住宅ローン保証料の返戻率は？計算方法の謎に迫る
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
今回、住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建てる事になり、融資をしていただけた金融機関に大変感謝していますが、そのなかで知れば知るほど謎の多いのが「保証料」。
今日はこの保証料について紹介します。
保証料について、わかりにくい点は次のとおりです。
- 保証料の支払い方法を「一括支払い」のみと指定された
- 保証料の返戻率が曖昧
- そもそも保証料にどういう意味がある？
一つずつ見ていきましょう。
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保証料の支払い方法は「一括払い」のみと指定された
私の場合、自営業だったこともあってか、結構な保証料を請求されたようです。
通常、借入金額の0.2～0.4%程度で保証料を計算するみようですが、私の場合、0.7%でした。
さらに、それだけの現金を準備するのは負担が大きいため、「利率（金利）に上乗せして良いのでそちらでお願いします」と相談したところ、
「一括払いでしか融資できません」
との回答でした。
通常、保証料の支払い方法は、借入時に一括で支払う方法と利息に上乗せして毎月支払う方法を選べます。
そんなこともあるのか…という感じでしたが、あとから考えると、銀行側は保証料である程度の収益を確保したかったのではと思いました。
ただし、これは自営業という自分の立場が、会社員などど比べると少し弱かったために起こったことだと考えられ、誰にでも当てはまることではないかもしれません。
保証料の返戻率が曖昧
すべての金融機関を調べたわけではありませんが、賃貸併用住宅の融資に積極的なのは、都市銀行では、みずほ銀行ではないかと思われます。
参照元：よくある質問｜みずほ銀行
しかし、「借り換え」については、担保価値がローン残高を上回っていれば、賃貸併用住宅でもネット系銀行など融資してくれる金融機関もあります。
ちなみに下記のサービスを利用すれば、自己資金がなくても借り換えできる可能性があります。
わたしの場合、まずは分割実行にも対応しているみずほ銀行で借りて、その後ネット系の銀行に借り換えるという目論見を持ったわけです。
保証料について銀行に聞いてみた
うまくいけば莫大な保証料も返還される！
このような淡い希望を抱いて、実際に保証料の返戻金について問い合わせてみると、以下のような感じでした。
住宅ローンの融資を受ける際に一括で支払った保証料のうち、当初の返済期間より前に完済したときに保証料の一部が返金される仕組み
銀「10年後に完済した場合の保証料の返戻金はお支払い頂いた金額の15%ほどになります」
私「え・・・・？？じゅ15？？」
銀「そうですね、15％になります。」
私「え？？？ちなみに、その1年目の起算日ってすでにスタートしてるんですか？」
銀「そうですね、先月土地代金の融資実行時に保証料いただいてますので」
私「いやいやちょとまってお兄さん、35年分の保証料全額を先に支払って、まだ満額融資されていないのに保証料は償却され、しかも最初の10年間で85%も償却されるのですか？
「残り25年を15%の保証料で計算されるんですか？いくらなんでも償却のスピードが早すぎませんか？」
銀「え、いや、はい、あの、ちょっと再度計算してみますので明日までお時間ください」
翌日…。
銀「昨日の計算は間違っておりまして、これから申し上げる通りの返戻率になります。」
1年目 90%
2年目 82%
3年目 75%
4年目 67%
5年目 61%
6年目 55%
7年目 50%
8年目 44%
9年目 40%
10年目 35%
11年目 31%
12年目 28%
13年目 25%
14年目 22%
15年目 19%
私「なるほどわかりました、昨日の返戻率は計算間違いだったんですね。ちょっと不安なので、この返戻率を書面でもらえますか？FAXで大丈夫ですので。ローン規定書にも金消契約書（金銭消費貸借契約書）にも書いていなかったと思うので」
銀「いや、書面では渡せません」
私「え…だって昨日と今日でこんなに数字が違うのは、さすがに不安ですよ。」
このようなやり取りをしましたが、結局書面ではもらえませんでした。なんだかちょっと納得いかなかったので、金融庁にも問い合わせをしてみました。
保証料の返戻率や今回の経緯について聞いてみましたが、保証料についての各金融機関の対応はかなり曖昧のようですね。
ただし、どの銀行でも借入当初の方が保証料の償却が大きい点は共通しているようです。
そもそも保証料ってなんの意味が？
また、このようなやり取りをしてるうちに思ったのが、「保証料にはどのような意味が？」ということです。
借金が返せなければ、結局、銀行から保証会社に債権が移ります、そのまま保証会社に対して返済義務が継続するだけで、何も保証されてないような感じもします。
まぁ、金融機関の仕組みのなかでお金を貸していただくわけなので仕方がないですが、複数の商品をしっかりと調べて住宅ローンを選ばないと損をすることが多そうですね。
日常の買い物と異なり借入金額も大きいため、小さな数字があとあと響いてきます。
以上、保証料の疑問点について紹介しました。
なかには、保証料が無料の銀行もあります。
これから融資先を探しをされる方は、下記の様なサービスを利用して、住宅ローン商品を比較検討しながら選定することをおすすめします。
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この記事の監修者
河田憲二
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