底地の買取相場は？価格変動の要素や高く簡単に売るポイントも紹介

「底地を売却したいけど、どうすればいいの？」

「底地の買取相場はどのくらい？」

「底地を高く売却するための方法は？」

底地は借地権が付着している土地の所有権のことで、売却しにくい不動産の1つです。

この記事では、底地の売却についてどうすればいいのか、買い取り相場などについて解説します。

底地の売却については、不動産買取業者を利用する方法もありますが、特に買取実績が豊富な業者を選びましょう。

買取実績が豊富な業者であれば、しっかりと査定し、高額で買い取ってくれる可能性が高いからです。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、底地・借地など、権利関係が複雑な不動産の買取実績を豊富に持ち合わせております。

「底地の売却について相談したい」「すぐに底地を現金化したい」とお考えの地主様は、ぜひ一度弊社にご連絡ください。

無料査定のみのお問い合わせも大歓迎です。

そもそも底地とは？

底地とは、地主から見て誰かに貸している土地のことです。

土地に借地権が設定されており、賃借人が土地を使用している状態であるため、地主が自由に使えなくなっている土地が底地です。

土地を借りている人が持つ権利が借地権、一方で土地を貸している地主は底地権を所有しています。

底地は、賃借人が借地権の更新を拒まない限り地主に賃借料は入り続けますが、土地を自由に使えない状態が続きます。

【関連コラム】底地とは？借地との違いや相場、デメリットまでわかりやすく解説！

底地の買取相場

借地権が設定されている土地のことを底地と呼び、土地は借地権を持つ第三者がに貸している状態の土地になります。

底地の買取相場は売却する相手にもよりますが、通常の土地の売却よりも価格は大きく下がります。

底地の売却価格が大きく下がる原因は、借地権が設定されており、第三者に土地を貸しているため、自由に土地を使うことができないためです。

一般の方が底地を購入したとしても、すでに借りている人がいるため、底地の上に家を建てることなどができません。

購入してもメリットが得られる人が少ないため、底地の買取相場は低くなりやすいです。

底地の買取価格の算出方法

底地の買取相場を算出する方法の1つとして、路線価を利用する方法が一般的です。

路線価は国税庁が公表している土地の価格指標で、道路に面した土地の1㎡あたりの評価額が分かります。

主に相続税や贈与税を計算するときに用いられることが多いですが、この路線価からその土地の更地価格を計算し、更地価格から底地の買取相場を計算することができます。

更地価格は路線価に0.8を乗じることで。おおよその更地価格を算出できます。

底地の買取相場は、更地価格から借地人がその土地に対して所有する権利の割合である借地権割合を引くことで求められます。

借地権割合は30～90％の間で定められているため、更地価格の10～70％の割合が底地の評価額になります。

底地の買取価格の目安例

底地の買取価格は、周辺相場の1割～5割程度と幅が広いことが特徴です。

本章では、売却方法別の買取価格の目安についてご紹介します。

はじめに、第三者に売却する場合の買取価格の目安は、周辺相場比10％程度です。

一般的に底地は取得しても土地を自由に使えないため、不動産としての需要が極端に低いことが理由となります。

また、買取業者であれば周辺相場比で20％程度となるでしょう。

不動産のプロであれば買取した底地を借地人に売却交渉を行えるなど、底地の扱いに長けているからです。

底地を買取できれば収益を得られる機会が増えるため、一般消費者への売却よりスムーズ且つ高値で売却できる可能性があります。

次に、最も高値買取になる可能性が高いのは、底地を使用している借地人です。

借地人にとって土地を取得できれば、賃貸借契約満了後に建物等の撤去や引っ越すなどの手間がなくなります。

さらに、掛け捨てとなる賃料の支払いがなくなることもメリットです。

よって、借地人に多くのメリットがあるので買取価格は必然的に高くなりやすいでしょう。

最後に、4と5のケースは日常生活では極めて稀なケースです。

しかし、買主にとっては土地を自由に使えるなどのメリットが生まれるため、周辺相場比で30％～40％程度で売却できることがあります。

底地の買取価格が変動する理由とは？

底地の買取価格が変動する大きな要因は、「借地契約」と「売却先」です。

たとえば、借地契約には普通借地契約と定期借地契約があります。

普通借地契約では、当初の契約で最低30年以上の借地期間を設け、その後最初の更新では最低20年以上、次の更新以降では最低10年以上の借地期間を設定します。

借地借家法では賃借人保護の考え方が強く、地主側から借地契約を拒むことはよほどの理由がない限り難しいため、底地を買った所有者は土地を自由に使えません。

よって、普通借地契約を結んでいる底地の買取価格は周辺相場より下がる傾向があります。

また、定期借地契約では普通借地契約より買取価格が上がる可能性があります。

その理由は、借地期間が決まっていることで借地期間終了後に土地使えるからです。

しかし、定期借地契約の残存期間が47年あった場合、底地を買った所有者はすぐに土地活用を始められません。

よって、定期借地契約で買取価格が上がる条件は、「あと数年で借地期間が終了する土地」であることです。

一方で底地の買取価格は、売却先でも変動します。

最も高値となるケースとしては、借地人に売却することです。

借地人が気に入った立地であれば、賃料を継続的に払い続けるより買ってしまったほうが安価に済む可能性があります。

また、地主としても借地人であれば高値で売れる可能性があり、両者にとってメリットは大きいでしょう。

このように底地の買取価格は売却先でも大きく変動します。

底地の売却が難しいと言われる理由とは？

本章では、底地を一般消費者に売却することが根本的に難しい理由についてご紹介します。

底地の売却は不動産仲介では難しいので、買取業者への売却がおすすめです。

自由な活用が難しい

底地は、既に土地を使う借地人がいるため、自由な活用が難しいからです。

仮に、投資目的で底地を取得したとしても、借地人の建物があり借地契約を継続する意思があれば底地を使うことはできません。

つまり、自由に使えない底地を欲しいと思う人は少ないため市場価値は低く、必然的に安価での取引となるケースが多くなります。

収益性の判断が厳しい

底地の地代収入のみでは、収益性について厳しいと判断されるケースが多いからです。

たとえば、土地のみを貸して地代収入を得る場合と土地にアパートを建てて賃料収入を得る場合では、アパート経営のほうが賃料収入が多く収益性は高いと言えるでしょう。

つまり、底地は地代以上の収入を得られないため、投資に見合ったリターンを得られないと判断されます。

そのため、底地自体の市場価値は低く売却が難しいと言われます。

融資が受けづらい

底地は金融機関の融資を受けづらく、買主側の資金調達に制限が出てしまいます。

融資が受けづらい理由は、金融機関の底地に対する担保評価が低いからです。

つまり、融資先の返済が滞った場合に底地を売却しても債権を回収しにくいと判断されてしまいます。

よって、底地は融資が受けづらい不動産なので買主側の資金調達が難しく、必然的に売却が難しいと言われます。

底地を売却する方法

底地を売却する方法について、5つの方法をご紹介します。

どの方法においても借地人との交渉が必要ですが、専門の買取業者に売却する方法なら、借地人と交渉することなく、早期に売却することも可能です。

弊社AlbaLink（アルバリンク）も底地の買取を行っておりますので、ぜひ1度ご相談ください。

底地の売却方法について、1つずつ解説していきます。

借地人に売却する

底地は借地人へ売却するのが、最も高く売ることができます。

売却を検討する際には、まず初めに借地人へ声をかけましょう。

借地人は底地を購入することにより、土地と建物の両方を所有することができ、土地をより自由に活用することができます。

底地の購入で最もメリットがある借地人ですが、経済的な問題もあるため、必ずしも売買が成立するわけではありません。

無理に買い取ってもらうことはできず、交渉によっては借地人との関係が悪化する可能性もるので注意してください。

底地と借地を同時に売却する

借地人と協力し、底地と借地をセットで売却することで、通常の土地の買取相場で販売することができます。

同時売却によって、購入者は土地の完全所有権を得ることができるため、メリットが多く、早期に高額で売却できる可能性が高くなります。

しかし、底地の所有者と借地人の両者の同意が必要であり、売却利益の案分についても相談が必要です。

それぞれの調整に時間がかかる場合もあります。

底地と借地の一部を等価交換してから売却する

底地の一部と借地の一部を、地主と借地人の価値が等しくなるように交換することを、底地と借地の等価交換といいます。

底地と借地の等価交換をすることで、1つの土地を分割し、それぞれの完全所有権の土地にすることが可能です。

底地の面積よりも狭くなってしまいますが、完全所有権の土地の方が売却しやすいので、底地のままよりも価格は高くなるでしょう。

ただし、土地の分割をするためには一定以上の面積がなければ難しく、元々の面積がない土地では等価交換してもそれほどメリットがない場合もあります。

借地権を買い取ってから売却する

土地を貸している借地人から借地権を買い取り、完全所有権の土地としてから売却するのもおすすめです。

完全所有権の土地になれば、自由に土地を活用することができるため、購入者へのメリットも大きくなります。

しかし、借地人に売却する意思がない場合は借地権を買い取ることができないため、借地人との交渉が必要です。

また、借地権を買い取るための資金調達も必要になります。

業者に買い取ってもらう

借地人との交渉が難しい場合は、専門の買取業者を利用するのがおすすめです。

専門の買取業者を利用することで、借地人との交渉をすることなく、すぐに売却することができます。

買取業者であれば、底地を居住用ではなく事業用として活用することができ、自由に活用することができない底地であっても、高く買い取ってくれる可能性が高いです。

買取実績が豊富な業者であれば、底地を収益化するノウハウを多く持っており、借地人との交渉もより円滑に行うことができます。

「借地人との交渉が難しい」「底地をできるだけ早く売却したい」といった方は、ぜひ専門の買取業者に依頼してみてください。

弊社AlbaLinkは、底地の買取実績も豊富にございます。ぜひお気軽にご相談ください。

底地を手間なく売却するためのポイント

底地を手間なく売却するために抑えておきたいポイントが4つあります。

押さえるべきポイントを1つずつ解説していきますので、よりスムーズに売却するための参考にしてみてください。

買取業者に依頼する

より手間なく売却するためには、買取業者に底地を直接買い取ってもらうよう依頼しましょう。

特に、底地専門の買取業者などの実績が豊富にある買取業者の方が、高く買い取ってもらいやすいです。

専門の業者や実績のある業者は底地の再販や運用のノウハウがあるため、底地をより高く評価してもらえます。

また、複数の買取業者に査定を依頼することで、より高い評価をしてくれやすいので、依頼する際には1社だけでなく、複数社に依頼しましょう。

借地人と交渉する

底地の買取は、借地人が最も高く買い取ってくれるため、借地人との交渉が難しくなければ、相談してみましょう。

特に借地人との関係が良好であれば、より底地の買取をしてくれる可能性が高まります。

しかし、借地人との交渉がうまくいかなかったり、資金的な問題で断られる場合もあるため、無理に売ることはできません。

また、借地人と交渉を行う際は、タイミングも重要です。

借地契約を更新するときや借地権の相続がされたときなどのタイミングであれば、底地の買取を検討してもらいやすいので、その時に交渉をしてみるとスムーズに進むかもしれません。

賃貸借契約書を準備しておく

賃貸借契約書は、借地人と借地契約をする際に作成する契約書のことです。

この契約書には、地代や更新料などの金銭面に関する取り決めや契約期間などが細かに記載されています。

借地人とのトラブルを防ぐためにも重要な書類であり、底地の査定価格にも影響する書類です。

賃貸借契約書を紛失していたとしても底地の売却をすることは可能ですが、契約書が無ければ評価金額が下がってしまうので、注意してください。

もし紛失してしまった場合は、新たな契約書を作成し、借地人ともう一度条件についてお互いに確認しましょう。

また、底地の所有者名義についても確認しておきます。

なぜなら、底地に限らず土地は売却主と登記簿上の所有者が一致していないと売却を進められないからです。

仮に、相続で底地を取得した場合には名義変更登記（相続登記）を売却前に行います。

底地の所有者は、登記事項証明書（法務局の窓口かオンライン請求で取得可能）を確認しておきましょう。

借地人が複数いる場合は等価交換しない

前述で、底地と借地の等価交換をした方が売却しやすいと説明しましたが、借地人が複数いる場合だと、むしろ売却しづらくなります。

複数の借地人に土地を貸している場合に等価交換を行うと、権利関係についてより複雑になってしまい、さらに売りづらい土地になってしまうためです。

このような底地を手間なく売却するためには、一度不動産へ相談することがおすすめです。

複数の借地人に同時に購入してもらうよう交渉するなどといった、複雑な手間も任せることができます。

底地は売却したほうがいい理由

底地は借地料を得られる不動産でもありますが、様々なトラブルにも巻き込まれやすいものでもあります。

そのため、底地は基本的に早めに売却した方が良いでしょう。

ここでは、底地を売却した方が良い理由について、説明していきます。

借地権者と揉めやすい

底地の所有者と借地権者は、関係性が悪くなりやすく、特に借地料などの金銭面でトラブルになりやすいです。

底地の所有者は、できるだけ借地料を上げたいと考えていますが、借地権者はできるだけ借地料を下げたいと考えているからです。

お互いに反対のことを考えているため、ちょっとしたことでもトラブルになる可能性があります。

相続時に揉めやすい

底地は相続するときにも、揉める原因になります。

底地は比較的に賃料が安いため、固定資産税といった税金を賄うこともできない可能性が高いです。

また、すでに貸している借地人がいる場合、借地権の解除を行うことができず、土地を自由に使えません。

借地人との交渉についても行っていかなければならないので、手間もかかってしまい、相続するメリットがほとんどありません。

そのため、底地について誰が相続するのかなどのトラブルにもなりやすいです。

相続税の課税額が高くなる可能性がある

土地の相続税は、国税庁が公表している土地の価格指標である路線価を用いて評価額が算出されます。

しかし、底地の買取相場は路線価をから算出した金額よりもさらに低くなる可能性が高いです。

底地の相続税の評価額の方が、買取相場よりも高くなってしまうため、より高い相続税を払わなければならなくなります。

もし所有している底地の評価額が気になる方は、以下の計算式を参考に算出してみてください。

まとめ

底地は借地権が設定されているため、自由に土地を利用することができません。

そのため、購入するメリットが少なく、売却が難しい不動産です。

最も高く買い取ってくれる可能性が高いのは借地人ですが、良好な関係を築けていなければ交渉は難しいですし、借地人の経済面やタイミングなどによっても断られる可能性があります。

その場合は、専門の買取業者に買取を依頼しましょう。

底地や借地などの不動産を専門に取り扱う業者などであれば、底地をより高く、スムーズに買い取ってもらえる可能性が高いです。

借地人との交渉もないため、面倒な手間やトラブルなどもなく売却することができます。

弊社AlbaLinkも、底地・借地の取扱いに特化した買取業者です。借地人との権利関係が複雑な土地も、お気軽にご相談ください。

豊富な買取実績を活かし、できる限り高値で買取、お客様が納得できるお取引をさせていただきます。