【2025年】再建築不可物件のリフォームができなくなる？
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「再建築不可物件は、買った後でリフォームできるのだろうか…」
「フルリフォームする方法があるというが、どうすればいいのだろうか…」
そのように悩んでいませんか？
結論を言えば、再建築不可物件のリフォームは可能であり、方法によってはフルリフォームもできます。
再建築不可物件は、一般的な物件より割安であるというメリットがある半面、リフォーム代金が割高になる可能性があるため注意が必要です。
また、すべての物件がリフォームできるわけではありません。
この記事を読むことで、再建築不可物件がどのようなものなのか、リフォームできるのがどういった物件なのかがわかります。
さらに、購入する際の注意点についても紹介します。
弊社（株式会社 AlbaLink ）は、再建築不可物件の扱いに強い買取業者で、他社が断るような再建築不可物件でも積極的に買い取っております。
査定や相談だけでも可能ですので、ぜひ一度気軽にご相談ください。
目次
再建築不可物件とは？
不動産取引において時折、「再建築不可物件」という言葉を耳にします。
そもそも、再建築不可物件とはどのような物件なのでしょうか。
ここでは、定義や理由について解説します。
再建築不可物件の定義
再建築不可物件とは、法律で決められた要件を満たせないため、今の建物を壊した後に新たな建物を建築できない物件のことです。
再建築不可の要件の主な要件は、以下の3つです。
- 敷地に接する道路の幅員が「4ｍ未満」
- 敷地の前面道路の接道部分が「2ｍ未満」
- 「建築基準法上の道路」でない
住宅などの建物を建築するには、幅員4m以上の道路に接している必要があります。
参考：G-Gov「建築基準法第四十二条」
また、住宅の敷地のうち、道路に接している部分（前面道路の接道部分）が2ｍ以上ない場合も、建物を建築できません。
参考：G-Gov「建築基準法第四十三条」
さらに、接している道路が建築基準法で認められている道路（建築基準法上の道路）ではない場合も、建物を建てられません。
参考：アルバリンク「再建築不可物件とは？3つの条件や所有時の注意点・活用方法を解説！」
なぜ再建築不可物件となってしまったのか？
再建築不可物件が生まれた理由は、その物件が法改正により基準を満たせなくなったからです。
住宅の一部は、1950年に制定された建築基準法や1968年に制定された都市計画法の基準を満たしていません。
例えば、家と公共の通路をつなぐ経路が狭すぎることや、行き止まりであることなどが挙げられます。
また、土地所有者の理解により通行していた私有地の使用許可が切れ、住宅への出入りができないといった事態も発生します。
このような状況では、既存の住宅が朽ちても新しい建物を建てることはできません。
接道義務を満たさない物件
接道義務は、1950年（昭和25年）から施行された建築基準法により定めらました。
火災等災害時の緊急車両の侵入が可能であることを基準に、「幅員4m以上の道路に間口２m以上が接していること」がその義務の内容です。
1950年以前に建築された建物の中には接道義務を満たしていない住宅が多数ありますが、これらの物件は、再建築時にはそのままの状況では新しい建物を建てることはできません。
接道義務違反の具体的なケースとしては、以下のようなケースがあります。
・袋地
建物がまったく道路に面していない場合です。
四方を隣家に囲まれ、細い路地で道路に出るような土地を袋地といいます。
・私道接道
幅員４m以下の私道に面している場合です。
・旗竿地
物件の敷地が、道路からさらに細い道を通った奥にあり、まるで旗竿のように見えるケースです。
旗竿地の場合、道路に面した間口が2mであっても、その先の道が２m以下の場合は接道義務を満たしていないとされます。
物件から幅員４mの道路までの道もすべて2m以上である必要があります。
建築基準法に適合しない物件
建築基準法の既存不適格建築物とされた物件も再建築できません。
既存不適格建築物とは、建築時点では合法だったものの、その後の法改正で、不適格な部分が生じた建築物のことです。
たとえば、建築基準法における耐震基準は、今までに3回の見直しが行われており、1981年以前の旧耐震基準、1981年以降の新耐震基準、そして2000年の基準の３種類の建築物があります。
古い耐震基準の物件の売買は禁じられてはいませんが、同じ構造での再建築は許可されません。
敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている場合
高圧線直下の家は再建築できません。
市街化調整区域
市街化調整区域は、地域の無秩序な開発を防ぐために建築が制限されています。
再建築不可物件の建て替えするは難しいでしょう。
再建築不可物件はリフォームできる？
再建築不可物件は、その名前の通り新たに建物を建築することが法律で制限されている物件ですが、建築確認申請が不要なリフォームなら可能です。
ところが、2025年の法改正によって、従来は可能だった一般的な戸建（200㎡2階建）の以下のようなリフォームでも建築確認申請が必要になりました。
- スケルトンリフォーム
- 柱と梁の2分の1までの取り替え工事
- 10㎡以下の増築（防火地域・準防火地域以外の住宅）
スケルトンリフォームとは、柱と梁を残したリフォームのことです。
再建築不可物件では大規模なリフォームや増築は難しくなってしまいました。
2025年法改正後の再建築不可物件でのリフォーム可能範囲
2025年の建築基準法の改正により、構造によらず、階数２以上又は延べ面積200㎡超の建築物は建築確認申請の対象になりました。
したがって、再建築不可物件でリフォームが可能となるのは以下の場合のみです。
【木造建築】 平屋 延べ床面積：200㎡以下
【木造以外】 平屋 延べ床面積：200㎡以下
法改正前には、木造２階建延べ床面積200㎡以下の一般的な建物は建築確認申請書の申請対象外でしたので、多くの再建築不可物件もリフォームが可能でした。
法改正後は再建築不可物件を以前のようにスケルトンリフォームして新築のように建て替えたり、増築することは難しくなります。
参照：国土交通省 「改正建築物省エネ法・建築基準法等に関する解説資料とQ&A 建築基準法・建築物省エネ法改正法制度説明資料」
建築確認申請が不要なリフォーム工事とは
法改正で、再建築不可物件の増改築などは非常にハードルが高くなりましたが、建築確認申請の提出の必要のないリーフォーム工事ならば小規模の改修を行うことは可能です。
建築確認申請が不要なリフォーム工事とは具体的にはどのようなリフォームでしょうか？
木造戸建ての場合で建築確認申請が不要なリフォーム工事の具体例を紹介します。
| 改修箇所 | 工事内容 |
| キッチン | キッチン設備の交換 |
| トイレ | トイレ設備の交換 |
| 浴室 | ユニットバスの交換 |
| 手すり | バリアフリー化のための手すりの設置 |
| スロープ | バリアフリー化のためのスロープの設置 |
| 構造上重要でない間仕切り壁 | 構造上重要でない間仕切り壁のみの改修 |
主要構造部の1/2以内の工事について
主要構造部とは、建物の重要な構造部分で、屋根や壁、床、柱、梁、階段などのことです。
これらの部分の1/2以上を改修する場合は必ず建築確認申請が必要ですが、1/2以内の工事であって、以下のような改修内容である場合は申請が不要です。
| 屋根 | カバー工法の場合は不要 |
| 壁 | カバー工法の場合は不要 |
| 床 | 既存の床の上に新しい仕上げ材を被せる改修の場合。ただし、1階の床の場合は根太に及ぶ改修でも可。 |
| 階段 | 既存の階段の上に新しい仕上げ材を被せる改修の場合 |
| 柱 | 改修本数が総本数に占める割合で過半とならない場合 |
| 梁 | 改修本数が総本数に占める割合で過半とならない場合 |
参照：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」
再建築不可物件でよくされるリフォーム
再建築不可の物件でよく実施されるのは、以下のようなリフォームです。
- 地震対策：建物の耐震性を高め、安全性を確保します。
- 断熱改善：冬の寒さや夏の暑さを和らげるために、断熱材を効果的に配置します。
- サッシやガラスの更新：省エネルギー効果の向上を図ります。
- キッチンやバスルームの更新：水周りの機能性と美観を向上させます。
- 壁や床材の変更：室内の雰囲気を一新し、居住空間を快適にします。
これらの工事は、住みやすさ向上と安全確保を目的とし、再建築不可であっても可能なリフォームです。
リフォーム費用の相場と補助金活用法
2025年の法改正で、再建築不可物件は接道義務を満たすように土地の形状を変えなければ、スケルトンリフォームなどの大規模なリフォームはできなくなりました。
以下では、再建築不可物件で可能なリフォームにかかる費用の相場を、リフォームの内容ごとに紹介します。
| 大規模リフォーム | ・屋根や外壁の1/2以内をサイディング工法で改修 ・既存の床1/2以内の上に新しい仕上げ材を被せる改修 ・柱の一部を耐震補強する ・キッチン、トイレ、ユニットバスのリフォーム ・手すり等でバリアフリー化する | 1000万円以上 |
| 中規模リフォーム | ・内装リフォーム（壁1/2以内、床は1/2以内の上に新しい仕上げ材を被せる改修） ・キッチン、トイレ、ユニットバスのリフォーム ・手すり等でバリアフリー化する | 200万円〜500万円程度 |
| 小規模リフォーム | ・トイレ、ユニットバスのリフォーム ・手すり等でバリアフリー化する | 〜200万円程度 |
多くの再建築不可物件は、耐震構造や、断熱面で新しい建築基準を満たしていません。
そのため、耐震補強や断熱効果を高めるリフォームに補助金が使える場合があります。
また、子育て世帯や、介護が必要な世帯向が利用できる補助金もあります。
| 既存住宅の断熱リフォーム支援事業 | 120万円（１戸あたり） |
| 次世代省エネ建材の実証支援事業 | 200万（１住居あたり） |
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 | 評価基準型 80万円（１住居あたり） 認定長期優良住宅型160万円（1住戸につき） |
| 介護保険における住宅改修費の支給 | 18万円（１住居あたり） |
| 子育てエコホーム支援事業 | 20万円（１住居あたり） |
また、自治体が独自に行なっている住宅リフォーム支援事業も利用できる可能性があります。
補助金の申請は施工会社を通して行う場合が多いので、相談してみましょう。
再建築不可物件をリフォームするメリット・デメリット
再建築不可物件であっても、リフォームは可能です。
リフォームには、住宅の快適性向上というメリットがある半面、注意するべきデメリットも存在します。
ここでは、再建築不可物件のリフォームにおけるメリット・デメリットを詳しく解説し、判断材料を提供します。
メリット
再建築不可物件には、価格の安さや税負担の軽さといったメリットがあります。
築年数が経過しているため購入価格を抑えられ、その分を内装や設備の刷新に充てることができます。
また、固定資産税や相続税の負担が軽減されるのも魅力です。
予算を抑えつつ、自分好みの空間を手に入れたいという方には、再建築不可物件のリフォームは有力な選択と言えるでしょう。
デメリット
デメリットは、売却価格が低くなりがちな点と災害時のリスクが高い点です。
リフォームによって快適に暮らせたとしても、買い手にとっては需要が低いため、売却価格が大きく下がる可能性があります。
多額の費用をかけて最新設備を導入しても、建物の構造自体に問題があるため、その価値が正当に評価されない可能性があるのです。
また、災害時のリスクも見逃せません。
接道の問題などで緊急車両のアクセスが困難な場合、火災などが発生した際に迅速な対応が受けられず、被害が拡大する恐れがあります。
再建築不可物件でもフルリフォームできるケース
2025年の法改正以後も、建て替えが制限された住居であっても、一定の条件下で大掛かりな改装が引き続き認められる場合があります。
一戸建ての場合、構造を問わず、平屋で延べ床面積が200㎡以下の場合は、建築確認申請が不要なので、フルリフォームなどの大掛かりな改装も可能です。
再建築不可物件の改修に精通した業者に相談し、計画を進めることが重要です。
2025年の建築基準法改正による影響
2025年の法律変更により、既存不適格の物件に対する修繕や改装の規制が強化されました。
今までは200㎡未満の小規模な住宅であれば、スケルトンリフォームなどの大幅な改修でも許可が不要でしたが、2025年4月以降は、建築確認申請が必要となります。
都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等外の場合
【木造】
| 200㎡未満 | 200㎡以上500㎡未満 | 500㎡以上 | |
| 3階建 | 建築申請必要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
| 2階建 | 建築申請必要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
| 1階建（平屋） | 建築申請不要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
【木造以外】
| 200㎡未満 | 200㎡以上500㎡未満 | 500㎡以上 | |
| 2階建以上 | 建築申請必要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
| 1階建（平屋） | 建築申請不要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
今後は、都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等外の場合は、構造によらず、階数２以上又は延べ面積200㎡超の建築物は建築確認の対象です。
都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等内の場合
【木造】
| 200㎡未満 | 200㎡以上500㎡未満 | 500㎡以上 | |
| 3階建 | 建築申請必要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
| 2階建 | 建築申請必要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
| 1階建（平屋） | ※建築申請一部不要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
【木造以外】
| 200㎡未満 | 200㎡以上500㎡未満 | 500㎡以上 | |
| 2階建以上 | 建築申請必要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
| 1階建（平屋） | ※建築申請一部不要 | 建築申請必要 | 建築申請必要 |
※ 構造関係規定等の確認が必要になりました。
今後は、都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等外内の場合は、構造によらず、階数２以上又は延べ面積200㎡超の建築物は建築確認の対象です。
また、平屋で延べ床面積200㎡未満の場合も構造関係規定等の確認が必要になります。
例えば、壁や柱など建物の骨組みの半分以上を直す場合は、新しい基準に適合しているか審査を受ける必要があります。
結果として、これまでのように費用を抑えて魅力的な住宅に生まれ変わらせることが難しくなる可能性があるため、注意しなければなりません。
一方で、壁紙の張り替えやキッチンの交換など、小規模なリフォームはこれまで通り行うことができます。
参照：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」
再建築不可物件をリフォームする際の注意点
再建築不可物件の魅力的な価格に惹かれて、リフォームを検討する方もいるかもしれません。
しかし、再建築不可物件であるがゆえのリスクや注意点も存在します。
場合によっては、費用がかさんでしまったり、希望するリフォームが実現できない可能性があるからです。
安心してリフォームを進めるためにも、事前にしっかりと確認しておきましょう。
費用が高くなる可能性がある
再建築不可物件は、新築よりも安価に手に入ることが魅力ですが、リフォームには予想以上にお金がかかるケースがあります。
例えば、道路が狭く大型の工事車両が入れない場合、小さな車で何度も資材を運ぶ必要があり、その分の費用が上乗せされます。
また、築年数が経過している物件では、耐震補強工事や老朽化した給水管の交換など、大規模な修繕が必要になることもあるため注意が必要です。
さらに、シロアリ被害など予期せぬトラブルに見舞われると、リフォーム費用が1,000万円を超えてしまうこともあります。
せっかく安く購入しても、結果的に新築以上の費用がかかってしまっては意味がありません。
リフォームを検討する際は、複数の業者から見積もりを取り、費用を抑える努力が大切です。
リフォーム自体できない可能性がある
再建築不可物件は、周りの環境によってリフォームできないことがあります。
既存の住宅では、付近の街路が限られていたり、近隣の建造物が密集していたりと、作業環境が整わないことがあるからです。
再建築不可物件の購入を考えている場合は、事前にリフォーム会社に相談し、工事車両のアクセスや足場の設置が可能かどうかを確認することが重要です。
最悪の場合、リフォームができないまま物件を購入してしまう可能性もあるため、購入前に入念に調べましょう。
再建築不可物件を購入する場合の注意点
再建築不可物件は、価格が魅力的である一方、購入前に注意深く検討すべき点がいくつか存在します。
特に、住宅ローンや災害時のリスク、売却に関する制限は、一般的な物件とは異なるため、注意が必要です。
再建築不可物件を購入する際に特に気をつけるべきポイントについて詳しく解説していきます。
住宅ローンが組みにくい
建て替えができない建物を入手する際は、金融機関からの資金調達が難しいことを知っておく必要があります。
再建築不可の物件は、担保価値が低く、住宅ローンの担保として適さないと判断されるかもしれないからです。
そのため、住宅ローンを組むことが難しく、多額の自己資金が必要になる場合もあります。
しっかりと資金計画を立て、無理のない物件選びをすることが大切です。
地震や火災で消失しても建て替えできない
再建築不可物件は、その名の通り、一度災害で建物が被害を受けてしまうと、再び建物を建てることができません。
例えば、地震で家が倒壊したり、火事で燃えてしまったりした場合、更地になっても新しい家を建てることは叶いません。
再建築不可物件は、現在の建築基準を満たしていないからです。
そのため、購入する際は、耐震性や老朽化に対する対策が十分かどうか、慎重に検討する必要があります。
売却が難しい
再建築不可の物件は、一般的な物件に比べると売却が困難です。
なぜなら、何らかの理由で建物が倒壊・消失した場合は、立て直しができないからです。
リフォームに関しても制限が多いため、買い手から敬遠されやすいという難点もあります。
そのため、売却がとても難しいのです。
再建築不可物件は、価格が安いなどのメリットもありますが、将来のリスクを十分に理解した上で購入を検討する必要があります。
再建築不可物件でもフルリフォーム可能にする方法
再建築不可物件は、建物が古くなって建て替えができないため、資産価値が低下する大きな懸念があります。
しかし、建て替えができなくても、フルリフォームによって建物の価値を維持することは可能です。
ここでは、再建築不可物件をフルリフォームするための具体的な方法をご紹介します。
隣地を買い取る
思い切って周辺の土地を購入するという方法があります。
例えば、狭小地にある家が、道路に面する幅が狭いために再建築できないケースを考えてみましょう。
この場合、隣接する土地を買い増すことで、敷地の前面道路に面する距離を2メートル以上確保できれば、建築基準法上の問題がクリアになり、新築することが可能になります。
セットバックする
再建築が制限される住宅でも、道路に面した土地の一部を提供することで、大規模な改修工事が可能になる方法があります。
例えば、3メートル幅の道路に接する住宅の場合、敷地を道路中心から2メートル以上引いて公共の通行スペースとして開放することで、建物の改築制限が解除されます。
この方法を使えば、建築基準を満たし、安全な家を建てられるでしょう。
もちろん、土地面積は少し狭くなってしまいますが、地域によっては、道路拡幅に協力することで、費用の一部を補助してもらえる場合もあります。
43条但し書き申請を行う
「43条ただし書き許可」を取得すれば、たとえ道路に接していなくても、一定の条件を満たせばリフォームだけでなく、新築同様の建て替えが可能になります。
通常、建築基準法では、道路に2メートル以上接していない土地には新しい建物を建てることができません。
しかし、建築審査会などの同意を得て「43条ただし書き許可」を得ることで、フルリフォームが可能となります。
専門家に相談する
再建築不可物件のリフォームでは、リフォームの内容によっては難しい場合もあります。
リフォームを検討している場合は、再建築不可物件のリフォームに詳しい専門家に相談すべきでしょう。
接道条件を満たすために、隣地を買い取るなどの交渉が必要な場合は、不動産問題に詳しい弁護士に相談した方がよいでしょう。
再建築不可物件の場合、築年が古いので、改めて所有地の正確な測量や隣地との境界確認も必要です。
その際には、不動産鑑定士に相談することをおすすめします。
小規模のリフォームは建築確認申請は不要ですが、利用できる補助金を活用するためには、事前に施行会社への相談が必要です。
自治体の行なっている補助事業は、年度内の予算が決まっているので、時期によっては間に合わない可能性もあります。
地元のリフォームに詳しい工務店にあらかじめ相談しておくことで、補助金を利用できる可能性も高くなります。
まとめ
この記事では、再建築不可物件のリフォームについて解説してきました。
再建築不可物件は、条件付きでリフォーム可能であるものの、再建築やフルリフォームが困難です。
需要が少ないため、価格が低く入手しやすいというメリットはありますが、売却が難しいというデメリットも存在します。
ただ、耐震補強などのリフォームであれば補助金を支出している自治体があるため、住んでいる自治体に問い合わせたほうが良いでしょう。
自分で再建築不可の物件を保有している場合は、売却してしまうのも一つの方法です。
弊社（株式会社 AlbaLink ）は、再建築不可物件の扱いに強い買取業者で、他社が断るような再建築不可物件でも積極的に買い取っております。
そのため、多くの買取実績を有しています。
査定のみでも差し支えありませんので、ぜひ一度、弊社にご相談ください。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。
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