相続不動産の売却には確定申告が必要？必要書類や流れも解説

相続不動産を売却した場合、確定申告をした方がいいのかわからないといった方も多いのではないでしょうか。

相続不動産を売却した時に確定申告が必要かどうかは、譲渡益や譲渡損。

特例の利用などによって異なります。

この記事では、相続不動産を売却した時に確定申告が必要なケースや、手続きの流れなどについて詳しく解説します。

相続した不動産を売却する際に確定申告は必要？

ここからは相続した不動産を売却した場合、確定申告が必要かについて解説します。

利益が発生すれば確定申告が必要

相続した不動産を売却し利益が発生した場合、確定申告が必要です。

譲渡所得がプラスとなれば、売却翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行い、譲渡所得税を納税しなければいけません。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

この数式でプラスになった場合は譲渡所得税がかかります。

所得税と住民税、復興特別所得税を合わせた額を譲渡所得税といい、所有年数によって税率が異なります。

税率を下記の表にまとめました。

長期譲渡所得の場合、20.315%の譲渡所得税がかかり、短期譲渡所得の場合は39.63%が必要です。

税率が大幅に異なりますので注意しておきましょう。

特例を利用する際は確定申告が必要

相続した不動産を売却する際、特例を利用する場合は確定申告が必要です。

例えば、相続税を取得費に加算できる「取得費加算の特例」や、最大3000万円を控除できる「居住用財産の特別控除」などがあります。

さらに、10年超保有の不動産は軽減税率も適用されるため、節税の可能性が高くなるでしょう。

これらの特例を適用するには、確定申告の際に必要書類を揃え条件を満たす必要があるため、事前の準備が重要です。

居住用財産の3,000万円の特別控除

相続した不動産を売却する際、居住用財産の3,000万円特別控除が適用されると、譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。

ただし、この控除は相続人が実際に住んでいた場合に限られるのが特徴です。

たとえば、親と子が同居していて、親が亡くなり、子がその不動産を相続したケースが該当します。

控除を受けるためには確定申告が必要となるため、要件を確認して準備を進めましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除

相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

主な要件は、

などです。

2024年以降、相続人数が3人以上の場合は、控除額が2,000万円に減額されます。

要件が複雑なため、確定申告時には専門家に相談すると安心です。

取得費加算の特例

相続した不動産を売却する際、確定申告では取得費加算の特例により、相続税の一部を取得費に加えることが可能です。

この特例は、相続税申告書の提出期限から3年以内に売却した場合に適用され、譲渡所得の計算において取得費を増加させることで節税効果を得られます。

具体的な計算式は下記の通りです。

取得加算額とは、相続税額×売却した不動産の課税価格÷相続した財産の合計額を指します。

10年超所有軽減税率の特例

相続などにより取得した不動産に10年以上居住している場合など一定の要件を満たすと、軽減税率の特例が受けられます。

譲渡所得6,000万円がひとつの区切りとなり、税率が異なります。

税率を下記の表にまとめました。

長期所有時のメリットですので該当する場合は、きちんと活用しましょう。

相続した不動産を売却した際にかかる税金

ここからは、相続した不動産を売却した際にかかる税金について解説します。

譲渡所得税

相続した不動産を売却すると、譲渡所得税として所得税と住民税が課税されます。

税率は、前述しましたが、所有期間により異なります。

所有期間ごとの税率を表にまとめていますので参考にしてください。

登録免許税

相続した不動産を売却する際、登録免許税が発生します。

不動産の所有権が新所有者に移転するために課税されるもので、一般的に買主が負担しなければいけません。

また、売却代金で住宅ローンを完済する場合、抵当権抹消登記が必要で、1不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。

印紙税

相続不動産に限らず、不動産を売却する場合、契約書を締結しますが、契約書や領収書など課税となる書面に対して課せられるのが印紙税です。

印紙税の額は、契約金額によって異なります。

売買金額ごとの印紙税を下の表にまとめました。

なお、軽減措置が適用されているケースも多く、軽減措置期間中は印紙税が減額されていますので、情報を確認しましょう。

相続した不動産を売却後の確定申告における必要書類

相続した不動産を売却後、確定申告に必要な書類は多岐にわたります。

必須書類には、

があります。

また、

も必須です。

特例を利用する場合には、さらに追加書類が必要となるため、国税庁の「資産税関係添付書類等一覧表」を参考に、適切に準備しましょう。

相続した不動産を売却後の確定申告における手続きの流れ

相続した不動産の売却後、確定申告は以下の流れで行います。

提出と納税は同日が締切のため、計画的に進めることが重要です。

相続した不動産を売却した際の税金の節税方法

ここからは、相続した不動産を売却した際の節税方法について解説します。

取得費を調査する

相続した不動産の売却で節税を図るには、取得費を正確に計算しましょう。

購入時の資料が不明な場合、取得費は売却価額の5％とされることが多く、税負担が増える恐れがあります。

生前に被相続人から購入金額や資料保管場所を確認しておけば、実際の取得費を証明でき、節税効果が期待できます。

早めの確認が、売却後の手続きを有利に進めるためのポイントです。

特例を受ける

相続した不動産を売却する際、特例を利用することで税金を大幅に節約できます。

特例は納税者の選択に基づくもので、利用しないのは非常にもったいないでしょう。

例えば、所有期間が5年以上の長期保有特例や、居住用財産の3,000万円特別控除が該当します。

これらの特例を利用するためには、不動産売却前に自分が該当するかどうかを確認しておくことが重要です。

特例を適切に利用することで、売却益にかかる税負担を軽減し、より有利な取引を実現できます。

損益通算を活用する

相続した不動産を売却する際、税金が気になる方も多いのではないでしょうか。

売却損は、原則他の所得と相殺できません。

しかし、同一年の不動産売却益との相殺ならば損益通算が可能です。

複数の不動産を売却予定の場合、同一年に売却することで節税できる可能性があります。売却前に専門家にご相談し、最適なタイミングを見極めましょう。

相続した不動産を売却後の確定申告におけるよくある質問

ここからは、相続不動産を売却した後の確定申告について、よくある質問をまとめました。

相続した不動産を売却して確定申告をしないとどうなる？

相続した不動産を売却後、確定申告をしないと無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。

不動産の売却益が生じた場合、税務署は不動産の移転を把握できるため、確定申告は必須です。

申告を怠ると、余計な税負担が増えるため、早めに必要な手続きを確認しましょう。

売却時に発生する税金を未然に防ぐため、正確な申告を心掛けることが大切です。

2つ以上の不動産を売却した場合はどうしたらいい？

相続した複数の不動産を売却した場合、各物件の譲渡所得を「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」に記載し、それぞれの売却益や売却損を計算します。

売却益と売却損が混在する場合は、相殺後の合計額を確定申告書に記載できます。

ただし、不動産の売却損は通常、他の所得と相殺できないため、不動産の譲渡所得内での調整が必要です。

まとめ

相続不動産の売却について解説しました。

売却により利益が出た場合や特例を利用する際は確定申告が必要です。

確定申告は、毎年2月16日から3月15日に行わなければいけません。

特に初めて不動産を売却する場合などは、書類集めや手続きに時間がかかってしまい確定申告に間に合わないケースも考えられます。

確定申告が遅れてしまうと、延滞税など追徴課税が必要となり大きな負担となるでしょう。

早めの準備を心がけ、確定申告の時期に必ず間に合わせましょう。

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