住宅ローン保証料の返戻率は？計算方法の謎に迫る
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
今回、住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建てる事になり、融資頂けた事に対しては大変感謝しているんですが、色々知れば知るほど謎の多いのが「保証料」。今日はこれについてちょっと書いてみます。
銀行融資保証料の謎は下記の通り
- 保証料は一括支払のみと指定された
- 保証料の返戻率が曖昧
- そもそも保証料ってなんの意味が？
大きくわけて自分が不思議に思ったのはこの３点です。ひとつずつ見ていきます。
保証料は一括のみと指定された
自営業だった事もあってか、自分の場合結構な保証料を請求されたんですね。通常、借入額の0.2～0.4%くらいの計算で保証料が決まるみたいなんですが、0.7%での計算でした。
で、それだけのキャッシュを出すのは結構痛いので、「利率に上乗せして良いのでそちらでお願いします」とお願いしたところ、（利息に上乗せするかどうかは本来選ぶことができます）
「一括払いでしか融資できません」
との回答。
そんな事もあるんだ・・・って感じでしたが、あとあと考えると保証料である程度確保してたかったんだろうな、って思ってしまいます。
まぁ、これは自分の立場が少し銀行さんより弱かったために起こってしまって事だと思うので、皆さんには当てはまらないかもしれないですね。では次の謎
保証料の返戻率が曖昧
ここからは憶測ですが、「賃貸併用住宅」の融資に積極的なのは、都市銀行ではほぼみずほさんだけだと思います。
しかし、借り換えとなれば、担保価値が負債を上回っていれば賃貸併用住宅でもネット系で融資を頂ける銀行はあります。
ちなみに下記のサービスを使えば自己資金０円でも借り換えできる可能性があります。
ってなわけで、まずは分割実行も対応できるみずほで借りて、その後ネット系の銀行に借り換えようって目論見を持ったわけです。
関連記事：今イチオシはじぶん銀行さんの住宅ローン
保証料について銀行に聞いてみた
うまくいけば莫大な保証料も返還される！
って淡い希望を抱いて聞いてみたわけですね。で、実際に保証料の返戻率について、問い合わせてみると、こんな感じでした。
銀「１０年後に完済した場合の保証料の返戻はお支払い頂いた金額の１５%ほどになります」
私「え・・・・？？じゅ１５？？」
銀「そうですね、１５％になります。」
私「え？？？ちなみに、その1年目の起算日ってすでにスタートしてるんですか？」
銀「そうですね、先月土地の代金融資実行時に保証料頂いてますので」
私「いやいやいやいやいやいやちょとまってちょとまってお兄さん、全額35年分の保証料を先に支払っててまだ満額融資されてないのに保証料の償却はされていって、しかも最初の10年間で85%も償却されるんですか？残り20年を15%の保証料で計算されるんですか？いくらなんでも償却多きすぎないですか？ええ？？」
銀「え、いや、はい、あの、ちょっと再度計算してみますので明日までお時間ください」
翌日・・・・・
銀「昨日の計算は間違っておりまして、これから申し上げる通りの返戻率になります。」
1年目 90%
2年目 82%
3年目 75%
4年目 67%
5年目 61%
6年目 55%
7年目 50%
8年目 44%
9年目 40%
10年目 35%
11年目 31%
12年目 28%
13年目 25%
14年目 22%
15年目 19%
私「なるほどわかりました、昨日のは計算間違いだったんですね。ちょっと不安なので、この料率を書面でもらえますか？FAXで大丈夫ですので。ローン規定書にも金消契約書にも書いてなかったと思うので」
銀「いや、書面では渡せません」
私「え・・・だって昨日と今日でこんなに数字違うのにさすがに不安ですよ」
なんてやり取りをしましたが、結局書面ではもらえませんでした。なんだかちょっと納得いかなかったので、金融庁にも問い合わせをして、保証料の料率や、今回の事について聞いてみましたが、やはり保証料についてはかなり曖昧みたいですね。
どの銀行でも借入当初の方が償却が大きいってのは共通なようです。（それは当然ですね）
そもそも保証料ってなんの意味が？
で、こんなやり取りをしてるうちに思ったのが、「保証料ってなんの意味が？」って事です。
結局、借金が返せなければ銀行から保証会社に債権が移ると思うのですが、そのまま保証会社に返済義務が移行するだけで何も保証されてないような・・・って。
まぁ、銀行の仕組みでお金を貸して頂くわけですから仕方ないんですが、色々と調べて良い商品を選ばないと住宅ローンは損をしてしまうことが多いそうですね。
金額も大きいので小さな数字があとあと響いてきますし。
すでに住宅ローンを組まれている方はじぶん銀行への借り換えがおすすめです。賃貸併用でもいけます。
以上、保証料の謎についてでした。
これから融資先探しをされる方は、保証料や手数料が無料の銀行もありますので、下記の様なサービスで住宅ローンの比較検討をしながらキッチリと融資先を選定していくのをお勧めします。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
