市街化調整区域の不動産を手放したい人必見！売却・処分の方法や確認すべき項目をわかりやすく紹介！

市街化調整区域に物件を持っているけれども、売却できるのだろうか…

市街化調整区域内の不動産を手放す方法がわからない…

そのように悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、市街化調整区域の不動産でも売却は可能ですが、一般的な住宅地と異なるため、売却する前にいくつかの確認が必要です。

市街化調整区域の不動産は、農地のまま売却するか、空き家バンクを利用するといった対応が必要です。

この記事を読んで市街化調整区域の不動産を売却したいのであれば、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。

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市街化調整区域とは市街化を抑制している区域

市街化調整区域とは、都市計画において「市街化を抑制する」と定められたエリアのことです。

私たちは普段、家や店舗が建ち並ぶ場所で生活していますが、それらの多くは「市街化区域」という、積極的に街づくりを進めるエリアにあります。

一方、市街化調整区域は、農地や森林などが多く、自然環境を守ったり、市街地の無秩序な拡大を防ぐために、建物を建てることが厳しく制限されています。

たとえば、住宅を建てたり、お店を開いたりすることが原則として難しく、許可を得るための条件も市街化区域よりも厳しいのが特徴です。

つまり、市街化調整区域は、街を広げるのではなく、自然環境や農業を守るために、あえて開発を制限している区域と言えるでしょう。

参考：国土交通省「都市計画区域」

市街化調整区域について知りたい方は、「市街化調整区域とは？家の建て替えと売却の可能性をわかりやすく解説」を合わせてご覧ください。

都市計画区域とは

都市計画区域とは、国や自治体が開発に規制をかけ、管理する地域のことです。

同地域は3つに区分されています。

市街化区域とは、規制の市街地化、今後10年以内に優先的・計画的に市街化される予定のエリアです。

市街化調整区域とは、自然や資源の保護を目的とした地域で、原則、新規の建物の建築や既存建物の建て替えができないエリアです。

非線引き区域とは、市街化区域でも市街化調整区域でもないエリアのことです。

市街化調整区域の不動産が売りずらい理由とは？

市街化調整区域は、不動産の売却が難しいとされています。

なぜ、売却困難なのでしょうか。

ここでは、不動産が売りづらい3つの理由を解説します。

インフラの整備不足

市街化調整区域が売れづらい理由として、インフラの整備不足が挙げられます。

この地域は、開発を抑制するために指定された場所なので、電気や水道、ガスなどの生活に必要な設備が十分に整っていないことが多いのです。

もし土地を購入しても、所有者自身がこれらの設備を整える必要があり、その費用も自分で支払わなければなりません。

日常生活に必要な設備がすでに整っている市街化区域と比べると、手間やお金がかかるため、購入を希望する人が少なくなってしまうのです。

新たな建築物の制限

新しい建物を建てることが難しい点も、市街化調整区域が売れにくい理由の一つです。

同地域では、基本的に新しい家を建てることができないというルールがあります。

もし建てたい場合は、市役所などから特別な許可をもらう必要があります。

すでに建っている家でも、改装や改修をする時に許可が必要なこともあります。

このように建物に関する様々な制限があり、手続きが面倒なため、多くの人が購入を避ける傾向にあるのです。

住宅ローンを組むのが難しい

市街化調整区域は住宅ローンを組むのが難しいという理由でも売れづらくなっています。

家を買うときには多くの人がお金を借りますが、この区域では建物を建てる制限が多いため、銀行からの信用評価が低くなってしまいます。

そのため、お金を貸してもらえるかの審査に通りにくくなります。

もしローンが組めないと現金で全額用意する必要があり、買える人が限られてしまうのです。

このように資金面での障壁が、市街化調整区域の土地が売れない大きな原因となっています。

市街化調整区域の不動産を手放す前に確認すべきこと3選

市街化調整区域の不動産売却は、都市計画法による制限を理解することが重要です。

スムーズな売却のために、区域指定制度や線引きの時期、土地の地目など、重要な確認ポイントを紹介します。

自治体の区域指定制度を確認する

はじめに確認しておきたいのが「自治体の区域指定制度」です。

市街化調整区域は、原則として建物の建築が制限されるエリアですが、自治体によっては、特定の条件を満たす区域を指定し、その区域内であれば、住宅や店舗などの建築許可を受けやすくしている場合があります。

この制度の有無によって、不動産の価値や売却のしやすさが大きく変わってくるため、事前の確認が非常に重要です。

区域指定を受けた土地は、建築許可が得やすくなるため、購入希望者の選択肢が広がり、売却がスムーズになる可能性が高くなります。

区域指定の有無は、各自治体のホームページや窓口で確認できます。

一般的な区域指定の条件として、以下の例が挙げられます。

具体的な条件は自治体によって異なります。

また、都市計画事業や土地区画整理事業による開発地域では、すでに要件が緩和されているため、より有利な条件で売却できる可能性があります。

線引き前・線引き後のどちらに該当するか確認する

次に確認するべきことは、その建物が線引き前から存在していたのか、それとも線引き後に建てられたものなのかを見極めることです。

線引き前からの建物であれば、建て替えなどの際に一定の条件下で既存の建築物と同じ用途での建て替えが可能ですが、線引き後の建物は厳しい制限を受けます。

線引きの時期を確認するために、土地登記簿の登記事項証明書や固定資産税課税台帳の写しを調べましょう。

登記の日付が線引き前であるか、線引き前から「宅地」として課税されているかを確認することで、判断の目安となります。

土地の地目を確認する

土地の地目の確認も非常に重要です。

地目とは土地の種類を表すもので、田や畑などの農地、宅地、山林、雑種地など、全部で23種類に分類されています。

特に注意が必要なのは、地目が農地である場合です。

農地は食料生産の基盤となるため、法律で厳しく保護されています。

そのため、農地を売却するには、原則として農業委員会の許可が必要で、買い手も農家に限られることが多いです。

もし農地を宅地など別の用途で使いたい場合は、「農地転用」という手続きが必要になり、こちらも農業委員会や都道府県知事の許可を得なければなりません。

市街化調整区域の不動産を手放す方法5選

市街化調整区域の不動産は、その特性から売却が難しい場合がありますが、諦める必要はありません。

ここでは、市街化調整区域の不動産を手放す5つの方法を紹介します。

農地のまま売却する

市街化調整区域の不動産を農地のまま売却する方法は、農地転用の手続きが不要で、比較的スムーズに売却を進められます。

ただし、購入者は原則として農家などに限定されるため、売却の機会は大きく制限されます。

仲介業者に相談しても、買い手を見つけるのが難しい場合があるため、農業関係のネットワークを持つ不動産業者や、農地の専門業者に依頼することも検討すると良いでしょう。

農地転用して売却する

農地転用の許可を申請して売却するという方法もあります。

農地転用は、農地を宅地などに転換する手続きで、農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。

許可を得るには、立地基準や一般基準などを満たさなければならず、手続きが複雑で時間がかかります。

参考：農林水産省「農地転用許可制度の概要 －農地法（昭和２７年制定）－」

専門家への相談も検討しましょう。

非農地証明を取得して売却する

市街化調整区域の農地を売りたい場合、「非農地証明」を取得する方法があります。

これは、田や畑として登録されている土地が、実際には農地として使われていないことを証明する書類です。

10年以上耕作されず荒れた状態になっている土地で取得できます。

証明書を得るには、地元の農業委員会に申請書を提出します。

審査後に証明書が発行されれば、農地ではなく普通の土地として売却できるようになります。

費用があまりかからないので、長く使っていない農地を手放す際に便利な方法です。

空き家バンクを利用す

空き家バンクを利用することでも、市街化調整区域の不動産を手放すことは可能です。

いくつかの自治体が市街化調整区域の空き家活用を促進するための条例を制定しています。

たとえば、那珂市では2024年4月1日から、特定の条件を満たす空き家の用途変更を許可する制度を導入しました。

参考：那珂市「市街化調整区域の空き家が誰でも居住できる住宅へ用途変更できるようになりました」

また、東近江市では、2017年4月1日から市が指定する区域で適法に建築された空き家等を賃貸して住宅や店舗等として用途変更することが可能になりました。

参考：東近江市「市街化調整区域の空家等の利活用について」

相続土地国庫帰属制度を利用する

市街化調整区域にある不動産を相続した場合、その土地を手放す方法として「相続土地国庫帰属制度」を利用できる可能性があります。

この制度は、相続や遺贈によって土地の所有者となった人が、一定の条件を満たしていれば、その土地を国に引き取ってもらえるというものです。

しかし、以下の土地は対象外となります。

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

制度の開始以前の土地も引き取ってもらえる可能性があるため、相続した土地を手放したい方は、法務局などに相談してもよいでしょう。

専門の不動産買取業者に売却する

市街化調整区域の不動産売却には、専門の不動産買取業者への依頼がおすすめです。

一般的な不動産会社は市街化調整区域の物件を扱う機会が少なく、適切な価格での買取が難しい場合があります。

一方、専門業者は市街化調整区域特有の規制や制限を熟知しており、物件の有効活用方法を把握しているため、より良い条件での取引が期待できます。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件専門の買取業者であり、日本全国の買い手の付きにくい訳あり物件を積極的に取り扱っています。

ぜひ一度、ご相談ください。

市街化調整区域を活用するには？

市街化調整区域を売却せず、活用するにはどうすればよいのでしょうか。

ここでは、活用するための2つの方法について解説します。

建物を建てず別の方法で活用する

1つ目の方法は、建物を建てずに他の方法で活用する方法です。

具体的には、以下の活用法が考えられます。

市街化調整区域では建物を建てることに制限がありますが、土地を別の方法で活用することができます。

建設会社などに資材を置く場所として土地を貸し出せば、建物の管理費用をかけずに地代収入を得られます。

月極めの駐車場として整備すれば、毎月安定した収入が期待できます。

太陽光発電設備も、行政から開発許可が必要ないと判断される場合は設置できるため、エネルギーを生み出す場として活用できます。

さらに、墓地や霊園としての利用も可能です。

これらの方法は、建物を建てる必要がないため、費用を抑えながら土地を有効に使うことができます。

開発許可を取得する

市街化調整区域でも、開発許可を取得すれば建物を建てることができます。

市街化区域の隣にある土地では、申請することで許可がもらえる可能性が高まります。

また、地方自治体によっては、一定の条件を満たした地域での開発を認めているところもあります。

たとえば、すでに50軒ほどの家が並んでいる地域や、水道や下水道が整備されている地域などでは、許可される可能性が高まります。

これらの条件は住んでいる地域によって違いがあります。

建物の種類によっても許可が出やすい場合があります。

高齢者施設や福祉施設、病院などは地域に必要とされているため、許可が下りやすいのです。

具体的には、サービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホーム、病院などが考えられます。

まとめ

今回は、市街化調整区域の不動産の手放し方について説明しました。

市街化調整区域の物件の売却は可能ですが、自治体ごとのルールや線引きの時期、土地の地目など事前に確認するべきことがいくつかあります。

売却するには、農地であればそのまま売却するか、農地転用してから売却することが可能です。

農地以外であれば、空き家バンクを利用することで売却できるかもしれません。

また、相続した土地であれば、相続土地国庫帰属制度を利用することで土地を国に引き取ってもらえる可能性があります。

しかし、いずれの方法であっても条件や手続きに注意が必要であるため、市街化調整区域の土地の売買に関するノウハウを有する専門業者に相談するのが無難です。

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