土地転がしとは？違法なの？儲かる仕組み

また熊さんかい。

何だい今日は？

転がす？

土地を？

ほぉー、また何か吹き込まれたとみえる。

詳しく話してごらん。

棟梁が土地を転がして…なるほど。

で、熊さんはどういうカラクリで儲けたと考えたんだい？

呆れたね…。

いいかい、熊さん、土地ころがしというのは地面を引っぺがして転がすことなんかじゃあない。

大体、土地と言うのは、その場所の所有権だ。

どこかに持って行くことなどできやしない。

土地ころがしというのはな、土地を安く買って高く売る、いわゆる転売のことだ。

昔、土地がものすごい勢いで値がりしていた時期があってな、その頃は土地を仕入れれば、数か月後には値上がりしているという凄まじい時代だ。

例えばAさんが1000万円で仕入れた土地を半年後にBさんに2000万円で売り、Bさんはその半年後にCさんへ4000万円で売るというような事が日常茶飯事だった。

そういうことだ。

おそらく土地の名義をコロコロと転がすから、土地ころがしと言ったんではあるまいか。

それでも買い手はいくらでもいたから、中にはAからBへ転売し、さらにBからAに転売するなんてことを繰り返して値を吊り上げるなんて事も行われていたんじゃ。

これが地価の暴騰につながったわけだな。

安い土地を見つけて高く売るのは違法でも何でもなく、ごく正常な不動産取引だ。

例えば熊さんの知り合いのAさんが金に困り、安くてもいいから急いで土地を売りたがっていたとする。

そして、また別の知り合いであるBさんが居酒屋を建設する土地を探していたとしよう。

しかもAさんの土地が居酒屋にはうってつけの土地だった。

さぁ、熊さんならどうする？

口は悪いが人のいい熊さんらしい発想だねぇ。

だが、不動産投資家を目指そうってんなら、それじゃ落第だ。

いいかい、Aさんの土地は居酒屋に最適なんだ。

Bさんなら飛びつくのは当然で、最低でも相場では確実に買ってくれるだろう。

一方、Aさんは急いで売りたがっているわけだから、相場より安くても買える可能性がある。

そこで熊さんの登場だ。

Aさんから土地を相場よりも2～3割安で買ってやる。

それを今度はBさんに相場で転売すれば、手元に利益が残るじゃねぇか。

何だい、人聞きの悪い。

よく考えてみな、Aさんは熊さんのお陰で現金が手に入る。

Bさんも熊さんのお陰で居酒屋を開けるようになる。

熊さんは両方から感謝されて儲けも残る。

こういうのを“三方一両得”というんじゃ。

足りねぇ分は銀行から借りればいいんだよ。

ある程度の自己資金があれば、銀行に多少利息を払っても儲けを残すことはできるからな。

不動産投資家たるもの、銀行融資をうまく利用することも大事な才覚なんじゃ。

自分の手持ち資金に金融機関の金を足して大きな商いを行う、これをレバレッジを利かすと言うのじゃ。

株式投資の場合にも証券会社からレバノッジを受けて株価の取り引きを行うことがあるだろう？

おいおい、熊さんの家を売りに出したら、一体どこに住むつもりなんだい？

自宅を売るのは単なる不動産売却だ。

転売というのはあくまでも、ほかの人により高い不動産価格で売ることを目的に土地を買うのが始まりだ。

今はそんな土地は、まずないだろうな。

あったとしても不動産屋などの不動産業界関連の企業どもがいち早く押さえてしまうだろう。

それに、短期間だけ所有して転売すると、税金が高くなるから、儲けを残すのは益々難しくなっているのじゃ。

土地を買って5年以内に転売し、売却益が出た場合は『短期譲渡所得』となり、30％の所得税と、9％の住民税が課税されることになっておる。

しかも平成49年までは『復興特別所得税』としてさらに2.1％がプラスされるからなおキツイ。

無論、物件購入の際にも、登録免許税や不動産取得税、仲介手数料などの少なからぬ不動産所得による“諸費用”がかかってくるのは言うまでもない。

いい質問だ。

5年以上持っていて売却益が出た場合は『長期譲渡取得』となり、所得税は15％、住民税が5％となる。

いやそもそも、人口減少・家余り時代に突入している今、値上がりする土地自体がごくわずかと言われておる。

日本中の9割ぐらいの土地は、横ばいか値下がりを続けるだろうとみる専門家もいる。

当然のことだが、買った時よりも少しでも値を上げない土地はいつまでも転売できない。

諸費用が掛かっている分、損するだけだからな。

しかも固定資産税だけは毎年容赦なく掛かってくる。

まさに負の資産でしかなくなるのだ。

さぁ、そこだ。

もともと、短期譲渡所得税制は、土地ころがしによって地価が暴騰するのを防ぐ目的で導入したものじゃ。

いわゆる“投機”を目的とした不動産会社や投資家を想定したもので、個人のマイホーム売却には3000万円の控除額を設定する事で、短期譲渡所得税制は不動産業者にのみ適用となり、個人にはこの制度が及ばないように配慮してあるのじゃ。

だから、たとえばオンボロ住宅を熊さんが買い、大工の腕を生かして新築みたいにリノベーションしてから転売すれば、それなりの転売利益を手に入れることは、こんな時代でも可能かも知れないね。

不動産投資には『キャピタルゲイン』と『インカムゲイン』のふたつの儲け方があるのは知っているな？

・・・。

キャピタルゲインは土地や建物を転売して利益を生み出すことで、土地ころがしはその一つだ。

もう一つのインカムゲインは、アパートやマンション、ビルなどの不動産を手に入れ、賃料収入で利益を確保していくものだ。

まぁ、そういうことだ。

これからの時代、土地が値上がりするのはごく一部に限られるだろうから、キャピタルゲインはまず期待できない。

従って、アパートやビル、貸店舗など、借り手の見込める良質な不動産に投資し、堅実な経営を目指すことが、これから不動産市場で儲ける王道になるだろうな。

あーあ、またあんなところで蹴つまずいていて道に転がってやがる。

まさに、“熊ころがし”だ…