瑕疵物件を売却する方法とは？ケースごとの価格相場や注意点も解説

瑕疵物件（かしぶっけん）とは、雨漏りやシロアリ被害などの物理的な欠陥、過去の事件や事故による心理的な嫌悪感、法令上の制限など、何かしらの欠陥や問題を抱えている不動産のことです。

これらの瑕疵は、通常の不動産売買とは異なり、売却を困難にする要因となります。しかし、適切な知識と対策を持つことで、瑕疵物件でもスムーズに売却することは可能です。

この記事では、瑕疵物件の種類や売却相場、売却方法、注意点などを詳しく解説します。この記事を読むことで、瑕疵物件の売却に関する不安を解消し、適切な方法で売却を進めることができるでしょう。

瑕疵物件とは？

瑕疵物件とは、物件の品質や状態に欠陥や不具合がある物件のことです。具体的には、雨漏りやシロアリ被害などの物理的な欠陥、過去の事件や事故による心理的な嫌悪感、法令上の制限などがあります。瑕疵物件は、通常の物件よりも売却が難しく、価格も安くなる傾向があります。

瑕疵物件の4つの種類

瑕疵物件は、その性質によって以下の4種類に分類されます。それぞれの種類について、さらに詳しく見ていきましょう。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、建物の構造や設備に欠陥がある物件のことです。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

これらを放置し売却すると、なかなか買い手が見つからなかったり思うような売却が出来ない可能性があります。もし設備などに不安を抱えている場合は、専門家に一度相談してみるのも良いでしょう。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、過去の事件や事故、近隣住民とのトラブルなど、心理的な嫌悪感を与える物件のことです。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、法令上の制限がある物件のことです。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、周辺環境に問題がある物件のことです。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

瑕疵物件の種類は多岐にわたりますが、それぞれの瑕疵の内容や程度によって、売却価格や売却方法が異なります。瑕疵物件を売却する際には、専門家（不動産業者や弁護士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

瑕疵物件を売却する場合は告知義務がある

瑕疵物件を売却する場合、売主は買主に対して瑕疵の内容を告知する義務があります。これは、宅地建物取引業法によって定められています。告知を怠ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。

告知方法

告知の方法に決まった形式はありませんが、一般的には、重要事項説明書に瑕疵の内容を記載します。また、口頭で説明することも重要です。買主が瑕疵の内容を十分に理解できるように、具体的に説明しましょう。

これらの方法を組み合わせ、買主が瑕疵の内容を十分に理解できるように、丁寧かつ具体的に説明することが重要です。

告知すべき内容

告知すべき内容は、瑕疵の種類や程度によって異なります。物理的瑕疵の場合は、具体的な症状や修理履歴などを告知します。心理的瑕疵の場合は、事件や事故の概要や発生時期などを告知します。法的瑕疵の場合は、法令上の制限内容や再建築の可否などを告知します。環境的瑕疵の場合は、騒音や悪臭の種類や程度などを告知します。

しかし、国土交通省が2021年10月に発表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、下記内容は告知義務に該当しないとも発表されています。ぜひ参考ください。

それぞれの瑕疵物件の種類によって、対処が必要です。もし告知すべき内容に不明点がある場合は専門家に相談してみることをおすすめします。

参考：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省

告知すべき期間

告知すべき期間は、法令で明確に定められているわけではありません。しかし、民法の消滅時効の規定などを考慮すると、少なくとも過去10年程度の瑕疵については告知する必要があると考えられます。また、瑕疵の内容によっては、より長期にわたって告知する必要がある場合もあります。

瑕疵物件を売却する際には、買主に対して瑕疵の内容を正確に告知することが重要です。告知を怠ると、契約不適合責任を問われるだけでなく、買主との信頼関係を損なうことにもつながります。

契約不適合責任とは、売買契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。買主は、契約不適合責任に基づき、損害賠償請求や契約解除などを求めることができます。

瑕疵の内容や告知方法について不明な点がある場合は、専門家（不動産業者や弁護士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

参考：国土交通省のガイドライン

心理的瑕疵物件の売却が難しい理由

心理的瑕疵物件は、その特性から売却が難しい傾向があります。ここでは、その理由を3つの側面から深掘りして解説します。

心理的に不安である

心理的瑕疵物件は、買主にとって心理的な不安を与える可能性があります。過去の事件や事故の記憶、近隣住民とのトラブルなどが、住むことへの抵抗感につながる場合があります。

事件・事故の記憶から、殺人や自殺といった事件があった物件は、買主に「ここで生活するのは怖い」「気持ち悪い」といった心理的な嫌悪感を与えます。

近隣住民との騒音トラブルや境界線問題などは、「また同じようなトラブルに巻き込まれるのではないか」という不安感を与えることもあるでしょう。

これらの情報は、物件の価値とは別に、買主の心理的な負担となるため、購入意欲を大きく削ぐ要因となります。

心理的瑕疵物件の最大の難点は、買主の心理的な抵抗感です。過去の事件や事故、近隣住民とのトラブルといった情報は、買主にとって大きな不安材料となるので難しい傾向にあります。

告知義務がある

売主には、心理的瑕疵の内容を買主に告知する義務があります。告知をすることで、買主の購入意欲が低下する可能性があります。

また、告知義務があることは、売主にとって大きな負担となり、売却をさらに困難にする要因となります。

告知義務を果たすことは重要ですが、買主の心理的な負担を考慮し、誠実な対応が求められるでしょう。

売り出し価格の設定が難しい

心理的瑕疵物件は、売却相場が分かりにくい場合があります。類似の物件の取引事例が少ないため、適切な売り出し価格を設定することが難しい場合があるからです。

特に、相場価格の不透明性は、心理的瑕疵の程度や買主の心理的な抵抗感は数値化できないため、客観的な売却相場を把握することが難しいです。

それぞれに該当しますが、適切な価格設定ができないと、買主との価格交渉が難航し、売却が長期化する可能性があります。

このように、心理的瑕疵物件の売却には、専門的な知識や経験が不可欠です。不動産業者や鑑定士などの専門家に相談し、適切な価格設定を行うことが重要です。

心理的瑕疵物件の売却は、心理的な不安、告知義務、価格設定の難しさなど、多くの課題を抱えています。しかし、これらの課題を克服し、適切な対策を講じることで、売却の可能性を高めることは可能です。専門家との連携や、買主への丁寧な説明、適切な価格設定など、様々な角度からのアプローチが重要となります。

瑕疵物件における瑕疵ごとの売却相場

瑕疵物件の売却相場は、瑕疵の種類や程度によって大きく変動します。ここでは、それぞれの瑕疵の種類に焦点を当て、具体的な売却相場と注意点について詳しく解説します。

物理的瑕疵物件は売却相場の約70～80％

物理的瑕疵物件は、売却相場の約70～80％程度で取引されることが多いです。ただし、瑕疵の程度によっては、さらに価格が変動する場合もあります。大規模な修繕が必要な場合は、さらに価格が下がる可能性があるでしょう。

物理的瑕疵は、修繕することで価値を回復できる場合があります。売却前に専門業者に相談し、修繕費用と売却価格を比較検討することをおすすめします。

心理的瑕疵物件は売却相場の約50～90％

心理的瑕疵物件は、売却相場の約50～90％程度で取引されることが多いです。ただし、事件や事故の内容、買主の心理的な抵抗感などによって、価格が大きく変動する可能性があります。

 心理的瑕疵は、告知義務があります。告知を怠ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。また、売却前に専門業者に相談し、適切な告知方法や価格設定についてアドバイスを受けることをおすすめします。

病気による自然死や不慮の事故死は心理的瑕疵に該当しない

病気による自然死や不慮の事故死は、心理的瑕疵に該当しません。

しかし、自然死であっても発見までに時間がかかり、特殊清掃が必要になるような状態の場合は事故物件として扱われます。

その場合、売主が買主に告知する義務はあります。上述したように告知を怠ると、契約不適合責任を問われる可能性があるので注意が必要です。

法的瑕疵物件は売却相場の約50％

法的瑕疵物件は、売却相場の約50％程度で取引されることが多いです。再建築不可物件や接道義務違反物件など、利用価値が低い物件は、さらに価格が下がる可能性があります。

価格変動要因としては、法令上の制限内容、再建築の可否、利用価値などが価格に影響を与えます。

法的瑕疵は、売却前に専門家（弁護士など）に相談し、法令上の制限内容や売却方法についてアドバイスを受けることがおすすめです。

環境的瑕疵物件は売却相場の約70～80％

環境的瑕疵物件は、売却相場の約70～80％程度で取引されることが多いです。騒音や悪臭の種類や程度によっては、さらに価格が下がる可能性もあります。

騒音や悪臭の種類や程度、日照時間、浸水被害の程度、土壌汚染の程度などが価格に影響を与えます。

環境的瑕疵は、売却前に専門業者に相談し、適切な告知方法や価格設定についてアドバイスを受けることが良いでしょう。

瑕疵物件の売却相場は、瑕疵の種類や程度によって大きく変動します。売却を検討する際には、専門家（不動産業者、弁護士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。また、瑕疵の内容によっては、修繕や解体などの対策を講じることで、売却価格を上げられる可能性もあります。

瑕疵物件を少しでも高く売却する3つの方法

瑕疵物件は、通常の物件に比べて売却が難しい傾向がありますが、工夫次第で少しでも高く売却することが可能です。ここでは、具体的な方法を3つ紹介します。

瑕疵を解消して売却する

物理的瑕疵がある場合は、修理やリフォームを行うことで、物件の価値を高めることができます。雨漏りやシロアリ被害などを解消することで、買主の不安を軽減し、売却価格を上げることが期待できます。

その他、心理的瑕疵物件であれば、特殊清掃を実施することで、買主が感じる瑕疵を軽減できます。瑕疵を解消する際には、費用対効果を考慮することが重要です。修繕費用が高額になる場合は、売却価格の上昇幅と比較検討し、費用を回収できる見込みがあるかどうかを慎重に判断しましょう。

建物を解体して更地として売却する

建物が老朽化している場合や、心理的瑕疵がある場合は、建物を解体して更地として売却することも考えられます。更地にすることで、買主は自由に建物を建てることができます。

建物の老朽化が進んでいる場合、買主は建て替えを検討することが多いため、更地として売却する方が、買主のニーズに合致する場合があります。

過去の事件や事故があった建物は、買主に心理的な抵抗感を与えることがあります。建物を解体し、更地にすることで、そのような心理的な影響を軽減することができます。

ただし、売却するケースでも心理的瑕疵である場合、告知義務があるので注意が必要です。

更地にする場合は時期に注意する

更地にする場合は、時期に注意する必要があります。固定資産税は、建物がある場合は軽減されますが、更地になると軽減措置が適用されなくなります。そのため、固定資産税が高くなる可能性があります。

参考：「住宅用地の軽減特例」｜金沢市

参考：空き家を解体すると固定資産税が高くなる？安くする方法も解説

再建築不可物件の場合は建て替えできないので注意する

再建築不可物件の場合は、建物を解体しても建て替えができません。そのため、更地にする場合は、買主がどのような用途で土地を利用するのかを事前に確認しておく必要があります。

解体時期については、税理士などの専門家に相談し、慎重に検討しましょう。

専門の不動産買取業者に売却する

瑕疵物件を専門に扱う不動産買取業者に売却することもできます。不動産買取業者は、瑕疵物件の扱いに慣れているため、適切な価格で買い取ってくれる可能性があります。また、仲介手数料がかからないというメリットもあります。

注意点としては、不動産買取業者は、再販を目的としているため、買取価格が市場価格よりも低くなる場合があります。複数の業者に見積もりを依頼し、買取価格を比較検討することが重要です。

瑕疵物件を少しでも高く売却するためには、瑕疵の解消、更地としての売却、専門業者への売却など、様々な方法が考えられます。どの方法を選択するかは、瑕疵の種類や程度、売却時期、売主の状況などによって異なります。専門家（不動産業者や弁護士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

なお、弊社アルバリンクは、全国の空き家を買取対象としており、2023年にはフジテレビの「Newsイット！」で、訳ありの物件でも買取・再生する業者として特集されました。

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瑕疵物件を売却する際の3つの注意点

瑕疵物件の売却は、通常の物件売却とは異なる注意点があります。特に重要な3つの注意点について、さらに詳しく解説します。

告知を怠ると契約不適合責任を問われる可能性がある

瑕疵物件を売却する場合、売主には買主に対して瑕疵の内容を告知する義務があります。これは、宅地建物取引業法で定められており、前述しましたが、告知を怠ると契約不適合責任を問われる可能性があります。

告知義務を怠ると、法的責任を問われるだけでなく、契約の解除や損害賠償請求される可能性が高く、買主との信頼関係を損なうことにもつながります。瑕疵の内容によっては、売却価格を大幅に下げざるを得なくなる可能性もあります。

自己判断でリフォームしない

瑕疵物件を売却する場合、自己判断でリフォームしないようにしましょう。リフォームの内容によっては、かえって物件の価値を下げてしまう可能性があります。

リフォームには費用がかかります。費用をかけても、売却価格がそれ以上に上がる見込みがなければ、リフォームは逆効果になります。

また、瑕疵の種類や程度によっては、専門的な知識や技術が必要なリフォームがあります。自己判断でリフォームを行うと、かえって瑕疵を悪化させたり、新たな問題を引き起こしたりする可能性があります。

リフォームを行う場合は、必ず専門家（不動産業者、建築士など）に相談し、適切なリフォーム計画を立てるようにしましょう。

自己判断で解体しない

建物を解体する場合も、自己判断で行わないようにしましょう。解体工事には、専門的な知識や技術が必要です。自己判断で解体工事を行うと、近隣住民とのトラブルや、法令違反につながる可能性があります。

また、解体工事には費用がかかります。解体費用をかけても、更地として売却できる価格がそれ以上に見込めなければ、解体は逆効果になります。

建物の解体には、様々な法的規制があります。解体工事を行う前に、必ず関係機関に確認し、必要な手続きを行うようにしましょう。

解体工事を行う場合は、必ず専門業者に依頼しましょう。専門業者は、解体工事に関する知識や経験が豊富であり、法的規制にも精通しています。

まとめ

瑕疵物件の売却は、通常の物件に比べて難しい側面があることは事実です。しかし、適切な知識と正しい方法で進めることで、少しでも高く売却できる可能性は十分にあります。

ご自身の物件にどのような瑕疵があるのか、その程度はどのくらいなのかを正確に把握することが重要です。瑕疵の種類や程度によって、売却方法や価格設定が大きく変わってきます。専門家（不動産業者、建築士など）に相談し、客観的な視点から評価してもらうことをおすすめします。

また、瑕疵の内容や程度、売却時期、ご自身の状況などを考慮し、最適な売却方法を選択しましょう。どの方法を選択するにしても、費用対効果をしっかりと検討することが重要です。

瑕疵物件の売却は、専門的な知識や経験が必要となる場面が多くあるので、専門家との連携も大切です。

この記事を参考に、瑕疵物件の売却について正しい知識を身につけ、適切な方法で売却を進めてください。