武蔵コーポレーションという不動産投資業者に電話をして相談をしてみました。付き合う業者さんや物件選びをするときにも参考にしてみて下さい。
目次
武蔵コーポレーションの詳細
| 所在地 | 埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-7-5大宮ソニックシティビル21F |
| 電話番号 | 048-649-0333 東京本部03-6206-3550（物件情報） |
| 代表者 | 大谷 義武 |
| 資本金 | 1億円 |
| 売上高 | 前期90億円 |
| 設立 | 平成17年12月9日 |
| 宅建業許可番号 | 宅地建物取引業 国土交通大臣（1）第8555号 建設業 埼玉県知事 許可（般ー25）第67741号（建築工事業、内装仕上工事業） 埼玉県知事 許可（般ー26）第67741号（塗装工事業、防水工事業） |
| 取り扱い分野 | 収益用不動産の売買・仲介・賃貸管理 |
| 従業員 | 130名 （パート、派遣社員含む）※グループ会社を含む |
武蔵コーポレーションの特徴
- 武蔵コーポレーションは日本では少ない不動産投資の個人向け資産運用会社で、首都圏エリアに特化した収益用不動産の資産運用を専門に行う不動産会社です。
- 武蔵コーポレーションは仲介物件だけではなく、自社再生物件も紹介する不動産会社です。
- 武蔵コーポレーションは物件の紹介とあわせて融資付けなどの資金調達のお手伝い（ファイナンスアレンジ）もする資産運用会社です。
武蔵コーポレーションは三井不動産を退職した創業者の大谷義武社長が2005年に設立した不動産投資会社で、ポリシーは収益用不動産による資産形成と資産保全のプロフェッショナル集団になることです。つまり、収益用不動産の売買・仲介や賃貸管理を通じ専門知識とノウハウを駆使することで、資産形成および資産保全という連続的な関わりの中でニーズに最大限応えられる提案をしていくということです。
特に、収益用不動産投資は税金面・資金調達面など多くの専門知識が要求される分野ですが、武蔵コーポレーションは創業以来700棟を超える売買・仲介と10,000戸を超える賃貸管理を経験しています。
電話調査の内容
不動産投資には様々なニーズがあり参加する投資家も様々です。例えば、銀行借入で投資利回りを追求する若手ビジネスマンがいれば、賃貸アパート・マンションの賃貸収入が目当ての高齢者もいます。つまり、投資家各々のニーズに合った不動産投資会社を選ぶことが重要で、特に、以下の5つのポイントが多くの不動産投資会社の中から最適な会社を選ぶ上で重要です。
- どんな物件を紹介してもらえるのか？
- 融資付けは協力してもらえるのか？
- どのような顧客が多いのか？
- 家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスは充実しているのか？
- 担当者の対応がスピーディーで親身になって相談に乗ってくれるのか？
上記のポイントを聞き出すために、武蔵コーポレーションに実際に電話で無料相談を行い具体的に下記の質問をぶつけてみました。武蔵コーポレーションの具体的な返答と受けた印象と評価は以下の通りです。
御社の強みを教えて下さい。
まずは不動産投資業者としての強みを聞きました。質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- 武蔵コーポレーションの自社再生物件（1棟マンション・アパート）は相場より割安な物件が多く、 一級建築士監修の大規模修繕工事と内装工事を実施済で満室にして渡すのが基本です。
- 武蔵コーポレーションは投資用の不動産を「売って終わり」とは考えていません。資産形成（ポートフォリオ）の提案から物件紹介・賃貸管理・出口戦略に至るまでトータルサポートしています。
- 武蔵コーポレーションは融資付けに強い会社です。
どんな物件を紹介してもらえるのか？
不動産投資の対象としては新築一棟マンション・中古一戸建て・ワンルーム区分マンション・地方のアパートなどがあります。
また、それらを建築して売るのか仲介で売るのかも聞きたいところです。質問に対する回答の要旨は以下の通りです。武蔵コーポレーションの紹介物件は仲介物件と自社再生物件に分かれます。
仲介物件例
| 物件 | 構造 | 価格 | 表面利回 |
| 川口市一棟アパート | 軽量鉄骨造 | 9,500万円 | 11.10％ |
| 宇都宮市一棟マンション | S造 | 6,100万円 | 13.00％ |
| 板橋市一棟マンション | SRC造 | 12,500万円 | 10.00％ |
自社再生物件
| 富士見市一棟アパート | 木造2階建 | 3,500万円 | 10.9％ |
| 荒川区一棟マンション | 鉄骨造5階建 | 8,200万円 | 8.0％ |
| 狭山市一棟マンション | 鉄骨造3階建 | 7,500万円 | 9.0％ |
- 富士見市一棟アパート
室内リフォーム4/8室
8室×4万円×12＝384万円 - 荒川区一棟マンション
室内リフォーム6/9室（内2室は事務所から住居へコンバージョン） - 狭山市一棟マンション
室内リフォーム20/23室追い炊き付給湯器全室設置
武蔵コーポレーション自社再生物件の特徴
- 相場より割安・一級建築士監修の大規模修繕工事実施済・内装工事実施済・満室渡し
- 入居者属性把握済・滞納リスクなし（保証会社加入）・仲介手数料不要・提携融資紹介可能
- 一括借上げ（サブリース）対応・建物の工事費用負担不要（1年間）など。
融資付けは協力してもらえるのか？
融資付けは不動産投資の一番のキーポイントであり難しいところです。融資付けがうまく行くかどうかで買える物件が変わってくるからです。
そこで、どこの金融機関と付き合いがあるのかや金利など融資条件について聞きたいところで、年収制限や属性（大手サラリーマンなど）に制限があるのかも聞きたいところです。質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- 武蔵コーポレーションは物件の紹介とあわせて資金調達の手伝いもしてくれる資産運用会社ですので、過去の取引実績により15の金融機関と取引をしておりアパートローンの金融機関としては3～4の金融機関と提携しています。
- 武蔵コーポレーションのファイナンスアレンジ実績金融機関は以下の通りです。
- 金利は年収や属性により様々ですが公務員・大企業ビジネスマンで年収が800万円以上の場合は年率1％台でフルローンも可能、会社経営者や自営業者・開業医の場合はキャッシュ3割程度で2.5％～3％程度の金利となっています。
| 埼玉りそな銀行 | 武蔵野銀行 | 埼玉縣信用金庫 | 群馬銀行 | 東日本銀行 |
| りそな銀行 | スルガ銀行 | 三井住友銀行 | 商工中金 | 千葉銀行 |
| 関西アーバン銀行 | オリックス銀行 | 三井住友トラスト |
どのような顧客が多いのか？
質問に対する回答の要旨は以下の通りです。
- 5,000万円以下の物件で最も多いのは公務員・大企業ビジネスマンで、それ以上の物件で多いのは会社経営者や自営業者・開業医という感じです。
- 2棟・3棟のアパート・マンションを持つオーナーも少なくありません。
家賃・滞納保証や入居募集などのアフターサービスは充実しているのか？
- 武蔵コーポレーションは収益物件の販売だけではなく、その後の賃貸管理や出口戦略（売却）も含め一貫した体制で賃貸経営をサポートしています。家賃の滞納保証はありませんが最初は満室にして渡すのが原則です。
- 武蔵コーポレーションには購入者間の情報共有組織である「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」があります。同クラブは武蔵コーポレーションの不動産オーナーによるコミュニティで、オーナーの親睦会や不動産経営についての勉強会を開催しています。
印象と総評
武蔵コーポレーションの電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。
武蔵コーポレーションの本社はさいたま市大宮区ですが、武蔵コーポレーションは埼玉県の近隣エリアの投資用不動産の取扱いに特に力を入れています。営業エリアを本社がある埼玉県を中心とした北関東エリアに特化することで、地元エリアの物件の立地特性を把握しやすいことがメリットで、トラブル時などの顧客サポートもスピーディーに行える利点があります。
また、東京エリアに比べて地価も低いため10％以上の高利回り物件が多いこともメリットです。
ただ、入居保証は最初だけなので高利回りが長く継続できるかがポイントになります。また、現在の勢いで武蔵コーポレーションの成長が続くと北関東エリアだけに特化する訳にはいかず、いずれは他の地域にエリアを広げる必要が出て来る筈で今後の課題と言えます。
武蔵コーポレーションのもう1つの強みは融資付けに強いことです。
言うまでもありませんが融資を最終的に決定するのは銀行ですので、銀行の審査を有利に導くには物件の価値の向上が欠かせません。その意味で武蔵コーポレーションの自社再生物件は、中古物件を改装して付加価値を高め賃貸物件としての競争力を高めるリーズナブルな戦略と言えます。
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