マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税のコツも紹介！
LINE＠登録して"未公開情報"を受け取る
※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「マンションの売却にかかる税金や費用を知りたい」
「マンションを売却する際の節税ポイントを知りたい」
「売却する際にどういった注意点があるんだろう」
今回は、マンション売却時に発生する税金について解説します。
また、節税に役立つ4つの特例を理解していれば納税額を大幅に抑えられるでしょう。
本記事の内容は、以下についてです。
- マンション売却にかかる4つの税金
- マンション売却の節税に役立つ4つの特例
- マンションを売却する際の3つの注意点
最後まで読めば、マンション売却で税金以外にかかる費用も把握できます。
なお、弊社（株式会社 Alba Link ）は不動産に強い専門業者です。
ご相談くだされば、金額や日程なども含め、マンション売却についてサポートいたします。
目次
マンション売却にかかる4つの税金
マンション売却時には、以下の4つの税金がかかります。
- 譲渡所得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 消費税
それぞれ詳細に説明します。
譲渡所得税
譲渡所得税は、マンション購入時より高い金額で売却したときにかかる税金です。
つまり、購入時より売却価格が低かったら譲渡所得税を支払う必要がありません。
譲渡所得税は下記の税金で構成されていて、所有期間によって税率が異なります。
| 税金の種類 | 税率 | |
| 5年以内（所有期間） | 5年以上（所有期間） | |
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税（2037年まで） | 0.63％ | 0.315％ |
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
譲渡所得税は売却の翌年に確定申告・納税する必要があるので忘れないようにしましょう。
譲渡所得税の計算シミュレーション
具体的なイメージをつかむために、マンション売却時の譲渡所得をシミュレーションします。
譲渡所得と税額の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得金額の計算方法
譲渡所得金額＝総収入金額ー（取得費+譲渡費用）ー特別控除額（あれば）
譲渡所得税額の計算方法
譲渡所得税額＝譲渡所得金額×税率
以下の条件でマンションを売却したときの譲渡所得を求めます。
- 総収入金額（マンション売却利益）：3,000万円
- 取得費（マンション購入費用）：2,000万円
- 譲渡費用：1,00万円
- マンション所有期間：7年
以上の条件の場合の譲渡所得金額は、約180万円です。
譲渡所得金額＝3,000万円ー（2,000万円＋100万円）
＝900万円
譲渡所得税額＝900万円＋20.315％
＝約180万円
税率は、所有期間が5年以上であるため20.315％を適用します。
また、正確な金額は特別控除があれば上下する可能性があります。
正確な譲渡所得税額を求める場合は、税理士や税務署に相談してみましょう。
登録免許税
住宅ローンが残っているマンションを売却するときは、登録免許税が生じます。
登録免許税
不動産の登記などで課せられる税金のこと。
参照元：国税庁｜登録免許税のあらまし
マンションを売却するときに住宅ローンが残っていると金融機関が設定している抵当権（住宅ローンの支払いができなくなったときに金融機関が土地や住宅を取り上げる権利）を抹消する必要があるため、それを抹消するために登録免許税がかかります。
登録免許税は不動産ひとつにつき1,000円です。
マンションの場合、土地と住宅のそれぞれに抵当権を設定しているため2,000円の登録免許税が必要です。
印紙税
印紙税とは売買契約書に印紙を添付して納税する税金で、以下の条件を満たしていれば軽減税率が適用されます。
- 記載金額（マンションの価格）が10万円以内
- 平成26年4月1日〜令和9年3月31日の間に契約書を作成すること
マンション価格ごとの印紙税の金額は以下のとおりです。
| 契約金額（税抜き） | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
印紙税を支払うために契約書に収入印紙を添付します。
収入印紙を添付し忘れると、罰金（印紙税の2倍の金額）が課せられるため忘れないようにしましょう。
参照元：国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
消費税
土地は消費税の対象外ですが、事業用マンションを売却するときは消費税がかかります。
ここで、以下の要件で消費税を考慮した場合の金額を計算します。
- 土地：1,000万円
- マンション：3,000万円
売却価格（消費税抜き）＝4,000万円
売却価格（消費税抜き）＝3,000万円×10％＋1,000万円
＝4,300万円
このように、消費税は建物部分のみに課税されるため把握しておきましょう。
また、住居目的のマンションは売却しても消費税の課税対象になりません。
マンション売却の節税に役立つ4つの特例
マンションを売却するときに、少しでも節税したいと思う方が多いでしょう。
そこで、マンション売却時に役立つ節税方法は以下の4つです。
- 居住用財産の3000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 取得費加算の特例
- 損益通算及び繰越控除の特例
ひとつずつ解説します。
居住用財産の3,000万円特別控除
居住目的のマンションを売った場合は、3,000万円の特別控除を受けられます。
以下は、居住目的に該当する条件を抜粋したものです。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は住まなくなった日から3年を計画する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホーム交換の特例の適用を受けていないこと
- 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
3,000万円の特別控除を利用すると、譲渡所得金額の計算式は次のようになります。
譲渡所得金額
＝総収入金額ー（取得費+譲渡費用）ー3,000万円
譲渡所得金額がマイナスになれば税金は発生しません。
つまり、居住用財産の売却金額が3,000万円以下の場合、この特例を利用すれば譲渡所得税はかかりません。
居住用財産の条件は以下の国税庁のページで確認できるので、参考にしてみてください。
参照元：国税庁｜マイホームを売ったときの特例
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例は「居住用財産で所有期間が10年を超えるもの」に適用され、3,000万円の特別控除と併用できます。
適用される軽減税率は以下のとおりです。
| 譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
| 6,000万円以下 | 10％ | 4％ |
| 6,000万円超え | 15％ | 5％ |
3,000万円の特別控除後の譲渡所得金額に軽減税率が適用されます。
6,000万円以下部分にかかる税率が14％に軽減されます。
この特例もマンションが居住目的であることが条件なので注意が必要です。
取得費加算の特例
親から相続したマンションを売却する場合は、相続税がかかります。
しかし、相続税の一定額を控除する取得費に加算できるため、譲渡所得税の軽減が可能です。
特例の適用を受けるための要件は以下のとおりです。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
親から相続したマンションを売却する人は、取得費加算の特例を検討してみましょう。
参照元：国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
なお、マンションは築年数が古いと需要が下がり売れにくくなります。
Alba Linkは築古物件の買取実績が多いので買い取ることが可能です。
税理士との連携もあり、特例や申告のサポートもできるので積極的にお問い合わせください。
損益通算及び繰越控除の特例
損益通算
損失分の金額をほかの所得から控除できること。
繰越控除
損失を翌年以降の所得から差し引けること（最大で3年間）。
マンション売却時の譲渡所得は、損益通算および繰越控除の適用が可能です。
たとえば、マンション購入金額が3,000万円で売却金額が2,700万円の場合、300万円の損失が発生します。
そこで、給与所得が500万円の場合300万円を差し引き、給与所得を200万円にすることが可能です。
この200万円に税金がかかるため、節税につながります。
繰越控除の特例は損益通算で解消しきれなかった損失を最大3年間、翌年以降に繰り越すことができ翌年以降その金額を損益通算できます。
損益通算と繰越控除をうまく活用すれば課税金額を抑えられるので、利用してみましょう。
マンションを売却する際の3つの注意点
マンションを売却するときは、以下の3つの注意点があります。
- 税金がかからない場合も確定申告はおこなう
- 税金以外にかかる費用も把握しておく
- 特例と住宅ローン控除は併用できない
それぞれ解説するので、確認しておきましょう。
税金がかからない場合も確定申告はおこなう
3,000万円特別控除や取得費加算の特例は確定申告しなければ利用できません。
また、損失がでた場合でも確定申告を行えば、損益通算や繰越控除が可能です。
譲渡損失分を本年中のほかの所得や翌年以降の給与から差し引くことができ、節税につながります。
売却金額が大きくなく譲渡所得がマイナスになった場合でも、確定申告するようにしましょう。
税金以外にかかる費用も把握しておく
マンション売却時に、税金以外に以下の費用がかかる恐れがあります。
| 費用名 | 金額 |
| 司法書士費用 | 1.5万円程度 |
| 繰上返済手数料 | 1〜3万円程度 |
| 仲介手数料（仲介のみ） | ・売却金額の5%（200万円以下の場合） ・売却金額の4%＋2万円（200万円以上400万円以下の場合） ・売却金額の3%＋6万円（400万円以上の場合） |
| リフォーム費用（仲介のみ） | マンションの築年数や老朽具合による |
| 引越し費用（該当者のみ） | 10〜20万円程度 |
買取であれば仲介手数料などは買取価格から差し引くので、まとまった資金を用意せず売却できます。
なお、弊社Alba Linkは不動産を専門に扱う買取業者です。
他社で断られるような物件でも数多く買い取っており、年間相談実績は5,000件を超えております。
「マンションを売却したい」とお考えなら、まずは弊社の買取査定をお試しください。
特例と住宅ローン控除は併用できない
住宅ローン控除
住宅ローンを利用して住宅を取得したときに一定の要件を満たせば、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税から控除できる制度。
マンションを売却して住み替える場合、マンションにかかっている住宅ローン控除と節税の特例は併用できません。
そのため、どちらの制度を利用するとお得になるのか判断する必要があります。
一般的には、譲渡所得金額が小さい場合、最大13年間の減税が可能な住宅ローン控除のほうがお得になる傾向があります。
どちらのほうがお得なのか正確に確認する場合は、税理士や不動産会社に相談するのがおすすめです。
まとめ
この記事では、マンション売却時にかかる税金を説明しました。
記事でお伝えしたとおり、マンションは売却時のポイントを知らないと税金で数百万円程度の損失をする恐れがあります。
しかし、節税ポイントを知っていれば大幅に納税額を抑えられるでしょう。
また、専門会社に相談すればご自身にあった軽減措置を選択できます。
弊社(株式会社Alba Link)も、年間相談実績が3,000件以上の事故物件に強い専門の買取業者です。
ひとつの候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたします。
お気軽にご連絡ください。
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士
【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
