「空き家の固定資産税ってどのくらい？」
「固定資産税を負担しないための方法はないの？」
相続した空き家の税負担に関する悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか？
実際、空き家にも固定資産税がかかり、さらに特定空き家に指定され住宅用地の特例から除外されると固定資産税が約6倍になるリスクもあります。
住む予定のない家は、早期の処分か活用がおすすめです。
本記事では、空き家と固定資産税についてと特定空き家に指定されるリスク、固定資産税を負担しないための対策を紹介します。
最後までお読みいただくと、空き家の固定資産税など税負担に悩むことがなくなるでしょう。
目次
空き家の固定資産税
空き家にも、一般的なマイホーム同様に固定資産税がかかります。
税額は「固定資産税評価額×1.4％」で算出します。
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地建物の所有者に対し、市町村が課税及び所有者が納税を行う制度です。
空き家の固定資産税は住宅用地の特例で安くなっている
空き家に住宅用地の特例が適用されていれば、固定資産税評価額が1/6となる軽減措置が適用されています。
したがって、空き家などの住宅用地では一般的な土地（更地）に比べて固定資産税は安くなります。
空き家を放置すると固定資産税が最大6倍になるリスクがある
本章では、空き家放置による固定資産税上昇のリスクについて解説します。
特定空き家に指定された場合
特定空き家に指定され自治体からの指導で改善が見られず、勧告になると特定空き家に指定されます。
この場合、住宅用地の特例から除外されるため、土地の固定資産税評価額が1/6となる軽減措置がなくなります。
そのため、土地と建物分を合わせた固定資産税の税額は、大幅にアップするリスクがあります。
特定空き家に指定される流れ
特定空き家に指定される流れは、以下のとおりです。
- 空き家に関する住民からの通報や相談
- 自治体職員による実態調査
- 特定空き家に指定
- 指導や勧告を行い状況改善に努める
特定空き家は、住民からの危険な空き家に関する通報や相談等をもとに、自治体職員の実態調査を経て指定されます。
そのまま放置すれば倒壊や保安上の危険、衛生上有害などの認定基準に沿って判断されています。
管理不全空き家に指定された場合
管理不完全空き家とは、このままの状態が続けば特定空き家に指定される可能性がある空き家です。
特定空き家が既に危険な状態の空き家であるのに対し、管理不完全空き家は特定空き家指定の一歩手前となります。
管理不完全空き家に指定されると特定空き家と同様に、自治体から状況改善の指導が入ります。
また、改善に応じずに勧告になると住宅用地の特例から除外です。
つまり、管理不完全空き家でも勧告を受けると、固定資産税が大幅にアップするリスクがあります。
空き家の管理は大変
空き家の管理は、手間と時間、費用負担があり大変です。
なぜなら、誰も住まない空き家でも、所有者は善管注意義務に則り空き家を適正に管理する義務があるからです。
たとえば、空き家は室内の状態を維持するために定期的な通風や室内の清掃、ポストの整理や敷地内の雑草除去などがあります。
これらを行うには手間と時間がかかり、自らでできない場合には空き家管理業者に委託する必要があります。
税負担と合わせて委託費用があれば、高額な費用負担となるでしょう。
空き家を解体して更地にした場合
空き家を解体して更地にすると、住宅用地の特例から除外されるため特定空き家と同様に固定資産税はアップします。
また、更地にすると空き家管理の負担は軽減されますが、空き地の管理は必要となります。
たとえば、雑草の除去や不法投棄されたごみの処分等があり、業者に委託すれば相当な費用負担となるでしょう。
よって、空き家を更地にした場合には、固定資産税のアップと空き地の管理が必要となります。
空き家の固定資産税を負担しないための対策7選
では、空き家の固定資産税を負担しないための対策はあるのでしょうか？
本章でくわしく解説します。
- 売却する
- 空き家バンクに登録する
- 寄付する
- 相続土地国庫制度を利用する
- 相続放棄する
- 不動産買取業者に直接売却する
- 建物を解体して土地活用する
売却する
最もシンプルな対策に売却があります。
売却で第三者に譲渡すれば、税負担は一切なくなります。
空き家バンクに登録する
空き家バンクに登録して売却する方法があります。
買主がみつかれば、空き家バンクの運営者（主に自治体）が仲介業者を紹介して取引を進めていきます。
寄附する
個人や法人、自治体に寄付する方法があります。
たとえば、隣人に無償譲渡というかたちで寄付できます。
なお、寄付を受けた側に税負担が生じる可能性があるので注意します。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度を利用して国に土地を返す方法があります。
この制度は、土地を相続するも管理ができずに手放したいニーズと所有者不明の土地をなくすこと、市街地等の土地を有効活用する目的で2023年4月27日から始まっています。
なお、引き取りができる土地の基準は厳しくなっています。
たとえば、引き取りを希望する土地に建物があれば、この制度の利用はできません。
相続土地国庫制度は引き取りできる土地の基準が厳しいため、必ず利用できるものではないことがデメリットです。
相続放棄する
相続前であれば、相続放棄で空き家を維持管理する義務から外れます。
これにより、固定資産税を負担することはありません。
なお、相続放棄は空き家以外のプラスの財産（預貯金等）の相続も放棄することや相続開始の日から3か月内に相続放棄の利用を決める必要があります。
よって、相続放棄は税負担はなくなるものの、プラスの財産が多ければ慎重に判断したほうが良いでしょう。
不動産買取業者に直接売却する
買取業者に直接売却する方法があります。
買取であれば、どんな状態の空き家でも迅速に処分できます。
また、立地が悪く売却見込みが立たない場合にもおすすめの方法です
さらに、現況のまま買取できるので、家財品などが残されていても取引に影響はありません。
建物を解体して土地活用する
解体後に更地にして、駐車場やアパートなど土地活用する方法があります。
土地活用による賃料収入を固定資産税に充当できるほか、維持費負担を上回れば黒字化して収益を得られます。
ただし、更地により固定資産税の負担が上昇しているので、事業にする場合は要注意です。
空き家における固定資産税以外でかかる可能性のある税金
本章では、固定資産税以外でかかる可能性がある税金をご紹介します。
都市計画税
都市計画税は、空き家が市街化区域内に立地する場合にかかる税金です。
税額は「固定資産税評価額×0.3％」で算出できます。
一般的には、固定資産税とともに市町村に納めます。
参照：都市計画税【総務省】
譲渡所得税
譲渡所得税は、空き家を売却し譲渡所得から特別控除を差し引いても課税譲渡所得がある場合にかかります。
建物を譲渡した年の1月1日時点の所有期間で税率が変わります。
相続税
相続税は、空き家を相続したときにかかる税金です。
基礎控除分を差し引き残った金額に対してかかります。
登録免許税
登録免許税とは、登記申請時に負担する税金です。
空き家を相続したときの所有権移転登記（相続登記）のときにかかります。
まとめ
本記事では、空き家の固定資産税負担について解説しました。
空き家でも一般的なマイホーム同様に固定資産税の負担がありますが、特定空き家等に指定され勧告以上になると住宅用地の特例から除外されます。
これにより、土地の固定資産税評価額を1/6にする軽減措置がなくなり、固定資産税が大幅にアップするリスクがあります。
よって、住む予定がなく維持管理が物理的及び経済的に難しい空き家は、迅速な処分や活用がおすすめです。
空き家の処分もしくは活用することで、固定資産税の負担軽減ができます。
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