再建築不可物件と聞くと売却したくてもできないのではないか、と不安に思う人も多いでしょう。
確かに再建築不可物件は一般的な不動産に比べて買い手がつきにくい傾向がありますが、適切な売却方法を学んでおけば買い手を見つけることは十分可能です。
この記事では再建築不可物件の売却が難しい理由や売却を成功させるための具体的な方法について解説していきますので、売却を検討されている人は参考にしてみてください。
目次
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは建築基準法上の接道義務を満たしていないため、既存の建物を解体してしまうと新たに建物を建てることができない不動産のことを指します。
接道義務の要件ですが幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路に2m以上敷地が接していなければならない、というもので1981年の建築基準法の改正によってこの要件が制定され、老朽化が進んでも建て替えができない物件が数多く生まれました。
再建築不可物件の売却方法
ここでは再建築不可物件の売却方法について解説していきます。
再建築不可物件の売却には一般的な不動産売却とは異なる戦略が必要であり、再建築不可物件のまま売却する方法以外に再建築可能な状態にしたり、隣地の所有者へ売却するなどの方法が考えられます。
再建築可能な状態にする
再建築不可物件を再建築可能な状態にできれば、買い手を見つける難易度は大幅に下がります。
再建築を可能にする主な方法としては隣接地を購入か借地して合筆したり、土地をセットバックして道路と見なしてもらうといった方法が考えられます。
ただしこれらの方法には時間も労力もかかってしまいますので、実行に値するメリットがあるか慎重に検討しましょう。
再建築不可物件のまま売却する
再建築不可物件をそのままの状態で売却することも可能ですが、売却価格は再建築可能な物件に比べて低くなりがちです。
それでも売却を成功させるためにリフォームして賃貸に出したり、リフォーム扱いでコンテナハウスを設置するといった具体的な活用方法を買い手に提案してみることをおすすめします。
隣地の所有者へ売却する
再建築不可物件の売却先として隣地の所有者は有力な候補となります。
隣地の所有者にとって再建築不可物件の土地は、自分の土地を広げられるという利用価値があるからです。
また隣地の所有者に直接売却できれば仲介業者に支払う手数料を節約できたり、不動産会社を探す手間が省けるといったメリットもあります。
ただし個人間での不動産売買はトラブルも多いため、必要に応じて不動産の専門家に相談しましょう。
仲介業者に依頼して売却する
不動産の売買で仲介業者を利用するのは一般的なことであり、特に再建築不可物件のような売却が難しい物件の場合は優秀な仲介業者に依頼できるかどうかが成功を左右します。
仲介の仕組みですが、まず売り手と不動産仲介会社が媒介契約を結びます。
次に買い手が見つかったら仲介会社を通して交渉を行い、交渉が成立したら売り手と買い手が不動産売買契約を締結します。
契約不適合責任に注意する
再建築不可物件の売却において、特に注意しなければならないのが契約不適合責任です。
契約不適合責任とは売買契約締結後に、売買対象物に契約内容に適合しない瑕疵が見つかった際、売り手が買い手に対して負う責任のことです。
再建築不可物件は築年数が古い場合が多く、シロアリや雨漏りなどの問題が発生しやすいため、あらかじめ物件の状態を詳細にチェックしておくことをおすすめします。
買取業者に売却する
再建築不可物件を早急に売却したいのであれば、買取業者へ売却するというのも有効な手段です。
買取は仲介と異なり買取業者が買い手となりますので、トラブルが発生するリスクが低く仲介手数料も不要です。
ただし再建築不可物件を扱っている買取業者は少なく、業者探しが難航する可能性がありますので注意しましょう。
再建築不可物件の売却相場
再建築不可物件の売却相場ですが、一般的に通常の不動産の五割から高くても七割と言われています。物件を再利用する際の自由度が低く、また築年数が古い物件が多いことも大きな要因となっています。
再建築不可物件の売却が難しい理由
ここでは再建築不可物件の売却が難しい理由について解説していきます。
売却が難しい理由としては再建築ができない、住宅ローンがおりにくい、建物の老朽化が進んでいることが多いなどがあり、これらの理由から再建築不可物件の売却は一般的な不動産の売買よりも難易度が高くなってしまうのです。
再建築できない
再建築ができないことは再建築不可物件の最大のデメリットです。
基本的に建物の新築や増築、改築が認められておらず、しかも更地にしてしまうと新しい建物を建てることもできないため、利用方法が極端に限定されてしまうのです。
住宅ローンがおりにくい
住宅ローンがおりにくいことも再建築不可物件の大きなデメリットです。
再建築不可物件は利用方法が限定されているために市場価値が低いとみなされ、住宅ローンの担保として認められない可能性が高くなります。
再建築不可物件は買取がおすすめな理由
ここでは再建築不可物件は買取がおすすめな理由について解説していきます。
不動産の買取業者を利用することで、再建築不可物件をそのままの状態で買い取ってもらえたり、仲介手数料がかからないなど様々なメリットがありますので是非検討してみてください。
そのままの状態で買い取ってもらえる
不動産の買取業者を利用する大きなメリットの一つは、再建築不可物件をそのままの状態で買い取ってもらえることです。
特に再建築不可物件専門の買取業者の場合はどれだけ再利用が難しい状態からでも物件を再生させるノウハウを持っているため、売り手はリフォームなどの手間をかけることなく売却できるのです。
短期間で現金化できる
短期間で現金化できることも、不動産の買取業者を利用する大きなメリットの一つです。
一般的な不動産売買の場合は売却までに数ヶ月かかることも珍しくありません。
しかし買取業者であればわずか3日程度で再建築不可物件を現金化することも可能です。
急いで売却を済ませたい人は不動産の買取業者を利用することをおすすめします。
契約不適合責任が免責できる
再建築不可物件の売却で買取業者を利用するメリットの一つに、契約不適合責任が免責できることが挙げられます。
一般的な不動産売買では売り手は契約不適合責任を負う必要があり、売却後に物件の瑕疵が見つかった場合、修繕費用などを負担しなければならないことがあります。
一方で買取業者を利用する場合は宅地建物取引主任者の有資格者に売却することになり、契約不適合責任が免責されるのです。
仲介手数料がかからない
仲介手数料がかからないことも不動産の買取業者を利用する大きなメリットです。
不動産の仲介業者に依頼した場合、売却価格に応じて仲介手数料が発生しますが、買取業者の場合は買い手に直接売却を行うため仲介手数料は発生しません。
特に売却価格が低くなりがちな再建築不可物件において、仲介手数料がかからないことは大きな魅力だと言えるでしょう。
弁護士や税理士などの専門家と連携している
再建築不可物件に限らず、不動産の売却にはトラブルがつきものです。
不動産の買取業者は弁護士や税理士などの専門家と連携して買取を行いますが、特に再建築不可物件専門の買取業者は隣地所有者との交渉のようなありがちなトラブルに強く、安心して売却を進めることができます。
まとめ
再建築不可物件の売却は一般的な不動産売却と比べると難易度が高いものの、再建築不可物件専門の買取業者などを利用すれば売却は十分可能です。
売却を行う際は自分一人で問題を解決しようとせず、買取業者の担当者などの専門家のアドバイスを聞きながら慎重に進めていくとよいでしょう。
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