不動産投資で高利回りを叶えるコツをご紹介！高利回り物件の特徴や探し方まで徹底解説
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「高利回りの不動産投資に興味はあるけれど、失敗しそうで怖い…」
「どんな物件を選べば良いのか分からない…」
そんな不安をお持ちではありませんか？
不動産投資、とくに訳あり物件や築古物件などを活用する手法では、高利回りを狙えるチャンスがある一方で、リスクや見極めが難しいと感じる方も多いでしょう。
しかし、物件選びや戦略を工夫することで、高利回りを実現しながらリスクを抑えた投資は可能です。
もちろん、「想定より空室が多かった」「修繕費で収支が赤字に」などの落とし穴も存在するため、物件の特徴や立地、将来的な修繕計画までを総合的に見極める力が必要です。
本記事では、以下のような視点から、高利回りの不動産投資を成功に導くヒントをお届けします。
最後までお読みいただくことで、「高利回り＝ハイリスク」と一概に決めつけず、リスクを最小限に抑えながら着実に収益を得るための判断軸が身につきます。
そしてその一つの選択肢として、訳あり物件への投資があります。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、独自のルートで仕入れた高利回りの投資用物件をご紹介しています。
弊社は空き家や訳あり物件を専門とする不動産業者で、「東証上場」「各自治体との連携協定」「直筆のお客様の声」など、第三者から高い評価を得ています（各詳細を確認する）。
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目次
不動産投資における高利回り物件の4つの特徴
不動産投資で高利回りを目指す場合、どのような物件が収益性を高めやすいか理解することが大切です。
この章では、判断材料になる4つの特徴をご紹介していきます。
購入価格が相場より低い
高利回り物件は、相場より安く購入できるという特徴があります。
利回りは「家賃収入 ÷ 購入価格」で算出されるため、価格帯が低いほど収益効率が高まる構造になっています。
固定資産税や修繕費などの諸経費を引いた実質利回りで判断する必要がありますが、購入額が抑えられる物件ほど数値が安定しやすくなります。
以下は物件価格の違いによる利回りの比較です。
| 条件 | 物件A | 物件B |
| 購入価格 | 1,200万円 | 500万円 |
| 年間家賃収入 | 72万円 | 72万円 |
| 表面利回り | 6％ | 14.4％ |
仮に同じ家賃水準で貸せる場合、購入額の差だけで利回りが大きく変わります。
一方で、低価格物件は築古や特殊条件が背景にあるケースが多く、状態や法的制約を確認しなければ赤字リスクにつながります。
つまり、価格が低い物件は魅力的ですが、理由まで含めて判断することが成功につながります。
立地よりもコスト優位性が強い
高利回りを狙う際は、立地よりも価格帯と収益バランスを優先して物件を検討する必要があります。
郊外や地方には、賃貸需要があるにもかかわらず価格帯が抑えられた物件が存在します。
利回り計算上、購入額を抑えられるエリアほど収益性が高くなる構造があるため、高利回りを得たい場合は「需要があるかどうか」を前提に検討することが大切です。
仮に、都心と地方で比較してみると以下のような差が出ることがわかります。
| 項目 | 都心区分物件 | 郊外・地方中古戸建て |
| 購入額 | 2,800万円 | 450万円 |
| 家賃 | 9万円 | 5.5万円 |
| 表面利回り | 3.8％ | 14.6％ |
数字だけ見れば郊外の方が効率的ですが、需要調査や募集期間の確認も欠かせません。
したがって、立地だけで判断するのではなく、価格と収益バランスを総合的に見たうえで選ぶことが重要です。
過去の空室期間が短く家賃が維持されている
不動産投資では、家賃収益が安定している物件ほど、高利回りにつながりやすいです。
賃貸運用では、以下の要素が重要な判断材料になります。
- 成約スピード
- 募集履歴
- 退去理由 など
過去データが安定している物件は、賃貸経営が成立しやすい市場環境にある可能性が高く、空室のストレスを軽減できます。
確認ポイントと判断の目安は以下の通りです。
| チェック項目 | 判断の目安 |
| 直近の入居率 | 90％以上 |
| 入居者決定までの期間 | 30〜60日以内 |
| 家賃推移 | 大きな下降がない |
仮に3年間で空室が1ヶ月程度で済んでいる物件なら、収益計画が立てやすく、投資判断における安心材料になります。
すなわち、収益性だけでなく家賃が維持されているかという視点も、見極めの軸として重要になるのです。
大規模修繕のタイミングが直近でない
修繕履歴がありしばらく大きな出費が不要な物件は、高利回りを維持しやすくなります。
建物には耐用年数があり、屋根や配管設備などに定期的なメンテナンスが求められます。
築古物件ほど修繕負担が増えるため、購入前に今後必要な修繕計画を把握しておくことが欠かせません。
仮に、築30年の物件で屋根と給湯器が5年前に交換済みであれば、短期的な修繕リスクは抑えられます。
一方修繕履歴が確認できない場合は、将来的な出費を見込む必要があります。
このように、修繕履歴の確認は、高利回りを持続させるための重要なチェック項目となります。
不動産投資における「高利回り」の目安とは？
不動産投資で高利回りを目指す場合、どれくらいの数値を基準に判断するかを明確にしておく必要があります。
利回りの基準が曖昧だと、数字だけに惑わされ、実際には利益が残らないケースにつながりやすくなります。
表面利回りは家賃収入だけを基準にしたシンプルな計算ですが、実際の運用では管理費や固定資産税などの費用がかかります。
そのため、利回りの検討段階では、地域差やコストの違いを踏まえた数字を確認する必要があります。
利回りの基準を地域ごとに整理すると、次のようになります。
| エリア | 利回りの目安 | 特徴 |
| 都市中心部 | 4〜6％ | 需要は強いが価格が高く利回りは控えめ |
| 郊外・通勤圏 | 6〜10％ | 価格と家賃のバランスが良く比較的安定 |
| 地方都市 | 10％以上 | 高利回りが期待できるが需要差が出やすい |
利回りの計算式は以下の通りです。
実質利回り＝（年間家賃収入−経費） ÷（物件価格＋諸費用）×100
例えば、480万円の物件を購入し、月家賃が5.5万円の場合、年間家賃収入は66万円になります。
表面利回りは約13.7％ですが、年間経費として12万円発生した場合、実質利回りは約11.2％に下がります。
この差を把握しておくと、より現実的な判断ができます。
つまり、高利回りを検討するときは、表面的な数値だけで判断するのではなく、実質利回りと地域性を踏まえた比較で判断することが肝心です。
なお、当サイトでは、物件タイプごとの利回りの基準や、高利回りを得るコツを記事でまとめていますので、ぜひ気になる物件タイプの記事を検索してみてください。
高利回りを実現しやすい不動産投資の方法3選
高利回りを狙う際は、どの手法が自分に合っているかを比較しながら選ぶことが大切です。
ここからは、高利回りが期待できる3つの投資方法について解説していきます。
築古戸建て×DIY・リフォームで利回りを確保する
築古戸建てにリフォームを施し、賃貸として運用する方法は、高利回りを実現しやすい手法です。
築古戸建てが有利な理由は、市場価格が調整されやすく、リフォームで価値を改善できる余地があるためです。
構造や配管などの大きな修繕ポイントに注意しながら、劣化した設備だけを入れ替えることで、コストを抑えつつ収益性を高めやすくなります。
仮に、次のような収支例があるとします。
| 項目 | 条件例 |
| 物件価格 | 380万円 |
| リフォーム費用 | 120万円 |
| 総投資額 | 500万円 |
| 家賃設定 | 6万円 |
| 年間家賃収入 | 72万円 |
| 利回り | 約14.4％ |
リフォームでは、水回り設備の更新やクロス張替えなど、賃貸需要に応じた改善のみを行っています。
このため、総投資額が抑えられ、利回りも大きくなっていることがわかります。
このように、築古戸建て投資は改善余地を理解したうえで計画すれば、高利回りを狙いやすい選択肢となるのです。
なお以下の記事では、ボロ戸建て×激安DIYリフォームによる物件再生術をご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
一棟アパートで収支を安定させる
一棟アパートは、複数戸の家賃収入によって収益を分散できるため、安定運用を目指したい人に適した方法です。
収支が安定しやすい理由は、一戸ごとのリスクを分散できる構造にあります。
さらに、設備管理や募集対応などは管理会社に委託でき、遠隔地でも運用しやすい点も特徴です。
例えば、6戸タイプの一棟アパートを3,500万円で購入した場合の収益イメージはこちらです。
| 項目 | 条件例 |
| 購入価格 | 3,500万円 |
| 家賃単価 | 5.5万円 |
| 世帯数 | 6戸 |
| 満室時年間収入 | 約396万円 |
| 表面利回り | 約11.3％ |
仮に空室が2戸発生しても、一定の家賃収益を確保できます。
このように、一棟アパートは規模を活かしながら長期安定運用を目指す場合に選択しやすい方法なのです。
以下の記事では、地方の中古アパートで不動産投資を行う際のメリット・デメリットについてわかりやすく解説していますので、興味のある方はぜひご一読ください。
地方の中古物件を活用する
地方中古物件は価格が抑えられている場合が多く、収益性が高くなりやすい投資対象です。
地方投資が有効な理由は、地価が落ち着いている一方で一定のニーズが存在する地域があり、費用に対して家賃設定が適正な場合があるためです。
ただしエリア選定を誤ると空室期間が長期化するため、需要調査が前提となります。
例えば、家賃5万円台でも購入額が500万円以下であれば、実質利回りは都市部より有利になるケースがあります。
また、築古物件でも状態が良く、最低限のリフォームで入居が決まる場合は、コストを抑えたまま運用をスタートできます。
このように、地方中古物件は予算を抑えながら高利回りを実現したい場合に検討しやすい選択肢です。
地方の不動産投資で高利回りを得る詳しい方法は、以下の記事にまとめていますので、ぜひ合わせてご覧ください。
高利回りを狙える投資用物件の探し方6選
高利回り物件を見つけるには、探し方のコツを理解しておく必要があります。
やみくもに検索するより、情報源と判断基準を明確にすることで効率が上がります。
ここでは、高利回り物件を探すコツとして、以下の6つの項目を解説していきます。
利回り検索ができる収益物件専門サイトを活用する
利回り検索が可能な専門サイトを活用すると物件候補を効率よく絞ることができます。
収益物件を検索可能な専門サイトでは、主に以下のような情報がまとめて確認できます。
- 表面利回り
- 家賃設定
- 構造
- 築年数
- 修繕履歴 など
検索条件を細かく設定できるため、初心者でも選択肢を整理しやすい環境が整っています。
ただし、そのまま購入判断するのではなく、現地確認や追加調査が必要です。
仮に、希望条件で複数の候補が出た場合、そこからさらに地域需要や修繕履歴を確認することで候補が絞られます。
このように、収益物件専門サイトは入口として活用しつつ、追加調査で確度を高める使い方が効果的です。
未公開物件を扱う不動産会社に相談する
未公開物件は条件が良いケースも多いため、効率的に情報を集めたい場合は、不動産会社への相談が有効です。
未公開物件が存在する理由として、売主の事情や販売戦略で一般公開されていないことが挙げられます。
市場に出る前の段階で情報を受け取れるため、早期検討につながります。
仮に、値下げ予定の案件を先に知ることができれば、購入タイミング次第で利回り改善につながる可能性があります。
このように、未公開情報を受け取る体制を作ることで、選択肢の幅が広がるでしょう。
「未公開物件」については、以下の記事でも詳しく紹介しています。
なお、弊社アルバリンクでは、訳アリ物件や高利回り案件を中心に、未公開の投資用物件情報をLINEで受け取れます。
物件紹介だけでなく、周辺エリアの賃貸需要や出口戦略に関する相談も専門スタッフがサポートしていますので、ぜひこの機会に公式LINEへご登録ください。
「築古」「地方」「再建築不可」など条件に注目する
「築古」や「再建築不可」といった、一般的に敬遠される条件がある物件は価格が安くなりやすいため、高利回りを狙う場合の候補になります。
すでに建っている建物を取り壊したあとに、新しい建物を建てることが法律上できない土地のことです。
条件付き物件が狙い目になる理由は、需要の幅が狭く競争が少ないため価格調整余地が大きいからです。
ただし、条件ごとに特徴が異なるため、メリットとリスクを併せて判断する必要があります。
これらの物件を選ぶメリットと注意点をまとめると以下のようになります。
| 条件 | メリット | 注意点 |
| 築古 | 購入額が低い | 修繕費が発生しやすい |
| 地方 | 高利回りが期待できる | 空室リスクに差が出る |
| 再建築不可 | 価格が安い | 融資が付きにくい |
例えば、築古物件でも配管や躯体が健全であれば、リフォームで賃貸価値を改善できます。
つまり、「条件が悪い＝買わない」ではなく、「理由を理解し、改善余地があるなら狙い目」と捉えることが、高利回り物件への近道になります。
なお、再建築不可物件を選ぶことにはさまざまなリスクが伴う点について、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひこちらもご一読ください。
価格交渉がしやすい物件を狙う
交渉余地のある物件は、購入価格を下げることで利回り改善が期待できます。
価格交渉が成立しやすい理由としては、主に以下のケースが考えられます。
- 空室期間が長い
- 販売開始から時間が経過している
- 設備劣化が進んでいる
さらに、相場と比較しながら適切な交渉材料を提示すれば、納得感のある交渉がしやすくなります。
以下は交渉のシミュレーションです。
| 項目 | 交渉前 | 交渉後 |
| 価格 | 520万円 | 420万円 |
| 家賃 | 6万円 | 6万円 |
| 利回り | 約13.8％ | 約17.1％ |
このように、価格が100万円違うだけで利回りが大きく変わることが分かります。
交渉が成功すれば資金効率は一気に改善し、キャッシュフローが強くなります。
つまり、積極的に交渉余地のある物件を探し、条件整理したうえで交渉に臨むことが、高利回り獲得に向けた大きな武器になります。
周辺の家賃相場と売却価格を比較し収支をシミュレーションする
高利回り物件を選ぶ際は、家賃相場と購入価格を比較し、実際に利益が残るかシミュレーションすることが重要です。
その理由は、不動産投資では家賃収入が一定でも、実質利回りが低くなるケースがあるためです。
また、固定資産税や金融機関の融資条件など、目に見えない諸経費が収益に影響します。
そのため、「購入価格×家賃相場×経費」を踏まえたシミュレーションが不可欠です。
たとえば、次の収益比較表を見ると違いが明確です。
| 項目 | A物件（家賃高い） | B物件（価格が安い） |
| 購入額 | 1,200万円 | 480万円 |
| 月家賃 | 7.8万円 | 5.2万円 |
| 年間家賃収入 | 93.6万円 | 62.4万円 |
| 経費（管理・修繕等） | 18万円/年 | 13万円/年 |
| 実質利回り | 約6.3％ | 約10.3％ |
同じ運用でも「購入価格と収入バランスの違い」が利回りに直結します。
さらに、収益性だけでなく最終売却時の価格も想定し、出口戦略に反映する必要があります。
このようなシミュレーションを行うことで、買って後悔しない投資判断につながります。
収支シミュレーションを行う際には、以下の記事を参考に収支計画書を作成することをおすすめします。
現地確認や管理会社の意見も取り入れて選定する
ネット上の情報だけで決めず、現地確認と管理会社の意見を取り入れることは、不動産投資の成功率を大きく高める方法です。
現地確認が重要な理由は、オンライン情報だけでは把握できない要素が多数あるためです。
さらに管理会社は募集状況や入居者層、需要の傾向に詳しいため、賃料設定や修繕リスクの判断材料になります。
確認ポイントを整理すると次の通りです。
- 周辺の生活環境（スーパー・交通・学校など）
- 現地の静音性・道路状況・周辺の管理状態
- 管理会社の募集実績や想定家賃の妥当性
- 修繕履歴や建物劣化の兆候
仮に現地で外壁のひび割れや配管サビ跡を確認した場合、修繕費が必要になる可能性があり、収支計画を調整する判断が必要になります。
現地の確認と管理会社の意見は、机上の計算に現実性を与える重要な工程であるため、必ず確認するようにしましょう。
出口戦略もあわせて判断する
高利回り物件を検討する際は、購入時だけでなく出口戦略を決めたうえで選ぶことが大切です。
出口戦略が必要な理由として、賃貸需要や市場価値は時間とともに変動し、出口方法によって収益構造が変わるためです。
主な出口戦略を整理した比較表は次の通りです。
| 出口の種類 | 判断基準 |
| 売却 | 相場上昇・リフォーム後価値向上 |
| 賃貸継続 | 安定入居・修繕負担少ない |
| 用途変更（民泊・社宅など） | 需要変化・利回り改善余地 |
例えば、購入価格450万円の戸建てを5年保有後、リフォームや市場上昇で売却価格が600万円となれば、家賃収入と売却益の両方を得られることになります。
このように、出口戦略は「買う前に決めるべき条件」であり、高利回り投資の成功率を左右する要素です。
上記内容を含む不動産投資における出口戦略については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
高利回り物件の4つのリスク
高利回り物件は魅力的ですが、収益性だけに注目するとリスクを見落とす可能性があります。
この章では、次の4つのリスクを理解し、対策とともに判断材料として整理します。
想定通りの家賃収入が得られない
高利回り物件でも、空室や家賃下落により収益が想定より低くなる場合があります。
収入が安定しない理由として、賃貸需要の変動や設備状態などが影響するためです。
募集期間が伸びたり家賃調整が必要になる場合、利回り計算が崩れる可能性があります。
例として比較すると次のようになります。
| 項目 | 想定運用 | 現実の運用例 |
| 月家賃 | 5.6万円 | 5.0万円 |
| 空室期間 | なし | 年間2ヶ月発生 |
| 実質利回り | 約11.5％ | 約8.2％ |
シミュレーション時に空室期間を含めた設定を行うことで、大きな誤差を防ぐことができます。
結論として、理想値ではなく現実的な収支前提で判断することが重要です。
維持費用や修繕費で赤字になる
高利回り物件でも、維持費や修繕費が増えることで赤字になる可能性があります。
修繕費が発生しやすい理由として、特に築古物件では外壁や配管など設備の耐用年数が経過している場合が多く、突発対応費が発生するケースがあります。
さらに、管理費や固定資産税などの維持費用は毎年発生し、運用中の経費として避けられません。
例えば、年間家賃収入が72万円（家賃6万円×12ヶ月）でも、維持費と修繕費が年間20万円かかる場合、実質利回りは大幅に低下します。
結論として、維持費や修繕費を考慮し、実際の収支ベースで判断することが大切です。
トラブルによるクレーム対応が負担になる
高利回り物件では入居者対応や設備故障などのトラブルが発生する可能性があり、対応負担が増えることがあります。
トラブルが多くなる背景として、築古物件や低価格帯物件では設備劣化や生活トラブルが起きやすい傾向があります。
また、遠方の物件を運用する場合は、自主管理が難しく対応遅延からトラブルが大きくなる場合もあります。
例えば、給湯器故障により緊急交換が必要となる場合、10〜20万円の出費につながる可能性があります。
ですが、委託管理を行っている物件であれば、現地対応や入居者調整を任せられるでしょう。
つまり、トラブルは避けられませんが、管理体制を整えることで負担を軽減しながら収益を確保できます。
資産価値が下がり出口戦略が難しくなる
高利回り物件の中には売却しにくいケースがあり、出口戦略が取れないまま運用が長期化する場合があります。
出口が難しくなる理由は、再建築不可や人口減少エリアなど、需要が限定される条件である可能性があるためです。
融資利用が難しい物件は買い手が限られ、価格が下落しやすくなります。
そのため、購入前に査定や市場動向を確認し、将来の出口価値を想定しておくことが欠かせません。
たとえば、購入価格450万円の戸建てを部分リフォーム後に600万円で売却できた場合、家賃収益に加えて売却益を得られる可能性があります。
結論として、購入前に出口ルートを想定することで、リスクを抑えながらの投資判断がしやすくなります。
高利回りを狙って失敗してしまう2つのパターン
高利回りを求める過程で、判断を誤ると失敗につながることがあります。
この章では、代表的な失敗パターンを理解し、回避策を得ることで安心して投資判断を進められるよう整理します。
空室リスクが高い立地だった
不動産投資の失敗で多いのが「入居者が集まらず空室が続いた」というケースです。
空室リスクが発生する理由は、人口減少や交通利便性の低さなど、エリア需要に合わない場合が挙げられます。
物件の魅力よりも「住みたいかどうか」が入居決定に影響するため、家賃設定や設備だけでは改善できない場合があります。
そのため、人口動態データや賃貸需要調査が判断基準となります。
以下に賃貸需要の比較例を整理します。
| 項目 | 需要がある場合 | 需要が弱い場合 |
| 駅距離 | 徒歩15分以内 | 徒歩40分以上 |
| 人口動向 | 維持または増加傾向 | 減少傾向 |
| 入居期間 | 長期入居につながりやすい | 短期または退去が続きやすい |
仮に需要が弱いエリアを選んでしまい、空室が半年続いた場合、年間収益に大きく影響するでしょう。
したがって、エリア需要を優先し、物件そのものより地域背景で判断することが重要です。
修繕・管理コストがかかる築古物件だった
高利回りでも、築年数が経過した物件では修繕コストが膨らみ収益が圧迫される可能性があります。
修繕コストが膨らむ理由は、設備老朽化や建材耐用年数の経過など、建物構造そのものに問題があるためです。
特に木造築古物件では、屋根の補修や設備更新が定期的に必要になります。
例えば、購入後すぐに給湯器の交換が必要になれば10万円以上の出費になる場合がありますし、外壁や屋根の補修が必要であれば、さらにまとまった費用が必要になります。
また、築古物件は手間がかかると判断され、管理費が高く設定されるケースもあるため、管理委託する場合はその点も確認する必要があります。
このように、築古物件はコストを理解したうえで判断すれば選択肢になりますが、確認不足のまま購入すると負担が膨らむ可能性があります。
なお、修繕費用の相場感は以下の記事が参考になるかと思いますので、ぜひこちらも合わせてご覧ください。
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高利回りの投資物件を探す際は、タイミングよく情報を受け取れる体制を整えておくことが重要です。
市場に出回る前の物件や、短期間で売れてしまう人気案件は、一般公開前に動きが始まることがあるため、スピードが結果を左右します。
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まとめ
高利回りの不動産投資は、限られた資金で最大限の収益を目指せる魅力的な手法です。
特に購入価格が相場より低く、空室リスクや修繕費の負担が少ない物件を見極めることで、安定した利回りを得ることが可能です。
しかしその一方で、家賃が想定より入らなかったり、突発的な修繕費が発生するなどのリスクも存在します。
こうしたリスクを回避するためには、単に「高利回り」という数字に飛びつくのではなく、利回りの裏側にある物件の状態や将来的な出口戦略まで総合的に判断することが重要です。
訳あり物件の買取・販売を専門とする弊社アルバリンクでは、表面利回りだけでなく実際の収益性を考慮した投資用物件の紹介を行っており、投資初心者にも心強い存在です。
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この記事の監修者
河田 憲二
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