事故物件とは？どこまでの範囲が該当する？告知義務や高く売るためのポイントを紹介

「どこまでの内容を事故物件として開示する必要があるの？」

「事故物件でも高く売ることはできるのだろうか？」

たしかに、告知されることで、心理的瑕疵（かし）を気にして「絶対に買わない」という人も一定数はいらっしゃいますよね。

参照：一般財団法人 不動産適正取引推進機構の機関紙「RETIO」より

事故物件の告知がされていないことで、売主と買主の間で問題が相当な数も起きていることから、ガイドラインが策定されました。

売買契約の締結において、どういう事故が建物内であり、その後どのような対応が取られたかは重要な判断材料であるため、事故物件の告知義務があります。

言い方を変えれば、事故物件の告知は、契約前に売主が告知義務をちゃんと果たしているということです。

告知事項を知った上でも、欲しいと思い、購入を決断する買主が見つかればよいということになります。

この記事では、事故物件の告知をすべき該当範囲を知って、高く売りたいと考えている方へ向けて以下の内容をお伝えします。

この記事を読めば、正しく告知義務を果たした上で、物件を高く売るための方法がわかります。

事故物件とは？

ガイドラインでは、事故物件とは「自然な経過や偶発的な原因以外での死」や「清掃に特別な処理を要する場合の死」が生じた物件とされています。

たとえば、自殺や他殺が発生した場合、または自然死や偶発的な事故死であっても特殊清掃が行われた物件は、事故物件として分類されます。

参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

【事故物件の特徴と分類】

事故物件は、心理的な要因や物理的な状態によって居住者に与える影響が大きく、不動産取引において特別な注意を要するケースといえます。

自殺や他殺で人が亡くなった物件

ガイドラインの制定により、「事故物件」とは、自殺や他殺など、特に心理的な影響の大きい死因が発生した物件と定義されるようになりました。

過去には、人が亡くなった履歴のある住居を、死因に関係なく一律に「事故物件」とする不動産業者が少なくありませんでした。

自然死や日常生活に伴う予測可能な事故死については物件の利用者に告知する義務がないと明確化されました。

人は誰もがいつか寿命を迎えるものであり、自然死は特別な事象ではありません。

特に高齢者のケースでは、例えば階段で転落をしたり、浴室で足を滑らせたり、誤嚥（ごえん）など、生活中の事故が原因で亡くなることも珍しくありません。

こうした「日常的に起こりうる死」は、不動産取引における重大な情報とはみなされないことがガイドラインにかかれています。

【死因と物件告知義務の比較】

このガイドラインは、居住者や取引者に対する情報提供の基準を明確にし、不動産取引の透明性を高める役割を果たしています。

特殊清掃やリフォームが行われた物件

自然死や日常生活での不慮の事故による死であっても、特殊清掃が行われた場合は「事故物件」扱いになります。

例えば、住人が亡くなってから長期間発見されなかった場合、腐敗により発生した臭気や害虫への対応として、消臭や消毒を含む特別な清掃が求められてしまうでしょう。

このようなケースでは、入居希望者にとって重要な情報とみなされるため、その物件は事故物件として扱われます。

【特殊清掃が必要となる条件と物件の扱い】

特殊清掃が必要となった物件は、心理的負担や衛生面への懸念が伴うため、不動産取引において特別な取り扱いが求められます。

この基準は、入居者に正確な情報を提供し、取引の透明性を保つために設けられています。

残置物撤去や特殊クリーニング業者を選ぶポイントが気になる方は、こちらの記事もお読みください。たしかに、容易な作業ではありませんが、費用の相場や業者を選ぶポイントを理解することができます。

残置物撤去費用の相場はいくら？業者を選ぶポイントや安くする方法も解説

事故物件に関するガイドラインの概要

2021年10月8日、国土交通省が事故物件に関して策定した新たなガイドラインには、法的な拘束力はありませんが、不動産仲介業者が物件の取引において「判断の基準」とすることという目的があります。

ガイドラインができる以前は、事故物件の明確な定義が存在せず、不動産業者ごとに解釈や対応が異なる状況でした。

その結果、入居者と業者間でのトラブルが発生することも少なくありませんでした。

このガイドラインは、過去の取引事例や判例をもとに策定され、不動産取引における混乱を防ぐための指針として機能しています。

このガイドラインの導入により、入居希望者が安心して物件を選択できる環境が整備され、不動産取引の透明性向上が図られています。

参照：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

事故物件における告知義務

不動産仲介業者には、物件を購入または賃貸しようとする人に対して、物件の「瑕疵」に関する情報を「重要事項説明書」に記載をして、丁寧に説明することが求められています。

事故物件に関する情報の告知は、宅地建物取引業法によって規定されています。

仲介業者が事故物件であることを知りながら、その情報を隠して契約を結ぶことは違法行為に該当し、不動産業者は損害賠償を請求される可能性があるほか、業務停止処分や免許取り消しといった行政処分の対象にもなりますよ。

ただし、不動産業者が事故物件である事実を認識していない場合や、物件の所有者や管理会社からの情報が不十分な場合もあります。

このような状況では、業者は事実確認の範囲を超える調査義務を負いません。

ガイドラインは、不動産業者に対して、知り得た情報に基づいて正確な告知を行うことを求めています。

【告知義務に関連するポイント】

事故物件の告知義務は、透明な不動産取引を実現し、契約者が十分な情報をもとに判断を下せるようにするための仕組みです。

不動産業者には、高い倫理性と正確な情報提供が求められています。

どこまでの範囲が対象なのか

集合住宅での生活において、ベランダやエレベーターなどの共用部分で発生した事故や事件は、ガイドライン上で告知が必要とされています。

一方で、同じ建物内の別の部屋や、住人が通常は使用しない共用スペースで起きた事案は、告知の対象外となります。

【告知対象となる範囲】

以前は、共用部分で発生した事案が入居希望者に伝えられないケースも多く見られました。

経過期間やその後の入居状況に関係なく告知されないことが一般的だったのです。

しかし、住民が日常的に利用する場所における出来事は住み心地や安心感に大きく影響を与えるため、ガイドラインでは明確に告知対象とされました。

ベランダは専有部分と混同されがちですが、実際には共用部分に分類されるのです。

ただし、該当する住戸の入居者には専用使用権が認められているため、他の住人に干渉されることなく自由に使えるという特性があります。

ガイドラインの明確化により、住人が安心して日常生活を送るための情報提供が制度として整備され、入居者と管理側の信頼関係を構築する基盤が強化されています。

告知期間

事故物件における人の死の告知期間は、原則として発生または発覚からおおむね3年間とされています。

ただし、この規定は賃貸物件に限られ、売買物件には適用されません。

また、特殊清掃が実施された場合は、死亡時ではなく、その事実が「発覚した日」から3年間が目安となります。

【告知が必要となる条件】

以下のような状況では、3年という制限を超えても告知が行われることがあります。

1. 入居者や希望者から直接問い合わせがあった場合
2. 社会的な影響が大きい特別な事案が含まれている場合
   • 例: マスコミで大々的に報道された事件など

これにより、3年経過後であっても過去の事故有無を知りたい場合は、直接不動産業者に確認を求めることが可能です。

ただし、オーナーや管理会社が情報を「不明」または「無回答」とする場合、その内容がそのまま伝えられる点には注意が必要です。

買う側は、事故物件に対する懸念が大きい場合、情報確認を怠らない姿勢が求められます。

事故物件を少しでも高く売るためのポイント

建物を解体して更地として売却する

深刻な事件や長く記憶に残る事故が起きた物件では、リフォームや徹底的な清掃を行っても、その物件に対するマイナスイメージが払拭できない場合があるので、建物を取り壊して更地にするという選択肢が有効です。

【更地化のメリット】

更地にした後、売却以外にも土地を活用するさまざまな方法があります。

ただし、更地化には費用がかかり、建物の解体費用や手続きのコストが発生します。

また、再利用方法によっては運営資金が必要となる場合もあります。

そのため、事前にコスト計算を行い、目的に合った活用方法を検討することが重要です。

更地化は、物件の負のイメージを一新するための有効な手段です。

再利用方法を工夫することで、土地の価値を最大限に活用することができます。

ハウスクリーニングやリフォームを行う

事故物件を売却する際には、発生場所の汚染物の除去や消臭、脱臭を行うためには特殊清掃から物件全体の徹底的な清掃が必要です。

特に、外観や室内の細部にわたり清潔感を保つことで、購入希望者への印象を改善することが重要です。

【清掃の具体的なポイント】

物件の悪印象を軽減するため、以下の対応も効果的です。

売却を成功させるためには、清掃が完了した後も継続的に管理を行うことが必要です。

特に内覧時に不備が目立たないよう、以下の点をチェックしましょう。

• 臭気や湿気が発生していないか確認
• 不具合がある箇所を修理しておく
• 購入希望者の質問に迅速に対応できる準備を整える

徹底した清掃と適切な対策を行うことで、事故物件の売却がスムーズに進むだけでなく、物件自体の価値を高めることができます。

できれば、継続的管理が必要ないように、不動産を早く売りたいですよね。

こちらの記事を読んで、一般的に早く売るコツや業者の見極め方についても頭に入れておきましょう。

不動産を早く売りたい人必見｜早く売るためのコツや注意点を解説

専門の買取業者に売却する

事故物件を手放す最善の方法は、専門の不動産買取業者に依頼することです。

所有する物件が「事故物件」と判明すると、多くの人は手放したいと考えるでしょう。

しかし、通常の不動産仲介業者に依頼しても、事故物件はなかなか売れないことが一般的です。

これは、仲介業者の主な買主が一般の個人であり、事故物件を避ける傾向が強いためです。

一方で、専門の買取業者は、事故物件の再販や運用で収益を生み出すノウハウを持っており、問題なく買い取ってくれます。

【仲介と買取の違い】

事故物件を適正価格で売却するには、事故物件の取り扱い実績が豊富な専門の買取業者に依頼することが重要です。

【専門業者選びの注意点】

1. 買取実績の確認
   ホームページや口コミで、事故物件の買取実績が豊富であるかを確認しましょう。
2. 適正価格の提示
   事故物件の価値を正確に評価し、適正価格で買い取ってくれる業者を選ぶことが大切です。
3. 信頼性の評価
   上場企業や社会的信用のある業者を選べば、プライバシーや契約内容に安心感が持てます。

専門業者では、事故物件の価値を適切に評価し、以下のような流れで取引を進めます。

【専門業者による取引の流れ】

また、社会的信用が高い企業では、事故物件の取り扱いがデリケートであることを理解し、売主のプライバシーをしっかりと守ります。

事故物件をスムーズかつ安心して売却したい場合、専門の買取業者を利用するのが最適です。適正価格での売却を目指すなら、実績豊富で信頼できる業者を選び、無料査定を活用してみましょう。

こちらの記事も併せて読んで、家が売れない理由を徹底的に突き詰めて考えてみましょう。不動産を運用する希望の方向性が明確になり、安心して業者に相談ができるのはないでしょうか。

家が売れない要因7選｜ストレスがなくなる対策も解説

まとめ

この記事では、事故物件の定義と告知方法についてご紹介しました。

心理的瑕疵が気になり、「事故物件」の購入を決断できない個人の買主が多くいることは事実ですが、そのためにも後にトラブルとならないために正しく告知をすることが大切です。

事故物件であっても、特化した専門の不動産買取業者に依頼をすることで、スムーズに売却をすることができます。

なぜなら、訳あり物件に強い不動産買取業者は、事故物件であっても、再生・商品化をして活用できる実績とノウハウを多数持ち合わせているからです。

経験豊富な買取業者は、事故物件を資産価値の高い形で再利用し、効率的に収益化する仕組みを持っています。

こうしたノウハウが、買取金額の上乗せにつながります。

事故物件を高く売却するには、実績豊富な買取業者に依頼するのが最適です。

再利用のノウハウを活用し、物件の価値を最大限まで引き出してくれる業者を選びましょう。

また、業者のホームページや口コミを確認し、過去の買取実績を参考にすることで、より信頼性の高い取引が可能になります。

弊社(株式会社Albalink)も、事故物件相談数が年間3,000件にのぼる専門買取業者です。

金額や日程についても、全力で対応致しますので、ぜひ一候補として、お気軽にご相談をお寄せください。

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