲介業者が現地へ物件の査定を行いに来てくれます。

売り手が査定金額に納得した場合、仲介業者との契約締結です。

その後は仲介業者が広報活動を行い、「買い手」を探し始めます。

物件が気になる人がいれば「内覧」の対応を行いながら買い手を探します。

実際に購入する場合は、買い手と売買契約を結んで一連の流れは完了です。

仲介業者へ依頼するメリットは、希望価格への交渉がある程度可能であるということです。

売り手も仲介業者を選ぶことができるので、査定価格に納得しなかった場合は別の仲介業者へ依頼することもできます。

逆にデメリットは、場合によっては売れにくいということです。

立地等によっては売れないこともあり、数年単位で売れ残るリスクがあります。

その場合は、リフォームを行うなどして売れるための工夫を行う必要があるので理解しておきましょう。

早く売りたいなら買取業者に依頼する

買取業者に依頼する場合、不動産業者にマンションを直接買い取ってもらいます。

不動産業者が直接買い取ってくれるので、仲介業者に依頼する時よりもスピーディーに売却することが可能です。

時間が無い中で売却を検討している場合は、買取業者へ依頼する方が良いでしょう。

買取で売却する流れは以下のような流れになります。

買取業者へ相談をすると、現地での査定を行います。

その後、業者から売主に対して査定金額を提示し、お互いが納得した場合は売買契約の締結です。

契約締結した後は、あらかじめ決められた引渡し日を目処に、引っ越しの準備を行います。

決済日・引渡し日を迎えたら、買取業者は売主へ決済を行い、売主は買取業者へ物件を引き渡します。

一連の流れはこれで以上です。

買取業者へ依頼する場合の一番のメリットは、スピーディーに売却処分することができる点です。

逆にデメリットは仲介業者へ依頼する場合よりも、安い値段で取引される点になります。

弊社「アルバリンク」は、スピードも買取に対応しています。

住宅ローンが残った物件でも、担当者が金融機関と交渉できるのでスムーズに売却することも可能です。

離婚時のマンション売却以外の3つの選択肢

離婚時は、マンションを売却すること以外にも選択肢があります。

離婚をすると精神的な負担も大きいため、冷静に選択をしにくくなります。

ですが、そこは一旦冷静になって以下の3つの選択肢から選んでみてはいかがでしょうか。

それぞれ詳しく解説していきます。

慰謝料をもらって住み続ける

売却以外の方法の1つは、「慰謝料としてマンションをもらい住み続ける」という選択肢です。

例えば、夫が原因で離婚した場合、妻は慰謝料としてマンションをもらうということです。

通常、慰謝料とは現金での取引が一般的ですが、マンションなどの物も慰謝料としてもらうことができます。

この場合、慰謝料としてマンションをもらう立場の方は、新しい住まいを探さなくて済むので生活環境が大きく変化しないというメリットがあります。

逆にデメリットは、ローンが残っている場合に負債を抱える可能性もあるということです。

メリット・デメリットの両面がある選択肢ではありますが、売却をするのが難しい場合は検討してみてもいいかもしれません。

金銭を払って住み続ける

もう1つの選択肢は、「夫婦どちらか一方がローンを支払い続けて住む」という選択肢です。

結婚当時購入したマンションは、通常夫婦の「共有財産」となります。

離婚をした場合は、マンションの不動産価値の50％を「マンションから出て行く方」に支払います。

一括で支払えない場合は両者納得の上で分割も可能ですが、一般的には一括支払いです。

この場合のメリットとして、今までと同じようにマンションに住み続ける方は生活環境の変化が少ないです。

そのため、精神的な負担が少ないというメリットがあります。

逆にデメリットは、マンションを売却せずに支払いを行うため多額の資金を用意する必要があります。

今までと同じように住み続けることもできますが、デメリットもあることを理解しておきましょう。

賃貸として第三者に貸す

また、賃貸として第三者に貸すということも可能です。

「単独名義」「共有名義」に関わらず、離婚後も今まで住んでいたマンションを賃貸として貸し出すことはできます。

結婚当時に購入したマンションは夫婦の共有財産なので、家賃収入・維持費・修繕費などは全て離婚後であっても折半になります。

そのため、離婚後でも離婚相手と連絡を取る必要性が出てくるのです。

そのような点がデメリットとなるので理解しておきましょう。

逆にメリットは、離婚後の生活費に充てることができるという点です。

離婚後は生活費が半分になるので、普通は生活が苦しくなります。

そのため、少しでも家賃収入があれば離婚後の生活も楽になるのでその点に関してはメリットと言えるでしょう。

しかし、離婚後に今まで住んでいたマンションを賃貸して第三者へ貸し出すことは、離婚をしても連絡を取り合わなければいけないので、選択肢としてはあまりおすすめしません。

まとめ

離婚後はさまざまな手続きが必要になります。

今回は、離婚後のマンションの売却について解説してきました。

今の自分の状況にあった適切な選択肢を選ぶことが、離婚後の円満な生活につながります。

また、離婚後は悲観的になりやすいので、1人で悩まずに周囲の方々へ相談しましょう。

自分1人で決断を急ぐことは、安易な選択となりやすいので注意が必要です。

離婚後マンションの売却で悩んでいる方が、当記事を参考にして最善の選択をできれば幸いです。