特定空き家は誰が決める？認定基準や指定されないための対策も解説

「特定空き家は誰が決めるの？」
「特定空き家に指定される基準や流れを知りたい」

空き家を所有していると、特定空き家について気にかけることは多いでしょう。

実際、空き家は適切な維持管理が必要であり、放置されて建物が危険な状態になると特定空き家に指定されるおそれがあります。

本記事では、特定空き家を指定する機関や認定基準、特定空き家に指定されない対策等について解説します。

最後までお読みいただくと、特定空き家に指定されるリスクがわかり、空き家を適切に管理もしくは処分を考えるようになるでしょう。

空き家と特定空き家の違い

国土交通省によると空き家の定義とは、1年以上誰も住んでなくライフライン（電気やガス等）が使用されていないものとされています。

つまり、1年以上居住や定期的な清掃等で人の出入りがない家です。

一方で、特定空き家とは、空き家のなかでも建物の損傷等が激しく、周辺住民等に危害を与えそうな危険な状態の家としています。

よって、空き家のなかでも倒壊の危険性や衛生状態の悪化、犯罪の温床となるような廃屋等の場合に特定空き家に指定されるおそれがあります。

参照：管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）【国土交通省】

特定空き家の認定基準

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、特定空き家の認定基準を定めています。

上記のような空き家の場合、特定空き家に指定される可能性が高まります。

参照：空家等対策の推進に関する特別措置法【e-gov法令検索】
参照：管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施 を図るために必要な指針（ガイドライン）【国土交通省】

各自治体の認定基準

特定空き家については、自治体により独自の認定基準を設けている場合があります。

たとえば、滋賀県長浜市では、特定空き家の認定基準について細かく基準を設けています。

引用：長浜市特定空家等判断基準

このように、独自の基準を設けるなどで空き家対策を積極的に行っています。

特定空き家を指定するのは市町村

特定空き家を指定するのは、空き家が所在する市町村です。

各市町村は空き家の調査もしくは住民からの相談、自治体職員の立ち入り調査で実態把握に努め、特に問題性の高いものを特定空き家に指定しています。

特定空き家に指定された場合の罰則

本章では、特定空き家に指定された場合の罰則について解説します。

固定資産税が最大6倍になる

固定資産税が最大6倍になります。

特定空き家で勧告になると住宅用地の特例から除外され、土地の固定資産税評価額が1/6となる軽減措置がなくなるからです。

よって、従来の固定資産税の支払いより大幅に増えてしまいます。

罰金を科せられる可能性がある

空き家改善の指導や勧告を経て命令に従わずにいると、50万円以下の罰金を科せられる可能性があります。

特定空き家に指定された場合には、空き家の解体など速やかに状況を改善することが得策です。

行政代執行によって解体される

行政代執行によって解体されるおそれがあります。

行政代執行とは、市町村からの空き家改善に関する再三の指導や勧告等に従うことがない場合に、行政側が強制的に空き家の解体を行うことです。

空き家解体にかかった費用は公費で立て替えられますが、後日所有者に請求されます。

特定空き家が行政代執行によって解体された事例

国土交通省が発表する資料によると、全国各地で空き家が解体された事例があります。

たとえば、北海道旭川市では、老朽化により倒壊のおそれがあった木造住宅に対して行政代執行が行われています。
参照：地方公共団体の空き家対策の取組事例２【国土交通省】

再三の命令に背くと、最後は強制的に撤去となってしまいます。

特定空き家に指定される流れ

特定空き家に指定される流れは、以下のとおりです。

特定空き家に指定されるには、はじめに近隣住民からの通報をもとに自治体担当者が実態調査を行います。

調査に基づき所有者に対して状況改善の助言や行政指導があります。

これらを行うも改善が見られない場合に、特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定されないための対策5選

ここまで特定空き家に指定される基準や流れ等について解説してきました。

本章では、特定空き家に指定されないための対策について紹介します。

適切に管理する

まずは、適切な管理が重要です。

空き家は、定期的な通風や室内の清掃、ポストの整理や庭木の剪定及び雑草の除去が必要となります。

これらを怠ることで建物が傷み、外壁が朽ち、敷地内に雑草が生い茂り不法投棄される事態に陥ります。

建物の状態を維持するためには、人の手による定期的なメンテナンスが対策の一つです。

また、空き家管理サービスの利用を選択肢としても良いでしょう。

親族など住んでくれる人を探す

親族など住んでくれる人を探す方法があります。

これにより、住む人が家の管理をしてくれます。

日常的な通風や清掃の他にも、外壁や室内に不具合箇所があれば即座に見つけられる可能性が高いので、家の寿命を延ばせます。

空き家を活用する

空き家を放置せずに活用することも対策の一つです。

なぜなら、活用することで人が住み定期的な維持管理ができるからです。

空き家の活用として以下のような方法があります。

これら活用方法は、借主に快適な住環境を提供するためにリフォームする必要があります。

そのため、初期費用がかかることが注意点です。

空き家を解体して活用する

空き家を解体して活用することも対策の一つです。

たとえば、以下のような方法があります。

このなかで駐車場は解体後更地に整備して駐車区画を設ければできるので、最も簡単な活用方法です。

また、アパートは初期費用が最もかかる方法ですが、賃料収入としてのリターンが最も期待できます。

よって、周辺の需要や賃料相場などを鑑みて、専門家の助言のもと活用方法を決めるのが得策です。

空き家の解体費用の相場

空き家の解体費用の相場は、建物の構造により変わります。

たとえば、30坪の木造住宅であれば、90万円前後が解体費用の相場です。

なお、解体費用は解体工事のしやすさで変わります。

仮に間口が広い角地で接面道路の幅員が広ければ、敷地内に重機が入りやすく解体物の搬出もしやすいため、解体費用が相場より安価になる可能性があります。

一方で、間口が狭い旗竿地や崖地など接面道路と段差がある土地は、工事がしにくいため解体費用が相場より高いケースもあるでしょう。

よって、解体費用は複数社の見積もりを取得することがおすすめです。

自治体によっては補助金制度がある

自治体によっては、空き家対策促進のために解体費用の補助を行う自治体があります。

たとえば、東京都荒川区では、空き家解体に要する費用（消費税相当額を除く）2/3、1件につき100万円を上限に補助金を設けています。

なお、助成できる建物には条件があるので利用の有無については、自治体の窓口に相談するのが良いでしょう。

参照：古い空家の解体費助成【荒川区】

売却する

売却して第三者に譲渡する方法があります。

これにより、空き家の管理義務がなくなります。

なお、空き家を迅速に売却するなら買取がおすすめです。

買取は不動産会社が買主となり取引を進めていくため、仲介のように買主探しする必要がありません。

そのため、空き家の売却に苦慮している、もしくは迅速な現金化を求めるなら買取が良いでしょう。

空き家特措法改正による空き家対策の強化

令和5年12月13日に空き家特措法改正が行われ、空き家対策が強化されました。

改正のポイントは、管理不完全空家が新設されたことです。

管理不全空家の新設

管理不完全空家とは、現状管理が不十分であり特定空き家に指定されるおそれがある空き家のことを言います。

特定空き家は倒壊や衛生上の問題があるなどでしたが、管理不完全空家はその予備軍と言っても良いでしょう。

管理不完全空家も特定空き家同様に、【指導→助言→勧告】という段階を経て勧告の段階で住宅用地の特例から除外されます。

なお、管理不完全空家には行政代執行がないことが特徴です。

よって、管理不完全空家の指導や助言を自治体より受けたら、迅速な対応が必要となります。

参照：空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について【国土交通省】

まとめ

本記事では、特定空き家の認定基準や指定されないための各種対策について解説しました。

特定空き家を認定するのは空き家が所在する自治体であり、主な認定基準は倒壊や衛生上問題がある空き家であるかです。

特定空き家に認定されないためには、空き家の適切な維持管理や賃貸等で誰かに住んでもらうなどの活用、売却で第三者に譲渡するなどの方法があります。

よって、空き家になってしまったら、けっして放置しないことが最も重要なことです。

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