旗竿地が売れない理由5選！確実に高額売却できる方法や注意点もプロが紹介

「旗竿地がなぜ売れないのか理由を知りたい」

「どうすれば旗竿地を売れるようになるのか対策を教えてほしい」

旗竿地には売れにくい特殊な理由があり、適切に対策を講じることで高確率で売却できます。

解決策のひとつは、旗竿地などの売れにくい物件に強い不動産買取業者に依頼することです。

豊富な知識と経験を持つ業者なら、旗竿地特有の課題を解決し、スピーディーに対応してくれるでしょう。

この記事では、旗竿地が売れにくい原因とその解決策について解説します。

旗竿地売却の際に注意すべき点や、売却に向けた準備のポイントについても触れ、スムーズに売却を進めるための手助けをします。

専門性と実績を持つ弊社AlbaLink（アルバリンク）のサポートも活用しながら、旗竿地の売却を成功させてください。

旗竿地とは竿に旗がついたような形状の土地

旗竿地（はたざおち）とは、旗竿のような形をした土地のことです。

道路に面した部分が細長く、その奥に広い敷地が広がっているような形状をしています。

この細長い部分を「竿」、広い敷地を「旗」にたとえて、旗竿地と呼ばれています。

旗竿地のメリットは、一般的な整形地よりも価格が安いことです。

また、道路から奥まった場所に位置するため、車の騒音や通行人の声などが少なく、静かに暮らすことができます。

デメリットは、道路から奥まった場所に位置するため、車でのアクセスが不便な場合があります。

特殊な形状のため、売却時に買い手がつきにくいのも大きなデメリットです。

旗竿地が売れない理由5選

旗竿地が売れない理由はさまざまあります。

主な理由は以下の5つです。

これらの理由について詳しく解説していきます。

家を建て替えられない場合がある

旗竿地が売れない理由の一つは、家の建て替え制約を受ける場合があることです。

現在の建築基準法では、2メートル以上の間口が必要です。

旗竿地の場合、間口が道路に接していても、その幅が2mを下回ることがあります。

間口の接道幅が2メートル未満の場合は、建物の建て替えや新築が許可されません。

再建築不可物件となってしまうのです。

間口が2メートル以下の旗竿地で建て替えたい場合は、隣接する土地の持ち主から土地の一部を買う、もしくは借りることで建て替えが可能となります。
足りない土地を買うか借りるかして、間口を2メートル以上にすれば良いのです。

しかし、隣接する土地を買ったり借りたりできないことも多いため、建て替え制約を受けてしまうことも多いです。

このような理由から、再建築不可物件の旗竿地は売れにくい傾向にあります。

住宅ローンが利用しにくい

旗竿地では住宅ローンの利用が難しいです。

金融機関は住宅ローンを貸し出す際、担保となる土地や建物の資産価値を評価します。

旗竿地は整形地に比べて資産価値が低いと判断されやすいため、希望に見合った融資を受けられないことが多いです。

資産価値を低く見積もられてしまう理由は、狭い通路を持つため出入りが難しかったり、再建築に制約があったりするためです。

土地の将来的な利用価値が低いと評価されます。

担保の資産価値が低いと、金融機関からリスクが高いと判断され、住宅ローンの審査が通りにくくなります。

土地の有効活用が難しく、売却時の価格変動リスクも高いため、旗竿地は住宅ローンが利用しにくいのです。

買う側としては、わざわざ住宅ローンを利用しにくい旗竿地よりも、住宅ローンが利用しやすい整形地を選ぶ傾向にあります。

日当たり・風通しが確保しにくい

日当たりや風通しを確保しにくいのも、旗竿地が売れにくい原因の一つです。

旗竿地は、細長い通路の先に住宅が建つため、建物が敷地の奥に位置します。

周囲の建物や隣接地によって日照が遮られ、十分な日照を確保しにくい傾向にあります。

隣接地に背の高い建物がある場合、建物全体に影がかかり、室内が暗くなりやすいです。

旗竿地では採光の工夫が必要であり、吹き抜けを作ったり、天窓を設置するなどの対策が求められます。

しかし、これには追加の費用がかかるため、購入者の負担が増えることになります。

また、旗竿地は通路部分が狭いため、風通しが確保されにくいことが多いです。

湿気がこもりやすい傾向にあります。

湿気がこもるとカビや結露の原因になり、居住環境としての快適さが損なわれてしまいます。

日当たりや風通しの悪さは、住宅としての居住性を下げる要因となるため、旗竿地は売れにくいのです。

解体・リフォーム費用が割高になる

旗竿地では、整形地と比較して解体やリフォームを行う際に、追加費用が発生することが多いです。

その結果として解体やリフォームの費用が高くなる傾向があります。

通路が狭いため、解体やリフォーム工事に必要な大型の作業車両や重機を敷地まで搬入するのが難しくなります。

そのため小型の機材を使ったり手作業を多用したりする必要があり、工事の手間と時間が増加し、コストが割高になってしまうのです。

また、廃棄物の搬出も困難です。

廃棄物を運搬するトラックが進入しにくい場合、何度も往復する必要が生じたり、人力での運搬が必要になったりします。

狭い敷地での作業となるため、近隣への配慮も必要です。

近隣への騒音や振動などの影響を考慮し、作業時間を制限したり、丁寧な作業が必要になったりします。

このような理由から、旗竿地では解体やリフォームの費用がかさむため、売れにくい傾向にあるのです。

私道に面している場合がある

旗竿地が私道に面している場合も売れない原因となります。

一般的な公道ではなく私道であるために様々な問題が生じるからです。

私道は私有地であり、通行権が制限される場合があります。

隣人が所有者だった場合、トラブルが発生する可能性を考慮すると、将来的な利用に不安が生じます。

周辺の住民が私道を共有している場合、舗装や清掃、修繕などの費用は全員で負担しなければなりません。

これが経済的な負担になることがあるため、購入希望者にとって敬遠されやすい要因の一つとなります。

また、私道で工事をする場合は、持ち主全員の合意と許可が必要です。

私道に面している旗竿地は、通行権の確保や管理費の負担などの問題が生じます。

これらの煩雑さやリスクが、私道に面している旗竿地が売れにくい理由です。

売れない旗竿地を売却する方法4選

売れない旗竿地を売却するためには適切な対策を講じる必要があります。

具体的な方法は以下の4つです。

これらの方法について解説するので参考にしてみてください。

隣地の所有者に購入してもらう

旗竿地の売却方法の一つとして、隣地の所有者に購入してもらうという方法があります。

隣地と一体化することで利用価値が高まるため、隣地の所有者にとってもメリットがあるからです。

隣地の所有者に購入してもらうためには丁寧な交渉が必要です。

売却の意向を伝えながら、隣地の所有者にとってのメリットもしっかりと説明します。

たとえば、合筆登記を行うことで土地の利用価値が上がり、隣地の資産価値が向上するなどです。

増築がしやすかったり、駐車場にできたりするなど、活用の幅が広がることを説明してみましょう。

購入の意思がある場合は価格交渉を行います。

旗竿地の市場価値が低いことを考慮しつつ、価格設定を行うと良いでしょう。

資金的に一括購入が難しい場合は、分割払いなどの柔軟な提案をすることで、購入の意欲を高めることができます。

旗竿地の売却を隣地所有者に持ち掛ける際、不動産会社の協力を得るのも重要です。

仲介業者を介すことで、価格の適正評価や売却条件の設定、法的手続きのサポートが受けられます。

私道の所有者への交渉を済ませておく

売却しようとしている旗竿地が私道に面している場合には、私道の所有者との交渉を事前に済ませておきましょう。

私道の利用に関する権利や条件が購入者にとって大きなリスクや不安要因となるからです。

私道を通行して旗竿地に出入りする場合、通行権が確保されているかどうかが重要です。

通行権がないと、購入者は旗竿地へ自由に出入りできなくなり、居住や利用に支障が出てしまいます。

また、掘削の権利がないと、ガス管や上下水道の工事ができません。

私道の通行や掘削に関する権利が正式に書面で残されているかを確認し、なければ私道の通行・掘削承諾書を取得しましょう。

私道の所有者が複数いる場合は、私道の所有者全員から書面での同意を得ておくことが望ましいです。

セットバックの要否を確認しておく

旗竿地を売却する前に、セットバックの要否を確認しておくことも重要です。

セットバックとは、道路幅が建築基準法で定める幅員（4m）に満たない場合に、敷地の一部を後退させて道路の一部にすることです。

セットバック部分は実質的に道路として扱われるため、敷地の総面積が減少します。

売却価格や建ぺい率、容積率の計算にも影響し、資産価値も減少します。

購入者にとっては、建物のプランに制約が生じることになるのです。

セットバックの要否については、事前に役所や不動産会社などに確認を依頼すると良いでしょう。

セットバックが必要な場合は、購入希望者にしっかり説明することが大切です。

旗竿地に強い不動産会社に売却を依頼する

旗竿地の査定には、通常の土地よりも細かな評価が必要です。

接道や土地形状の影響、再建築が可能か否か、セットバックや私道に関する問題も含めて、総合的に判断しなければなりません。

旗竿地に強い不動産会社であれば、現実的な価格を設定し、売主にも納得感のある査定を行えます。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、旗竿地などの売却が難しいとされる特殊な物件の取引で実績があります。

一般的な不動産会社では、旗竿地の売却において適切な価格設定や売却戦略が立てにくいこともあります。

しかし、アルバリンクのように、旗竿地などの売れにくい土地に強い不動産買取業者に依頼すれば、適正価格で早期に売却できる可能性が高まります。

旗竿地を適正な価格で売却するために、アルバリンクも選択肢の一つとして検討してみてください。

旗竿地の評価額を計算する方法

旗竿地の評価額は、路線価をもとに計算します。

しかし、一般的な土地と異なり、路線価の評価額はマイナス要素を差し引くことで決定します。

ここでは、路線価の決め方や整形地の計算方法について詳しく解説します。

路線価とは？整形地の計算方法

路線価は、国税庁が毎年発表する、道路に面する土地の標準的な価格を示す公的な評価額です。

具体的には、土地の1平方メートルあたりの価格を示しています。

この路線価は、実際の市場価格よりも低めに設定されており、通常、市場価格の約8割程度となっています。

そのため、路線価で算出した土地の評価額に20%を上乗せすることで、より現実的な市場価格に近づけることができます。

旗竿地の評価については、複数の計算方法が存在しまが、どの方法を選択したとしても、基本的な考え方は同じで、整形地の評価額から、旗竿地特有の形状や位置によるデメリットを考慮して、適切に価格を調整します。

ここで割り出された評価額から、マイナスの要素を差し引くのです。

①道路からの奥行分を引く

旗竿地は道路から奥行きのある土地であり、奥行き部分が極端に短かったり長かったりすると利便性が低下してしまいます。

そのため、利便性が低下する割合を「奥行価格補正率」として割り引きます。

計算式は以下の通りです。

奥行価格補正率の詳細については、国税庁のサイトで確認してください。

出典：国税庁「奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外・平29課評2－46外改正）」

②狭い間口と長い奥行分を引く

旗竿地には、様々な形状が存在します。

ここでは、3つのパターンを紹介します。

旗竿地において、極端に細長い形状や袋地、カーブ部分、行き止まりなどの土地は、一般的な土地と比較して利便性が著しく低下します。

このような土地は、奥行価格補正に加えて、間口の狭さも評価に影響するため、間口狭小補正率によってさらに評価額が割り引かれます。

間口が狭く、形状が不規則な土地は、利用価値や接道条件が悪いため、不動産鑑定評価において減価要因として扱われます。

出典：国税庁「間口狭小補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外改正）」

③不整形地として引く

旗竿地は、通常の四角形の土地と比べて形状が不整形であるため、土地の有効活用や利用しにくさから、不動産評価において減価される傾向があります。

不整形地補正率を用いて評価額を割り引くことで、土地の形状による価値の低下を反映させます。

不整形地補正率は、土地の形状、接道状況、奥行きの長さなどを考慮して算定され、一般的に標準的な土地と比較して評価額が低くなります。

出典：国税庁「不整形地補正率表（平11課評2－12外追加・平18課評2－27外改正）」

旗竿地の売却で気を付けた方がいいこと

旗竿地の売却で気を付けるべきことには、どのようなことがあるのでしょうか。

気を付けるべきことは以下の4点です。

これらの方法について解説するので参考にしてみてください。

解体せず中古一戸建てとして売りだす

旗竿地の売却手段の一つに、解体せずに中古一戸建てとして売り出すという方法があります。

更地にしてしまうと、固定資産税が住宅用地の約6倍に跳ね上がってしまうからです。

住宅用地の特例が受けられなくなるため、売却までの期間、高額な固定資産税を負担することになります。

売却期間が長引く可能性も考慮すると、解体せずに売却活動を行う方がリスクを抑えられます。

家は残したままでも、これまで通りの固定資産税で済むからです。

さらに、中古住宅として売り出すことで、購入希望者にリノベーションや建て替えといった選択肢を提供できます。

資金計画も立てやすくなるため、より多くの購入希望者を集めることが期待できるでしょう。

このように、旗竿地の売却では、解体せず中古一戸建てとして市場に出すことで、売主側の経済的負担を抑えつつ、購入希望者の幅を広げることが可能になります。

買取も視野に入れる

旗竿地は、その形状ゆえに一般的な土地と比べて売却が難しいとされています。

しかし、資金需要が差し迫っている場合や、売却期限が迫っている場合には、買取という選択肢が有効です。

買取とは、不動産会社があなたの土地を直接買い取る方法です。仲介を介さずに売買が成立するため、スピーディーに取引が完了し、売却活動にかかる期間も短縮できます。

買取の最大のメリットは、確実に土地を売却できる点にあります。

また、仲介手数料が発生しないため、売却にかかる費用を抑えられる点も魅力です。

買取のデメリットは、買取価格は一般的に市場価格よりも低くなる傾向があることです。

これは、不動産会社が買い取った土地を再販する際に、利益を確保する必要があるためです。

買取価格は、土地の状態や不動産会社の査定によって異なりますが、市場価格の7割から8割程度になることが多いでしょう。

旗竿地の売却を検討する際には、時間的な制約や資金需要、そして売却価格とのバランスを考慮し、買取という選択肢も視野に入れてみてください。

賃貸としての需要があるか考える

旗竿地の売却を検討する前に、賃貸としての需要を慎重に評価することが重要です。

旗竿地は、その特殊な形状から売却が難しい場合があるため、賃貸市場での可能性を探ることで、資産活用の選択肢を広げることができます。

立地条件が良好であれば、戸建て賃貸は十分な需要が見込めます。

特に、駅や商店街に近い地域では、ファミリー層やシングル世帯から注目を集める可能性が高まります。

旗竿地特有の細長い形状も、賃貸の場合は購入時ほど大きな障壁とならず、むしろ戸建ての魅力的な特徴として捉えられることがあります。

賃貸に出すメリットは、安定した月々の収入が得られることです。

売却一時金と比較して、長期的には賃貸収入の方が経済的に有利となる可能性があります。

また、不動産市場の変動に左右されにくく、資産価値を維持しながら収益を確保できる点も大きな利点となります。

さらに、将来的に売却を検討する際にも、良好な維持管理された物件として市場価値を保つことができるでしょう。

売却か賃貸か自分だけで判断することが難しい場合は、不動産会社に相談してみましょう。

不整形地の売却実績がある不動産会社を選ぶ

旗竿地のように特殊な形状の土地を売却する際には、不動産会社選びが非常に重要です。

なぜなら、旗竿地は整形地と比べて、日当たりや風通し、プライバシー確保などの面で工夫が必要となる場合が多く、その特性を理解した上で、魅力を効果的にアピールできるかどうかが、買い手を見つける上で非常に重要となるからです。

実績豊富な不動産会社は、過去の経験から得たノウハウを活かし、旗竿地のメリット・デメリットを的確に把握した上で、最適な販売戦略を立ててくれます。

例えば、間取り図や写真だけでは伝わりにくい開放感を、ドローン撮影やVR技術を駆使して魅力的に見せるなど、最新のテクノロジーも積極的に活用しながら、買い手の心を掴むための効果的なアプローチを展開してくれるでしょう。

さらに、豊富な販売実績を持つということは、それだけ多くの買い手とのネットワークを築いていることを意味します。

そのため、単純に広告を掲載するだけでなく、独自のルートを通じて、条件に合致する可能性の高い潜在的な買い手に直接アプローチをかけることも可能です。

このように、旗竿地の売却を成功させるためには、豊富な経験と実績を持つ不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

経験に基づいた的確なアドバイスと戦略、そして幅広いネットワークを駆使することで、買い手にとって魅力的な物件として効果的にアピールし、早期売却を実現してくれるでしょう。

まとめ

旗竿地の売却がうまく進まない原因として、建て替えや住宅ローンの利用が難しい点、日当たりや風通しの悪さ、解体やリフォーム費用の割高さ、そして私道に面していることなどが挙げられます。

これらの要因が重なり、売却が一般的な土地よりも難しくなるのです。

しかし、このような問題も適切な対策を講じることで解決できます。

解決策としては、旗竿地に強みを持つ不動産買取業者への依頼が効果的です。

弊社AlbaLink（アルバリンク）のような専門性を持つ不動産会社に相談することで、旗竿地に関わる複雑な問題やリスクを最小限に抑えられます。

実績豊富な不動産買取業者に依頼することで、適正な価格での売却も期待できるでしょう。

旗竿地の売却でお困りの方は、ぜひアルバリンクに相談してみてください。