「市街化調整区域にマイホームは建てられるのだろうか…」
「市街化調整区域の土地を購入する際の注意点はあるのだろうか…」
そのようにお考えではないでしょうか？
結論を言えば、市街化調整区域に住宅などの建物を建てることはできません。
しかし、開発許可があれば住宅建設や建て替え、増改築などが可能です。
この記事を読むことで、市街化調整区域の意味や特徴について知ることができます。
また、市街化調整区域の土地を購入する際の注意点についても理解できるでしょう。
市街化調整区域にはマイホームは建てられる？購入する場合の注意点も解説
査定や相談だけでも可能ですので、ぜひ一度気軽にご相談ください。
市街化調整区域とは市街化を抑制する地域のこと
市街化調整区域とは、都市計画法により「市街化を抑制すべき区域」と定められた地域のことです。
出典：e-GOV「都市計画法 第七条第一項」
乱開発から緑地や農地を守るために設定されました。
そのため、市街化調整区域には住宅やビル、商業施設などの建物を建てることができません。
都市計画法とは
都市計画法とは、街づくりのルールを定めた法律です。
同法では、都市計画の内容や決定の手順をはじめ、都市開発に関する様々な事柄が定められています。
出典：国土交通省「都市計画制度」
都市計画法における3つの区域区分
都市計画法では、都市計画区域の土地を3つの区分に分けています。
| 市街化区域 | 優先的かつ計画的に市街化する区域 |
| 非線引き区域 | 市街化区域でも市街化調整区域でもない区域 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域 |
住宅が建てられるのは市街化区域と非線引き区域です。
市街化調整区域の特徴
市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぎ、自然環境や農地を守るために指定された地域です。
一般的に土地の価格が安く、静かな環境である一方、生活インフラの整備が遅れていたり、生活利便性が低いといった側面も持ち合わせています。
土地の金額が安い傾向にある
市街化調整区域は住宅を含む建物が建てられない区域であるため、市場価値が低いです。
そのため、土地の価格が安くなります。
土地の価格が安ければ、当然、土地の地価を基準とする固定資産税の負担額も小さくなるのです。
ただし、固定資産税の評価額は3年に一度見直されるため、評価額が変動することを覚えておきましょう。
交通量が少なく静かな環境である
市街化調整区域は人が少ないため、交通量が少なく非常に静かです。
自然が豊かであるという点は非常に魅力的ですが、自然の音（鳥やカエル、虫などの音）は発生するため、そういった音が苦手な人には向いていません。
生活しにくい
開発が制限されている市街化調整区域は、市街化区域と異なり、インフラがあまり充実していません。
例えば、コンビニやスーパーが近くになかったり、公共施設や病院、学校から遠かったりすることがあるため、生活しやすいとは言いにくい環境です。
インフラが整備されていない可能性がある
市街化調整区域は、市街化区域に比べるとインフラが整っていない可能性があります。
ここでいうインフラとは、上下水道やガス、電気、道路の舗装といった設備のことです。
インフラを自分で整えなければならない場合、事前にどのくらい整備費用がかかるか確認する必要があるでしょう。
市街化調整区域にマイホームは建てられる？
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされており、新たな建築物の建設には厳しい制限が設けられています。
しかし、実際には一定の条件を満たせば、マイホームを建てることは可能です。
ここでは、市街化調整区域での住宅建設を実現するための主な方法や、建築が認められるケースについて詳しく解説していきます。
開発許可を取得する
1つ目は、開発許可を取得することです。
しかし、原則開発が禁止されている地域で開発許可を得るのはかなり困難です。
自治体の開発ニーズに合っている場合などは、例外的に認められるケースがあるため、市町村役場に問い合わせてみるとよいでしょう。
市街化調整区域内の宅地を購入する
2つ目は、市街化調整区域内にすでにある宅地を購入して住宅を建てることです。
この土地はすでに宅地として登録されているため、新たに開発許可を取得する必要はありません。
ただし、建築時には、自治体への建築確認申請と、承認が必須となります。
建築確認は、例えば自宅兼店舗の建設、既存住宅の建て替え、市街化調整区域内に住む方の本家の親族が分家として家を建てる場合などに認められます。
開発許可を取得済みの土地を購入する
3つ目は、開発許可をすでに得ている土地を購入して住宅を建てることです。
業者によって開発許可が得られ、分譲住宅地として開発されている場合は、自分で許可を得る必要がありません。
こうした土地はすでにインフラが整っているため、住宅を建てやすいといえます。
ただし、市街化調整区域で開発許可が得られている場所は少ないため、早めに完売する可能性があります。
入手できないケースも想定し、他の候補も検討したほうがよいでしょう。
開発許可の不要な人もいる
4つ目は、市街化調整区域内であっても開発許可がいらない人が家を建てることです。
農業や林業、漁業などに従事している人の場合、開発許可がなくても住宅を建てられます。
市街化調整区域で土地を購入する場合の注意点
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として指定された土地であり、建築物の建設には厳しい規制が設けられています。
そのため、土地購入を考える際には、単に価格だけでなく、様々な制限や条件を理解しておく必要があります。
ここでは、市街化調整区域で土地を購入する際に、特に注意を払うべき重要なポイントについて詳しく解説していきます。
地目を確認する
市街化調整区域の土地を購入する際は、地目の確認が必要です。
※地目
土地の用途のことで、地目は宅地や農地など23種類に限定されている
市街化調整区域に指定される前から宅地であった場合は、建築許可が得られます。
また、農地である場合は一般の人が購入するのは困難です。
農地以外の用途に転用するには、申請が必要であり、申請が通らなかったときは宅地として利用できないため注意しましょう。
市街化調整区域に指定された日を確認する
市街化調整区域に指定された日の確認も必要です。
建物の建築日によって、建築許可の要件が変わってきます。
建築年月日が不明である場合は、固定資産税課税台帳などで建築年月日を調べましょう。
条例を確認する
都道府県の条例の確認も行いましょう。
その理由は、市街化調整区域内でも条例によって建築ができる可能性があるからです。
建築可能な区域に指定されていると、利用価値が高まるため、売却時に有利になることがあります。
また、都市計画事業や土地区画整理事業などの開発エリアであっても、建物の建築は可能です。
ただし、建築には事前に許可を取得する必要があります。
インフラが整備されているか確認する
市街化調整区域はインフラが整備されていない可能性があるため、購入前にインフラの状況を確認しましょう。
インフラが整っていない場合は自分で整備しなければならないため、購入前に費用の見積もりを行う必要があります。
住宅ローンが通りにくい
利便性が低い市街化調整区域は、住宅ローンが通りにくいため注意が必要です。
多くの銀行が融資対象外としている一方で、一定の条件を満たせば融資可能な場合もあります。
市街化調整区域での土地購入を検討されている方は、住宅ローンに精通した不動産アドバイザーに相談したほうがよいでしょう。
建て替えや増改築にも自治体の許可が必要になる
既存の住宅であっても、建て替えや増改築を行う際には、自治体の許可が必要です。
たとえば、平屋の住宅を3階建ての住宅に改築してしまうと、周辺の景観に大きな影響を与える可能性があります。
市街化調整区域における開発・建築許可は、厳格な審査基準が設けられています。
住宅の規模拡大や用途変更を計画する場合、詳細な計画書の提出が求められますので、事前の慎重な検討が重要です。
まとめ
今回は、市街化調整区域内に住宅を建てられるかをテーマとして解説してきました。
開発が制限されている地域であるため、許可なく住宅は建てられませんが、絶対に建てられないわけではないということがわかりました。
市街化区域や非線引き区域に比べると土地の価格が安く、税負担も軽いというメリットがある一方で、開発許可が得にくいというデメリットがあります。
そのため、よくわからずに市街化調整区域内の土地を買ってしまうと、後悔することになるかもしれません。
市街化調整区域の物件の売買について知りたい方に検討していただきたいのが、こうした物件のノウハウを持つ不動産会社の活用です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件の買取を数多く手がけてきた実績を持つ不動産会社であり、市街化調整区域の物件についても数多く取り扱ってきました。
査定や相談だけでも可能ですので、ぜひ一度気軽にご相談ください。
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