抵当権とは？登録・抹消の流れや手続きをわかりやすく解説！
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
正直、抵当権についてあまりよくわかっていない…
抵当権の登録や抹消は、どうやってすればいいのだろう…
そのように悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論、抵当権とは住宅ローンの融資などの際に金融機関が設定する権利のことです。融資金の貸倒れリスクを回避するために設定され、一定の手順に従って登記・抹消されるものです。
抵当権の登記や抹消手続きは、専門的な知識が必要であるため、金融機関と相談しつつ司法書士に依頼するのが一般的です。
しかし、抵当権がついている物件は、抵当権がついていない物件と比べると売却しにくいのは否めません。
抵当権付きの物件を売却したいのであれば、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
弊社は売却が難しい物件を多数取り扱ってきました。
売却金額の査定や相談だけでも可能ですので、お気軽にご相談ください。
目次
抵当権とは不動産を担保にする権利
抵当権とは、簡単に言うと、住宅ローンなどの融資を受ける際に、債務（借入金）の返済を担保するために不動産に設定される権利のことです。
融資の実行と同時に抵当権が設定されます。
これは、万が一、お金を借りた人が返済できなくなった場合、金融機関がその不動産を売却し、優先的にお金を回収できるようにするためです。
抵当権がついている理由は、「ローンの返済が終わっていない」か、「返済は終わっているものの抹消登記の手続きをしていない」のどちらかになります。
ここでは、抵当権について以下の3点について解説します。
- 根抵当権・担保権との違い
- 司法書士への依頼が必要となるケース
- 行使されると差し押さえになる
それぞれの内容を見てみましょう。
根抵当権・担保権との違い
抵当権は住宅ローンなど、一回限りの特定の借入を担保するものであり、借金金額が確定している場合に活用されます。
一方、根抵当権は事業資金などの継続的な取引のために設定され、一定の極度額の範囲内で繰り返し借入が可能です。
担保権は抵当権や根抵当権を包括する概念で、債務の弁済を確保するために債権者に与えられる権利を指します。
債務者が支払えないときは、担保物から債権を回収します。
司法書士に依頼するケースが大半
抵当権の設定登記は、債権者である金融機関の権利を守る重要な手続きです。
一般の方が自分で行うことは、手続きの複雑さや必要書類の準備などの面で困難です。
また、不備があると融資実行に支障をきたす可能性もあり、金融機関の同意を得る必要があります。
そのため、登記手続きの専門家である司法書士に依頼することが一般的です。
抵当権を実行されると差し押さえになる
住宅ローンを借り入れた人が返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を実行するため、裁判所に申し立てを行い、担保である家を競売にかけます。
裁判所が競売開始を決定すると、不動産は差し押さえられ強制的に売却される流れです。
そして、競売で落札されると売却代金からローンの残債や手続き費用などが差し引かれ、残ったお金が所有者に返還されることになります。
しかし、売却金額がローン残債を下回り、所有者の手元にお金が残らないケースも多くあります。
抵当権は融資の実行時に設定される
抵当権は融資の実行時に設定されます。
ここでは、以下の点を整理します。
- 抵当権設定の流れ
- 抵当権設定にかかる費用
- 抵当権設定の必要書類
抵当権設定の流れ
まず、住宅ローンの利用が可能か事前審査を受け、審査通過後、売主と売買契約を結び、手付金を支払います。
その後、住宅ローンの本審査を申し込み、必要書類を金融機関に提出します。ローン通過後、金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を締結するという流れです。
そして、通常、物件の引き渡しと決済を同日に行い、残代金の支払いと同時に所有権移転登記と抵当権設定登記が行われます。
抵当権設定にかかる費用
抵当権設定には、登録免許税、収入印紙、証明書発行手数料、司法書士報酬などの費用がかかります。
主な費用は以下の通りです。
| 項目 | 金額・料率 | 備考 |
| 登録免許税 | 債権額の0.4% | 住宅取得資金に係る貸し付けであれば0.1%に軽減（※） |
| 収入印紙代 | 数千円～数万円 | ローン契約金額によって変動 |
| 証明書発行手数料 | 1件当たり数百円 | 登記事項証明書や印鑑登録証明の発行手数料 |
| 司法書士の報酬 | 3.5～7万円程度 | 司法書士に依頼する場合 |
※令和9年3月31日まで
参照元：不動産の譲渡・建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
費用は、借入金額や依頼する司法書士によって異なるため、事前に確認しましょう。
抵当権設定の必要書類
抵当権設定に必要な書類は、以下の通りです。
- 登記申請書：法務局に備え付けられています
- 登記済証または登記識別情報通知：不動産購入時に取得したもの
- 登記原因証明情報：金銭消費貸借兼抵当権設定契約書など（金融機関が用意）
- 印鑑証明書：抵当権設定者（借主）のもの（3ヶ月以内）
- 委任状：司法書士に手続きを依頼する場合
これらの書類を法務局に提出します。
抵当権付き不動産を相続・売却するときの対処法
以下の2つのケースに分けて、抵当権付き不動産への対処法を解説します。
- 相続するケース
- 売却するケース
相続するケース
抵当権付き不動産を相続した時の主な対処法は3つです。
1つ目は相続放棄です。相続放棄は、プラスの遺産もマイナスの遺産も全て放棄します。
その際、抵当権付き不動産の相続権も放棄します。
2つ目は限定承認です。相続財産から債務などのマイナスの財産を清算し、財産が余っている場合に引き継ぎます。
3つ目は単純承認で、全ての権利と義務を引き継ぎます。
なお、被相続人が団体信用生命保険に加入していれば、死亡時にローン残債は完済されます。
売却するケース
抵当権付き不動産を売却するには、以下の2つの方法があります。
1つ目の方法は、売却時に住宅ローン残債を完済し、抵当権を抹消することです。
2つ目の方法は、金融機関の許可を得て任意売却する方法です。
任意売却の詳しい内容については、後ほど解説します。
ローンを完済したら抵当権抹消登記ができる
抵当権付き不動産を売却するには、住宅ローンを完済し抵当権抹消登記が必要です。
抵当権を抹消しないと売却やローン借り換えに支障が出る可能性があります。
抹消手続きは、自分で法務局で行うことも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。手間や手続きの確実性を考えると司法書士への依頼がおすすめです。
抵当権の抹消手続きについて、流れや費用、必要書類を確認しましょう。
- 抵当権抹消をおこなう流れ
- 抵当権抹消にかかる費用
- 抵当権抹消の必要書類
抵当権抹消をおこなう流れ
売却と同時に抵当権抹消を行う場合、以下の流れで抵当権抹消を行います。
- 売買契約締結時に銀行へ売却する旨を連絡
- 司法書士への委任状提出
- 司法書士が銀行から抵当権抹消書類を受領
- 決済日に売却収入でローン残債を完済
- 司法書士が法務局へ行き抵当権抹消手続き
基本的に、司法書士が銀行とのやり取りや法務局への手続きを代行します。
抵当権抹消にかかる費用
抵当権抹消には、登録免許税（不動産1件につき1,000円）、登記事項証明書取得費用（1通600円）、司法書士への依頼費用（1～3.5万円程度）がかかります。
司法書士報酬は、金融機関や手続きの内容によって異なります。
自分で手続きすれば司法書士報酬はかかりませんが、専門知識が必要となるため依頼した方が無難です。
抵当権抹消の必要書類
抵当権抹消に必要な主な書類は以下の通りです。
- 抵当権解除証書（金融機関が発行する債務完済証明）
- 金融機関の登記抹消委任状
- 登記済証または登記識別情報通知書
- 金融機関の代表者事項証明書（3ヶ月以内のもの）
- 印鑑証明書（必要な場合）
これらの書類をそろえて法務局に申請することで、抵当権の抹消登記が可能となります。
抵当権を実行される前にできる3つの対処法
借入金の返済ができなくなり抵当権を実行される前にできることは、以下の3つです。
- 金融機関に相談する
- リースバックを利用する
- 任意売却する
それぞれについて、詳しく見てみましょう。
金融機関に相談する
住宅ローンの返済が困難になったら、まずは金融機関に相談してみましょう。
住宅ローンの返済では、返済期間の延長や毎月の返済額の減額など、状況に応じて返済方法を見直す「条件変更」に応じてもらえる可能性があります。
これはリスケジュール（リスケ）とも呼ばれます。
例えば、一定期間だけ毎月の返済額を減額してもらうことで、生活の負担を軽減したり、収入水準を改善したりできる場合があります。
返済が難しいとわかった早めの段階で相談することが重要です。
リースバックを利用する
リースバックとは、抵当権が設定されている住宅を売却した後も、同じ家に賃借人として住み続けられる手法です。
不動産会社に物件を売却して現金化を図りながら、居住し続けられます。
債務整理を避けつつ、住宅を手放さずに必要な資金を調達できる方法として注目されています。
任意売却する
任意売却は、抵当権者（金融機関）の同意のもと、競売手続きを介さずに不動産を売却する方法です。
通常の不動産取引と同様に市場価格での売却が可能であり、競売と比べて高い売却収入が見込まるため債務の返済に有利です。
ただし、抵当権者との交渉や合意が必要不可欠となります。
まとめ
今回は、抵当権の基礎知識と対処方法について解説しました。
抵当権は住宅ローンなどの融資の際に設定される権利であり、その登記や抹消には専門的な知識が必要となります。
抵当権付きの物件を相続・売却するとなった場合は、抵当権について理解を深め、正しい手続きを踏むことが重要です。
金融機関や司法書士に相談・依頼しながら、適切に登記・抹消手続きを行うことが大切です。
また、抵当権付き不動産を売却するケースとして、売却収入で完済するほか、任意売却、リースバックなど複数の選択肢があります。
状況に応じて最適な方法を選択することで、望ましい結果を得ることができます。
抵当権付き不動産の売却をお考えの方は、不動産売買に精通する専門家に相談することをお勧めします。
AlbaLink（アルバリンク）では、さまざまな状況の物件の取り扱い実績が豊富にあり、無料相談にも対応可能しております。まずはお気軽にご連絡ください。
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この記事の監修者
河田憲二
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