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レオパレスの評判と利益のしくみ

投稿日:2014年1月5日 更新日:

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「レオパレス」というブランドのアパート、一度は耳にしたことがあるという人も多いと思います。軽快な音楽と共に流れるレオパレスのCMも、馴染み深いものではないでしょうか。

最近、そのレオパレスとオーナーとの争いに注目が集まっています。レオパレスは、どうしてそのような事態を招いてしまったのか、レオパレスとはどのような会社なのか、詳しく解説いたします。

レオパレス21とは

東京都中野区に本社を置く株式会社レオパレス21。

アパート建設の請負・賃貸に加えて、リゾート施設や介護老人ホームの運営、入居者向けブロードバンドサービスの提供などを行う、日本の大手不動産会社です。

「レオパレス」は、株式会社レオパレス21が建築したアパートのブランドという位置づけになります。レオパレスのアパートの特徴は、家具・家電付きであること。初めてのひとり暮らしでも家財道具を用意する必要がなく、身一つで入居することができます。テレビや冷蔵庫、洗濯機など、生活に必要な家電の購入費用が掛からないのは、入居者にとってはとても魅力的です。

また、レオパレスには月単位で契約できる部屋も用意されています。その上、敷金・礼金および水道光熱費が不要ということもあり、単身赴任のサラリーマンにも大変好評です。これらのサービスが、初期費用を押さえたいという人たちから絶大な支持を受け、レオパレス21は、急成長を遂げることになります。

物件の特徴

出典:http://www.leopalace21.com/

レオパレスの評判

サブリース

オーナーからの評判

全国に点在するレオパレスのオーナーたち。彼らからのレオパレスの評判は、決して良いとは言えません。オーナーたちは、一体、レオパレスのどのような点に不満を抱いているのでしょう。

「話が違う」、「こんな筈では…」。

そんなオーナーたちの声をよく耳にします。これらの多くは、サブリース契約を巡るもの。レオパレスが謳う「30年一括借り上げ」、いわゆる一定の家賃が保証されるサブリース契約(詳細は後述)を巡って、オーナーとのトラブルが絶えないというのが実情です。

さらに、オーナーとレオパレスの間には、同社の大きな特徴とも言える、家具・家電付きサービスに関わるトラブルも。なぜレオパレスは、オーナーとの間にさまざまなトラブルを抱えてしまうのか?後の章で、詳しく説明いたします。
オーナー

入居者からの評判

インターネット上では、レオパレスに関する次のような評判を目にします。

  • 入居時の審査が厳しい
  • 壁が薄い
  • 退去時に高額な精算金を求められる

中でも、壁が薄いという意見を、とりわけ多く目にします。

以前レオパレスに住んでいたという人たちの話によると、築年数の古い木造アパートでは、隣の生活音や道路からの騒音が気になることはあったそうです。そして、その原因は壁の薄さにあったとのこと。

レオパレスが過剰な利益を乗せたがために、低予算で建物本体の工事を行わざるを得なかったのが、直接の原因と言われています。また、壁が薄いなど粗末な造りのアパートが多く建てられたのは、陳腐な仕様の設計図面が使いまわされたことも、原因のひとつとして考えられます。

入居者

入居時の審査に関する評判については、特に厳しいということはありません。外国人・学生・派遣社員など、一般的には審査を通りづらいと思われる属性の人であっても、一定の条件を満たせば入居は認められます。また、退去時に法外な精算金を要求された人もいるようですが、それはごく一部の物件に限られます。実際に入居していた人の話を聞いても、そのようなことは無かったと言います。

前章にてご紹介しましたが、レオパレスは、「レオネット」という独自のブロードバンドサービスも提供しています。レオパレスブランドのアパートで利用することができる、このレオネットの通信速度に不満を抱く入居者も。レオネットは一つの回線をアパート全体で共有しているため、多くの入居者がインターネットを使用する時間帯は、どうしても回線速度が遅くなってしまいます。

トラブルの原因

家賃減額分の返還訴訟

レオパレスが掲げている「保証賃料の固定期間10年」という制度。これは、当初10年間に渡って、保証した家賃をオーナーに払い続けるというもの。ところが、10年に満たない期間でレオパレスから減額を求められるオーナーが相次いでいると言います。

愛知県某所に2階建てアパートを建て、2005年1月に月額77万7,800円のサブリース契約を結んだある男性は、レオパレスから「30年間、家賃は減額しない」との説明を受けました。ところが、契約書によると保証賃料が変わらないのは当初10年間のみ。レオパレスから受けた説明は、契約内容とは異なるものでした。2011年10月、レオパレスは経営難を理由に家賃10万円の減額を求めてきたとのことです。

30年は愚か、契約書に明記されている10年にも満たない期間での減額請求は契約違反に当たります。そこでこの男性は、レオパレスを相手に本来受け取るべき家賃との差額の返還を求める訴訟を起こすことにしました。

契約違反とはいえ、会社が倒産すると言われれば、10年に満たない期間での家賃減額を不本意ながら受け入れてきたオーナーも多い筈です。家賃減額分の返還を求める訴訟の提起は、今後も続くと見られます。

家具・家電にまつわる訴訟

レオパレスのオーナーは、「家具・家電総合メンテナンスサービス」なる契約を結ぶのが一般的です。

レオパレスの物件に備え付けの家具や家電は、オーナーがレオパレスからレンタルし、保守業務を始めとした修繕を、レオパレスが請け負います。そして、レンタルした家具や家電は、レオパレスの負担で定期的に新品と交換されるという内容の契約になっています。文面上、何の問題もない契約に見えますが、そこにも落とし穴が隠されていました。

交換の時期が経過しているにもかかわらず家具や家電が新品と交換されない。

そうした「家具・家電総合メンテナンスサービス」の契約内容を巡るトラブルが、続出しているのです。

数十年という単位で使用する建物本体とは違い、家具や家電などの耐久消費財は、10年程度で買い替えの時期を迎えます。備え付けの家具や家電をセールスポイントとしているレオパレスのアパートでは、それらが新しいか古いかが、入居率に大きな差となって表れます。

契約が履行されないのに、一部屋当たり2,000円のレンタル料の請求を受けるというのは、オーナーとしては納得がいかないのも当然でしょう。しかも、いくらの家賃で貸している部屋であろうと、レンタル料は一部屋当たり2,000円という固定の金額です。そのため、家賃が安い部屋ほど、レンタル料は大きな負担となってオーナーにのしかかります。

このような背景から、家具・家電の交換サービスを受けられなかったオーナーたちは、レンタル料として家賃から天引きされた金額分が未払いだとする請求をするため、集団訴訟に踏み切ることに。集団訴訟の原告は実に129人に上り、レオパレスが提供する「家具・家電総合メンテナンスサービス」にまつわるトラブルの多さが、改めて浮き彫りになったと言えます。

家具家電

レオパレス21の事業スキーム

レオパレス21では、アパートの賃貸・管理を行う「賃貸事業」と、アパートなどの建築請負を行う「開発事業」の2つの事業が柱となっています。これら2つの事業の仕組みとお互いの関係を、これから説明いたします。

レオパレス21のビジネスモデル

レオパレス21が手掛ける「レオパレス○○」という名前のアパートは、設計・建築から完成後の物件管理に至るまで、全てをレオパレス21に委託する仕組みになっていて、オーナーは物件管理の負担なく、土地を有効活用できるというもの。

設計・建築を開発事業が、賃貸・管理を賃貸事業が担当することになります。これら2つのコア事業以外にも、国内ホテルやグアムにあるリゾート施設を運営する、ホテルリゾート・その他事業や、介護施設を運営するシルバー事業も展開しています。

レオパレス21の柱となる開発事業と賃貸事業。これらの事業は、それぞれが独自に利益の仕組みを構築しています。その利益の仕組みとはどのようなものなのか、これから詳しく説明いたします。

開発事業

まずは、アパートの設計・建築を担う開発事業について、説明いたしましょう。レオパレス21のようなサブリース会社が、アパート建築工事とサブリースを一緒に請け負う場合、サブリース会社が負う空室のリスクは、あらかじめ建築費用に含まれているのが一般的です。

つまり、レオパレス21の開発事業は、アパートを建てた段階で一定程度の利益を確保することができる仕組みになっているのです。建築費自体はそれほど高額でなくとも、建物の質を落とすことで利益を確保することもできます。まことしやかにささやかれる「壁が薄い」というレオパレスの噂は、こうした粗悪な工事に起因している可能性も無いとは言えません。

次は、賃貸事業が生み出す利益の仕組みを説明いたしますが、その前に、サブリース契約について、簡単に説明いたします。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、建物1棟を一括して借り上げ、一定水準の家賃を保証するというもの。サブリース会社はオーナーから賃貸物件を賃借し、それをオーナーに支払う家賃より高い家賃で第三者に転貸(サブリース)、その差額がサブリース会社の利益になるという仕組みです。入居者の有無にかかわらず、一定の家賃収入が保証されるというのがオーナーのメリットということになります。また、入退去時の手続きや家賃収納、入居者同士のトラブル、入居者からのクレームへの対応など、煩わしい賃貸管理をサブリース会社が代行してくれるので、サブリースを一石二鳥と捉えるオーナーも少なくありません。

とはいえ一般的に、サブリースで保証される家賃は、相場の8~9割ほど。収益性を求めるオーナーにはおすすめすることはできません。

サブリースとはどのようなものかをご理解いただいたところで、レオパレス21の賃貸事業はいかにして利益を生み出しているのか、考えてみることにしましょう。

サブリース

以下の記事も参考にして下さい。

サブリース物件のメリット・デメリットと失敗例

賃貸事業

「一括借り上げ」システムは、レオパレス21にとって実にうまみの多い仕組みになっています。既にご説明したように建築費用で利益を確保できるほか、30年という長期に渡るサブリース契約(家賃保証)においても、リスクを最大限回避し、しっかりと利益を上げられる仕組みが構築されているのです。

予定どおり入居者が集まらなくても、保証した家賃をオーナーに支払わなければならないので、レオパレス21は損をするのでは?そう思う人もいるでしょう。レオパレス21は、どのようにしてリスクヘッジを行っているのでしょう。

レオパレス21に限らず、ほとんどのサブリース会社は、サブリース契約を結ぶ際に「賃料免責期間」というものを設けるようにしています。賃料免責期間とは、オーナーへの家賃支払いが一定期間猶予されるというもの。つまり、レオパレス21にとっては、入居者を募集する時間的な余裕ができるということになります。一般的な賃料免責期間は30-180日で、その期間オーナーは家賃を受け取ることができません。賃料免責期間中に入居してもらうことができれば、その期間に入居者が支払う家賃は、そのままレオパレス21の売上げにつながります。

「レオパレス21の提案は魅力的だ!」。そうオーナーに感じてもらうため、相場より高い保証賃料を提示する可能性も考えられます。そのような契約はレオパレス21にとって不利とも思えますが、賃料免責期間を活用すれば、レオパレス21が損害を被ることはないのです。その仕組みは、次のようになっています。

保証賃料を月25万円、賃料免責期間を180日という内容で、2年のサブリース契約を結んだとしましょう。するとレオパレス21は、免責期間中の賃料に当たる150万円の支払いが猶予されることに。レオパレス21が保証賃料より安い20万円で入居者を募集して速やかに入居が決まった場合、オーナーとレオパレス21、それぞれの収入は次のようになります。

  • オーナーの収入:保証賃料25万円×24カ月-150万円=450万円
  • レオパレス21の収入:保証賃料20万円×24カ月=480万円

レオパレス21にとって不利とも思える内容の契約も、実はそうではないということがお分かりいただけるでしょう。

そして、このままの水準の家賃を支払い続けては、レオパレス21が損害を被ってしまいます。そのため、更新のタイミングで保証賃料の引下げ交渉をしてくることになります。とはいえ、レオパレス21は保証賃料に10年間の固定期間を設けているため、それが、先述の家賃減額分の返還訴訟のようなトラブルへとつながることに。

賃料免責期間

ガイアの夜明け放送について

ちょうど、この記事を書いている途中に「ガイアの夜明け」にてレオパレスが特集をされました。

その特集によると、

  1. 30年一括借り上げでの契約をアピールしていた
  2. 10年にも満たないうちに30%の家賃支払い減額交渉をはじめた
  3. その間1キロ四方に40棟ものアパートを建築
  4. 契約条件変更の交渉は恐喝めいた内容
  5. 社内で回された会社指示による減額交渉のメール本文が流出

おおまかにまとめると上記のような内容でした。下記の動画も併せてみるとだいたいの内容がつかめます。
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ちなみに余談ですが、「かぼちゃの馬車」という女性専用のシェアハウスがあり、一時期CMでも話題になっていましたね。このかぼちゃの馬車も、レオパレス同様、そうそうに賃料改定の通知を送っているということがツイッターで話題になっていました。

それもそのはず、かぼちゃの馬車を建築しているスマートデイズ(旧スマートライフ)は、レオパレス系のMDI出身です。単身用マンションが女性用シェアハウスになった、相続対策で営業していた内容が投資用物件に代わったというだけで、ビジネスモデルそのものは同じなんですね。

以下の記事も参考にして下さい。

かぼちゃの馬車問題でオーナーから学ぶべき準備の大切さ

合わせて読みたい

このページを読んでいるということは、少なからず不動産業者の良し悪しについて調べているのかと思いますが、前提として「良い不動産業者」とはどんな業者なのか。不動産投資会社の選び方などについて触れている記事がこちらですので、是非合わせて読んでみてください。

『不動産投資会社の選び方、ランキングや口コミはアテになりません』

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