事故物件の売却相場はどれくらい？注意点や売却価格の調べ方を紹介！

「事故物件ってどのくらいの価格で売れるの？」
「事故物件の売却価格の調べ方や迅速に売却するコツを知りたい」」

事故物件を売却したいと思っても、どのくらいの金額で売れるかは最も気になるところですよね？

実際、事故物件の売却相場は一般的な不動産相場よりも下がるケースがほとんどです。

では、事故物件は具体的にどのくらいで売れるのでしょうか？

本記事では、事故物件の売却相場や売却価格の調査方法、事故物件売却時に注意するポイントと売却のコツを解説します。

最後までお読みいただくと、事故物件の売却に関する悩みが解消し売却活動を前向きに進められるでしょう。

事故物件とは

事故物件とは、過去に室内若しくは敷地内にて人が亡くなり、買主にとって心理的抵抗を感じる瑕疵（不具合）がある物件を指します。

ただし、人が亡くなった物件でも事故物件に該当するケースとしないケースがあります。

国土交通省が定める「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件に該当する主な死因は以下のとおりです。

上記のように一般的な亡くなり方（老衰や病気等による死亡で病院や自宅等で最期を迎えられた場合）ではなく、事件性が高い亡くなり方だと事故物件に該当します。

また、自宅での自然死の場合でも身寄りがなく、亡くなってからもしばらく発見が遅れ特殊清掃が必要であったときにも事故物件となってしまいます。

一方で事故物件に該当しない死因は、以下の通りです。

自宅で家族に看取られながら亡くなると自然死となり、事故物件には該当しません。

また、階段からの転落や浴室での溺死など、不慮の事故が原因で亡くなった場合も事故物件ではありません。

ただし、不慮の事故死であった場合でも一人暮らしで発見が遅れ、特殊清掃が必要だと事故物件となります。

事故物件の売却相場

本章では、事故物件の売却相場を解説します。

事故物件となった事象ごとに売却相場が異なります。

孤独死のケース

孤独死のケースでは、周辺相場より10％～20％程度の下落が一般的です。

なお、自然死や孤独死で事故物件とされるのは、遺体を移動した後に特殊清掃を行ったときとなります。

特殊清掃とは、一般的なハウスクリーニングでは対応が難しい住居内の血痕や体液等のシミ、死臭や害虫等を除去できる清掃業者のことです。

仮に、孤独死であっても発見が早く腐敗が進行していない状態であれば、特殊清掃は必要ありません。

反対に、孤独死が起きてから発見が早かったものの、夏場などの高温多湿の時期で腐敗の進行が早ければ、特殊清掃は必要となるでしょう。

よって、自然死や孤独死のケースでは特殊清掃の有無で売却相場が変わります。

自殺のケース

自殺が起きたケースでは、周辺相場の30％～50％程度の下落が一般的です。

孤独死より下落幅が大きい理由は、自殺があった部屋という事実に嫌悪感を抱く人が多く、心理的瑕疵の重さからこのような相場観となっています。

なお、自殺が起きた物件で築年数が浅く立地が良い場合には、下落幅が30％に近い金額で売却できる可能性が高いでしょう。

一方で、築年数が古く駅から遠いなど立地が悪い場合には、市場での流通性がさらに悪く下落幅が50％程度となるケースがあります。

自殺が起きた物件では上記相場観となるものの、買い手から敬遠される傾向であることに変わりはありません。

下落幅については、一般的なケースとして理解しておきましょう。

他殺のケース

他殺のケースでは、周辺相場の50％程度の下落が一般的です。

他殺は最も心理的瑕疵が重い事象とされており、下落幅は大きくなります。

特に、新聞やテレビ等で事故現場が広く知られている場合には、50％以上の下落幅になるケースもあるでしょう。

事故物件の売却価格の調べ方

本章では、事故物件の売却価格を調べる方法について解説します。

成約事例を調べる

成約事例は、不動産情報ライブラリーやレインズマーケットインフォメーションで調べる方法があります。

過去の成約事例を調べ、相場の倍率をかけるとおおよその売却価格がわかります。

立地、間取り、広さ等から類似物件を探し、売却価格を算出してみましょう。

専門の買取業者に査定を依頼する

専門の買取業者に査定を依頼する方法があります。

買取とは、不動産会社が買主となり売買契約を進めていく方法です。

買取業者への告知義務は不要で、現況のまま買取を進められます。

事故物件専門の買取業者を３社程度ピックアップし、査定を依頼してみましょう。

事故物件を売却する際の注意点

本章では、事故物件を売却する際の注意点をご紹介します。

告知義務がある

事故物件には、告知義務があることです。

告知義務とは、不動産売買において買主が購入を決断するにあたり重要な要素となる事項を売買契約前に伝えておくことになります。

たとえば、心理的瑕疵（事故物件である等）、物理的瑕疵（耐震強度不足の建物である等）、法的瑕疵（現況では建築基準法を満たしていない建物である等）、環境的瑕疵（線路や道路沿いで騒音がある等）がある物件の場合に告知義務が必要です。

今回の事故物件のような心理的瑕疵がある物件で告知義務を怠り建物を譲渡すると、後日買主より契約不適合責任を理由に多額の損害賠償等を求められるリスクがあります。

よって、事故物件の売買契約前には事故があった旨を買主に伝えておきます。

事故の痕跡を残さない

事故の痕跡を残さないことも注意点です。

なぜなら、事故の痕跡があることで心理的瑕疵が和らぐことがなく、売却が進みずらいからです。

たとえば、リビングダイニングのクロスに事故当時の血痕やフローリングにシミが残されていたら、それを見るたびに買主は事故物件ということを再認識してしまうでしょう。

よって、事故物件を売るには事故があった痕跡を一切残さないことが重要です。

事故物件を売却するコツ

最後に、事故物件を売却するコツについてご紹介していきましょう。

ハウスクリーニングやリフォームをしておく

売却前にハウスクリーニングやリフォームをしておくと売れやすくなります。

なぜなら、事故物件の痕跡はハウスクリーニングやリフォームで無くせるからです。

たとえば、孤独死でフローリングに大量のシミが残されていた場合、フローリングの交換工事で事故の痕跡は無くなります。

よって、これらを行うことで事故の痕跡が視覚的に見えなくなり、心理的瑕疵を和らげる効果が期待できるので売却を迅速に進められる可能性が高まります。

建物の解体は慎重に検討する

売却前の建物の解体は、慎重に検討します。

なぜなら、解体には多額の費用が掛かることや、再建築不可物件だった場合に解体してしまうと現況では新たな建物を建築できなくなるからです。

さらに、解体後も事故があった土地として告知義務が残り続けるので、更地にしたところで高値で売れるとは限らないという理由もあります。

よって、事故物件となった建物の解体は、これらコスト面と告知義務等の観点から慎重に検討します。

時間を空ける

事故物件となってからしばらく時間を空けて売却します。

なぜなら、事故発生から間もない時期に売却しても、風評被害等により売れない可能性が高いからです。

たとえば、1年～２年程度時間を空けることで風評被害がおさまり下落幅を抑えられる可能性があります。

よって、事故物件は急いで売却活動せずに時間を空けることも必要です。

事故物件専門の買取業者を依頼する

事故物件専門の買取業者に依頼すると、売却を迅速に進められます。

なぜなら、買取業者であればどんな状態の事故物件でも、告知義務なしで売却できるからです。

たとえば、孤独死があった物件でも内装等をリフォームせずに、現況のまま譲渡できます。

よって、事故物件を迅速かつ確実に売却したいなら、買取業者の利用がおすすめです。

なお、事故物件の買取実績が豊富な業者であれば、相場よりも高値で売れるケースもあるでしょう。

まとめ

本記事では、事故物件の売却相場や売却価格を調べる方法、売却時の注意点やコツについて解説しました。

事故物件の売却相場は、一般的に起きた事象により下落幅が異なります。

また、売却を進めるには、事故があった痕跡を無くすことや売却時に告知義務を行うことが注意点です。

しかし、事故物件は相場より安いとはいえ、一般的には流通しにくい不動産であり、必ず売却できるとは限りません。

よって、事故物件を迅速若しくは確実に売却したいなら、事故物件専門の買取業者に査定依頼を行い見積額等を比較検討することがおすすめです。