借地権付き不動産の売却方法5選！流れやポイントをわかりやすく解説

借地権付き不動産を売却したいけれど、地主の承諾が必要で手続きが複雑そう…

借地権でも売れるのか、どんな方法があるのか知りたい…

 

結論、借地権付き不動産の売却は、借地権の取引に強い不動産会社に依頼すれば、スムーズに進めることが可能です。

 

借地権の売却には、地主の承諾や譲渡承諾料の交渉が必要なケースが多く、手続きが所有権物件よりも煩雑になりがちです。

 

しかし、借地権の売買に精通した不動産会社であれば、地主との交渉や買取手続きをスムーズに進め、適正な価格で売却するためのサポートを提供してくれます。

 

とはいえ、不動産会社選びを間違えると、地主との交渉がうまくいかず、売却が進まなかったり、不当に安い価格で手放すことになったりする可能性もあります。しっかりと実績のある会社を選び、相談先を慎重に見極めることが大切です。

 

この記事では、

 

を詳しくご紹介しています。

 

最後まで読んでいただければ、借地権付き不動産をスムーズに売却するための具体的な方法が分かり、損をせずに適正価格で取引を進めることができます。

 

弊社（株式会社 Alba Link）も、借地権の売却に特化した不動産会社です。

もちろん、この記事はあなたにとって最適な相談先を見つけていただくことが目的なので、必ずしも弊社をご利用いただく必要はありません。

 

ただ、一つの候補としてご相談いただければ、適正な価格やスケジュールのご提案を含め、全力でサポートいたします。

まずはお気軽にご相談ください。

借地権とは建物を建てる目的で土地を借りる権利

借地権とは、他人の所有する土地を借りて建物を建てるための権利です。この権利は単なる土地賃貸借契約とは異なり、法律で保護されています。

 

ここで、借地権の基本的な概念や種類を詳しく解説します。

賃借権・地上権の違い

借地権は借地借家法で「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義されています。

 

つまり借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があり、それぞれ性質が大きく異なります。

 

賃借権と地上権の違いをまとめると以下のとおりです。

 

項目	賃借権	地上権
権利の性質	債権（契約上の権利）	物権（強い権利）
登記の義務	なし（建物のみ登記）	あり
抵当権の設定	建物のみ設定可能	土地・建物に設定可能
売却時の地主許可	必要	不要
地代の支払い義務	支払い義務あり	契約による（基本的には義務なし）
最低存続期間	借地借家法：30年以上	借地借家法：30年以上

 

地上権は物権として強い権利が認められており、借主に有利な特徴を持っています。土地を直接的かつ排他的に支配できるため、建物の建て替えや売却だけではなく、地主の許可なく自由に土地を利用できます。
第三者に対しても権利の主張が可能です。

 

一方、賃借権は債権にあたり、地主との契約関係による権利のため、地上権と比較すると制限が多くなります。借りた土地に建物を建てることはできますが、地主の許可なしに建物を売却したり土地を転貸したりはできません。

 

借地権売却を検討する際は、まず自分の権利が地上権と賃借権のどちらなのかを確認する必要があります。

 

売却時の手続きや必要な許可、そして売却価格にも大きな差が生じるからです。

 

実際の借地権では、地主にとって不利となる地上権が設定されるケースは少なく、多くは賃借権として契約されています。

借地権には旧法・新法がある

借地権は制定された法律により「旧法」と「新法」の2種類に大きく分けられます。

 

旧法は平成4年8月1日以前に契約された借地権で、大正時代に制定された「借地法」が適用されます。一方、新法は平成4年8月1日以降に契約された借地権で、現行の「借地借家法」が適用されます。

 

借地権の種類	適用法律	適用時期
旧法借地権	借地法	平成4年8月1日以前の契約
新法借地権	借地借家法	平成4年8月1日以降の契約

 

この2つの法律では、存続期間や更新条件などに違いがあります。旧法では建物の構造（堅固建物か非堅固建物か）によって存続期間が異なりますが、新法ではこの区別がなくなり、一律で30年以上と定められています。

 

旧法と新法では更新条件も異なります。旧法は借主の権利が強く、地主は正当な理由がなければ更新を拒否できないため、借主は半永久的に土地を借り続けることも可能です。

 

このような借主優位の状況を是正するために新法が制定され、借主と貸主のバランスを取る仕組みが整えられました。

 

借地権の売却を検討する際は、まず自分の持つ借地権が旧法と新法のどちらに該当するかを確認する必要があります。売却手続きや売却価格も変わってくるため、契約書の確認や専門家への相談を通じて、正確に把握しておく必要があります。

旧法借地権

旧法借地権は、大正時代に制定された「借地法」に基づく権利で、平成4年8月1日以前に契約されたものに適用されます。旧法借地権の最大の特徴は、借主の権利が強く保護されている点です。

 

旧法借地権では、建物の構造によって存続期間が異なります。以下の表で確認できます。

 

建物の構造	契約期間の定め	存続期間	更新後の期間
非堅固建物 (木造など)	定めあり	20年以上	20年以上
	定めなし	30年	20年
堅固建物 (鉄骨造・RC造など)	定めあり	30年以上	30年以上
	定めなし	60年	30年

 

注意すべき点として、契約期間の定めがある場合でも、設定期間が規定の期間よりも短いと「期間の定めがない」扱いになります。旧法借地権の下では、地主は正当な理由がなければ契約更新を拒否できません。

 

そのため、借主は半永久的に土地を借り続けることが可能となり、土地が返還されにくいトラブルも少なくありませんでした。

 

借主優位の状況が、のちの借地借家法制定につながっています。

新法借地権

新法借地権は、平成4年8月1日以降に「借地借家法」に基づいて契約された借地権です。旧法の借主優位な状況を是正し、借主と貸主のバランスを保つために制定されました。

 

新法借地権は「普通借地権」と「定期借地権」の2種類に分類されます。

普通借地権

普通借地権は、契約満了後も更新可能な借地権です。存続期間と更新後の期間は以下のとおりです。

 

期間の種類	年数
存続期間	30年以上
更新後の期間	1回目：20年以上 2回目以降：10年

 

旧法借地権と違い、新法では建物の構造（堅固・非堅固）による存続期間の区別がなくなりました。

 

普通借地権では、契約終了後も更新によって契約を継続でき、地主が更新を拒絶するには正当な理由が必要です。

 

契約解除の際には地主は立退料の支払いや建物の買取請求を受ける可能性もあり、借主にとって比較的有利な条件となっています。

定期借地権

定期借地権は、契約期間満了後に更新されない借地権で、以下の3種類があります。

 

定期借地権の種類	存続期間	更新
一般定期借地権	50年以上	なし
建物譲渡特約付借地権	30年以上	なし
事業用借地権	10年～50年未満	なし

 

定期借地権の最大の特徴は更新ができない点です。契約終了後は、更地にして土地を返還する必要があります。

 

再度利用したい場合は新たに契約を結び直さなければなりません。このため、貸主にとっては契約期間満了後に確実に土地が返還されるメリットがあります。

 

借地権の売却を検討する際は、自分の持つ借地権が新法のどのタイプに該当するかを確認する必要があります。売却方法や価格にも大きな影響を与えるからです。

借地権の売却方法5選

借地権を売却する方法は複数あり、借地権の種類や条件によって最適な選択肢が変わってきます。ここでは、借地権の主な売却方法として5つの選択肢を紹介します。

 

 

それぞれ詳しく確認していきましょう。

地主に売却する

借地権の売却方法として最もシンプルなのが、地主への売却です。借地権は借主が地主から購入した権利であるため、地主に返却（売却）できます。地主への売却には以下のようなメリットがあります。

 

地主側にとっても、借地権を買い戻すことで土地の完全な所有権を取得でき、将来的な土地活用の自由度が高まるメリットがあります。このため、地主が借地権を買い取ってくれる可能性は比較的高いと言えるでしょう。

 

地主への売却には、建物付きで売却する方法と、建物を解体して土地のみで売却する方法があります。

 

建物付きの場合、建物価格の評価で意見の相違が生じ、交渉が長引くケースがあります。一方、建物を解体する場合は、通常売主側が解体費用を負担することになるため、この費用も考慮に入れた交渉が必要です。

 

地主への売却を検討する際は、まず地主に売却の意向を伝え、関心があるかどうかの確認から始めるとよいでしょう。

底地権・借地権をセットで売却する

借地権と地主が所有する底地権をセットで売却する方法もあります。

この方法では、買主が土地と建物の所有権を一括で取得できるため、借地権単体で売却するよりもスムーズに取引が進む可能性があります。

 

ただし、この売却方法を実現するには、地主の協力が必要不可欠です。地主が底地を手放したくないと考えている場合や、売却に前向きでない場合は、交渉が難航する可能性もあります。

 

底地権と借地権をセットで売却する方法としては、以下の2つのパターンが考えられます。

 

 

どちらの方法を選ぶにしても、地主にとっては大切な資産を手放すことになるため、簡単に合意を得られるとは限りません。仮に売却の合意を得られたとしても、売却後の利益配分の意見が分かれ、トラブルになるケースも少なくありません。

 

そのため、地主と良好な関係を築きながら、双方にとって納得のいく条件を提示する必要があります。スムーズな交渉を進めるためには、不動産の専門家や弁護士を交えて話し合いを進めるのも有効な手段です。

底地権・借地権を等価交換して売却する

等価交換とは、価値の等しいもの同士を交換する取引方法です。借地権においては、地主が所有する底地権の一部と借地権を等価で交換すれば、土地の所有権を得られる仕組みです。

 

この方法は、地主が広い土地を所有している場合に活用されることが多く、底地権と借地権の交換により、双方が所有権を持つ形に整理されます。

 

例えば、地主が200坪の土地を所有し、そのうち借地権が設定されている部分と底地権の一部を等価交換し、借主と地主がそれぞれ100坪ずつの所有権を持つケースが考えられます。

 

等価交換のそれぞれのメリットは、以下のとおりです。

 

借主側のメリット	地主側のメリット
所有権として整理されれば自由に売却できる 価格の制限を受けにくくなり、適正な市場価格で売却しやすくなる	所有権のある土地のほうが資産価値が高く、活用の幅が広がる 借地権に関するトラブルや管理の手間を減らすことができる

 

一方で、等価交換には、以下のような注意点もあります。

 

 

等価交換は、双方にとってメリットのある方法ですが、スムーズに進めるためには専門家のアドバイスを受けながら手続きを進めることが大切です。

第三者に売却する

地主の許可を得られれば、借地権付き不動産を第三者への売却も可能です。一般的には、建物付きの状態で売却されるケースが多く、地主に売却する場合よりも高値で取引できる可能性があります。

 

第三者に売却するメリットには、以下のようなものがあります。

 

 

しかし、この方法にはいくつかの注意点もあります。

 

■地主の承諾が必要

借地権を第三者に譲渡するには、地主の許可が必須です。その際、以下の点を考慮する必要があります。

 

譲渡承諾料の支払いが必要

一般的な相場は借地権価格の約10％程度 交渉次第で金額が変動する可能性がある

 

■買主が見つかりにくい可能性がある

借地権付き不動産は、所有権のある物件と比較すると制約が多く、購入希望者が限られる傾向があります。

 

 

第三者への売却は高値がつきやすい一方で、地主の承諾や買い手探しの難しさがあるため、事前に十分な準備をして進める必要があります。地主との交渉や売却手続きをスムーズに進めるためには、不動産の専門家に相談するのも有効な方法です。

専門の不動産買取業者に売却する

借地権の売却では、地主の承諾が得られなかったり、買主がなかなか見つからなかったりするケースもあります。こうした状況では、借地権買取の専門業者を活用すれば、スムーズに売却できる可能性が高まります。

 

専門の不動産買取業者を利用するメリットは、以下のとおりです。

 

 

買取業者の中には、弁護士や専門家と連携し、地主との交渉から売却手続きまでワンストップで対応してくれる会社もあります。

 

「アルバリンク」は借地権の買取に特化した不動産業者で、地主が売却を認めない場合でも、専門家と連携しながら交渉・買取を進められます。そのため、トラブルを最小限に抑えながら売却を完了させることが可能です。

 

借地権の売却には地主との交渉や買主探しの難しさがありますが、専門の不動産買取業者を活用すれば、交渉の負担を減らし、よりスムーズに売却できます。

 

地主の承諾が得られない場合や、買い手が見つからない場合は、一度専門業者に相談してみるのも一つの選択肢です。

借地権を売却する流れ7ステップ

借地権付き不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介売却」と「買取」の2種類があります。

 

ここでは、仲介売却の流れを7つのステップに分けて解説します。仲介売却は、地主の承諾や買主との交渉が必要になるため、慎重に進めなければなりません。

 

一方で、不動産買取業者に売却する場合は「査定」「売買契約」「決済と引き渡し」の3ステップで完了するのが一般的です。買取の場合、地主との交渉が不要なケースも多く、スムーズに進められるメリットがあります。

 

それでは、仲介売却の具体的な流れを見ていきましょう。

不動産会社に査定依頼をする

借地権付き不動産の売却を進めるには、まず不動産会社に査定を依頼し、市場価値を把握する必要があります。借地権の種類や条件によって価格が大きく変わるため、正確な査定が大切です。

 

査定依頼をする際のポイントは、以下のとおりです。

 

 

借地権付き不動産の売却は、通常の不動産取引よりも複雑なため、適切な査定を受けることが何よりも重要です。

 

売却をスムーズに進めるためにも、借地権の売却実績が豊富な不動産会社に相談し、正確な査定額を把握しておきましょう。

不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社に査定を依頼し、売却を依頼する会社を決めたら、次に「媒介契約」を締結します。

 

媒介契約とは、不動産会社に正式に売却を依頼するための契約で「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」 の3つの種類があります。

 

媒介契約の種類	依頼できる業者	自分で買主を探せるか
専属専任媒介	1社のみ	不可
専任媒介	1社のみ	可能
一般媒介	複数社OK	可能

 

どの契約を選ぶかは、以下の点を意識すると良いでしょう。

 

どの媒介契約を選ぶべき？

早く売りたい場合 → 「専属専任媒介」または「専任媒介」 幅広く売却活動をしたい場合 → 「一般媒介」

 

媒介契約は、売却の成功を左右するステップです。それぞれの契約の特徴を理解し、自分の希望に合った契約を選びましょう。

 

契約内容をしっかり確認したうえで、不動産会社と信頼関係を築きながら売却活動を進めることが大切です。

地主と売却の承諾について交渉する

借地権付き不動産を売却する際、多くの場合で地主の承諾が必要になります。特に「賃借権」の場合は、地主の許可がないと第三者への譲渡ができません。

 

地主との交渉は売却成功のためには必要となるため、慎重かつ丁寧に進めることが大切です。

 

地主との交渉の主な流れは、以下のとおりです。

 

 

地主の承諾は、借地権付き不動産の売却を円滑に進めるための重要なステップです。地主にとってのメリットも伝えながら、円満な交渉を心がけましょう。

 

譲渡承諾料の交渉や手続きに不安がある場合は、不動産会社や専門家の力を借りるのも一つの方法です。

売却活動を開始する

地主の承諾を得たら、いよいよ売却活動を開始します。借地権付き不動産の売却では、所有権の不動産と比べて買主が限られるため、計画的に進める必要があります。

 

効果的な売却活動のためには、以下のポイントを意識しましょう。

 

 

借地権付き不動産は、所有権の物件と比べると売却に時間がかかることが多いため、物件の特性を理解したうえで、適切な売却戦略を立てることが大切です。

 

不動産会社と連携しながら、円滑に売却を進めましょう。

売買契約を締結する

買主が決まったら、売買契約を結び、正式な取引に進みます。

この契約では、売却条件や引き渡し日などの詳細を明確にし、売主・買主双方が合意したうえで売買を確定させます。

 

売買契約の主な流れは、以下のとおりです。

 

 

売買契約を締結すれば、借地権の売却が正式に進みます。契約内容をしっかり確認し、買主との合意を明確にしておきましょう。

 

特に、地主の承諾や譲渡承諾料の支払いが必要な場合は、事前に不動産会社や専門家と相談しながら、スムーズに手続きを進めましょう。

地主と借地権譲渡承諾書・譲渡承諾料の受け渡しをする

借地権付き不動産を売却する際、地主の承諾が必須となるケースが多く、正式な承諾書（借地権譲渡承諾書）の取り交わしが必要です。承諾の対価として「譲渡承諾料」を地主に支払うのが一般的です。

 

承諾書・譲渡承諾料の手続きの主な流れは、以下のとおりです。

 

 

借地権の譲渡には、地主の正式な承諾が不可欠です。譲渡承諾書の取り交わしや譲渡承諾料の支払いを適切に行い、後々のトラブルを防ぎましょう。

 

不動産会社や専門家のサポートを活用しながら、スムーズに手続きを完了させることが大切です。

引き渡し・決済を行う

売買契約を締結し、地主の承諾手続きが完了したら、売却代金の受領と物件の引き渡しを行います。この手続きが完了すれば、正式に取引が成立します。

 

引き渡し・決済の主な流れは、以下のとおりです。

 

 

借地権付き不動産の売却は、引き渡し・決済が完了すれば正式に成立します。売買代金の受領や書類の確認を確実に行い、後々のトラブルを防ぐために、不動産会社や専門家と連携しながら進めるようにしましょう。

借地権付き不動産のメリット・デメリット

借地権付き不動産は、所有権の不動産と比べると手続きが複雑な面もありますが、購入者にとってのメリットもあります。一方で、いくつかのデメリットもあるため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

 

借地権付き不動産の主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。

 

メリット	デメリット
所有権付き不動産に比べて価格が抑えられる 固定資産税や都市計画税は地主が負担するため、借地権者は支払う必要がない 契約を更新すれば、地代を支払い続ける限り借地権を維持できる	地主に地代を支払う必要がある 地代が値上がりする可能性がある 増改築承諾料（更地価格の2～4％程度）が発生する場合もある 「建て替え承諾料」（更地価格の3～5％程度）が必要 住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある

 

借地権付き不動産には、購入価格が抑えられ、固定資産税がかからないといったメリットがある一方で、地代の支払いや改築・建て替えの承諾が必要などの制約もあります。

 

売却を検討する場合は、こうしたメリット・デメリットを理解し、買主に適切に伝えることが大切です。地主との関係や契約内容を確認しながら、計画的に進めましょう。

借地権を売却する際のポイント2選

借地権付き不動産の売却は、所有権のある不動産と比べると地主の承諾が必要な場合があるなど、手続きが複雑になりやすい特徴があります。そのため、スムーズに売却を進めるためには、適切な準備と対応が大切です。

 

借地権を売却する際に押さえておきたいポイントには、以下のようなものがあります。

 

 

それぞれ詳しく説明します。

実績のある不動産会社に依頼する

借地権付き不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なり、地主の承諾や契約条件の確認など、専門的な知識が求められる場面が多くあります。そのため、借地権の買取や売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

 

実績のある不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを確認しましょう。

 

 

借地権付き不動産の売却は、地主との交渉や譲渡承諾料の取り決めなど、専門的な対応が求められます。実績のある不動産会社を選ぶことで、適切な売却方法を提案してもらえ、スムーズな取引が期待できます。

 

成約実績や過去の買取事例を確認し、信頼できる業者を選びましょう。

地主の承諾が得られない場合は借地非訟も検討する

借地権の売却には地主の承諾が必要ですが、承諾料の折り合いがつかない、地主が売却自体を拒否するといった理由で交渉が難航するケースもあります。そのような場合でも、法的な手続きを利用すれば売却を進められる可能性があります。

 

地主の承諾が得られない場合には、以下のような対応策があります。

 

専門家のサポートを受ける	借地権に関する法的な問題は弁護士、税務面は税理士が専門知識を持つ こうした専門家が在籍している不動産会社なら、地主との交渉や手続きがスムーズに進みやすい
借地非訟を活用する	地主が合理的な理由なく承諾を拒否した場合、裁判所に申し立てを行い、地主に代わって裁判所の許可を得ることができる ただし、手続きには時間と費用がかかるため、最終手段として考える
トラブルを未然に防ぐための不動産会社選び	弁護士や税理士と連携している不動産会社を選べば、売却時のリスクを減らせる 問題が発生した場合も、専門家が適切なアドバイスをしてくれる

 

借地権付き不動産の売却は、地主との交渉が必要不可欠ですが、場合によっては借地非訟を活用して売却を進めることも可能です。

 

弁護士や税理士と連携している不動産会社を選び、法的なサポートを受けながらスムーズに手続きを進めることが大切です。

まとめ

この記事では、借地権付き不動産の売却方法や流れ、注意点について解説しました。

 

借地権付き不動産は所有権物件とは異なり、地主の承諾が必要になるケースが多く、売却手続きが複雑になりやすいため、慎重な対応が求められます。

 

しかし、借地権に特化した実績豊富な不動産会社に依頼すれば、スムーズに売却を進めることが可能です。不動産会社を選ぶ際には、成約実績や買取価格、対応エリアなどを事前に確認しておきましょう。

 

地主の承諾が得られない場合でも、借地非訟を活用すれば、売却の可能性を広げることができます。特に、弁護士や税理士と連携している不動産会社を選べば、交渉や手続きのサポートを受けられ、トラブルを未然に防ぐことができます。

 

弊社（株式会社Albalink）では、借地権付き不動産の売却に強みを持ち、地主との交渉から契約手続きまでワンストップで対応しています。

 

「借地権をスムーズに売却したい」「地主との交渉が不安」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

 

買取価格やスケジュールのご提案など、全力でサポートいたします。お気軽にお問い合わせください。