「住んでいない家の売却でかかる税金ってなに？」
「税金の控除や特例を使ってお得に売却にしたい」
田舎にある実家など、住んでいない家を売却するときの税負担についてこのように思う人は多いでしょう。
実際、条件等を満たすと売却時に税制優遇を使えるので、予め知っておくとお得になるケースがあります。
本記事では、住んでいない家の売却にかかる税金と控除等の条件、計算方法について解説します。
最後までお読みいただくと、家の売却にかかる税金とお得な税制優遇を使えるように売却時期等について考慮できるようになるでしょう。
目次
住んでない家を売却する際には税金がかかる
住んでいない家を売却して譲渡所得（売却益）が生じると、所得税と住民税の負担があります。
譲渡所得（売却益）は、単純に言えば買値より売値が上回ればあるのですが、実際には建物分については年数経過による価値減少分を差し引くので「買った金額＝現在価値」ではありません。
また、売却にかかった仲介手数料や測量費等は、必要経費として譲渡所得から差し引けます。
よって、家を売却したときには、譲渡所得の有無を自らで確認できるとよいでしょう。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
・譲渡所得＝譲渡収入金額※1－（取得費※2＋売却でかかった経費※3）
※1土地や建物の譲渡費用のほかに固定資産税等の清算金が該当する
※2実額法と概算法がある。
・実額法 （土地建物の取得に要した費用）－（建物の減価償却費【建物取得費×0.9×償却率×経過年数】）
・概算法 譲渡収入金額×5％
※3仲介手数料や測量費等が該当する
以上により、譲渡所得を計算していきます。
なお、取得費は実額法のほうが差し引ける分が多くなるので、購入当時の契約書など買値がわかる資料を準備しておきましょう。
所有期間に応じて税率が変わる
譲渡所得税は、所有期間に応じて税率が変わります。
毎年1月1日時点において所有期間が5年以下で短期譲渡所得、5年超で長期譲渡所得の税率適用です。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 39.63％ |
| 長期譲渡所得（5年超） | 20.315％ |
【親が住まなくなった家】売却時の税金に使える控除・特例
本章では、親が住まなくなった家を売却するときに使える税金の控除や特例について解説します。
居住用財産の3,000万円控除
居住用財産の3,000万円控除とは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。
差し引き後に残額がある場合は、課税されます。
この制度の利用には、親がマイホームとして使用していたなどの適用要件があります。
- 現在主として住んでいる自宅を売却した
- 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年末までに売却した
- 家屋がなく更地の場合は、上記期限以内で家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されている（更地後に敷地を賃貸等に供した場合は不可）
10年超所有軽減率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年超の場合に譲渡所得6,000万円以下の部分に限り税率が14.21％となる制度です。
3,000万円控除後の譲渡所得にも適用できますが、前年・前々年にこの特例の適用を受けていないなどが主な適用要件となります。
【親から相続した住んでない家】売却時の税金に使える控除・特例
本章では、親から相続後したものの、その後住んでいない家を売却するときに使える控除や特例をご紹介します。
空き家の3,000万円特別控除
空き家の3,000万円特別控除とは、相続人が空き家を譲渡した場合、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が2人以下）もしくは2,000万円（相続人が3人以上）を差し引ける制度です。
この制度の利用には、空き家の定義を満たす必要があります。
- 相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたもの。または、一人で居住後、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入居しているなど一定の場合であること
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
- 相続時から売却時まで貸付や居住の用等に使われていないこと
- 相続により土地及び家屋の両方を取得したこと
- 相続時から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 引き渡しまでに家屋を取り壊すもしくは耐震リフォームをしていること
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続により取得したものを3年10か月以内に売却した場合に使える制度です。
相続時に支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
譲渡所得から差し引ける取得費が増えるので税負担を抑える効果があります。
【住んでない家】売却時の税金に使える控除・特例
最後に、住んでいない家を売却したときに使える税金の控除もしくは特例について解説します。
居住用財産の3,000万円控除
居住用財産の3,000万円特別控除が使えます。
制度の利用条件は、先述と同様です。
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例も利用できます。
制度の利用条件等は、先述と同様です。
居住用財産の買換え特例
居住用財産の買い替え特例は、譲渡した価格より買い替えした不動産の取得価格が少ないときに、買い替え超過分の税額が20.315％となる特例です。
先述で記したマイホームの適用要件のほかに、主に以下の要件を満たすことが必要です。
- 所有期間が10年以上（1月1日時点でお正月を11回迎えたもの）
- 登記簿面積50㎡以上かつ土地面積500㎡以下
- 築25年以内か新耐震基準に適合していることが証明できる
居住用財産の買換えで損失が出たときの特例
買い替えで損失が出たときには、譲渡損失を他の所得と損益通算、残った損失については3年を上限にその年の所得から控除できます。
買い替えで売却益があれば納税、売却損であれば減税できる可能性があると認識しておきましょう。
なお、これらを行うには確定申告が必要です。
まとめ
本記事では、住んでいない家の売却にかかる税金や控除・特例の利用条件について解説しました。
住んでいない家の売却で譲渡所得が生じると所得税と住民税の負担がありますが、特別控除の利用で税額を抑えられます。
一方で、譲渡損失が出るとほかの所得と損益通算及び3年に限り繰越控除があります。
なお、これら控除や特例にはさまざまな適用要件があるため、税理士など専門家への相談がおすすめです。
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