【空き家投資で成功する人、失敗する人】リスクや事例を知って損失を回避しよう！
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※株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
空き家投資に興味はあるものの、「本当に成功するの？」「失敗したらどうしよう…」と不安に感じていませんか？
たしかに、空き家の投資はリスクもありますが、ポイントを押さえて取り組めば高利回りを実現できる可能性がある魅力的な手法です。
とはいえ、低価格で物件を手に入れられる一方で、想定外の修繕費や空室リスク、管理の手間など、事前に把握すべき注意点も存在します。
安易に運用を始めてしまうと、想定した利回りが得られず「こんなはずじゃなかった…」と後悔するケースも珍しくありません。
この記事では、以下のポイントをわかりやすく解説していきます。
最後まで読むことで、空き家投資において「成功」と「失敗」を分けるポイントがわかり、安心して一歩を踏み出せます。
なお、私たちAlbalink（アルバリンク）では、初心者でも始めやすい高利回りの空き家物件を多数ご紹介しています。
弊社は「中古・築古・特殊物件」を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
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目次
空き家が不動産投資家に注目されている理由
近年、空き家を活用した不動産投資が、投資初心者を中心に注目を集めています。
背景には、人口減少や建物の老朽化、地方の空き家・空室増など、日本の住宅市場を取り巻く構造的な問題があります。
しかし、その一方で空き家は、工夫次第では高い収益が狙える投資対象として、新たな可能性を秘めているのも事実です。
なぜ今、空き家なのか？その理由を見ていきましょう。
高利回りを狙えるから
空き家投資が注目される理由の一つに、地方で高利回りを実現できる可能性がある点が挙げられます。
都市部と比較して物件価格が安価なため、一定の家賃収入が確保できれば高い利回りを実現できるわけです。
例えば、ある地方都市で100万円台で購入した空き家を200万円でリフォームし、月5万円の家賃収入を得た場合、年間の表面利回りは20％となります。
これは物件の取得費が安い地方ならではの事例であり、東京都心ではなかなか実現が難しい水準です。
参照元：一般財団法人 全国古家再生推進協議会「地方の空き家リフォーム費用はなぜ抑えられる？」
もちろん、空室リスクや地域の人口減少といった課題もありますが、それらを考慮して運用計画を立てれば十分に利益を確保できる可能性があります。
そのため、空き家投資についても、地域の需要や立地条件を把握することが成功のカギとなります。
このように、地方での空き家投資は、高い利回りを求める投資家にとって非常に魅力的な選択肢です。
少額で始められるから
空き家投資は、少額から始められる点でも魅力的です。
不動産投資というと豊富な資金が必要なイメージがありますが、空き家であれば初期費用を数十万円〜数百万円に抑えることも可能です。
たとえば、相続で取得した築40年以上の戸建て住宅を放置したままの所有者から、安価で購入し必要最小限の修繕費で投資物件として運用するケースもあります。
補助金制度を活用すれば、工事や設備のコスト負担をさらに軽減できるケースもあるでしょう。
また、初期投資が少額であれば、万が一失敗しても損失を抑えやすく、初心者にも取り組みやすい点が魅力の一つです。
同時に、複数の投資物件を所有することでリスク分散できるケースもあります。
このように、少額で始められる空き家投資は、初心者や資金に余裕がない方にとって取り組みやすい不動産投資といえます。
空き家投資で失敗する人のパターンを知ろう！
空き家への投資は、正しい知識と準備があれば高利回りを狙える反面、判断を誤ると収益どころか損失を生むこともあります。
特に、不動産投資の初心者が陥りやすい失敗には、いくつか共通のパターンが存在します。
ここでは、5つの失敗パターンを通して、どのような落とし穴があるのかを具体的に紹介します。
リフォーム費用が高くなった
空き家投資では、リフォーム費用の見積もりが甘いと利回りが崩れ、収益性が損なわれる可能性があります。
物件価格が安くても、修繕費が膨らめば投資対象として不利になることが避けられません。
とくに築年数の古い物件は、見えない部分の老朽化や追加の修繕費が発生しやすく、当初の予算を大きく超えるリスクがあります。
こうした出費は家賃収入ではカバーしきれず、想定していた利回りが大幅に下がる要因となります。
そのため、購入前には建物状況を調査し、複数の見積もりを取得しておくことが不可欠です。
専門家によるインスペクション（建物診断）の活用も有効です。
リフォーム費用は初期投資の一部として、正確かつ慎重に見積もる姿勢が求められます。
空室が長期化した
空き家投資で収益を生み出すには、安定して入居者を確保できることが前提です。
しかし、立地や地域の需要を見誤ると、入居付けに苦戦し、空室が長期化するリスクがあります。
例えば、地方の過疎地域で物件を購入し募集を開始したものの、周辺に生活インフラが乏しく、賃貸ニーズが極めて低かったため、1年以上入居者が見つからなかったというケースがあります。
空室状態が続くと固定資産税や管理費だけがかさみ、収益どころか損失が発生し続けることになります。
こうした失敗を回避するには、事前に市場調査を行い、地域の人口動態や家賃相場、賃貸需要をしっかり把握することが重要です。
また、差別化された設備やリノベーションによって、物件の魅力を高める工夫も必要です。
入居率は不動産投資の根幹です。
甘い見通しで物件を選ぶことなく、確かなデータに基づく投資判断が必要です。
施工業者とトラブルが起きた
現地の施工業者や不動産会社との信頼関係が築けていないと、工事や管理の現場でトラブルが発生し、収益化に支障が出ることがあります。
これは特に、地元とのパイプを持たない都市部の投資家に起きやすい問題です。
たとえば、ある投資家は格安で購入した古家のリフォームを依頼しましたが、業者との打ち合わせ不足で仕様の食い違いが発生。
さらに、工事の遅延や追加費用の発生が相次ぎ、運用開始が予定より3か月遅れたというケースがあります。
このようなトラブルを防ぐには、契約内容の確認を徹底し、コミュニケーションを密に取ることが重要です。
信頼できる地元業者の選定や第三者による契約書・工事工程のチェックも有効な対策です。
現地パートナーとの連携は、スムーズな投資運用を支える重要な要素です。
遠隔地の投資であっても、現地に強いプロを味方につけることで不動産投資を成功に導きやすくなります。
物件が遠方で対応が遅れた
住んでいる場所と物件所在地が離れている「遠方物件への投資」では、現地対応の遅れが命取りになることがあります。
突発的なトラブルが発生した際、迅速に対応できないことで入居者満足度の低下や追加コストの発生につながるためです。
たとえば、給排水トラブルが発生したにも関わらず、業者の手配が遅れて被害が拡大、クレーム化から入居者が退去してしまったというケースがあります。
遠方だからといって放置すれば、収益どころか損害が広がるリスクがあります。
こうした事態を防ぐためには、あらかじめ信頼できる管理会社と契約し、緊急対応を含めた体制を整えておくことが必要です。
また、可能であれば定期的に現地を訪問し、物件の状態や入居者の状況を把握しておくと安心です。
地方の遠方物件への投資は、コストの安さという魅力と引き換えに管理面のリスクを抱えているといえるでしょう。
権利関係のトラブルが起きた
空き家を購入したあとに、所有権や相続関係の登記不備など「権利関係のトラブル」が発覚し、収益化が困難になるケースもあります。
法的リスクは見た目から判断できないため、非常に厄介です。
たとえば、売買契約締結後に他の相続人が権利を主張し、所有権の争いとなり、最終的に裁判にまで発展したことで、運用開始まで数年かかるケースもあります。
このような問題を防ぐには、購入前に法務局での登記を確認し、所有関係や抵当権の登記漏れなどがないかを徹底的に調査することが重要です。
複雑な相続案件などは、専門の司法書士や不動産会社に相談・依頼することがおすすめです。
不動産投資では「権利関係の確認は必須のリスク対策」です。
たとえ物件価格が安くても、法的に不透明な物件は避けるべきでしょう。
空き家投資の「コスト」を知って失敗を予防しよう
空き家投資は「安く買える」「収益化しやすい」イメージがある一方で、購入後に思わぬコストが発生することも少なくありません。
見落とされがちな維持管理コストは、収益性を大きく左右します。
そのため、初期投資額だけで判断せず、継続的に発生する支出についても把握しておくことが、安定運用のカギになります。
ここでは、見落としがちな維持管理と注意点を解説します。
リフォーム費用
空き家を再生するには、リフォーム費用は避けて通れない大きなコストです。
購入後に予想外の修繕・リフォーム費用が発生し、当初の予算を大きく超えてしまうケースも少なくありません。
これは、空き家購入者が後悔する代表的な要因の一つです。
特に注意したいのが、水回りの設備です。
老朽化した配管や給湯器、トイレや浴室などの交換が必要になると、数十万〜数百万円単位の費用がかかることもあります。
表面上はきれいでも、内部の劣化が進行している場合も多く見落とされがちな部分です。
さらに、リフォーム費用は地域の相場や工事内容によって大きく異なるため、全体のコストが想定を大きく上回ることもあります。
不動産会社の物件調査や専門家への相談を通じて、修繕費込みの初期投資額と利回りを正確に計算しておくことが重要です。
固定資産税
空き家を所有すると毎年発生する「固定資産税」は、見落とされがちな維持費のひとつです。
不動産を保有している限り継続的に発生し、たとえ空室で収入がない間も納付義務があります。
例えば、郊外の戸建てでも年間数万円〜十数万円の固定資産税がかかるケースがあり、長期的に収益にマイナス影響を与えます。
また、建物を解体すると住宅用地の軽減措置が外れ、税額が最大6倍になる可能性もある点にも注意が必要です。
固定資産税の負担が曖昧なまま空き家を保有し続けると、「負動産」化してしまうリスクもあります。
したがって、空き家投資を検討する際は、固定資産税の額を事前に調査し、収益計画に確実に組み込むことが重要です。
維持費用
空き家を保有している期間、特に空室中や入居前には、草刈りや外回りの清掃といった日常的な管理作業に費用が発生します。
一見すると軽微な出費に思われがちですが、積み重ねると収益にも影響を与えます。
たとえば、地方や郊外にある物件では、夏場に草木が急速に伸びやすく、月1回程度の手入れが必要となることがあります。
このような作業を業者に依頼すると、年間を通して数万円規模の維持コストが発生することも珍しくありません。
空き家の手入れや維持管理をせず放置すれば、景観悪化や近隣住民からのクレーム、さらには害虫の発生といった二次的な問題へと発展する可能性もあります。
物件の資産価値を保つためにも、空室時の管理体制とそのための予算確保は不可欠です。
収益物件の運用では、空き家期間中の細かな維持費用も含めて、収支計画に織り込むことが成功の鍵といえます。
管理費用
特に、遠方や多忙な投資家の場合、空き家の管理業務を信頼できる管理会社に委託することで、安定した運用が可能になります。
ただし、管理委託費と別途発生するスポット対応費用を見込んでおかないと、収益に影響を及ぼす可能性があります。
一般的な管理委託費は、月額賃料の3〜5％程度が相場です。
たとえば月5万円（年間60万円）の家賃であれば、年1.8万円〜3万円程度が基本的な管理コストとなります。
これは入居者対応や家賃回収など日常的な管理業務が対象です。
一般的には、これらに加え、以下のようなスポット対応の別途費用が発生します。
- トラブル対応
- 修繕
- 緊急出動
- 原状回復
そのため、管理会社を選ぶ際は、月額委託料だけでなく「どこまでが基本サービスに含まれるのか」「追加費用が発生する条件は何か」を明確に把握することが重要です。
信頼できる業者と契約し、すべての委託費を将来的な収支計画に組み込んでおくことで、想定外の支出による利益圧迫を防げます。
トラブル対応費
空き家を運用する際には、入居者トラブルに備えた対応費用を想定しておく必要があります。
- 家賃滞納
- 契約違反
- マナー問題
- ご近所トラブル
このようなトラブルが発生した場合、管理会社との連携や書面通知、法的手続きなどに費用がかかることがあります。
また、解決に時間がかかると入居者の退去や長期間の空室が発生し、収益を押し下げる要因となりえます。
そのため、入居希望者には、契約時に入居ルールの説明を徹底し、管理会社とは、トラブル発生時の対応方針をあらかじめ決めておくことが重要です。
また、突発的な支出に備えて予備費を確保しておくことも、安定運用につながります。
入居者トラブルは避けられないリスクのひとつです。
計画段階から対応費用を織り込んでおくことが、健全な不動産経営に必要です。
空き家投資で成功する人が守っている6つのポイント
不動産投資において、失敗を避けて成功するために必要なことは、「事前準備」と「正しい判断」です。
特に空き家の場合、築年数や設備の状態、立地など、検討すべき項目が多く、投資判断の見極めには慎重さが求められます。
表面的な安さに飛びつくのではなく、発生しうるリスクをすべて検証し、収益化の可能性を見極める力が必要です。
以下に、購入前に必ず確認すべき6つのポイントを整理しました。
賃貸需要と家賃相場を把握する
空き家への投資を成功させるには、賃貸需要と家賃相場の正確な把握が、最重要項目の一つです。
ニーズがないエリアで物件を取得しても、空室リスクが高まり、安定した家賃収入は見込めません。
たとえば、地方の駅から遠い場所にある物件を購入したものの、近隣に大学や工場がなく、単身者やファミリー層の需要も見込めず、まったく入居が決まらないというケースがあります。
これでは収益どころか維持費ばかりがかさむだけです。
このような失敗を防ぐためには、事前に賃貸物件サイトや不動産会社を通じて家賃相場を調べ、近隣の入居率や人口動態の把握が重要です。
また、実際に入居者層をイメージできる立地条件かも重要なチェック項目です。
需要と相場のズレを把握することで、投資の判断を誤らず、安定した運用につなげることができます。
実質利回りで試算する
空き家投資では、「表面利回り」だけを見て判断するのは危険です。
実際には修繕費や管理費が発生するため、「実質利回り」を試算しておくことが不可欠です。
たとえば、月5万円の家賃収入が見込めても、リフォーム費用に300万円、年間管理費に10万円かかると、利回りは大きく低下します。
そのため、リフォームや修繕の見積もりを複数社から取得し、物件管理に必要な委託費も含めて、全体のコストを正確に計算しましょう。
さらに、設備の耐用年数や将来の更新費用も考慮することが大切です。
修繕・管理費を含めた利回りをシミュレーションしておくことで、長期的に収益を確保できます。
法的リスクを確認する
再建築不可物件や接道条件に問題がある古家への投資は、将来的な活用・売却に大きな支障をきたす可能性があります。
法的な制限を見落とすと、将来の資産価値が大きく下がるリスクがあります。
たとえば、再建築不可の空き家を知らずに購入してしまったケースです。
将来的に建て替えをする段階で、一旦建物を取り壊すと新築できないことが判明し、土地としての価値が半減したということがあります。
こういったリスクを回避するには、法務局や自治体で、建築基準法上の接道義務を満たしているか、再建築が可能かどうかをチェックする必要があります。
このほか用途地域、都市計画区域などの法的制約も忘れずに確認しましょう。
法的リスクをつぶしておくことで、長期的な資産運用に対する安心感が得られ、積極的な投資が可能になります。
権利関係を調査する
空き家には、境界や権利関係の紛争、過去の近隣トラブルが未解決のまま放置されていることがあります。
これらの問題は、購入後に発覚すると収益化どころではなくなる重大リスクです。
たとえば、隣家との境界が曖昧で、後から越境していたことが判明し、使用範囲をめぐって裁判沙汰になったケースがあります。
過去の騒音問題や近隣住民との確執がある物件では、入居者が定着しにくく、空室リスクが高まる要因にもなります。
このようなトラブルを回避するには、売買契約前にインスペクションや土地家屋調査士による境界確認を依頼し、可能であれば近隣住民や自治体からの聞き取り調査も行いましょう。
物件そのものだけでなく、近隣との権利や人間関係も含めた調査が、安定した運用のカギとなります。
災害リスクを確認する
書類や写真だけで物件を判断せず、必ず現地で建物の構造や災害・劣化状況を確認することが重要です。
老朽化した空き家は、見えない部分に欠陥を抱えているケースが多く、後から高額な修繕費が発生することもあります。
たとえば、以下のような外見だけで判断できない欠陥が放置されていた事例があります。
- シロアリ被害
- 屋根の雨漏り
- 地盤沈下の予兆
特に地震や水害リスクの高い地域では、建物の構造や耐久性の確認が必須です。
インスペクションや建築士による調査を活用し、リスクを見逃さないことが求められます。
また、ハザードマップや過去の災害履歴を調べておくことも忘れてはなりません。
現地確認は、将来的な損害や修繕費を未然に防ぐ効果的な方法です。
成功した投資家から学ぶ
空き家投資で安定した成果を出している成功者は、共通して「リスク回避のルール」を実践しています。
その手法を参考にすることで、自身の投資も安定化します。
下記は、リスクを最小限に抑えるための具体的な手法の一例です。
- 予備費の確保
- 複数業者への相見積もり
- 地域に強い不動産会社との連携
- 定期点検のルーチン化
また、成功投資家の多くがセミナーや専門家とのネットワークを活用し、常に最新の知識や事例に触れて学び続けています。
参照元：一般財団法人 全国古家再生推進協議会「イベント・セミナー情報」
経験だけに頼らず、情報をもとに「先回りして問題を防ぐ姿勢」が重要です。
自分ひとりの判断に頼るのではなく、すでに成果を出している人の手法を取り入れることで、失敗の可能性を大きく減らせます。
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まとめ
空き家投資は、少額から始められ、地方では高利回りも狙える魅力的な投資手法です。
しかし、成功の裏には、いくつかの見落とされがちなリスクが潜んでいます。
特に下記の点に注意しましょう。
- リフォーム費用の膨張
- 空室期間中の維持・管理コスト
- 法的な制限や権利関係のトラブル
- 入居付けや地域需要の見極め
事前確認や収支シミュレーションが甘ければ、期待した利回りが実現できないこともあります。
また、こうしたリスクを軽減するには、最初から「利回りが確保しやすい物件」を選ぶことが重要です。
ある程度の初期費用がかかっても安定した収益が見込める物件であれば、投資資金を回収しつつ安定した運用が可能です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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