「借地に建つ建物は建て替えができるのかな」
「建て替えるには何から始めたらいいんだろう」
借地権付き建物でも建て替えはできます。
土地は借地でも建物は自分の持ち家だからです。
しかし、所有地と違い借地上の建物の建て替えにはいくつか気を付けなければならない点があります。
知らずに建て替えを進めてしまうと借地の契約を解除されたり、建て替えの計画を中断する事態になりかねません。
この記事では、借地上の建物を建て替える際に必要な条件や、注意するポイントについて解説します。
スムーズな建て替えを行なうために事前に熟読しておきましょう。
目次
地主の承諾があれば借地権付き建物でも建て替えられる
借地権付き建物の建て替えは、地主の承諾が得られれば問題ありません。
建て替えの意志を伝えても2ヶ月以上返答がない場合は、地主が承諾したものとみなされ建て替えが可能です。
契約内容にもよりますが、借地権は契約開始時から30～50年ほどの存続期間が設けられています。
承諾が得られると、建物を建て替えた日か地主の承諾が得られた日のどちらか早い日から20年間、存続期間が延長されます。（借地借家法第7条第1項）
（建物の再築による借地権の期間の延長）
第七条 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
引用：借地借家法第7条第1項
残りの期間が20年以上ある場合や、地主が期間延長に対して意義を申立て認められた場合には延長がされません。
地主の承諾がなくても特約がなければ建て替えられる
借地権の契約にはさまざまな特約が設けられていることがあり、増改築の禁止や制限などが設定されているケースもあります。
増改築特約とよばれ、建て替えや増改築を行なう際には地主の承諾を得なければできないという内容のものです。
契約書にこの特約の記載がなければ地主の承諾なしでも建て替えができますが、ほとんどの借地契約には増改築特約が付いています。
承諾なしでよいといっても、建て替えを行う際には事前に地主に連絡しておくほうが望ましいでしょう。
なお、雨漏りやシロアリの被害などの住むために欠かせない修復は、増改築に当たらないため地主の許可は必要ありません。
承諾の義務はありませんが無断で増改築をしていると誤解されないためにも、事前に修繕を始めることを伝えておいたほうが安心です。
建て替えの際には増改築に関する特約がないかを契約書で確認し、制限がなければ地主の承諾なしでも建て替えが可能となります。
地主の承諾なく建て替えができるのは初回の存続期間のみ
契約に特約がなくても地主の承諾なく建て替えができるのは、契約から最初の更新日までの期間のみです。
一度契約更新をしてしまうと、建て替えに関する特約がなかったとしても地主の承諾が必須となります。
契約内容をよく理解せずに無断で建て替えを行なうと、契約違反になり契約を解除されてしまう恐れもあります。
見落としがちなポイントなので注意しましょう。
定期借地権だと建て替えしても存続期間は延長されない
定期借地権とは、存続期間が終わっても期間の更新ができない契約のことです。
借地上の建物を建て替えるとそこから20年間、存続期間の延長が認められますが定期借地権は延長がされません。
延長がない代わりに初めから存続期間が50年以上と長く設定されています。
建て替えによる存続期間の延長はできませんが、期間満了時に地主と借主の間で同意があれば、新たに契約を結ぶことは可能です。
期間満了の間近なら、先に新たな契約を結んでから建て替えを進めると安心でしょう。
契約の同意が得られなければせっかく建てた新しい家を取り壊し、更地に戻してから返還しなければなりません。
定期借地権の契約で建て替えをする際は、存続期間の延長がされないため、残りの期間を考えて建て替えをする必要があります。
地主から承諾を得ていても建て替えできないケース2選
借地で建物を建て替える場合には地主の承諾を得るのが基本となりますが、承諾があっても法律上の問題で建て替えができないケースもあります。
- 既存不適格建築物に該当する場合
- 接道義務を満たしていない場合
上記のケースではすでに建物が建っている土地であっても、新しい法律の基準に満たなければ建て替えをすることは認められません。
ここで紹介する2つの建築基準法は主に安全を確保することが目的です。
具体的にどのような場合に基準を満たさなくなるのか、解決策も含めて解説します。
既存不適格建築物に該当する場合
既存不適格建築物とは、建築基準法の法改正により建物を建てる基準を満たさなくなってしまった建物のことです。
国土交通省の資料によると、既存不適格建築物について以下のように定められています。
既存不適格建築物既存の適法な建築物が法令の改正等により違反建築物とならないよう、新たな規定の施行時又は都市計画変更等による新たな規定の適用時に現に存する又は工事中の建築物については、新たに施行又は適用された規定のうち適合していないものについては適用を除外することとし、原則として、増改築等を実施する機会に当該規定に適合させることとしている
すでに建築済みの建物は基準に満たなくても違反とはならないけど、増改築の実施時には規定に従わなければならないという内容です。
建築時には基準を満たしていても、建築後の法改正で基準に満たなくなる建物も少なくありません。
建築基準法は何度か改正が重ねられていますが、1981年6月1日に大幅な改正が行なわれました。
これ以前に建てられた建物は新しい建築基準法に満たない可能性が高いでしょう。
大幅な改正以降も曖昧だった基準が明確に定められるなど、2000年以降にも新しい内容が追加されているため注意が必要です。
基準を満たさずに既存不適格建築物となってしまう建物は、以下の要件に当てはまるものです。
- 耐震基準を満たさない
- 建物の高さが基準を超えている
- 建ぺい率と容積率が基準を超えている
建ぺい率や容積率の基準を超えた家は、一度取り壊してしまうと同じ広さのある家を建てられなくなります。
新しい建築基準法にそって以前より狭い家しか建てられず、家族構成によっては手狭になることもあるでしょう。
相続で受け継いだ借地だと、新しい所有者が既存不適格建築物であることを知らないまま建て替えを計画することがあります。
制限なく建築ができるかをしっかりと調べてから建て替えを行いましょう。
接道義務を満たしていない場合
建物を建てる際には、幅4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接していなければ建築はできません。
区域によっては道路幅が6メートル以上と決められているところもあります。
これを接道義務といい、安全性を保つために建築基準法で定められた法律です。
（道路の定義）第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
敷地が4メートル以上の道路と離れている場合でも、画像のように幅2メートル以上の私道を設ければ建築が可能です。
接道義務の法律は災害時でも緊急車両が通れる道路幅を確保して、消火や救助活動に支障を出さないことを目的としています。
法改正以前に建てられた建物はそのまま使えますが、建て替えをする際には接道義務に従って家を建てなければなりません。
そのため、4メートルに満たない道路に面した土地では再建築ができないことになります。
接道義務により建築不可能となりますが、基準外でも法律に違反することなく建築する方法があります。
- セットバックする
- 隣地を購入する
- 隣地を借りる
上記3つの方法のいずれかを用いれば法的に再建築が認められます。
具体的にどのようなことなのかを詳しく解説します。
セットバックする
セットバックとは、4メートルに満たない道路幅を広げるために、道路に面した敷地の一部を道路として使用することです。
道路幅が2メートルしかないなら、敷地部分を2メートル足して道路幅を4メートルにすれば建物を建てられます。
この場合、元々道路だった2メートルは公道であり、敷地から足した2メートルは私道となります。
私道であっても道路としての扱いなので、物を置いたり車を停めたりすることはできません。
実際に個人で使える土地は私道の2メートルを除く部分のみで、家や庭の面積も減ることになります。
道路の向かい側の土地もセットバックできるのであれば、お互いが1メートルずつ敷地を私道に変える方法もあります。
自由に使える土地を極力減らさずに済みますが、向かい側の土地の持ち主に提案して同意を得なければなりません。
借地であれば借主の独断で決めることはできないため、地主を通して交渉する必要があります。
向かい側の地主も将来的に建て替えを考えているなら、セットバックに応じてくれるでしょう。
セットバックは道路幅が足りないときに一般的によく使われる手段です。
隣地を購入する
道路から離れた位置に敷地があると、敷地が2メートル以上道路に接していなければならないという接道義務の基準を満たせません。
接道幅が2メートル未満の土地は、旗竿のような形をした「旗竿地」といわれる土地に多く見られます。
接道幅が足りない旗竿地では建て替えができないため、隣地を一部買い取って幅を2メートル以上に増やす方法が取られます。
隣地の地主が土地を売ってくれない限りはこの方法は使えず、建て替えも認められません。
売却に応じたとしても買い取りが必要な事情を知って、相場より高値で売ろうとするケースもあります。
当人同士では話し合いがうまくいかないため、不動産会社に間に入ってもらうとよいでしょう。
買い取る際には借地の地主にお願いして買い取ってもらうのが一般的です。
借地は自分の土地ではないため、借主が部分的な隣地を買い取るのはあまりおすすめできません。
買い取った隣地は面積が狭いため使い道がなく買い手も付かず、借地の返還後に地主に買い取ってもらえなければ持て余すことになります。
隣地を買い取る方法は借地と隣地の地主両者の同意を得る必要があるため、なかなかハードルが高い方法といえます。
隣地を借りる
隣地の買い取りができなかった場合には、隣地の一部を借りる方法を検討してみましょう。
隣地の地主が売却を断っても、一時的な賃貸であれば承諾してくれる可能性もあります。
建て替えの工事期間中だけでも、2メートル以上の接道幅があれば建て替えは可能です。
隣地の賃貸契約は借地を借りている本人が直接行なうとスムーズでしょう。
借地の地主には目的を説明して、一時的に隣地を借りることを事前に伝えておけば十分です。
一時的な借用であっても口約束で済ませずに、契約書を残すようにしましょう。
建築確認申請の際には賃貸契約書も添えて提出をします。
借地権付き建物を建て替えるときの注意点2選
借地上の建物を建て替えるときには、所有地での建て替えにはない問題や費用が発生することがあります。
次の2点に注意しましょう。
- 建て替え承諾料の支払いが必要になる場合がある
- 住宅ローンが組めない可能性がある
建て替えの費用にダイレクトに関わるため、事前に把握して準備しておかないと、建て替えを進められない事態になりかねません。
次項から内容を詳しく解説するので、計画の段階で確認するようにしましょう。
建て替え承諾料の支払いが必要になる場合がある
建て替え承諾料とは、借地権付き建物を建て替える際に借主が地主に支払う費用です。
借地契約では建て替え承諾料を支払うケースが多く見られますが、法的に支払いの義務はありません。
地主と借主の両者間で決めるものとなります。
支払うべきか迷ったらまずは契約書を見てみましょう。
建て替えの際に承諾料を支払うことが記載されていれば、支払いは必要となります。
初回の契約更新前で増改築の特約について定められておらず、承諾料の支払いについても記載がない場合には支払いは不要です。
承諾料の金額は契約書に記載されている通りの金額となりますが、金額が明記されていない場合は更地価格の3～5％が目安となります。
木造や軽量鉄骨などの非堅固な建物から、鉄筋コンクリートのような堅固な建物に建て替えるときには、承諾料が上乗せになることもあります。
堅固な建物に変更する際の承諾料は更地価格の10％が相場です。
更地価格が5,000万だとすれば、建て替え承諾料は500万円になります。
承諾料は借地上の建物を建て替える際に必要となるケースが多いため、契約書で確認をしてから計画を進めましょう。
住宅ローンが組めない可能性がある
借地上に家を建てる場合には、通常よりも住宅ローンを組むのが難しくなります。
その理由は次の3つです。
- 地主に抵当権設定の承諾をしてもらう必要があるから
- 借地契約を解除される恐れがあるから
- 借地権付き建物は担保価値が低いから
自分の所有している土地ではないことが大きく関係します。
それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。
地主に抵当権設定の承諾をしてもらう必要があるから
住宅ローンを組むには担保として、所有不動産に抵当権の設定を行なう必要があります。
ローンの返済者が支払いを行なわない場合は、抵当権のある不動産を金融機関が強制的に売却して不払い分を回収するためです。
底地は地主のものなので抵当権を設定できませんが、土地を借りる権利である借地権と、借主の名義である建物には抵当権が設定できます。
借地権も建物もローンを組む本人のものなので、抵当権を設定する際に地主の許可は不要であり、法律上も問題はありません。
しかし、金融機関は地主の許可を得たことを証明する承諾書の提出を求めてきます。
承諾書の作成には地主の協力が必要なため、地主が承諾に応じてくれないと住宅ローンが組めません。
承諾書には、返済が滞った際には抵当権を実行し、借地権と建物を第三者に引き渡す内容の文言が記載されます。
地主が所有する土地は抵当権から除外されているため、地主に損はありませんが、抵当権の設定を嫌がる地主も少なくありません。
そのため借地権付き建物では住宅ローンを組むのが難しくなります。
借地契約を解除される恐れがあるから
借地の借主が地代の支払いを滞らせると、地主に借地契約を解除される可能性があります。
借地契約を解除されてしまうと、その借地上に建つ家は借地権のない土地に建っていることになります。
借地権のない底地に建つような家を誰も購入しようとは思いません。
住宅ローンの担保として金融機関が競売にかけても、買い手が付かず不払い金を回収することはできないでしょう。
借地に建つ家は借地権の契約解除の恐れがあるため、借地権を担保に融資をすることは、金融機関にとってリスクといえます。
借地権付き建物以外の不動産を担保にしたり、頭金を増やしてローンの金額を減らすなどの対策をしないと、審査の通過は難しいでしょう。
借地権付き建物は担保価値が低いから
住宅ローンを組む際には、土地と家の両方を担保として借入れを行なうのが一般的です。
借地権付き建物では家は担保にできますが、地主のものである土地は担保にできないため、土地の代わりに借地権を担保にします。
借地権にも金銭的な価値はありますが、土地そのものと比べると価値は大幅に下がります。
建物＋土地（所有地） ＞ 建物＋借地権
借地権の評価額は所有地の60～70％ほどです。
建物と借地権を合わせて担保にしても金銭的な価値は低く、住宅ローンの審査に通りにくい傾向にあります。
借地権付き建物を建て替えても地代は変わらない
借地で建物を建て替えると、先述したように一時的な建て替え承諾料が発生することはありますが、地代が上がることはありません。
建て替えや相続を理由に地主が地代の値上げを要求してくるケースもありますが、法的な強制力はなく両者の同意のもとで決定します。
地代の値上げが行なえるのは原則として次に挙げる理由があるときです。
- 借地にかかる固定資産税や都市計画税が上がった
- 契約当時に比べて大幅に土地の価格が上がった
このようなときには両者の話し合いのもと、値上げに応じる必要があるでしょう。
建て替えが理由では地代の値上げはできません。
地主から建て替えを拒否されたときの対処法
地主が何かしらの理由で建て替えを承諾しないケースもあります。
契約書に承諾なしで建て替えてはいけないという特約がある場合は、地主の承諾が得られなければ建て替えをすることができません。
地主が拒否しているのに無理やり建て替えを行なえば、借地契約を解除されてしまいます。
そのようなことにならないよう、正当に承諾を得る方法を次項から解説します。
裁判所で借地非訟事件の申立てをする
話し合いをしても地主が建て替えを承諾してくれないときには、最終手段として裁判所に申立てが可能です。
地主の許可に代わって裁判所から許可を得られます。
必ず許可がおりるという保証はなく、以下の状況を考慮して判断をくだします。
- 契約の残存期間がどれくらいあるか
- 借地の利用に違反行為がないか
通常は正当な理由がない限り、地主は建て替えを拒否できないのが一般的です。
借地非訟事件の流れ
借地非訟とは、借地に関するトラブルを解決するために行なう、一般の訴訟とは異なる裁判のことです。
ほかの民事裁判とは違い非公開で行なわれます。
地主に借地権付き建物の建て替えを拒否されたケースでも、借地非訟の手続きが可能です。
借主から裁判所に申立書を提出することで借地非訟が開始されます。
裁判所が双方の意見を聴き、その後弁護士や不動産鑑定士による3人の鑑定委員が選任されます。
鑑定委員の間で話し合いや現地調査などが行なわれ、問題がなければ無事に許可がおりるでしょう。
裁判所からの許可がおりると、建て替え承諾料の金額は裁判所によって決められることになります。
借地権付き建物を建て替える以外の選択肢2選
さまざまな理由で建て替えが難しかったり不可能だったりするときには、建て替え以外の方法を検討してみましょう。
選択肢は以下の2つがあります。
- リフォームする
- 売却する
建築基準法の複雑な条件をクリアするのも、地主と裁判を行なうのにも多くの時間や費用がかかります。
無理に借地で建て替えを行なうよりも、ほかの方法を選んだほうが費用が抑えられて面倒ごとから開放されるかもしれません。
次項からメリットなども含めてほかの選択肢を詳しく解説します。
リフォームする
建物を解体せずにリフォームを選ぶことで、建築基準法に引っかからずに家を改築できる可能性があります。
先述しましたが、建物を取り壊して再建築すると、新しい建築基準法に従って家を建てなければなりません。
借地の状態によっては以前より狭い家しか建てられくなってしまったり、再建築そのものが不可能になってしまったりするケースがあります。
大規模なリフォームは建築基準法の影響を受けますが、小規模なリフォームならこのような問題に直面する可能性は低いでしょう。
建物を丸ごと解体する資金も不要で、建て替えよりも費用の負担が軽くなる傾向にあります。
また、建て替えに難色を示している地主でも、リフォームであれば快諾してくれるかもしれません。
建て替えより手軽にできる選択肢として考えてみましょう。
売却する
借地上での建て替えにこだわらず、思い切って借地権を売却するのも1つの方法です。
土地は地主の所有地ですが借地権は借主のもつ財産であり、借地に建つ建物と一緒に借地権を売却できます。
売却するには地主の許可がおりることが大前提であり、専門的な知識も必要です。
当事者同士で話し合うよりも、知識が豊富な不動産会社に仲介に入ってもらうほうがスムーズに話が進むでしょう。
売却にはいくつかの方法があります。
- 地主に借地権を売却する
- 第三者に借地権を売却する
- 地主が所有する土地と一緒に借地権を第三者に売却する
売却時には第三者よりも地主が優先的に買い取る権利をもっています。
地主に売却の意思を伝えた際に、地主に買い取りたい希望があれば地主へと売却を行ないましょう。
借地権を売却するのに加えて、地主と協力して底地も一緒に売却する方法もあります。
この方法は両者の合意がなければできませんが、借地と底地を同時に売却するため、購入者は普通に土地を買うのと同じことになります。
複雑な権利関係がなく購入者にとって面倒がないため、売却しやすい方法です。
借地の売却はなかなか買い手が付かないなど難しい面もあります。
訳あり物件などを多く扱う専門の買い取り業者なら、買い手が見つからなくても業者が買い取りを行なうためすぐに売却が可能です。
借地上に建つ建物を解体して更地に戻す必要もなく、そのままの状態で買い取りができるところもメリットです。
借地上で無理をして建て替えを行うまえに、借地権を売却して新たな土地や住居を探すことも検討してみましょう。
まとめ
この記事では、借地権付き建物を建て替える際の条件や注意点を解説しました。
建て替えを計画しても建築基準法の条件を満たしていなかったり、地主の承諾が得られなかったりと、壁にぶつかることも少なくありません。
ですが、建築基準法の条件をクリアできる方法を知っておくことで、建て直しを断念せずに済みます。
地主の承諾が得られなかったときにも裁判所に申立てを行なうことや、建て替え以外の方法を選ぶことで解決ができます。
借地上に建つ家の建て替えは特有の手順や注意点があるため、十分な知識を得るか不動産会社や専門家に相談をしてから行ないましょう。
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