事故物件を手放す2つの方法！告知義務の注意点やお得な手放し方を紹介

「事故物件を手放したい」
「親が病気で亡くなった家は告知が必要なのか」
こんなことで、悩んでいませんか？

事故物件とは心理的抵抗感を与える物件で、手放すのが難しいです。そして事故物件を手放す際は、告知義務があります。

ここでは、事故物件の告知義務が生じるケースと生じないケース・事故物件を手放す方法を解説します。

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 事故物件とは心理的抵抗感を与える物件

事故物件とは、過去に自殺・殺人・特殊清掃が必要になる死など住む人に心理的抵抗感を与える物件です。家で人が亡くなったと思うと、購入を避ける人は多いでしょう。心理的な抵抗感は、人によって違います。過去の出来事は、不動産の購入時に影響があります。

事故物件は手放すのが難しい

不動産の購入者は、過去に自殺や他殺・特殊清掃が発生した物件は、抵抗があります。事故の内容によっては、物件のイメージが悪くなっているでしょう、

事故物件は、資産価値が周辺の物件と比較して大幅に下がります。金融機関の中には、事故物件の取り扱いを避けるケースもあります。買主が住宅ローンを利用できなければ、購入できる人が限られるのもデメリットでしょう。

売却時に告知義務が生じる

告知義務とは、家を売りたい人が物件に関して大事なことを購入者に伝えないといけない決まりです。自殺や他殺・孤独死・火災など知らずに契約すると、あとでトラブルになる可能性があるからです。

人が亡くなったことを事前に知っておけば、契約しなかったということも考えられるでしょう。そのため、事故物件の告知義務は国交省のガイドラインで決まっています。

告知が必要なケース・不要なケース

家で人が亡くなった場合、告知が必要なケースと不要なケースがあります。ガイドラインによると、自殺・他殺・特殊清掃会社が入った場合は、購入希望者に伝えることが必要です。

集合住宅では、ベランダやエレベーターなどの共用部分で発生した事故も告知の対象です。さらに、購入希望者から死亡事故について質問があったり、社会的影響が大きい事件の場合は告知義務があります。

告知が不要なのは、病死・階段や浴室での転倒・誤嚥による不慮の事故です。集合住宅で日常使用しない共用部分で人の死があった場合は、告知義務はありません。

賃貸住宅の場合は、事案が発生して3年間は告知義務があります。ただし、不動産を購入する場合は3年過ぎても告知義務があるので注意しましょう。

事故物件の告知は、ガイドラインで不要と思われていても個別に必要になるケースもあります。自分で判断しないで、実績がある不動産会社に相談した方が安心です。

告知義務を怠ると損害賠償を請求される

事故物件を貸したり売却するときは、告知義務があります。もしも自殺や他殺などを隠して不動産を売却すると、告知義務違反になります。告知義務違反をすると、買主から損害賠償を請求されるケースがあります。

さらに損害賠償だけでなく、契約解除につながる場合もあるので注意が必要です。事故物件の場合は通常の売却と違い、慎重に進める必要があります。最初に事故の状況を、不動産会社に正確に伝えましょう。買主に誠実に対応することで、トラブルを避けることができるでしょう。

 告知義務が「一度住めば消える」はウソ

事故物件を購入希望者に告知するかどうか、ガイドラインの制定前は不動産会社が判断していました。そのため、1度人が住んだ物件は告知しない不動産会社のスタッフもいたのです。

しかしガイドラインの制定後は、一定の条件を満たす場合には告知義務が必要になりました。たとえば　自殺や他殺・特殊清掃があった場合、契約者に説明する必要があります。事件後に人が住んだ物件に関しても購入希望者に告知することで、トラブルの防止になるでしょう。

事故物件を手放す2つの方法

事故物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれ売却が難しいです。しかし、適切な方法で手放すことは可能です。ここでは、事故物件を手放す2つの方法を紹介します。

不動産仲介業者に売却を依頼する

不動産仲介会社に依頼すると、適正価格の設定や告知義務についてアドバイスを受けることが可能です。

 リフォームして売却する

家をリフォームすることで、事故物件のイメージを改善することができます。壁材や床材の張替えや、設備の交換など、内装全般を交換する場合が一般的です。事故現場になった部屋だけでなく、他の部屋もリフォームするケースもあるでしょう。

事故物件のリフォームを依頼するときは、特殊清掃を行う業者と連携している不動産会社を選ぶと安心して進めることができます。内装全般のリフォームは費用が掛かるので、事故物件に実績がある不動産会社を選ぶのがポイントです。

ただし、リフォーム後も告知義務は残ることは知っておきましょう。

建物を取り壊して更地にして売却する

建物を取り壊して更地にしてから売却することで、買い手に与える印象が違ってきます。しかし、更地にするのに高額な費用が発生します。立地条件が良くないと、赤字になってしまうことがあるでしょう。

最終的に利益が出るように、不動産会社に専門的な視点から意見を聞くことが重要になります。不動産会社は過去の実績から、更地するほうが有利かどうかを提案してくれます。売却にかかる仲介手数料や、その他の費用についても確認しましょう。

不動産買取業者に売却する

事故物件を不動産仲介会社に依頼しても、買い手が見つからないケースがあります。不動産仲介会社で買い手が見つからない場合は、不動産買取業者に売却しましょう。不動産買取会社に依頼すると、下記のメリットがあります。

・家のリフォームや解体する必要がない

家のリフォームや解体は、高額な費用がかかります。しかし不動産会社買取業者に売却すると、リフォームや解体の費用は必要ありません。

・現金がすぐに入る

不動産買取業者は、すぐに査定をしてくれます。売却代金に問題がなければ、契約ができます。買取なら1週間から1か月程度で、現金が手に入ります。

・瑕疵担保責任を免除されることもある

不動産の売却は、欠陥があった場合責任が問われることがあります。しかし不動産買取会社の取引では、瑕疵担保責任を免除してくれるケースもあります。

事故物件の買取は、株式会社アルパリンクがおすすめです。売却が難しい事故物件の実績が、豊富だからです。

事故物件の売却相場は1〜5割程度安くなる

心理的に抵抗がある事故物件は、通常の不動産の相場よりも1～5割程度売却価格が低くなります。

高齢者の孤独死は、心理的抵抗感が少なく1割から2割価格が下がります。自殺があった物件は、部屋の状態によって下落率が変わります。

殺人は、テレビで報道があった場合下落率が高くなります。売却価格の下落は避けられませんが、売却相場は依頼する不動産会社によっても変わります。事故物件の売却を考えている方は、不動産会社の相見積もりを取ることが大切です。

まとめ

今回は、事故物件の告知義務の注意点や手放す方法について紹介しました。事故物件の告知義務については、国交省のガイドラインで決まっています。自殺や他殺・特殊清掃があった場合、購入希望者に説明する必要があります。

事故物件は、不動産の仲介で売却するのは難しい場合があります。そのため、実績がある買取業者に依頼すると安心できます。